Kas välismaal elav üürileandja vajab Portugalis maksuesindajat?

Kui elate ELi või EMP riigis, ei pea Te kunagi määrama Portugali maksuesindajat. Kui elate kusagil mujal, sealhulgas Ühendkuningriigis, USA-s, Šveitsis või Brasiilias, ja omate kodu Portugalis, peate kas määrama maksuesindaja või liituma maksuameti elektrooniliste teavitustega. Alates 2022. aasta juulist on elektrooniline tee täieõiguslik seaduslik alternatiiv ja see on tasuta. Enamiku pikaajaliselt välja üürivate üürileandjate jaoks on esindaja nüüd mugavusteenus, mille eest võite soovi korral maksta, mitte seaduslik nõue.

Mis on maksuesindaja

Representante fiscal (maksuesindaja) on Portugalis aadressi omav isik või ettevõte, kelle Te maksuametile Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) nimetate. AT andmetel on esindaja ülesanne tagada, et Te:

• saaksite kätte kirjad, mida AT Teile saadab, sest Teie maksuaadressiks loetakse esindaja aadress;
• täidaksite oma maksualased kõrvalkohustused, sealhulgas deklaratsioonide esitamise;
• saaksite kasutada oma õigusi AT ees, näiteks kaebusi, vaideid ja kohtus vaidlustamist.

Reeglina ei vastuta esindaja Teie maksude eest. Erandiks on käibemaks mitteresidentidele, kes tegutsevad käibemaksukohustuslasena registreeritud ettevõttena, mis tavalise eluruumide väljaüürimise puhul ei kehti.

Õiguslik alus on Lei Geral Tributária (LGT, maksukorralduse üldseadus) artikkel 19, mida tulumaksu osas kordab IRS-i seadustiku artikkel 130.

Kes peab esindaja määrama ja kes mitte

Reegel sõltub sellest, kus Te elate, mitte Teie kodakondsusest.

Mõned punktid, mis sageli segadust tekitavad:

• Šveits ei kuulu ELi ega EMP-sse, seega käsitletakse Šveitsi residente kolmanda riigi residentidena.
• Ühendkuningriik muutus kolmandaks riigiks, kui Brexiti üleminekuperiood lõppes 31. detsembril 2020. Alates 1. jaanuarist 2021 vajasid Portugali maksuasjadega Ühendkuningriigi residendid esindajat. AT lubas ajapikendusi ja viimane neist võimaldas Ühendkuningriigi residentidel nõudeid trahvita täita 2022. aasta teisel poolel. Nüüd kehtivad tavalised tähtajad.
• Portugali väljarändajad järgivad sama reeglit nagu samas riigis elavad välisriigi kodanikud.
• Kinnisvara omamine on käivitav tegur. AT ütleb, et kohustus kehtib ainult siis, kui Teil on temaga maksusuhe, ja toob näitena kinnisvara omamise Portugalis. Mitteresident, kellel on ainult NIF (maksukohustuslase number) ja kes midagi ei oma, esindajat ei vaja. Üürileandjana kehtib kohustus Teile alates kinnisvara omandamise päevast.

Alternatiiv: elektroonilised teavitused

Esindaja määramise kohustus ei kehti, kui liitute ühega järgmistest (LGT art. 19(15)):

• NCEPF (Notificações e Citações Eletrónicas no Portal das Finanças): teated toimetatakse Teie isiklikku alasse Portal das Finanças'is. See on kõige lihtsam võimalus ja see on tasuta (Portaria 233/2019, art. 12).
• ViaCTT, postiettevõtte CTT hallatav elektrooniline postkast, mille aktiveerite Portal das Finanças kaudu.
• Valitsuse teenus morada única digital (ühtne digitaalne aadress). AT 2026. aasta juuni infoleht ütleb, et see võimalus ei ole Portal das Finanças'is veel saadaval.

Liitumiseks logige sisse Portal das Finanças'i ja minge A minha Área > Notificações e Citações > Gerir canais > Canais de Notificação, seejärel valige Portal das Finanças > Ativar (või ViaCTT > Ativar).

