Χρειάζεστε φορολογικό εκπρόσωπο στην Πορτογαλία ως εκμισθωτής στο εξωτερικό;

Αν ζείτε σε χώρα της ΕΕ ή του ΕΟΧ, δεν χρειάζεται ποτέ να διορίσετε Πορτογάλο φορολογικό εκπρόσωπο. Αν ζείτε οπουδήποτε αλλού, συμπεριλαμβανομένων του Ηνωμένου Βασιλείου, των ΗΠΑ, της Ελβετίας ή της Βραζιλίας, και έχετε κατοικία στην Πορτογαλία, πρέπει είτε να διορίσετε εκπρόσωπο είτε να εγγραφείτε στις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις της φορολογικής αρχής. Από τον Ιούλιο του 2022 η ηλεκτρονική οδός αποτελεί πλήρη νόμιμη εναλλακτική και είναι δωρεάν. Για τους περισσότερους εκμισθωτές μακροχρόνιων μισθώσεων, ο εκπρόσωπος είναι πλέον μια διευκόλυνση για την οποία μπορείτε να επιλέξετε να πληρώσετε, όχι νόμιμη υποχρέωση.

Τι είναι ο φορολογικός εκπρόσωπος

Ο representante fiscal (φορολογικός εκπρόσωπος) είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο με διεύθυνση στην Πορτογαλία, το οποίο ορίζετε έναντι της φορολογικής αρχής, της Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Σύμφωνα με την AT, ο ρόλος του εκπροσώπου είναι να διασφαλίζει ότι:

• λαμβάνετε τις επιστολές που σας στέλνει η AT, επειδή ως φορολογική σας διεύθυνση θεωρείται η διεύθυνση του εκπροσώπου·
• εκπληρώνετε τις παρεπόμενες φορολογικές σας υποχρεώσεις, συμπεριλαμβανομένης της υποβολής δηλώσεων·
• μπορείτε να ασκείτε τα δικαιώματά σας έναντι της AT, όπως διοικητικές προσφυγές, ενστάσεις και δικαστικές προσφυγές.

Κατά κανόνα, ο εκπρόσωπος δεν ευθύνεται για τους φόρους σας. Η εξαίρεση είναι ο ΦΠΑ για μη κατοίκους που ασκούν επιχείρηση εγγεγραμμένη στο ΦΠΑ, κάτι που δεν αφορά τη συνήθη μίσθωση κατοικίας.

Η νομική βάση είναι το άρθρο 19 της Lei Geral Tributária (LGT, Γενικός Φορολογικός Νόμος), το οποίο επαναλαμβάνεται για τον φόρο εισοδήματος στο άρθρο 130 του Κώδικα IRS.

Ποιος πρέπει να διορίσει εκπρόσωπο και ποιος όχι

Ο κανόνας εξαρτάται από το πού ζείτε, όχι από την ιθαγένειά σας.

Ορισμένα σημεία που συχνά προκαλούν σύγχυση:

• Η Ελβετία δεν ανήκει στην ΕΕ ούτε στον ΕΟΧ, οπότε οι κάτοικοι Ελβετίας αντιμετωπίζονται ως κάτοικοι τρίτης χώρας.
• Το Ηνωμένο Βασίλειο έγινε τρίτη χώρα όταν έληξε η μεταβατική περίοδος του Brexit στις 31 Δεκεμβρίου 2020. Από την 1η Ιανουαρίου 2021, οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου με πορτογαλικές φορολογικές υποθέσεις χρειάζονταν εκπρόσωπο. Η AT χορήγησε περιόδους χάριτος, και η τελευταία επέτρεψε στους κατοίκους του Ηνωμένου Βασιλείου να συμμορφωθούν χωρίς κυρώσεις κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022. Πλέον ισχύουν οι κανονικές προθεσμίες.
• Οι Πορτογάλοι απόδημοι ακολουθούν τον ίδιο κανόνα με τους αλλοδαπούς που ζουν στην ίδια χώρα.
• Η κατοχή ακινήτου είναι το έναυσμα. Η AT αναφέρει ότι η υποχρέωση ισχύει μόνο όταν έχετε φορολογική σχέση μαζί της και αναφέρει ως παράδειγμα την κατοχή ακινήτου στην Πορτογαλία. Ένας μη κάτοικος που απλώς έχει NIF (αριθμό φορολογικού μητρώου) και δεν έχει τίποτα δεν χρειάζεται εκπρόσωπο. Ως εκμισθωτής, καλύπτεστε από την ημέρα που αποκτάτε το ακίνητο.

