Priznanie portugalského nájomného v krajine bydliska bez dvojitého zdanenia

Portugalsko zdaňuje nájomné z Vášho portugalského bytu ako prvé, pretože sa tam nehnuteľnosť nachádza. Krajina Vášho bydliska o tomto príjme zvyčajne tiež chce vedieť. Dvojitému zdaneniu potom predchádza jedným z dvoch spôsobov: príjem oslobodí (niekedy ho však zohľadní pri určení sadzby na Vaše ostatné príjmy), alebo ho zdaní a odpočíta zápočet portugalskej dane. Ktorá metóda sa uplatní, závisí od Vašej krajiny a jej zmluvy s Portugalskom. Od metódy závisí, či doma zaplatíte niečo navyše.

Kto zdaňuje prvý a prečo

Takmer všetky daňové zmluvy vychádzajú z článku 6 Modelovej zmluvy OECD: príjmy z nehnuteľného majetku „môžu byť zdanené“ v štáte, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Portugalsko preto zdaňuje Vaše nájomné bez ohľadu na to, či žijete v Lisabone alebo v Leedse. Nerezidenti ho uvádzajú v ročnom daňovom priznaní IRS (Modelo 3, Anexo F), ktoré sa podáva od 1. apríla do 30. júna nasledujúceho roka.

Krajina Vášho bydliska Vás zdaňuje z celosvetových príjmov. Jej zmluva s Portugalskom, alebo jej vlastné právo, ak zmluva neexistuje, potom určuje, ako sa prekrývanie odstráni:

• Metóda oslobodenia. Krajina bydliska portugalské nájomné nezdaňuje. Pri „oslobodení s výhradou progresie“ ho však zohľadní pri určení daňovej sadzby na Vaše ostatné príjmy.
• Metóda zápočtu. Krajina bydliska zdaní nájomné podľa vlastných pravidiel a potom odpočíta portugalskú daň. Zápočet je obmedzený výškou domácej dane z toho istého príjmu. Ak je portugalská daň vyššia, rozdiel sa nevracia. Ak je nižšia, rozdiel doplatíte doma.

Všade platia dva body:

• Zápočet sa vzťahuje len na portugalskú daň z príjmov (IRS). Nevzťahuje sa na IMI (obecnú daň z nehnuteľností) ani na AIMI. V niektorých krajinách sú namiesto toho odpočítateľným výdavkom.
• Vaša domovská krajina vypočíta zisk z prenájmu podľa vlastných pravidiel, s vlastnými odpočítateľnými výdavkami, odpismi a výmennými kurzmi. Suma vo Vašom portugalskom priznaní sa preto často bude líšiť od sumy v domácom priznaní.

Prehľad podľa krajín

Nasledujúce časti vysvetľujú jednotlivé krajiny. Pravidlá sú zložité, preto to berte ako orientáciu a svoj prípad si overte u miestneho poradcu.

Holandsko

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Holandsko skutočné nájomné v dani z príjmov nezdaňuje. Nehnuteľnosť je majetkom v Boxe 3 (úspory a investície) a uvádza sa v trhovej hodnote (waarde in het economisch verkeer) k 1. januáru. Pre zahraničný byt neexistuje holandská hodnota WOZ, preto musíte hodnotu doložiť znaleckým posudkom alebo porovnateľnými predajmi. Na základe zmluvy potom Holandsko poskytne vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (zníženie na zamedzenie dvojitého zdanenia). Ide o uplatnenie metódy oslobodenia formou pomerného zníženia dane v Boxe 3.
• Kde: Box 3 Vášho aangifte inkomstenbelasting: zahraničná nehnuteľnosť a následne zníženie pre dvojité zdanenie majetku v zahraničí.
• Praktický tip: Poradcovia upozorňujú, že štandardný výpočet môže pri dlhoch alebo nezdaniteľnej sume poskytnúť príliš malú úľavu. V júni 2024 a v júli 2025 Hoge Raad (holandský najvyšší súd) rozhodol, že pri postupe podľa skutočného výnosu (tegenbewijs) musia byť zahraničné nehnuteľnosti v podstate úplne oslobodené. Box 3 navyše prechádza reformou. Ak Váš portugalský byt tvorí veľkú časť Vášho majetku v Boxe 3, overte si u holandského daňového poradcu, či podať námietku alebo použiť postup podľa skutočného výnosu.