Mida peate teadma enne sellele tuginemist:

• Alguskuupäev. Liitumine jõustub järgmise kuu esimesel päeval, kui selleni on jäänud vähemalt 10 päeva. Vastasel juhul jõustub see ülejärgmise kuu esimesel päeval. Näiteks kui liitute 20. jaanuaril, jõustub see 1. veebruaril. Kui liitute 28. jaanuaril, jõustub see 1. märtsil.
• Teated loetakse kättesaaduks 5. päeval pärast nende postitamist Teie portaalialasse (CPPT art. 38-A(4)), olenemata sellest, kas olete need avanud või mitte. Maksmise või vastamise tähtajad hakkavad kulgema sellest kuupäevast.
• E-posti teavitused saadetakse uue teate saabumisel, kuid ainult siis, kui Teie e-posti aadress on portaalis kinnitatud ja olete märkinud e-kirjade saamise valiku. AT ütleb, et teavitus on ainult viisakusteenus, seega kontrollige portaali ise regulaarselt.
• Süsteemist lahkumine. Kui elate väljaspool EL-i/EMP-d, jõustub e-teavitustest loobumine alles siis, kui olete määranud esindaja (LGT art. 19(16)).
• Üks erand, mis tavalisi üürileandjaid ei puuduta: mitteresident, kes tegeleb käibemaksuga maksustatava füüsilisest isikust ettevõtja tegevusega, peab siiski määrama käibemaksukohustuslasena registreeritud esindaja. Pikaajaline eluruumi üür on käibemaksust vabastatud (käibemaksuseadustiku art. 9(29)) ja seda maksustatakse kui üüritulu, seega see erand Teile tavaliselt ei kehti.

Milline reegel millal muutus

Vanemates foorumiaruteludes öeldakse endiselt, et esindaja on kohustuslik kõigile väljaspool ELi elavatele omanikele. See oli tõsi enne 2022. aasta juulit.

1. August 2017 (Decree-Law 93/2017). Esimene erand neile, kes liitusid morada única digital'iga. Praktikas ei olnud see teenus maksuteadete jaoks saadaval.
2. 1. jaanuar 2020 (Portaria 233/2019). Portal das Finanças e-teavituste süsteem (NCEPF) hakkas tööle. Kui väljaspool ELi elav resident jättis esindaja määramata, võis AT ta omal algatusel sellesse registreerida. See ei kaotanud veel esindaja määramise kohustust.
3. 1. jaanuar 2021. Brexit muutis Ühendkuningriigi residendid kolmanda riigi residentideks.
4. Juuli 2022 (Decree-Law 44/2022, 8. juulist). Kehtiv LGT art. 19(15) ja (16): NCEPF-i või ViaCTT-ga liitumine kaotab vajaduse esindaja järele. AT kinnitas seda 20. juuli 2022 ringkirjas Ofício-Circulado 90057/2022.

Tähtajad ja trahvid

Teil on 15 päeva, et määrata esindaja või liituda e-teavitustega. 15 päeva arvestatakse hilisemast järgmistest kuupäevadest:

• kuupäev, mil registreerite aadressi kolmandas riigis (näiteks kui kolite Portugalist või ELi riigist Ühendkuningriiki või USA-sse), või
• kuupäev, mil algab Teie maksusuhe, näiteks kinnisvara ostmine.

Kui jätate esindaja määramata, kuigi see on nõutav, või määrate esindaja, kes ei ole sellega sõnaselgelt nõustunud, on trahv 75 €–7500 € (RGIT art. 124). Lisaks trahvile kaotate õiguse tegutseda AT ees, sealhulgas esitada kaebusi, vaideid ja kohtus vaidlustada (LGT art. 19(7)). See on kõige olulisem siis, kui soovite vaidlustada IMI või IRS-i maksuotsust.

Trahve vähendatakse, kui teete asjad korda enne, kui AT menetluse algatab (RGIT art. 30). Kui AT avastab, et Teil ei ole esindajat, võib ta Teid ise NCEPF-i registreerida (Portaria 233/2019, art. 5(2)). Ei ole selge, kas see kaitseb Teid trahvi eest, seega liituge ise.

Mis see maksab ja mida saate

E-teavitused on tasuta. Esindaja on eraõiguslik teenus ja hinnad erinevad suuresti. Lihtsaid „ainult posti käsitlemise“ teenuseid reklaamitakse tavaliselt alla 100 €-st kuni mõnesaja euroni aastas. Paketid, mis hõlmavad ka Teie IRS-i deklaratsiooni esitamist, maksavad rohkem. Küsige täpselt, mis on hinna sees:

• Kas nad skannivad ja saadavad e-postiga iga AT kirja ning kui kiiresti?
• Kas nad jälgivad Teie portaaliala ja hoiatavad Teid tähtaegade eest?
• Kas nad esitavad Teie iga-aastase IRS-i deklaratsiooni (Modelo 3 koos Anexo F-iga) või on see lisatasu eest?
• Kui palju ette nad teatavad enne lahkumist?

Kui Te ei lepi kokku teisiti, ei tee esindaja järgmist:

• ei maksa Teie makse;
• ei väljasta üürikviitungeid;
• ei registreeri Teie üürilepinguid;
• ei suhtle üürnikega.

