Jak přiznat portugalské nájemné ve své domovské zemi a neplatit daň dvakrát

Portugalsko zdaňuje nájemné z Vašeho portugalského bytu jako první, protože se tam nemovitost nachází. Váš stát daňového rezidentství se o tomto příjmu obvykle chce také dozvědět. Dvojímu zdanění pak zabraňuje jedním ze dvou způsobů: příjem vyjme ze zdanění (někdy jej využije ke stanovení sazby na Vaše ostatní příjmy), nebo jej zdaní a odečte zápočet portugalské daně. Která metoda se použije, závisí na Vaší zemi a její smlouvě s Portugalskem. Metoda rozhoduje o tom, zda doma zaplatíte něco navíc.

Kdo zdaňuje první a proč

Téměř všechny smlouvy o zamezení dvojímu zdanění vycházejí z článku 6 Modelové smlouvy OECD: příjmy z nemovitého majetku „mohou být zdaněny“ ve státě, kde se nemovitost nachází. Portugalsko proto zdaňuje Vaše nájemné bez ohledu na to, zda žijete v Lisabonu, nebo v Leedsu. Nerezidenti jej uvádějí v ročním přiznání k IRS (Modelo 3, Anexo F), které se podává od 1. dubna do 30. června následujícího roku.

Váš stát rezidentství Vás zdaňuje z celosvětových příjmů. Jeho smlouva s Portugalskem, nebo jeho vlastní právo tam, kde smlouva neexistuje, pak stanoví, jak se překryv odstraní:

• Metoda vynětí. Stát rezidentství portugalské nájemné nezdaňuje. Při „vynětí s výhradou progrese“ však nájemné zohlední při stanovení daňové sazby na Vaše ostatní příjmy.
• Metoda zápočtu. Stát rezidentství zdaní nájemné podle svých vlastních pravidel a poté odečte portugalskou daň. Zápočet je omezen výší domácí daně z téhož příjmu. Je-li portugalská daň vyšší, rozdíl se nevrací. Je-li nižší, rozdíl doplatíte doma.

Dva body platí všude:

• Zápočet se vztahuje pouze na portugalskou daň z příjmů (IRS). Nevztahuje se na IMI (obecní daň z nemovitostí) ani na AIMI. V některých zemích jsou tyto daně místo toho uznatelným nákladem.
• Vaše domovská země vypočítává zisk z pronájmu podle svých vlastních pravidel, s vlastními uznatelnými náklady, odpisy a směnnými kurzy. Částka v portugalském přiznání se proto často bude lišit od částky v přiznání doma.

Přehled podle zemí

Níže uvedené oddíly vysvětlují jednotlivé země. Pravidla jsou složitá, berte je proto jako orientaci a svůj konkrétní případ si ověřte u místního poradce.

Nizozemsko

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Nizozemsko skutečné nájemné v rámci daně z příjmů nezdaňuje. Nemovitost je aktivem v Boxu 3 (úspory a investice) a uvádí se v tržní hodnotě (waarde in het economisch verkeer) k 1. lednu. Pro zahraniční byt neexistuje nizozemská hodnota WOZ, hodnotu proto musíte doložit odhadem nebo srovnatelnými prodeji. Na základě smlouvy pak Nizozemsko poskytuje vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (snížení k zamezení dvojímu zdanění). Tím uplatňuje metodu vynětí formou poměrného snížení Vaší daně v Boxu 3.
• Kam: Box 3 Vašeho aangifte inkomstenbelasting: zahraniční nemovitost a poté snížení k zamezení dvojímu zdanění u aktiv v zahraničí.
• Praktický tip: Poradci upozorňují, že standardní výpočet může při dluzích nebo nezdanitelné částce poskytnout příliš malou úlevu. V červnu 2024 a v červenci 2025 rozhodl Hoge Raad (nizozemský Nejvyšší soud), že při postupu podle skutečného výnosu (tegenbewijs) musí být zahraniční nemovitosti fakticky zcela osvobozeny. Box 3 navíc prochází reformou. Tvoří-li Váš portugalský byt velkou část Vašich aktiv v Boxu 3, ověřte si u nizozemského daňového poradce, zda podat námitku nebo využít postup podle skutečného výnosu.

Belgie

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Vynětí s výhradou progrese. Belgie portugalský příjem nezdaňuje, ale zohledňuje jej při stanovení sazby na Vaše ostatní příjmy.
• Kam: Rámec III přiznání k dani z příjmů fyzických osob, s kódy pro zahraniční nemovitosti, přičemž příjem osvobozený podle smlouvy se uplatňuje k vynětí s výhradou progrese. Od zdaňovacího období 2021 přiřazuje Belgie zahraničním nemovitostem katastrální příjem (revenu cadastral / kadastraal inkomen) a zachází s nimi jako s belgickými nemovitostmi. Byt pronajatý soukromé osobě, která jej nepoužívá k podnikání, se obvykle zdaňuje z indexovaného katastrálního příjmu navýšeného o 40 %, nikoli ze skutečného nájemného. Je-li pronajat společnosti nebo k podnikání, počítá se skutečné nájemné.
• Praktický tip: Nemovitost musíte nejprve přiznat Generální správě patrimoniální dokumentace (AAPD), aby mohla stanovit katastrální příjem. Lhůta činí čtyři měsíce od koupě a 30 dní od změny, například od zahájení pronájmu. Za opožděné nebo chybějící přiznání hrozí pokuta od 250 € do 3 000 €. U belgického poradce si ověřte, které kódy platí v přiznání za Váš rok.

