Pronájem portugalského bytu ze zahraničí krok za krokem

Portugalský byt můžete dlouhodobě pronajímat ze zahraničí a téměř každý krok vyřídíte online, jakmile se dokážete přihlásit na Portal das Finanças. Na pořadí záleží: nejprve vyřešte daňový přístup, poté dokumenty k bytu a nakonec písemnou smlouvu. Po nastěhování nájemce smlouvu zaregistrujete a do konce následujícího měsíce zaplatíte kolkovné, na každou platbu nájemného vystavíte elektronické potvrzení a každé jaro příjem přiznáte.

Krok 1: zprovozněte své daňové číslo a přístup k portálu

Vše probíhá přes daňovou správu (Autoridade Tributária, AT) a Portal das Finanças. Než začnete inzerovat, ověřte si, že máte:

• NIF (número de identificação fiscal, daňové identifikační číslo). Budete jej mít z koupě bytu; ověřte si, že Vaše daňová adresa je Vaše aktuální zahraniční adresa. Pokud jste se po koupi přestěhovali do zahraničí, musíte AT oznámit změnu rezidentství do 60 dní (Lei Geral Tributária, čl. 19 odst. 5).
• Heslo k portálu. Požádáte o ně online a zašle se poštou na Vaši registrovanou daňovou adresu; nelze jej zaslat e-mailem, požádejte o ně proto včas.
• Nebo Chave Móvel Digital (CMD). Jde o státní digitální přihlášení propojené s Vaším mobilním telefonem. Cizí státní příslušníci jej mohou aktivovat s cestovním pasem a NIF, bez portugalského občanského průkazu je však nutné to provést osobně, na kontaktním místě v Portugalsku nebo na některých portugalských konzulátech.

Daňový zástupce, nebo elektronická oznámení

Jako rezident mimo Portugalsko musíte zpravidla jmenovat daňového zástupce (representante fiscal) s bydlištěm v Portugalsku (LGT čl. 19 odst. 6). Existují dvě výjimky:

• Žijete-li v EU nebo EHP, je jmenování dobrovolné.
• Žijete-li jinde (například ve Spojeném království, USA nebo Brazílii), můžete se mu vyhnout přihlášením k elektronickým oznámením na Portal das Finanças (LGT čl. 19 odst. 14–15). Dopisy od AT pak přicházejí do Vaší schránky na portálu, kontrolujte ji proto pravidelně. Podrobně se tomu věnuje náš průvodce o daňových zástupcích.

Krok 2: shromážděte dokumenty, které byt potřebuje

Energetický certifikát je povinný dříve, než byt nabídnete k pronájmu. Inzeráty musí uvádět jeho energetickou třídu a nájemce obdrží kopii. Certifikát pro byty platí 10 let. Pokuty pro fyzické osoby činí 250 € až 3 740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, čl. 18, 23 a 35).

Povolení k užívání je pro nájmy stále důležité. Reforma Simplex z roku 2024 (DL 10/2024) přestala povolení vyžadovat při kupní smlouvě, pravidla pro pronájem však nezměnila. Byt lze pronajmout k bydlení pouze tehdy, potvrzuje-li povolení k užívání, že je k tomuto účelu způsobilý. Výjimkou je budova postavená před stavebními předpisy z roku 1951; v takovém případě přiložíte úřední doklad prokazující datum výstavby (DL 160/2006, čl. 5). Chybí-li povolení Vaší vinou:

• hrozí Vám obecní pokuta ve výši alespoň ročního nájemného;
• nájemce může smlouvu ukončit a požadovat náhradu škody.

Krok 3: pojištění, společenství vlastníků a energie

• Pojištění. V budově s byty v samostatném vlastnictví (propriedade horizontal) je povinné pojištění proti požáru, které kryje Váš byt i společné části (Código Civil, čl. 1429). Ověřte si, že Vaše pojistka pronájem umožňuje; pojištění odpovědnosti a pojištění proti neplacení nájemného jsou dobrovolná.
• Společenství vlastníků. Vůči společenství vlastníků nadále odpovídáte Vy. Pokud smlouva nestanoví jinak, jsou příspěvky společenství na společné části nákladem pronajímatele (Código Civil, čl. 1078 odst. 3). Předejte správci své kontaktní údaje v zahraničí.
• Energie. Pokud není dohodnuto jinak, platí nájemce elektřinu, vodu, plyn a internet a smlouvy by měly být na jméno toho, kdo platí (čl. 1078 odst. 2 a 4). Nejjednodušší je, když nájemce při nastěhování převezme smlouvy na základě stavů měřidel z Vašeho předávacího protokolu.

