Potrebujete ako prenajímateľ zo zahraničia daňového zástupcu v Portugalsku?

Ak žijete v krajine EÚ alebo EHP, nikdy nemusíte ustanoviť portugalského daňového zástupcu. Ak žijete kdekoľvek inde, vrátane Spojeného kráľovstva, USA, Švajčiarska alebo Brazílie, a vlastníte byt v Portugalsku, musíte ho buď ustanoviť, alebo sa prihlásiť na elektronické oznámenia od daňového úradu. Od júla 2022 je elektronická cesta plnohodnotnou zákonnou alternatívou a je bezplatná. Pre väčšinu prenajímateľov s dlhodobým prenájmom je dnes zástupca pohodlnou službou, za ktorú sa môžete rozhodnúť platiť, nie zákonnou povinnosťou.

Kto je daňový zástupca

Representante fiscal (daňový zástupca) je osoba alebo spoločnosť s adresou v Portugalsku, ktorú oznámite daňovému úradu, Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Podľa AT je úlohou zástupcu zabezpečiť, aby ste:

• dostávali listy, ktoré Vám AT posiela, pretože za Vašu daňovú adresu sa považuje adresa zástupcu;
• plnili svoje vedľajšie daňové povinnosti vrátane podávania priznaní;
• mohli uplatňovať svoje práva voči AT, napríklad sťažnosti, odvolania a súdne žaloby.

Zástupca spravidla neručí za Vaše dane. Výnimkou je DPH pri nerezidentoch, ktorí prevádzkujú podnikanie registrované pre DPH, čo sa na bežný prenájom bytov nevzťahuje.

Právnym základom je článok 19 Lei Geral Tributária (LGT, všeobecný daňový zákon), ktorý pre daň z príjmov opakuje článok 130 zákona o IRS.

Kto ho musí ustanoviť a kto nie

Pravidlo závisí od toho, kde žijete, nie od Vašej štátnej príslušnosti.

Niekoľko bodov, ktoré často spôsobujú nejasnosti:

• Švajčiarsko nie je v EÚ ani v EHP, preto sa so švajčiarskymi rezidentmi zaobchádza ako s rezidentmi tretích krajín.
• Spojené kráľovstvo sa stalo treťou krajinou po skončení prechodného obdobia brexitu 31. decembra 2020. Od 1. januára 2021 potrebovali rezidenti UK s daňovými záležitosťami v Portugalsku zástupcu. AT poskytla prechodné lehoty a posledná z nich umožnila rezidentom UK splniť povinnosť bez sankcie v druhom polroku 2022. Teraz platia bežné lehoty.
• Portugalskí emigranti sa riadia rovnakým pravidlom ako cudzinci žijúci v tej istej krajine.
• Spúšťačom je vlastníctvo nehnuteľnosti. AT uvádza, že povinnosť sa uplatňuje len vtedy, ak s ňou máte daňový vzťah, a ako príklad uvádza vlastníctvo nehnuteľnosti v Portugalsku. Nerezident, ktorý má len NIF (daňové číslo) a nič nevlastní, zástupcu nepotrebuje. Ako prenajímateľa sa Vás to týka odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti.

Alternatíva: elektronické oznámenia

Povinnosť ustanoviť zástupcu sa neuplatňuje, ak sa prihlásite na niektorú z týchto možností (čl. 19 ods. 15 LGT):

• NCEPF (Notificações e Citações Eletrónicas no Portal das Finanças): oznámenia sa doručujú do Vašej súkromnej sekcie na Portal das Finanças. Je to najjednoduchšia možnosť a je bezplatná (Portaria 233/2019, čl. 12).
• ViaCTT, elektronická schránka prevádzkovaná poštou CTT, ktorú aktivujete cez Portal das Finanças.
• Vládna služba morada única digital (jednotná digitálna adresa). Informačný leták AT z júna 2026 uvádza, že táto možnosť zatiaľ nie je na Portal das Finanças dostupná.

Ak sa chcete prihlásiť, prihláste sa na Portal das Finanças a prejdite do A minha Área > Notificações e Citações > Gerir canais > Canais de Notificação, potom zvoľte Portal das Finanças > Ativar (alebo ViaCTT > Ativar).