Francie

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Vynětí s výhradou progrese (taux effectif). Článek 24 odst. 1 písm. a)–b) francouzsko-portugalské úmluvy z roku 1971 stanoví, že francouzská daň z příjmů se nevztahuje na příjmy, které smí zdanit Portugalsko, Francie je však může použít ke stanovení Vaší daňové sazby. Nejde o metodu „zápočtu ve výši francouzské daně“, kterou popisují některé webové stránky: oficiální pokyny k formuláři 2047 uvádějí Portugalsko mezi zeměmi s metodou vynětí.
• Kam: Podle pokynů k formuláři 2047 se osvobozené příjmy z nemovitostí, které se zohledňují pro efektivní sazbu, uvádějí přímo ve formuláři 2042 C: na řádku 4EA (régime réel) nebo 4EB (micro-foncier). Do formuláře 2047 se neuvádějí.
• Praktický tip: Každý portugalský bankovní účet, na který přichází nájemné, přiznejte ve formuláři 3916. Zeptejte se francouzského poradce, zda se na Vaše portugalské nájemné mohou vztahovat francouzské sociální odvody (prélèvements sociaux), protože smlouva se týká pouze daně z příjmů.

Německo

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Podle německo-portugalské smlouvy Německo osvobozuje příjmy z pronájmu portugalských nemovitostí. U většiny zahraničních příjmů vynětí stále zvyšuje sazbu na ostatní příjmy (Progressionsvorbehalt). § 32b odst. 1 druhá věta č. 3 EStG to však vylučuje u příjmů z pronájmu nemovitostí v jiném státě EU nebo EHP. Portugalské nájemné proto v Německu není zdaněno ani nezvyšuje Vaši německou sazbu.
• Kam: Protože příjem nemá v Německu žádný daňový účinek, obvykle se nemusí uvádět v Anlage V ani v Anlage AUS. Ztráty z portugalské nemovitosti jsou v Německu rovněž nevyužitelné.
• Praktický tip: Uschovejte si portugalský platební výměr (nota de liquidação) a nájemní smlouvu pro případ, že se Váš Finanzamt zeptá. Pokud nemovitost držíte prostřednictvím společnosti nebo máte i jiné zahraniční příjmy, poraďte se se Steuerberaterem.

Spojené království

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Zápočet. Podle britsko-portugalské úmluvy z roku 1968 se portugalská daň započítává na britskou daň z téhož příjmu. Nová britsko-portugalská úmluva byla podepsána 15. září 2025, GOV.UK ji však uvádí jako dosud nevstoupivší v platnost. Dokud nenabude účinnosti, platí smlouva z roku 1968.
• Kam: Listy „Foreign“ formuláře SA106 v rámci přiznání Self Assessment. V části „Income from land and property abroad“ použijte pole 14 až 24 pro nájemné, náklady a upravený zisk a sloupce pro jednotlivé země k uplatnění Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Výpočet vysvětluje informační list HMRC HS263.
• Praktický tip: Britská pravidla platí v plném rozsahu, včetně omezení u hypotečních úroků (finančních nákladů) u rezidenčních nemovitostí a příspěvku 1 000 £ na příjmy z nemovitostí (property income allowance). Britský daňový rok trvá od 6. dubna do 5. dubna, zatímco portugalský odpovídá kalendářnímu roku, nájemné i portugalskou daň proto musíte poměrně rozdělit. Přepočítávejte kurzem platným v době vzniku příjmu. Úleva je omezena výší britské daně z portugalského zisku: poplatník se základní sazbou nemusí doplácet nic, poplatník s vyšší sazbou obvykle doplatí rozdíl.

Irsko

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Zápočet podle irsko-portugalské smlouvy. Revenue vysvětluje, že pokud se smlouva uplatní, vypočítáte irskou daň ze zahraničního příjmu z pronájmu a poté odečtete zaplacenou zahraniční daň. Odpočet je omezen výší irské daně z tohoto příjmu.
• Kam: Zahraniční příjmy z pronájmu se zdaňují podle Schedule D Case III. Ve formuláři Form 11 uvedete v oddíle pro zahraniční pronájem počet zahraničních nemovitostí, hrubé nájemné, náklady, úroky, daňové odpisy (capital allowances) a čistý zisk a uplatníte zápočet zahraniční daně.
• Praktický tip: Ztráty ze zahraniční nemovitosti lze převádět pouze do budoucna proti budoucím ziskům ze zahraničních nemovitostí, nikoli proti irskému nájemnému nebo jiným příjmům. Revenue rovněž upozorňuje, že daň z fiktivního příjmu z pronájmu nelze započítat. Zeptejte se irského poradce, jak se ve Vašem případě se zápočtem kombinují USC a PRSI.

