Potřebujete jako pronajímatel v zahraničí daňového zástupce v Portugalsku?

Žijete-li v zemi EU nebo EHP, nikdy nemusíte jmenovat portugalského daňového zástupce. Žijete-li kdekoli jinde, včetně Spojeného království, USA, Švýcarska nebo Brazílie, a vlastníte byt v Portugalsku, musíte buď zástupce jmenovat, nebo se přihlásit k elektronickým oznámením od daňové správy. Od července 2022 je elektronická cesta plnohodnotnou zákonnou alternativou a je zdarma. Pro většinu pronajímatelů s dlouhodobým pronájmem je dnes zástupce pohodlnou službou, za kterou se můžete rozhodnout platit, nikoli zákonnou povinností.

Kdo je daňový zástupce

Representante fiscal (daňový zástupce) je osoba nebo společnost s adresou v Portugalsku, kterou oznámíte daňové správě, Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Podle AT je úlohou zástupce zajistit, abyste:

• dostávali dopisy, které Vám AT zasílá, protože Vaše daňová adresa se považuje za adresu zástupce;
• plnili své vedlejší daňové povinnosti, včetně podávání přiznání;
• mohli uplatňovat svá práva vůči AT, například stížnosti, odvolání a soudní žaloby.

Zástupce zpravidla neodpovídá za Vaše daně. Výjimkou je DPH u nerezidentů provozujících podnikání registrované k DPH, což se na běžný pronájem k bydlení nevztahuje.

Právním základem je článek 19 Lei Geral Tributária (LGT, obecný daňový zákon), pro daň z příjmů zopakovaný v článku 130 zákona o IRS.

Kdo jej musí jmenovat a kdo ne

Pravidlo závisí na tom, kde žijete, nikoli na Vaší státní příslušnosti.

Některé body, které často působí zmatek:

• Švýcarsko není členem EU ani EHP, švýcarští rezidenti jsou proto považováni za rezidenty třetí země.
• Spojené království se stalo třetí zemí, když 31. prosince 2020 skončilo přechodné období brexitu. Od 1. ledna 2021 potřebovali britští rezidenti s portugalskými daňovými záležitostmi zástupce. AT poskytla přechodná období a poslední z nich umožnilo britským rezidentům splnit povinnost bez sankce během druhé poloviny roku 2022. Nyní platí běžné lhůty.
• Portugalští emigranti se řídí stejným pravidlem jako cizí státní příslušníci žijící ve stejné zemi.
• Rozhodující je vlastnictví nemovitosti. AT uvádí, že povinnost se uplatní pouze tehdy, máte-li k ní daňový vztah, a jako příklad uvádí vlastnictví nemovitosti v Portugalsku. Nerezident, který má pouze NIF (daňové identifikační číslo) a nic nevlastní, zástupce nepotřebuje. Jako pronajímatel spadáte pod povinnost ode dne nabytí nemovitosti.

Alternativa: elektronická oznámení

Povinnost jmenovat zástupce se neuplatní, pokud se přihlásíte k některé z těchto služeb (LGT čl. 19 odst. 15):

• NCEPF (Notificações e Citações Eletrónicas no Portal das Finanças): oznámení se doručují do Vaší soukromé sekce na Portal das Finanças. Jde o nejjednodušší možnost a je zdarma (Portaria 233/2019, čl. 12).
• ViaCTT, elektronická schránka provozovaná poštovní službou CTT, kterou aktivujete prostřednictvím Portal das Finanças.
• Vládní služba morada única digital (jednotná digitální adresa). Informační leták AT z června 2026 uvádí, že tato možnost zatím není na Portal das Finanças k dispozici.

K přihlášení se přihlaste na Portal das Finanças a přejděte do A minha Área > Notificações e Citações > Gerir canais > Canais de Notificação, poté zvolte Portal das Finanças > Ativar (nebo ViaCTT > Ativar).

Co potřebujete vědět, než se na to spolehnete:

• Datum účinnosti. Přihlášení nabývá účinnosti prvním dnem následujícího měsíce, zbývá-li do něj alespoň 10 dní. Jinak nabývá účinnosti prvním dnem měsíce následujícího po něm. Přihlásíte-li se například 20. ledna, nabývá účinnosti 1. února. Přihlásíte-li se 28. ledna, nabývá účinnosti 1. března.
• Oznámení se považují za doručená 5. dnem po jejich vložení do Vaší sekce na portálu (CPPT čl. 38-A odst. 4), ať jste je otevřeli, či nikoli. Lhůty k zaplacení nebo odpovědi běží od tohoto data.
• Upozornění e-mailem se zasílají při příchodu nového oznámení, ale pouze tehdy, je-li Vaše e-mailová adresa na portálu potvrzena a zaškrtli jste možnost dostávat e-maily. AT uvádí, že upozornění je pouze zdvořilostní službou, portál proto pravidelně kontrolujte sami.
• Odhlášení ze systému. Žijete-li mimo EU/EHP, zrušení e-oznámení nabývá účinnosti až poté, co jmenujete zástupce (LGT čl. 19 odst. 16).
• Jedna výjimka, která se běžných pronajímatelů netýká: nerezident vykonávající samostatnou výdělečnou činnost podléhající DPH musí i nadále jmenovat zástupce registrovaného k DPH. Dlouhodobé nájemné k bydlení je od DPH osvobozeno (zákon o DPH čl. 9 odst. 29) a zdaňuje se jako příjem z pronájmu, tato výjimka se na Vás proto obvykle nevztahuje.

Které pravidlo se kdy změnilo

Starší diskuse na fórech stále tvrdí, že zástupce je povinný pro každého vlastníka mimo EU. To platilo před červencem 2022.

1. Srpen 2017 (Decree-Law 93/2017). První výjimka, pro osoby přihlášené k morada única digital. V praxi tato služba nebyla pro daňová oznámení k dispozici.
2. 1. ledna 2020 (Portaria 233/2019). Byl spuštěn systém e-oznámení Portal das Finanças (NCEPF). Pokud rezident mimo EU nejmenoval zástupce, mohla jej AT do systému zaregistrovat z vlastního podnětu. Povinnost zástupce jmenovat tím však ještě neodpadla.
3. 1. ledna 2021. Brexit učinil z britských rezidentů rezidenty třetí země.
4. Červenec 2022 (Decree-Law 44/2022 ze dne 8. července). Současný čl. 19 odst. 15 a 16 LGT: přihlášením k NCEPF nebo ViaCTT odpadá potřeba zástupce. AT to potvrdila v Ofício-Circulado 90057/2022 ze dne 20. července 2022.

Lhůty a pokuty

Na jmenování zástupce nebo přihlášení k e-oznámením máte 15 dní. Těchto 15 dní běží od pozdější z těchto událostí:

• data, kdy zaregistrujete adresu ve třetí zemi (například když se přestěhujete z Portugalska nebo ze země EU do UK nebo USA), nebo
• data vzniku Vašeho daňového vztahu, například koupě nemovitosti.

Pokud nejmenujete zástupce, ačkoli je to povinné, nebo jmenujete někoho, kdo jmenování výslovně nepřijal, činí pokuta 75 € až 7 500 € (RGIT čl. 124). Kromě pokuty ztrácíte právo jednat před AT, včetně stížností, odvolání a soudních žalob (LGT čl. 19 odst. 7). To je nejdůležitější ve chvíli, kdy chcete napadnout vyměření IMI nebo IRS.

Pokuty se snižují, pokud situaci napravíte dříve, než AT zahájí řízení (RGIT čl. 30). Zjistí-li AT, že nemáte zástupce, může Vás do NCEPF zaregistrovat sama (Portaria 233/2019, čl. 5 odst. 2). Není jisté, že Vás to ochrání před pokutou, přihlaste se proto sami.

Kolik to stojí a co dostanete

E-oznámení jsou zdarma. Zástupce je soukromá služba a ceny se značně liší. Základní služby „pouze pro vyřizování pošty“ se běžně nabízejí od méně než 100 € do několika set eur ročně. Balíčky, které zahrnují i podání přiznání k IRS, stojí více. Zeptejte se přesně, co je zahrnuto:

• Skenují a zasílají e-mailem každý dopis od AT a jak rychle?
• Sledují Vaši sekci na portálu a upozorňují Vás na lhůty?
• Podávají Vaše roční přiznání k IRS (Modelo 3 s Anexo F), nebo se za to platí zvlášť?
• S jakou výpovědní lhůtou ukončují spolupráci?

Pokud se nedohodnete jinak, zástupce:

• neplatí Vaše daně;
• nevystavuje potvrzení o nájemném;
• neregistruje Vaše nájemní smlouvy;
• nejedná s nájemci.

Správci nemovitostí a daňová odpovědnost. Osoba, která spravuje Vaši nemovitost a vybírá za Vás nájemné, může být považována za gestor de bens (správce majetku nerezidenta). Taková osoba může v souvislosti s touto rolí ručit společně s Vámi za Vaše portugalské daně (LGT čl. 27). To je jeden z důvodů, proč někteří správci odmítají působit zároveň jako Váš daňový zástupce, nebo si za to účtují více.