Kinnisvarahaldurid ja maksuvastutus. Isikut, kes haldab Teie kinnisvara ja kogub Teie nimel üüri, võidakse käsitleda kui gestor de bens (mitteresidendi vara haldaja). See isik võib selle rolliga seotud Portugali maksude eest vastutada solidaarselt Teiega (LGT art. 27). See on üks põhjus, miks mõned haldurid keelduvad olemast ka Teie maksuesindaja või küsivad selle eest rohkem.

Kuidas see sobitub Teie üürileandja kohustustega

Olenemata sellest, kas Teil on esindaja või mitte, jäävad üürileandja ülesanded Teie omaks ja saate neid kõiki teha veebis Portal das Finanças'is:

• iga üürilepingu registreerimine AT-s (Modelo 2) ja selle tempelmaksu tasumine;
• elektrooniliste üürikviitungite väljastamine, kui Te ei ole sellest vabastatud;
• iga-aastase IRS-i deklaratsiooni esitamine koos Anexo F-iga üüritulu kohta järgmise aasta 1. aprillist 30. juunini.

Võite neid teha ise või volitada neid tegema raamatupidaja või halduri. Maksuesindaja määramine on eraldi samm ega anna iseenesest kellelegi volitust neid ülesandeid täita.

Välismaal elava omaniku tegelik risk on AT teate, näiteks IMI arve või deklaratsiooni parandamise taotluse, märkamata jätmine. Ükskõik millise tee valite, veenduge, et keegi loeks AT teateid mõne päeva jooksul.

Kuidas esindajat määrata, vahetada või eemaldada

Esindaja määramiseks või vahetamiseks peab nii Teil kui ka esindajal olema ligipääs Portal das Finanças'ile. Seejärel:

1. Minge Portal das Finanças'is Serviços > Dados Cadastrais > Representante > Entregar Nomeação ja valige IRS.
2. Sisestage esindaja NIF ja kinnitage.
3. AT saadab esindajale kirja kinnituskoodiga. Esindaja sisestab koodi portaalis nõustumiseks. Kui ta ei nõustu 30 päeva jooksul, määramine aegub ja peate uuesti alustama.
4. Määramine kehtib alles siis, kui esindaja on nõustunud.

Seda saate teha ka portaali veebipõhise abilaua e-balcão kaudu (Registo de Contribuintes > Identificação > Representação Fiscal), lisades esindaja allkirjastatud nõusoleku. Teise võimalusena võib esindaja selle esitada volikirjaga. Volikiri vajab kinnitatud allkirja, välja arvatud juhul, kui see antakse advokaadile või solicitador'ile (õigusesindaja). Määramise saab teha ka isiklikult igas maksuametis või Loja do Cidadão's.

Teie esindajaks võib olla iga Portugalis residendist isik või ettevõte. Välisriigi kodanik võib tegutseda ainult siis, kui tal on kehtiv elamisluba ja ta on AT-s registreeritud residendina.

Esindaja eemaldamiseks liituge esmalt e-teavitustega ja oodake, kuni kanal kuvatakse aktiivsena. Seejärel paluge AT-l e-balcão kaudu esindamine lõpetada. Kui kolite ELi/EMP riiki, muutub esindaja vabatahtlikuks ja võite määramise lõpetada. Kui saate Portugali maksuresidendiks, uuendage oma aadressi; residentsuse muutustest tuleb teatada 60 päeva jooksul (LGT art. 19(5)).

Kui Teie esindaja loobub, peab ta Teile sellest kirjalikult teatama. Loobumine jõustub AT suhtes, kui ta sellest teatab, ja AT-l on seejärel 90 päeva oma andmete ajakohastamiseks. Kui aga uut esindajat ei ole nimetatud, saab loobumine jõustuda alles siis, kui esindaja on olnud selles rollis vähemalt ühe aasta (LGT art. 19(9)–(10)). Kui esindaja hoiatab Teid, et ta loobub, liituge kohe e-teavitustega.

Kontrollnimekiri

• Kinnitage, kus olete maksuresident: EL/EMP (vabatahtlik) või mujal (vaja esindajat või e-teavitusi).
• Hankige oma Portal das Finanças'i parool enne, kui seda vajate, sest see saadetakse posti teel.
• 15 päeva jooksul pärast ostu või EL-ist/EMP-st välja kolimist aktiveerige e-teavitused (NCEPF) või määrake esindaja.
• Kinnitage portaalis oma e-posti aadress ja lülitage teavitused sisse. Kontrollige oma teateid vähemalt kord nädalas.
• Kui jätate esindaja alles, leppige kirjalikult kokku, mida ta teeb, kui kiiresti ta kirjad edastab ja kes esitab Teie Anexo F.
• Enne esindaja eemaldamist veenduge, et e-teavitused on aktiivsed.
• Teatage AT-le igast elukohariigi muutusest: 15 päeva jooksul, kui kolite kolmandasse riiki, ja 60 päeva jooksul mis tahes maksuresidentsuse staatuse muutuse korral.