Ako sa v Portugalsku v roku 2026 zdaňuje príjem z prenájmu: 10 %, 25 % a 0 %

Od 1. januára 2026 sa nájomné z dlhodobej nájomnej zmluvy na bývanie v Portugalsku zdaňuje paušálnou sadzbou 10 %, ak je mesačné nájomné 2 300 € alebo menej, nájom je výlučne na bývanie a príjem je prijatý do 31. decembra 2029. Nad týmto limitom sa uplatňuje štandardná paušálna sadzba 25 % a dlhšie nájmy ju môžu znížiť na 15 %, 10 % alebo 5 %. Niekoľko prenájmov je úplne oslobodených. Pravidlá závisia od zmluvy, nie od toho, kde žijete, takže vlastníci s bydliskom v zahraničí platia rovnaké sadzby. Nižšie vysvetľujeme jednotlivé sadzby, možnosti englobamento (zdanenia progresívnymi sadzbami) a ako vyzerajú čísla v praxi.

Ktorá sadzba sa vzťahuje na Váš nájom

Portugalské daňové právo považuje nájomné za rendimentos prediais (príjmy z nehnuteľností, „kategória F“). Daň sa vyberá z čistej sumy: z nájomného prijatého počas roka po odpočítaní odpočítateľných výdavkov na danú nehnuteľnosť. U väčšiny súkromných vlastníkov sa táto čistá suma zdaňuje paušálnou „samostatnou“ sadzbou. Nepripočítava sa k Vašim ostatným príjmom.

Ak by sa mohla uplatniť viac ako jedna sadzba, dostanete najnižšiu. Nový zákon to výslovne uvádza.

Nová 10 % sadzba: kto má nárok

Sadzba 10 % je v novom článku 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Štatútu daňových výhod), ktorý doplnil Decree-Law 97/2026 z 20. mája 2026. Má tri podmienky:

• Výlučne na bývanie. Nájom musí byť výlučne na bývanie. Zmluva, ktorá zároveň povoľuje kanceláriu, registrované sídlo spoločnosti alebo podnikateľské využitie, nárok nespĺňa.
• Primerané nájomné. Mesačné nájomné nesmie presiahnuť 2,5-násobok minimálnej mesačnej mzdy na rok 2026 vo výške 920 €, teda 2 300 €. Vláda môže tento limit aktualizovať portariou (ministerskou vyhláškou) v súlade s ročným koeficientom aktualizácie nájomného. V čase písania nebola žiadna aktualizácia zverejnená.
• Časové obmedzenie. Vzťahuje sa na nájomné prijaté od 1. januára 2026 do 31. decembra 2029.

Body, na ktoré sa vlastníci často pýtajú:

• Existujúce zmluvy majú nárok. Nepotrebujete novú zmluvu. Sadzba sa vzťahuje aj na už prebiehajúce nájmy.
• Limit sa posudzuje za zmluvu a je ostrý. Meria sa na celom nájomnom zo zmluvy, aj keď je viac nájomcov alebo viac spoluvlastníkov. Ak je nájomné 2 301 €, celá zmluva sa zdaňuje sadzbou 25 %, nielen prebytok.
• Doplnkové platby sa započítavajú. Nájomné pre test zahŕňa sumy za nábytok, vybavenie, pripojené časti nehnuteľnosti a služby, ktoré zvyšujú jej hodnotu, aj keď sa účtujú na základe samostatnej dohody. Rozdelenie nájomného 2 600 € na 2 250 € nájomného a 350 € za „nábytok“ nefunguje.
• Zmeny nájomného počas roka. Test používa ročné nájomné vydelené počtom mesiacov, ktoré v roku uplynuli.
• Žiadna minimálna doba nájmu. Návrhy opatrenia zo začiatku roka 2026 spomínali trojročné minimum a niektoré webové stránky ho stále opakujú. Konečné znenie článku 45-C ani dekrétu žiadnu minimálnu dobu neobsahuje. Všeobecné pravidlá o dobe nájmu v Občianskom zákonníku však naďalej platia.
• Prenájom spoločnosti. V záväznom stanovisku PIV_30751 (zverejnenom 22. septembra 2026) Autoridade Tributária (daňový úrad, AT) uznala sadzbu 10 % pri nájme spoločnosti. Byt musel slúžiť výlučne ako trvalé bydlisko fyzickej osoby uvedenej v zmluve a zmluva musela zakazovať podnájom a podnikateľské využitie.

Vzťahuje sa 10 % sadzba aj na Vás, ak žijete v zahraničí?

Áno, podľa znenia zákona. Článok 45-C neobsahuje žiadnu podmienku týkajúcu sa daňovej rezidencie prenajímateľa. Nájomné z nehnuteľnosti v Portugalsku je príjmom z portugalského zdroja bez ohľadu na to, kde žijete, a vzťahujú sa naň rovnaké sadzby podľa článku 72 ako na rezidentov.