Jak to souvisí s Vašimi povinnostmi pronajímatele

Ať už zástupce máte, či nikoli, úkoly pronajímatele zůstávají na Vás a všechny je můžete vyřídit online na Portal das Finanças:

• registraci každé nájemní smlouvy u AT (Modelo 2) a zaplacení kolkovného z ní;
• vystavování elektronických potvrzení o nájemném, pokud nejste osvobozeni;
• podání ročního přiznání k IRS s Anexo F pro příjmy z pronájmu, od 1. dubna do 30. června následujícího roku.

Tyto úkoly můžete vyřizovat sami, nebo k nim pověřit účetního či správce. Jmenování daňového zástupce je samostatný krok a samo o sobě nikomu nedává oprávnění tyto úkoly vyřizovat.

Skutečným rizikem pro majitele v zahraničí je zmeškání oznámení od AT, například vyměření IMI nebo výzvy k opravě přiznání. Ať zvolíte kteroukoli cestu, zajistěte, aby oznámení od AT někdo přečetl během několika dní.

Jak zástupce jmenovat, vyměnit nebo odvolat

Ke jmenování nebo výměně potřebujete Vy i zástupce přístup k Portal das Finanças. Poté:

1. Na Portal das Finanças přejděte do Serviços > Dados Cadastrais > Representante > Entregar Nomeação a zvolte IRS.
2. Zadejte NIF zástupce a potvrďte.
3. AT zašle zástupci poštou dopis s potvrzovacím kódem. Zástupce kód zadá na portálu a tím jmenování přijme. Pokud jej nepřijme do 30 dní, jmenování zanikne a musíte začít znovu.
4. Jmenování je platné až poté, co je zástupce přijal.

Můžete tak učinit také prostřednictvím e-balcão, online podpory portálu (Registo de Contribuintes > Identificação > Representação Fiscal), s přiloženým podepsaným souhlasem zástupce. Případně může jmenování podat zástupce na základě plné moci. Plná moc vyžaduje úředně ověřený podpis, pokud není udělena advokátovi nebo solicitador (právnímu zástupci). Jmenování lze provést i osobně na kterémkoli finančním úřadě nebo v Loja do Cidadão.

Vaším zástupcem může být jakákoli osoba nebo společnost se sídlem či bydlištěm v Portugalsku. Cizí státní příslušník jím může být pouze tehdy, má-li platné povolení k pobytu a je u AT registrován jako rezident.

K odvolání se nejprve přihlaste k e-oznámením a počkejte, až se kanál zobrazí jako aktivní. Poté požádejte AT prostřednictvím e-balcão o ukončení zastoupení. Přestěhujete-li se do země EU/EHP, stává se zástupce dobrovolným a jmenování můžete ukončit. Stanete-li se daňovým rezidentem Portugalska, aktualizujte svou adresu; změny rezidentství je nutné oznámit do 60 dní (LGT čl. 19 odst. 5).

Pokud Váš zástupce rezignuje, musí Vám to oznámit písemně. Rezignace nabývá účinnosti vůči AT, jakmile ji oznámí, a AT má poté 90 dní na aktualizaci svých záznamů. Pokud však nebyl jmenován nový zástupce, může rezignace nabýt účinnosti teprve poté, co zástupce funkci vykonával alespoň jeden rok (LGT čl. 19 odst. 9–10). Jakmile Vás zástupce upozorní, že rezignuje, ihned se přihlaste k e-oznámením.

Kontrolní seznam

• Ověřte si, kde jste daňovým rezidentem: EU/EHP (dobrovolné), nebo jinde (nutný zástupce nebo e-oznámení).
• Získejte heslo k Portal das Finanças dříve, než jej budete potřebovat, protože se zasílá poštou.
• Do 15 dní od koupě nebo od přestěhování mimo EU/EHP aktivujte e-oznámení (NCEPF) nebo jmenujte zástupce.
• Potvrďte na portálu svůj e-mail a zapněte upozornění. Kontrolujte svá oznámení alespoň jednou týdně.
• Ponecháte-li si zástupce, dohodněte se písemně, co dělá, jak rychle přeposílá dopisy a kdo podává Vaše Anexo F.
• Před odvoláním zástupce se ujistěte, že se e-oznámení zobrazují jako aktivní.
• Každou změnu země rezidentství oznamte AT, do 15 dní, pokud se stěhujete do třetí země, a do 60 dní při jakékoli změně daňového rezidentství.