Η εναλλακτική: ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις

Η υποχρέωση διορισμού εκπροσώπου δεν ισχύει αν εγγραφείτε σε οποιοδήποτε από τα εξής (LGT άρθρο 19(15)):

• NCEPF (Notificações e Citações Eletrónicas no Portal das Finanças): οι κοινοποιήσεις παραδίδονται στην προσωπική σας περιοχή στο Portal das Finanças. Είναι η απλούστερη επιλογή και είναι δωρεάν (Portaria 233/2019, άρθρο 12).
• ViaCTT, η ηλεκτρονική θυρίδα που λειτουργεί η ταχυδρομική υπηρεσία CTT και την οποία ενεργοποιείτε μέσω του Portal das Finanças.
• Η κυβερνητική υπηρεσία morada única digital (ενιαία ψηφιακή διεύθυνση). Το ενημερωτικό φυλλάδιο της AT του Ιουνίου 2026 αναφέρει ότι η επιλογή αυτή δεν είναι ακόμη διαθέσιμη στο Portal das Finanças.

Για να εγγραφείτε, συνδεθείτε στο Portal das Finanças και μεταβείτε στο A minha Área > Notificações e Citações > Gerir canais > Canais de Notificação, και στη συνέχεια επιλέξτε Portal das Finanças > Ativar (ή ViaCTT > Ativar).

Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν βασιστείτε σε αυτό:

• Ημερομηνία έναρξης. Η εγγραφή ισχύει από την πρώτη ημέρα του επόμενου μήνα αν απομένουν τουλάχιστον 10 ημέρες μέχρι τότε. Διαφορετικά ισχύει από την πρώτη ημέρα του μεθεπόμενου μήνα. Για παράδειγμα, αν εγγραφείτε στις 20 Ιανουαρίου, ισχύει από την 1η Φεβρουαρίου. Αν εγγραφείτε στις 28 Ιανουαρίου, ισχύει από την 1η Μαρτίου.
• Οι κοινοποιήσεις θεωρούνται ότι παραλήφθηκαν την 5η ημέρα μετά την ανάρτησή τους στην περιοχή σας στην πύλη (CPPT άρθρο 38-A(4)), είτε τις έχετε ανοίξει είτε όχι. Οι προθεσμίες πληρωμής ή απάντησης τρέχουν από εκείνη την ημερομηνία.
• Ειδοποιήσεις μέσω email αποστέλλονται όταν φτάνει νέα κοινοποίηση, αλλά μόνο αν η διεύθυνση email σας είναι επιβεβαιωμένη στην πύλη και έχετε επιλέξει να λαμβάνετε email. Η AT αναφέρει ότι η ειδοποίηση είναι απλώς διευκόλυνση, οπότε ελέγχετε μόνοι σας τακτικά την πύλη.
• Αποχώρηση από το σύστημα. Αν ζείτε εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, η ακύρωση των ηλεκτρονικών κοινοποιήσεων ισχύει μόνο αφού έχετε διορίσει εκπρόσωπο (LGT άρθρο 19(16)).
• Μία εξαίρεση που δεν αφορά τους συνήθεις εκμισθωτές: ένας μη κάτοικος που ασκεί ανεξάρτητη δραστηριότητα υπαγόμενη σε ΦΠΑ πρέπει παρ' όλα αυτά να διορίσει εκπρόσωπο εγγεγραμμένο στο ΦΠΑ. Το ενοίκιο μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας απαλλάσσεται από ΦΠΑ (Κώδικας ΦΠΑ άρθρο 9(29)) και φορολογείται ως εισόδημα από ενοίκια, οπότε η εξαίρεση αυτή κανονικά δεν σας αφορά.