Spojené státy

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko. Spojené státy zdaňují své občany a rezidenty z celosvětových příjmů bez ohledu na to, kde žijí.
• Metoda: Zápočet. Článek 25 americko-portugalské úmluvy z roku 1994 umožňuje započíst portugalskou daň z příjmů na americkou daň v souladu s americkým právem.
• Kam: Nájemné a náklady uveďte ve Schedule E (Form 1040) se zahraniční adresou. Zápočet portugalské IRS uplatněte ve Form 1116, obvykle v kategorii pasivních příjmů. IMI je daň z nemovitostí, nikoli daň z příjmů: uvádí se jako náklad ve Schedule E a ve Form 1116 ji uplatnit nelze.
• Praktický tip: Rezidenční nemovitost k pronájmu užívaná mimo USA se musí odepisovat podle Alternative Depreciation System. Publikace IRS 527 stanoví dobu odpisování na 30 let u nemovitostí uvedených do užívání po roce 2017 a na 40 let u starších. Portugalská daň často převyšuje americkou daň z čistého nájemného po odpisech a nevyužité zápočty lze převést o jeden rok zpět a o deset let dopředu. Nezávisle na tom: pokud Vaše portugalské bankovní účty kdykoli v průběhu roku dohromady přesáhnou 10 000 $, podejte FBAR (FinCEN Form 114). Lhůta je 15. dubna s automatickým prodloužením do 15. října. Samotný dům se ve FBAR neuvádí.

Švédsko

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Zápočet podle švédského vnitrostátního práva. Švédsko vypovědělo smlouvu o zamezení dvojímu zdanění s Portugalskem s účinností od 1. ledna 2022, smlouva proto neexistuje. Skatteverket umožňuje zápočet (avräkning) konečné daně zaplacené v zahraničí až do výše švédské daně z tohoto příjmu.
• Kam: Pokud se byt považuje za soukromé obydlí (privatbostad), je přebytek po standardním odpočtu kapitálovým příjmem, který se uvádí v poli 7.3 formuláře Inkomstdeklaration 1 a zdaňuje sazbou 30 %. U domu nebo bytu v osobním vlastnictví činí standardní odpočet 40 000 SEK ročně plus 20 % nájemného. O zápočet požádejte v části „Övriga upplysningar“ (Ostatní informace) přiznání.
• Praktický tip: Paušální odpočty často ponechají jen malý švédský přebytek, který portugalský zápočet může zcela vynulovat. Přebytečnou portugalskou daň nelze převést na vratku, uschovejte si proto portugalský platební výměr jako doklad o konečné dani.

Brazílie

• Kdo zdaňuje první: Portugalsko.
• Metoda: Zápočet. Podle článku 23 brazilsko-portugalské úmluvy (Decreto 4.012/2001) Brazílie odečítá portugalskou daň. Odpočet je omezen výší brazilské daně z téhož příjmu.
• Kam: Nájemné přijaté ze zahraničí brazilským rezidentem spadá pod carnê-leão. Vypočítává se měsíčně progresivními sazbami a platí se do posledního pracovního dne následujícího měsíce. Poté se uvádí v ročním přiznání (DIRPF), přičemž nemovitost se vykazuje v části Bens e Direitos. Patnáctiprocentní roční režim podle Lei 14.754/2023 je určen pro aplicações financeiras a ovládané subjekty v zahraničí. Nájemné z něj vyjímá, nevztahuje se proto na byt, který vlastníte přímo.
• Praktický tip: Pokud nemovitost držíte prostřednictvím portugalské nebo jiné zahraniční společnosti, platí jiná pravidla. Zeptejte se svého contador, jak zaznamenat portugalskou daň zaplacenou v rámci carnê-leão a jaký směnný kurz použít.

Kontrolní seznam

1. Nejprve podejte portugalské přiznání (Modelo 3, Anexo F, 1. dubna – 30. června) a uschovejte si platební výměr s konečnou daní.
2. Podle přehledové tabulky zjistěte metodu své země (vynětí, nebo zápočet) a odpovídající formulář.
3. Přepočítejte zisk z pronájmu podle pravidel a směnných kurzů své domovské země.
4. Úlevu uplatňujte pouze na portugalskou daň z příjmů, nikdy na IMI ani AIMI.
5. Splňte případné samostatné oznamovací povinnosti: belgické přiznání nemovitosti AAPD, francouzský formulář 3916 pro bankovní účty, americký FBAR.
6. Jsou-li podrobnosti smlouvy nejasné nebo je Vaše situace neobvyklá (společnost, spoluvlastníci, stěhování v průběhu roku), poraďte se s daňovým poradcem ve svém státě rezidentství.