Belgicko

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Oslobodenie s výhradou progresie. Belgicko portugalský príjem nezdaňuje, ale zohľadní ho pri určení sadzby na Vaše ostatné príjmy.
• Kde: Rámec III priznania k dani z príjmov fyzických osôb s použitím kódov pre zahraničné nehnuteľnosti, pričom príjem oslobodený podľa zmluvy sa uplatňuje na oslobodenie s výhradou progresie. Od zdaňovacieho obdobia 2021 Belgicko prideľuje zahraničným nehnuteľnostiam katastrálny príjem (revenu cadastral / kadastraal inkomen) a zaobchádza s nimi ako s belgickými nehnuteľnosťami. Byt prenajatý súkromnej osobe, ktorá ho nepoužíva na podnikanie, sa bežne zdaňuje z indexovaného katastrálneho príjmu plus 40 %, nie zo skutočného nájomného. Pri prenájme spoločnosti alebo na podnikanie sa počíta skutočné nájomné.
• Praktický tip: Nehnuteľnosť musíte najprv ohlásiť Generálnej správe patrimoniálnej dokumentácie (AAPD), aby mohla určiť katastrálny príjem. Lehota je štyri mesiace od kúpy a 30 dní po zmene, napríklad po začatí prenájmu. Za oneskorené alebo chýbajúce ohlásenie môže hroziť pokuta od 250 € do 3 000 €. Overte si u belgického poradcu, ktoré kódy platia v priznaní za Váš rok.

Francúzsko

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Oslobodenie s výhradou progresie (taux effectif). Článok 24 ods. 1 písm. a) – b) francúzsko-portugalskej zmluvy z roku 1971 stanovuje, že francúzska daň z príjmov sa nevzťahuje na príjmy, ktoré môže zdaniť Portugalsko, Francúzsko ich však môže použiť na určenie Vašej daňovej sadzby. Nejde o metódu „zápočtu vo výške francúzskej dane“, ktorú opisujú niektoré webové stránky: oficiálne usmernenie 2047 uvádza Portugalsko medzi krajinami s oslobodením.
• Kde: Podľa usmernenia 2047 sa oslobodené príjmy z nehnuteľností zohľadňované pre efektívnu sadzbu uvádzajú priamo vo formulári 2042 C: na riadku 4EA (régime réel) alebo 4EB (micro-foncier). Neuvádzajú sa vo formulári 2047.
• Praktický tip: Každý portugalský bankový účet, na ktorý prichádza nájomné, ohláste vo formulári 3916. Opýtajte sa francúzskeho poradcu, či sa na Vaše portugalské nájomné môžu vzťahovať francúzske sociálne odvody (prélèvements sociaux), pretože zmluva sa týka len dane z príjmov.

Nemecko

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Podľa nemecko-portugalskej zmluvy Nemecko oslobodzuje príjmy z prenájmu portugalských nehnuteľností. Pri väčšine zahraničných príjmov oslobodenie aj tak zvyšuje sadzbu na ostatné príjmy (Progressionsvorbehalt). § 32b ods. 1 druhá veta č. 3 EStG to však vypína pre príjmy z prenájmu nehnuteľností v inom štáte EÚ alebo EHP. Portugalské nájomné sa preto v Nemecku nezdaňuje ani nezvyšuje Vašu nemeckú sadzbu.
• Kde: Keďže príjem nemá v Nemecku žiadny daňový účinok, spravidla ho netreba uvádzať v prílohe Anlage V ani Anlage AUS. Straty z portugalskej nehnuteľnosti sú v Nemecku rovnako nepoužiteľné.
• Praktický tip: Uschovajte si portugalský platobný výmer (nota de liquidação) a nájomnú zmluvu pre prípad, že si ich Váš Finanzamt vyžiada. Ak nehnuteľnosť vlastníte prostredníctvom spoločnosti alebo máte aj iné zahraničné príjmy, poraďte sa so Steuerberaterom.