Ποιος κανόνας άλλαξε πότε

Παλαιότερες συζητήσεις σε φόρουμ αναφέρουν ακόμη ότι ο εκπρόσωπος είναι υποχρεωτικός για κάθε ιδιοκτήτη εκτός ΕΕ. Αυτό ίσχυε πριν από τον Ιούλιο του 2022.

1. Αύγουστος 2017 (Decreto-Lei 93/2017). Η πρώτη απαλλαγή, για όσους εγγράφηκαν στη morada única digital. Στην πράξη η υπηρεσία αυτή δεν ήταν διαθέσιμη για φορολογικές κοινοποιήσεις.
2. 1η Ιανουαρίου 2020 (Portaria 233/2019). Τέθηκε σε λειτουργία το σύστημα ηλεκτρονικών κοινοποιήσεων του Portal das Finanças (NCEPF). Αν ένας κάτοικος εκτός ΕΕ δεν διόριζε εκπρόσωπο, η AT μπορούσε να τον εγγράψει σε αυτό αυτεπαγγέλτως. Δεν κατάργησε ακόμη την υποχρέωση διορισμού.
3. 1η Ιανουαρίου 2021. Με το Brexit οι κάτοικοι του Ηνωμένου Βασιλείου έγιναν κάτοικοι τρίτης χώρας.
4. Ιούλιος 2022 (Decreto-Lei 44/2022 της 8ης Ιουλίου). Το ισχύον άρθρο 19(15) και (16) της LGT: η εγγραφή στο NCEPF ή στο ViaCTT καταργεί την ανάγκη εκπροσώπου. Η AT το επιβεβαίωσε με το Ofício-Circulado 90057/2022 της 20ής Ιουλίου 2022.

Προθεσμίες και πρόστιμα

Έχετε 15 ημέρες για να διορίσετε εκπρόσωπο ή να εγγραφείτε στις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις. Οι 15 ημέρες τρέχουν από όποιο από τα εξής επέλθει αργότερα:

• την ημερομηνία κατά την οποία καταχωρίζετε διεύθυνση σε τρίτη χώρα (για παράδειγμα, όταν μετακομίζετε από την Πορτογαλία ή από χώρα της ΕΕ στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ), ή
• την ημερομηνία έναρξης της φορολογικής σας σχέσης, όπως η αγορά του ακινήτου.

Αν δεν διορίσετε εκπρόσωπο όταν απαιτείται, ή διορίσετε κάποιον που δεν έχει αποδεχθεί ρητά, το πρόστιμο είναι 75 € έως 7.500 € (RGIT άρθρο 124). Πέραν του προστίμου, χάνετε το δικαίωμα να ενεργείτε έναντι της AT, συμπεριλαμβανομένων διοικητικών προσφυγών, ενστάσεων και δικαστικών προσφυγών (LGT άρθρο 19(7)). Αυτό έχει τη μεγαλύτερη σημασία όταν θέλετε να αμφισβητήσετε ένα εκκαθαριστικό IMI ή IRS.

Τα πρόστιμα μειώνονται αν διορθώσετε την κατάσταση πριν η AT κινήσει διαδικασία (RGIT άρθρο 30). Αν η AT διαπιστώσει ότι δεν έχετε εκπρόσωπο, μπορεί να σας εγγράψει η ίδια στο NCEPF (Portaria 233/2019, άρθρο 5(2)). Δεν είναι σαφές ότι αυτό σας προστατεύει από πρόστιμο, οπότε εγγραφείτε μόνοι σας.