Čo potrebujete vedieť, kým sa na to začnete spoliehať:

• Dátum účinnosti. Prihlásenie nadobúda účinnosť prvým dňom nasledujúceho mesiaca, ak do neho zostáva aspoň 10 dní. Inak nadobúda účinnosť prvým dňom mesiaca nasledujúceho potom. Napríklad pri prihlásení 20. januára nadobúda účinnosť 1. februára. Pri prihlásení 28. januára nadobúda účinnosť 1. marca.
• Oznámenia sa považujú za doručené 5. deň po ich zverejnení vo Vašej sekcii portálu (čl. 38-A ods. 4 CPPT), bez ohľadu na to, či ste ich otvorili. Lehoty na zaplatenie alebo odpoveď plynú od tohto dátumu.
• E-mailové upozornenia sa posielajú pri novom oznámení, ale len ak máte na portáli potvrdenú e-mailovú adresu a zaškrtnutú možnosť prijímať e-maily. AT uvádza, že upozornenie je len službou navyše, preto portál pravidelne kontrolujte sami.
• Odhlásenie zo systému. Ak žijete mimo EÚ/EHP, zrušenie e-oznámení nadobudne účinnosť až po ustanovení zástupcu (čl. 19 ods. 16 LGT).
• Jedna výnimka, ktorá sa bežných prenajímateľov netýka: nerezident vykonávajúci samostatnú zárobkovú činnosť podliehajúcu DPH musí aj tak ustanoviť zástupcu registrovaného pre DPH. Dlhodobé nájomné za bývanie je oslobodené od DPH (čl. 9 bod 29 zákona o DPH) a zdaňuje sa ako príjem z prenájmu, takže táto výnimka sa na Vás bežne nevzťahuje.

Ktoré pravidlo sa zmenilo kedy

Staršie diskusie na fórach stále tvrdia, že zástupca je povinný pre každého vlastníka mimo EÚ. To platilo pred júlom 2022.

1. August 2017 (Decree-Law 93/2017). Prvá výnimka, pre osoby prihlásené na morada única digital. V praxi táto služba pre daňové oznámenia nebola dostupná.
2. 1. január 2020 (Portaria 233/2019). Začal fungovať systém e-oznámení Portal das Finanças (NCEPF). Ak rezident mimo EÚ neustanovil zástupcu, AT ho do systému mohla zaregistrovať z vlastnej iniciatívy. Povinnosť ustanoviť zástupcu to však ešte nerušilo.
3. 1. január 2021. Brexit urobil z rezidentov UK rezidentov tretej krajiny.
4. Júl 2022 (Decree-Law 44/2022 z 8. júla). Súčasný čl. 19 ods. 15 a 16 LGT: prihlásenie na NCEPF alebo ViaCTT odstraňuje potrebu zástupcu. AT to potvrdila v Ofício-Circulado 90057/2022 z 20. júla 2022.

Lehoty a pokuty

Na ustanovenie zástupcu alebo prihlásenie na e-oznámenia máte 15 dní. Lehota 15 dní plynie od neskoršej z týchto udalostí:

• dátum, keď zaregistrujete adresu v tretej krajine (napríklad keď sa presťahujete z Portugalska alebo z krajiny EÚ do UK alebo USA), alebo
• dátum vzniku Vášho daňového vzťahu, napríklad kúpa nehnuteľnosti.

Ak zástupcu neustanovíte, hoci je povinný, alebo ustanovíte takého, ktorý funkciu výslovne neprijal, pokuta je 75 € až 7 500 € (čl. 124 RGIT). Okrem pokuty strácate právo konať voči AT vrátane sťažností, odvolaní a súdnych žalôb (čl. 19 ods. 7 LGT). Najviac to pocítite, keď chcete napadnúť výmer IMI alebo IRS.

Pokuty sa znižujú, ak veci napravíte skôr, ako AT začne konanie (čl. 30 RGIT). Ak AT zistí, že nemáte zástupcu, môže Vás do NCEPF zaregistrovať sama (Portaria 233/2019, čl. 5 ods. 2). Nie je jasné, či Vás to chráni pred pokutou, preto sa prihláste sami.

Koľko to stojí a čo dostanete

E-oznámenia sú bezplatné. Zástupca je súkromná služba a ceny sa výrazne líšia. Základné služby „len spracovanie pošty“ sa bežne ponúkajú od menej ako 100 € do niekoľkých stoviek eur ročne. Balíky, ktoré zahŕňajú aj podanie priznania IRS, stoja viac. Opýtajte sa presne, čo je zahrnuté:

• Naskenujú a pošlú e-mailom každý list od AT, a ako rýchlo?
• Sledujú Vašu sekciu portálu a upozorňujú Vás na lehoty?
• Podávajú Vaše ročné priznanie IRS (Modelo 3 s Anexo F), alebo je to za príplatok?
• S akým predstihom oznámia odstúpenie?

Pokiaľ sa nedohodnete inak, zástupca:

• neplatí Vaše dane;
• nevystavuje potvrdenia o nájomnom;
• neregistruje Vaše nájomné zmluvy;
• nekomunikuje s nájomcami.

Správcovia nehnuteľností a daňová zodpovednosť. Osoba, ktorá spravuje Vašu nehnuteľnosť a vyberá za Vás nájomné, môže byť považovaná za gestor de bens (správcu majetku nerezidenta). Táto osoba môže spoločne ručiť za Vaše portugalské dane súvisiace s touto úlohou (čl. 27 LGT). To je jeden z dôvodov, prečo niektorí správcovia odmietajú pôsobiť zároveň ako Váš daňový zástupca, alebo si za to účtujú viac.