Spojené kráľovstvo

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Zápočet. Podľa britsko-portugalskej zmluvy z roku 1968 sa portugalská daň započítava na britskú daň z toho istého príjmu. Nová britsko-portugalská zmluva bola podpísaná 15. septembra 2025, GOV.UK ju však uvádza ako zatiaľ neplatnú. Kým nenadobudne účinnosť, uplatňuje sa zmluva z roku 1968.
• Kde: Strany „Foreign“ formulára SA106 v priznaní Self Assessment. V časti „Income from land and property abroad“ použite políčka 14 až 24 pre nájomné, výdavky a upravený zisk a stĺpce pre jednotlivé krajiny na uplatnenie Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Výpočet vysvetľuje informačný list HMRC HS263.
• Praktický tip: Britské pravidlá platia v plnom rozsahu vrátane obmedzenia úrokov z hypotéky (finančných nákladov) pri obytných nehnuteľnostiach a nezdaniteľnej sumy 1 000 £ z príjmov z nehnuteľností. Britský daňový rok trvá od 6. apríla do 5. apríla, zatiaľ čo portugalský sa zhoduje s kalendárnym rokom, preto musíte nájomné aj portugalskú daň rozpočítať. Prepočítavajte kurzom platným v čase vzniku príjmu. Úľava je obmedzená výškou britskej dane zo zisku z Portugalska: daňovník so základnou sadzbou nemusí doplácať nič, daňovník s vyššou sadzbou zvyčajne doplatí rozdiel.

Írsko

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Zápočet podľa írsko-portugalskej zmluvy. Revenue vysvetľuje, že ak sa uplatňuje zmluva, vypočítate írsku daň zo zahraničného príjmu z nájmu a potom odpočítate zaplatenú zahraničnú daň. Odpočet je obmedzený výškou írskej dane z tohto príjmu.
• Kde: Zahraničný príjem z nájmu sa zdaňuje podľa Schedule D Case III. Vo formulári Form 11 uvediete v časti o zahraničnom prenájme počet zahraničných nehnuteľností, hrubé nájomné, výdavky, úroky, kapitálové odpisy a čistý zisk a uplatníte zápočet zahraničnej dane.
• Praktický tip: Straty zo zahraničnej nehnuteľnosti možno prenášať len do budúcnosti proti budúcim ziskom zo zahraničných nehnuteľností, nie proti írskemu nájomnému ani iným príjmom. Revenue tiež upozorňuje, že daň z fiktívneho príjmu z nájmu nemožno započítať. Opýtajte sa írskeho poradcu, ako sa vo Vašom prípade so zápočtom kombinujú USC a PRSI.

Spojené štáty

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko. Spojené štáty zdaňujú svojich občanov a rezidentov z celosvetových príjmov bez ohľadu na to, kde žijú.
• Metóda: Zápočet. Článok 25 americko-portugalskej zmluvy z roku 1994 umožňuje započítať portugalskú daň z príjmov na americkú daň v súlade s americkým právom.
• Kde: Nájomné a výdavky uveďte v Schedule E (Form 1040) so zahraničnou adresou. Zápočet portugalskej dane IRS uplatnite vo Form 1116, zvyčajne v pasívnej kategórii. IMI je daň z nehnuteľností, nie daň z príjmov: uvádza sa v Schedule E ako výdavok a nemožno ju uplatniť vo Form 1116.
• Praktický tip: Obytné nehnuteľnosti na prenájom používané mimo USA sa musia odpisovať podľa Alternative Depreciation System. Publikácia IRS 527 stanovuje dobu na 30 rokov pre nehnuteľnosti uvedené do používania po roku 2017 a 40 rokov pre skoršie. Portugalská daň často prevyšuje americkú daň z čistého nájomného po odpisoch a nevyužité zápočty možno preniesť o jeden rok späť a o desať rokov dopredu. Okrem toho, ak Vaše portugalské bankové účty spolu kedykoľvek v roku presiahnu 10 000 $, podajte FBAR (FinCEN Form 114). Lehota je 15. apríla s automatickým predĺžením do 15. októbra. Samotný dom sa vo FBAR neuvádza.