To zodpovedá spôsobu, akým sa vykladali skoršie opatrenia:

• Portugalská komora certifikovaných účtovníkov (OCC, stanovisko PT28608, máj 2025) potvrdila, že zníženia podľa dĺžky nájmu sa vzťahujú aj na nerezidentov.
• AT v januári 2025 potvrdila, že oslobodenie pre bývalé byty AL sa vzťahuje aj na nerezidentov, pričom uviedla, že rezidencia je „irelevantná“.

Zatiaľ sme nenašli žiadne stanovisko ani obežník AT, ktorý by sa priamo zaoberal nerezidentmi a článkom 45-C. Formuláre daňového priznania za rok 2026 budú zverejnené až začiatkom roka 2027. Ak ide o veľa peňazí, požiadajte svojho poradcu, aby to pre Váš prípad potvrdil.

Sadzba 25 % a zníženia podľa dĺžky nájmu

Ak je nájomné vyššie ako 2 300 €, základná sadzba pre nájom na bývanie je 25 % (čl. 72 ods. 2 CIRS). Program Mais Habitação (Zákon 56/2023) ju znížil z 28 % s účinnosťou pre príjmy od roku 2023. Dlhšie nájmy na trvalé bývanie túto sadzbu znižujú (čl. 72 ods. 3 až 5):

• 5 až menej ako 10 rokov: mínus 10 bodov, teda 15 %. Každé predĺženie na rovnakú dobu odpočíta ďalšie 2 body, celkovo až 10 dodatočných bodov. Najnižšia možná sadzba touto cestou je 5 %.
• 10 až menej ako 20 rokov: mínus 15 bodov, teda 10 %.
• 20 a viac rokov: mínus 20 bodov, teda 5 %.

Tieto zníženia platia pri akomkoľvek nájomnom, preto sú hlavným nástrojom nad 2 300 €. Pod 2 300 € je nájom na 20 a viac rokov stále výhodnejší ako sadzba 10 %.

Má to však háčik. Ak nájom skončí predčasne z dôvodu, ktorý možno pripísať Vám ako prenajímateľovi, strácate zníženie od začiatku zmluvy alebo predĺženia. Musíte to potom ohlásiť a doplatiť rozdiel s kompenzačným úrokom (čl. 72 ods. 20).

Režimy s 0 %

Dostupné nájomné (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (zjednodušený režim dostupného nájmu) nadobudol účinnosť 1. septembra 2026 a nahrádza starý program dostupného nájmu. Nájomné zo spôsobilej zmluvy je úplne oslobodené od IRS. Podmienky sú:

• Nájomné nesmie presiahnuť strop pre daný typ bytu, stanovený na 80 % mediánu nájomného INE pre danú obec.
• Nájom musí byť najmenej na 3 roky pri trvalom bydlisku, alebo najmenej na 3 mesiace pri dočasnom pobyte osoby, ktorej daňové bydlisko je v inej obci.
• Do 15. januára roka nasledujúceho po podpise musíte nahrať zmluvu a doklad o jej registrácii na Finanças na platformu IHRU (inštitútu pre bývanie).

Koncom septembra 2026 ešte neboli k dispozícii ani portaria stanovujúca stropy nájomného, ani platforma IHRU, takže režim zatiaľ nemožno v praxi využiť. Pred tým, ako sa naň budete spoliehať, si to overte.

Bývalé krátkodobé prenájmy. Nájomné je oslobodené od IRS do 31. decembra 2029, ak platí oboje:

• Byt bol registrovaný ako Alojamento Local a do 31. decembra 2022 sa používal na krátkodobý prenájom.
• Bol presunutý do dlhodobého nájmu na bývanie, ktorý bol podpísaný a zaregistrovaný na Portal das Finanças do 31. decembra 2024.

Lehota na podpis spôsobilej zmluvy uplynula, takže nové prechody toto oslobodenie využiť nemôžu.

Ak si zvolíte englobamento, oslobodené nájomné z RSAA sa musí aj tak zohľadniť pri určení sadzby na Vaše ostatné príjmy.

Englobamento: kedy môžu pomôcť progresívne sadzby

Englobamento (zlučovanie) znamená pripočítanie čistého nájomného k ostatným príjmom a zdanenie celku progresívnymi sadzbami IRS. Na rok 2026 začínajú na 12,5 % z prvých 8 342 € zdaniteľného príjmu a dosahujú 48 % nad 86 634 €.