Τι κοστίζει και τι λαμβάνετε

Οι ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις είναι δωρεάν. Ο εκπρόσωπος είναι ιδιωτική υπηρεσία και οι τιμές διαφέρουν πολύ. Βασικές υπηρεσίες «μόνο διαχείρισης αλληλογραφίας» διαφημίζονται συνήθως από λιγότερο από 100 € έως μερικές εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο. Τα πακέτα που περιλαμβάνουν και την υποβολή της δήλωσης IRS κοστίζουν περισσότερο. Ρωτήστε ακριβώς τι περιλαμβάνεται:

• Σαρώνουν και σας στέλνουν με email κάθε επιστολή της AT, και πόσο γρήγορα;
• Παρακολουθούν την περιοχή σας στην πύλη και σας προειδοποιούν για προθεσμίες;
• Υποβάλλουν την ετήσια δήλωση IRS (Modelo 3 με Anexo F), ή αυτό χρεώνεται επιπλέον;
• Με πόση προειδοποίηση παραιτούνται;

Εκτός αν συμφωνήσετε διαφορετικά, ο εκπρόσωπος δεν:

• πληρώνει τους φόρους σας·
• εκδίδει αποδείξεις ενοικίου·
• καταχωρίζει τις μισθώσεις σας·
• συναλλάσσεται με τους μισθωτές.

Διαχειριστές ακινήτων και φορολογική ευθύνη. Κάποιος που διαχειρίζεται το ακίνητό σας και εισπράττει το ενοίκιο για λογαριασμό σας μπορεί να θεωρηθεί gestor de bens (διαχειριστής περιουσίας μη κατοίκου). Το πρόσωπο αυτό μπορεί να ευθύνεται αλληλεγγύως για τους πορτογαλικούς φόρους σας που συνδέονται με τον ρόλο αυτό (LGT άρθρο 27). Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο ορισμένοι διαχειριστές αρνούνται να ενεργούν παράλληλα ως φορολογικοί σας εκπρόσωποι ή χρεώνουν περισσότερο για αυτό.

Πώς συνδέεται με τις υποχρεώσεις σας ως εκμισθωτή

Είτε έχετε εκπρόσωπο είτε όχι, οι εργασίες του εκμισθωτή παραμένουν δικές σας και μπορείτε να τις κάνετε όλες ηλεκτρονικά στο Portal das Finanças:

• καταχώριση κάθε μίσθωσης στην AT (Modelo 2) και καταβολή του τέλους χαρτοσήμου επ' αυτής·
• έκδοση ηλεκτρονικών αποδείξεων ενοικίου, εκτός αν απαλλάσσεστε·
• υποβολή της ετήσιας δήλωσης IRS με το Anexo F για το εισόδημα από ενοίκια, από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου του επόμενου έτους.

Μπορείτε να τις κάνετε μόνοι σας ή να εξουσιοδοτήσετε λογιστή ή διαχειριστή να τις κάνει. Ο διορισμός φορολογικού εκπροσώπου είναι χωριστό βήμα και δεν δίνει αφ' εαυτού σε κανέναν εξουσία να εκτελεί αυτές τις εργασίες.

Ο πραγματικός κίνδυνος για έναν ιδιοκτήτη στο εξωτερικό είναι να χάσει μια κοινοποίηση της AT, όπως έναν λογαριασμό IMI ή ένα αίτημα διόρθωσης δήλωσης. Όποια οδό κι αν επιλέξετε, φροντίστε κάποιος να διαβάζει τις κοινοποιήσεις της AT μέσα σε λίγες ημέρες.

Πώς διορίζετε, αντικαθιστάτε ή ανακαλείτε εκπρόσωπο

Για να διορίσετε ή να αντικαταστήσετε εκπρόσωπο, τόσο εσείς όσο και ο εκπρόσωπος χρειάζεστε πρόσβαση στο Portal das Finanças. Στη συνέχεια:

1. Στο Portal das Finanças, μεταβείτε στο Serviços > Dados Cadastrais > Representante > Entregar Nomeação και επιλέξτε IRS.
2. Καταχωρίστε το NIF του εκπροσώπου και επιβεβαιώστε.
3. Η AT στέλνει ταχυδρομικά στον εκπρόσωπο επιστολή με κωδικό επιβεβαίωσης. Ο εκπρόσωπος καταχωρίζει τον κωδικό στην πύλη για να αποδεχθεί. Αν δεν αποδεχθεί εντός 30 ημερών, ο διορισμός παύει να ισχύει και πρέπει να ξεκινήσετε από την αρχή.
4. Ο διορισμός είναι έγκυρος μόνο αφού ο εκπρόσωπος τον αποδεχθεί.