Švédsko

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Zápočet podľa švédskeho vnútroštátneho práva. Švédsko vypovedalo daňovú zmluvu s Portugalskom s účinnosťou od 1. januára 2022, takže zmluva neexistuje. Skatteverket umožňuje zápočet (avräkning) konečnej dane zaplatenej v zahraničí do výšky švédskej dane z tohto príjmu.
• Kde: Ak sa byt považuje za súkromné obydlie (privatbostad), prebytok po štandardnom odpočte je kapitálovým príjmom, uvádza sa v políčku 7.3 formulára Inkomstdeklaration 1 a zdaňuje sa sadzbou 30 %. Pri dome alebo byte v osobnom vlastníctve je štandardný odpočet 40 000 SEK ročne plus 20 % nájomného. O zápočet požiadajte v časti „Övriga upplysningar“ (Ďalšie informácie) v priznaní.
• Praktický tip: Paušálne odpočty často ponechajú len malý švédsky prebytok, ktorý portugalský zápočet môže úplne vynulovať. Prebytočnú portugalskú daň nemožno premeniť na vrátenie, preto si uschovajte portugalský platobný výmer ako doklad o konečnej dani.

Brazília

• Kto zdaňuje prvý: Portugalsko.
• Metóda: Zápočet. Podľa článku 23 brazílsko-portugalskej zmluvy (Decreto 4.012/2001) Brazília odpočíta portugalskú daň. Odpočet je obmedzený výškou brazílskej dane z toho istého príjmu.
• Kde: Nájomné, ktoré brazílsky rezident prijíma zo zahraničia, spadá pod carnê-leão. Vypočítava sa mesačne podľa progresívnych sadzieb a platí sa do posledného pracovného dňa nasledujúceho mesiaca. Potom sa uvádza v ročnom priznaní (DIRPF), pričom nehnuteľnosť sa uvádza v časti Bens e Direitos. Ročný režim 15 % podľa Lei 14.754/2023 je určený pre aplicações financeiras a kontrolované subjekty v zahraničí. Nájomné vylučuje, takže sa nevzťahuje na byt, ktorý vlastníte priamo.
• Praktický tip: Ak nehnuteľnosť vlastníte prostredníctvom portugalskej alebo inej zahraničnej spoločnosti, platia iné pravidlá. Opýtajte sa contadora, ako zaznamenať portugalskú daň zaplatenú v carnê-leão a aký výmenný kurz použiť.

Kontrolný zoznam

1. Najprv podajte portugalské priznanie (Modelo 3, Anexo F, 1. apríl – 30. jún) a uschovajte platobný výmer s konečnou daňou.
2. Pomocou prehľadovej tabuľky zistite metódu svojej krajiny (oslobodenie alebo zápočet) a príslušný formulár.
3. Prepočítajte zisk z prenájmu podľa pravidiel a výmenných kurzov svojej domovskej krajiny.
4. Úľavu uplatňujte len na portugalskú daň z príjmov, nikdy na IMI alebo AIMI.
5. Splňte všetky samostatné oznamovacie povinnosti: belgické ohlásenie nehnuteľnosti AAPD, francúzsky formulár 3916 pre bankové účty, americký FBAR.
6. Ak sú podrobnosti zmluvy nejasné alebo je Vaša situácia neobvyklá (spoločnosť, spoluvlastníci, presťahovanie v priebehu roka), poraďte sa s daňovým poradcom v krajine svojho bydliska.