• Portugalskí rezidenti si ho môžu zvoliť každý rok v daňovom priznaní (čl. 72 ods. 13). Ak tak urobíte, musíte zahrnúť všetky príjmy kategórie F (čl. 22 ods. 5). Najnižšie pásmo je 12,5 %, takže englobamento takmer nikdy neprekoná sadzbu 10 %. Môže pomôcť tam, kde sa nájomné zdaňuje sadzbou 25 % a Váš celkový príjem je nízky. Pred podaním si obe možnosti prepočítajte v simulátore na Portal das Finanças.
• Rezidenti iného štátu EÚ/EHP si môžu zvoliť zdanenie ako rezident podľa čl. 17-A. Platí to len vtedy, ak portugalské príjmy tvoria najmenej 90 % ich celosvetových príjmov. Sadzba sa potom určuje podľa celosvetových príjmov, takže je to vhodné hlavne pre ľudí, ktorých jediným skutočným príjmom je portugalské nájomné. Čl. 72 ods. 15 tiež poskytuje rezidentom EÚ/EHP možnosť progresívnych sadzieb, jeho znenie však odkazuje na kategóriu s 28 % a nie výslovne na 25 % sadzbu pre bývanie. Požiadajte poradcu, aby potvrdil, či sa vzťahuje na Vaše nájomné z bytu.
• Rezidenti mimo EÚ/EHP (napríklad UK, USA, Švajčiarsko alebo Brazília) možnosť englobamento nemajú. Platia vyššie uvedené paušálne sadzby.

Odpočty, zrážková daň a podanie priznania

• Odpočty (čl. 41). Ide o výdavky skutočne zaplatené na dosiahnutie nájomného: IMI, príspevky spoločenstvu vlastníkov, opravy a údržba, poistenie proti neplateniu nájomného a kolková daň zo zmluvy. Započítavajú sa aj opravy zaplatené v 24 mesiacoch pred prvým nájmom. Finančné náklady, odpisy, nábytok a spotrebiče a AIMI odpočítať nemožno. Uschovajte faktúry vystavené na Vaše NIF. Tieto pravidlá sú rovnaké pre rezidentov aj nerezidentov.
• Zrážková daň. Nájomca s organizovaným účtovníctvom (väčšina spoločností) musí z každej platby nájomného zraziť daň: 10 % pri nájmoch spĺňajúcich podmienky článku 45-C, inak 25 % (čl. 101). Zrazená suma sa započíta na Vašu konečnú daň. Nájomcovia – súkromné fyzické osoby – daň nezrážajú.
• Podanie priznania. Nájomné priznávate v ročnom priznaní IRS (Modelo 3 s Anexo F) od 1. apríla do 30. júna nasledujúceho roka. Priznanie musia podať aj nerezidenti s portugalským nájomným. Prípadná daň je zvyčajne splatná do 31. augusta. Nájomné prijaté od januára do mája 2026, pred zverejnením dekrétu, tiež získa sadzbu 10 %. Prípadná daň zrazená navyše sadzbou 25 % v týchto mesiacoch sa vyrovná v priznaní.

Nájomné môže zdaniť aj Vaša domovská krajina. Podľa väčšiny daňových zmlúv zdaňuje najprv Portugalsko a Vaša domovská krajina potom poskytne úľavu zápočtom alebo oslobodením.

Riešené príklady

Ide o jedného vlastníka a jeden nájom výlučne na bývanie počas celého roka 2026 bez osobitného režimu. Výdavky sú ilustratívne.

Pri 2 500 € mesačne by päťročný nájom znížil daň na 4 125 € (15 %) a desaťročný nájom na 2 750 € (10 %).

Ak nastavíte nájomné na 2 300 € namiesto 2 500 €, čisté zdaniteľné nájomné bude 25 100 € a daň 2 510 €. Váš príjem po zdanení a výdavkoch vzrastie z 20 625 € na 22 590 €, hoci vyberiete o 2 400 € menej nájomného.

Kontrolný zoznam

• Uistite sa, že zmluva uvádza, že je výlučne na bývanie, a zakazuje podnikateľské využitie a podnájom.
• Ak chcete sadzbu 10 %, udržte celkové mesačné nájomné vrátane poplatkov za nábytok, parkovanie alebo služby na úrovni 2 300 € alebo nižšie.
• Zaregistrujte zmluvu na Finanças a uschovajte si doklad. Závisí od neho RSAA aj ďalšie výhody.
• Ak je nájomné nad 2 300 €, zvážte nájom na 5, 10 alebo 20 rokov a uistite sa, že ho sami predčasne neukončíte.
• Uschovajte faktúry za IMI, príspevky spoločenstvu, poistenie a opravy vystavené na Vaše NIF.
• Ak ste rezidentom EÚ/EHP s malými ostatnými príjmami, pred podaním si overte možnosť podľa čl. 17-A.
• Za nájomné za rok 2026 podajte Modelo 3 s Anexo F od 1. apríla do 30. júna 2027 a zaplaťte do 31. augusta.