Μπορείτε επίσης να το κάνετε μέσω του e-balcão, του ηλεκτρονικού γραφείου εξυπηρέτησης της πύλης (Registo de Contribuintes > Identificação > Representação Fiscal), επισυνάπτοντας υπογεγραμμένη αποδοχή του εκπροσώπου. Εναλλακτικά, ο εκπρόσωπος μπορεί να το υποβάλει με πληρεξούσιο. Το πληρεξούσιο χρειάζεται βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής, εκτός αν δίνεται σε δικηγόρο ή solicitador (νομικό αντιπρόσωπο). Ο διορισμός μπορεί επίσης να γίνει αυτοπροσώπως σε οποιαδήποτε εφορία ή Loja do Cidadão.

Οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που κατοικεί στην Πορτογαλία μπορεί να ενεργεί ως εκπρόσωπός σας. Ένας αλλοδαπός μπορεί να ενεργεί μόνο αν έχει έγκυρη άδεια διαμονής και είναι εγγεγραμμένος ως κάτοικος στην AT.

Για να ανακαλέσετε εκπρόσωπο, εγγραφείτε πρώτα στις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις και περιμένετε μέχρι το κανάλι να εμφανίζεται ως ενεργό. Στη συνέχεια ζητήστε από την AT, μέσω του e-balcão, να τερματίσει την εκπροσώπηση. Αν μετακομίσετε σε χώρα της ΕΕ/ΕΟΧ, ο εκπρόσωπος γίνεται προαιρετικός και μπορείτε να τερματίσετε τον διορισμό. Αν γίνετε φορολογικός κάτοικος Πορτογαλίας, ενημερώστε τη διεύθυνσή σας· οι μεταβολές κατοικίας πρέπει να δηλώνονται εντός 60 ημερών (LGT άρθρο 19(5)).

Αν ο εκπρόσωπός σας παραιτηθεί, πρέπει να σας ενημερώσει εγγράφως. Η παραίτηση ισχύει έναντι της AT μόλις της γνωστοποιηθεί, και η AT έχει στη συνέχεια 90 ημέρες για να ενημερώσει τα αρχεία της. Ωστόσο, εκτός αν έχει οριστεί νέος εκπρόσωπος, η παραίτηση μπορεί να ισχύσει μόνο αφού ο εκπρόσωπος έχει ασκήσει τον ρόλο για τουλάχιστον ένα έτος (LGT άρθρο 19(9)–(10)). Όταν ένας εκπρόσωπος σας προειδοποιεί ότι παραιτείται, εγγραφείτε αμέσως στις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις.

Λίστα ελέγχου

• Επιβεβαιώστε πού είστε φορολογικός κάτοικος: ΕΕ/ΕΟΧ (προαιρετικό) ή αλλού (απαιτείται εκπρόσωπος ή ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις).
• Αποκτήστε τον κωδικό σας για το Portal das Finanças πριν τον χρειαστείτε, επειδή αποστέλλεται ταχυδρομικά.
• Εντός 15 ημερών από την αγορά ή από τη μετακόμιση εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, ενεργοποιήστε τις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις (NCEPF) ή διορίστε εκπρόσωπο.
• Επιβεβαιώστε το email σας στην πύλη και ενεργοποιήστε τις ειδοποιήσεις. Ελέγχετε τις κοινοποιήσεις σας τουλάχιστον μία φορά την εβδομάδα.
• Αν διατηρείτε εκπρόσωπο, συμφωνήστε εγγράφως τι κάνει, πόσο γρήγορα προωθεί τις επιστολές και ποιος υποβάλλει το Anexo F σας.
• Πριν ανακαλέσετε εκπρόσωπο, βεβαιωθείτε ότι οι ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις εμφανίζονται ως ενεργές.
• Δηλώστε στην AT κάθε αλλαγή χώρας κατοικίας, εντός 15 ημερών αν μετακομίσετε σε τρίτη χώρα και εντός 60 ημερών για κάθε μεταβολή του καθεστώτος φορολογικής κατοικίας.