Ako to súvisí s Vašimi povinnosťami prenajímateľa

Bez ohľadu na to, či máte zástupcu, úlohy prenajímateľa zostávajú na Vás a všetky ich môžete vykonať online na Portal das Finanças:

• registrácia každej nájomnej zmluvy na AT (Modelo 2) a zaplatenie kolkovej dane z nej;
• vystavovanie elektronických potvrdení o nájomnom, pokiaľ nie ste oslobodený;
• podanie ročného priznania IRS s Anexo F za príjem z prenájmu, od 1. apríla do 30. júna nasledujúceho roka.

Môžete ich vykonávať sami alebo na ne splnomocniť účtovníka či správcu. Ustanovenie daňového zástupcu je samostatný krok a samo osebe nikomu nedáva oprávnenie tieto úlohy vykonávať.

Skutočným rizikom pre vlastníka v zahraničí je zmeškanie oznámenia od AT, napríklad výmeru IMI alebo výzvy na opravu priznania. Nech zvolíte ktorúkoľvek cestu, zabezpečte, aby niekto oznámenia od AT prečítal do niekoľkých dní.

Ako zástupcu ustanoviť, vymeniť alebo odvolať

Na ustanovenie alebo výmenu potrebujete Vy aj zástupca prístup na Portal das Finanças. Potom:

1. Na Portal das Finanças prejdite do Serviços > Dados Cadastrais > Representante > Entregar Nomeação a zvoľte IRS.
2. Zadajte NIF zástupcu a potvrďte.
3. AT pošle zástupcovi list s potvrdzovacím kódom. Zástupca kód zadá na portáli, čím funkciu prijme. Ak ju neprijme do 30 dní, ustanovenie zaniká a musíte začať odznova.
4. Ustanovenie je platné až po prijatí zástupcom.

Môžete to urobiť aj cez e-balcão, online kontaktné miesto portálu (Registo de Contribuintes > Identificação > Representação Fiscal), s priloženým podpísaným prijatím od zástupcu. Prípadne to môže podať zástupca na základe plnej moci. Plná moc vyžaduje úradne overený podpis, pokiaľ nie je udelená advokátovi alebo solicitadorovi (právnemu zástupcovi). Ustanovenie možno vykonať aj osobne na ktoromkoľvek daňovom úrade alebo v Loja do Cidadão.

Vaším zástupcom môže byť akákoľvek osoba alebo spoločnosť s rezidenciou v Portugalsku. Cudzinec môže pôsobiť ako zástupca len vtedy, ak má platné povolenie na pobyt a je u AT registrovaný ako rezident.

Na odvolanie sa najprv prihláste na e-oznámenia a počkajte, kým sa kanál zobrazí ako aktívny. Potom cez e-balcão požiadajte AT o ukončenie zastúpenia. Ak sa presťahujete do krajiny EÚ/EHP, zástupca sa stáva dobrovoľným a ustanovenie môžete ukončiť. Ak sa stanete daňovým rezidentom Portugalska, aktualizujte svoju adresu; zmeny rezidencie treba ohlásiť do 60 dní (čl. 19 ods. 5 LGT).

Ak Váš zástupca odstúpi, musí Vám to oznámiť písomne. Odstúpenie nadobúda účinnosť voči AT jeho oznámením a AT má potom 90 dní na aktualizáciu svojich záznamov. Pokiaľ však nebol ustanovený nový zástupca, odstúpenie môže nadobudnúť účinnosť až potom, čo zástupca vykonával funkciu aspoň jeden rok (čl. 19 ods. 9 – 10 LGT). Keď Vás zástupca upozorní, že odstupuje, ihneď sa prihláste na e-oznámenia.

Kontrolný zoznam

• Overte si, kde ste daňovým rezidentom: EÚ/EHP (dobrovoľné) alebo inde (potrebný zástupca alebo e-oznámenia).
• Heslo na Portal das Finanças si zaobstarajte skôr, ako ho budete potrebovať, pretože sa posiela poštou.
• Do 15 dní od kúpy alebo od presťahovania mimo EÚ/EHP aktivujte e-oznámenia (NCEPF) alebo ustanovte zástupcu.
• Potvrďte svoj e-mail na portáli a zapnite upozornenia. Oznámenia kontrolujte aspoň raz týždenne.
• Ak si zástupcu ponecháte, písomne sa dohodnite, čo robí, ako rýchlo preposiela listy a kto podáva Vaše Anexo F.
• Pred odvolaním zástupcu sa uistite, že e-oznámenia sú zobrazené ako aktívne.
• Každú zmenu krajiny bydliska ohláste AT, do 15 dní pri presťahovaní do tretej krajiny a do 60 dní pri akejkoľvek zmene daňovej rezidencie.