Krok 4: uzavřete smlouvu písemně

Nájemní smlouva k bydlení musí být písemná (Código Civil, čl. 1069). Smlouva musí uvádět (DL 160/2006, čl. 2):

1. Jména, čísla dokladů totožnosti a NIF obou stran (a případně místo narození, datum narození a rodinný stav).
2. Adresu pronajímatele. U Vás jde o Vaši adresu v zahraničí.
3. Adresu a popis bytu.
4. Že je určen k bydlení. Nejde-li o trvalé bydlení, důvod.
5. Číslo, datum a vydávající obec povolení k užívání, nebo prohlášení, že žádné není vyžadováno.
6. Nájemné.
7. Datum podpisu smlouvy.

Je-li to relevantní, měla by uvádět také artigo matricial, dobu trvání, způsob valorizace nájemného, domovní řád a dohodnutou adresu pro doručování oznámení (čl. 3). Přiložte podepsaný záznam o stavu bytu; praktickým způsobem je předávací protokol s datovanými fotografiemi.

• Doba trvání. Doba určitá musí činit alespoň jeden rok, pokud nejde o dočasný pobyt (Código Civil, čl. 1095). Nájem se automaticky prodlužuje, pokud smlouva nestanoví jinak. Vaše odmítnutí prvního prodloužení nemůže nabýt účinnosti dříve než tři roky od začátku (čl. 1097 odst. 3).
• Platby předem. Podle současné právní úpravy můžete požadovat nejvýše dvě měsíční nájemná předem a kauci nejvýše ve výši dvou měsíčních nájemných (čl. 1076, ve znění zákona o státním rozpočtu na rok 2023).
• Počáteční nájemné. Pokud byla nájemní smlouva k bytu uzavřena v průběhu pěti let před říjnem 2023, omezuje zákon Mais Habitação z roku 2023 (Lei 56/2023) nové nájemné na poslední nájemné plus 2 % plus případné roční valorizace, které jste mohli uplatnit, ale neuplatnili. Reforma nájemního práva prošla 30. září 2026 prvním čtením v parlamentu. Tento strop by zrušila a zmírnila limity kauce, zatím však není zákonem, před podpisem si proto ověřte její stav.

Krok 5: zaregistrujte smlouvu a zaplaťte kolkovné

Smlouvu musíte oznámit AT na přiznání Modelo 2, které se podává online na Portal das Finanças. Budete potřebovat:

• NIF nájemce;
• artigo matricial nemovitosti;
• datum začátku a nájemné;
• kopii podepsané smlouvy ve formátu PDF.

Lhůta: konec měsíce následujícího po měsíci, v němž nájem začíná. U nájmu začínajícího 15. března podejte do 30. dubna.

Po odeslání vyměří AT imposto do selo (kolkovné) ve výši 10 % jednoho měsíčního nájemného (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Platí jej pronajímatel a platební doklad musí být uhrazen ve stejné lhůtě do konce následujícího měsíce. Při nájemném 1 000 € to je 100 €, placených jednou za smlouvu.

Modelo 2 použijte znovu, v obdobné lhůtě, k oznámení změn smlouvy a jejího skončení. Za opožděné podání hrozí pokuta od 150 € do 3 750 € (RGIT čl. 117 odst. 1).

Krok 6: na každou platbu nájemného vystavte elektronické potvrzení

Pokaždé, když obdržíte nájemné, vystavíte na Portal das Finanças recibo de renda eletrónico (elektronické potvrzení o nájemném). Zaznamenává skutečně přijatou platbu, vystavte je proto až po připsání peněz, nikdy předem a nikdy jako jedno roční potvrzení. Uvádí období, které nájemné pokrývá, a datum, kdy jste je obdrželi. Za nevystavení potvrzení nebo jeho opožděné vystavení hrozí pokuta od 150 € do 3 750 € (RGIT čl. 123).

Jste osvobozeni, platí-li některá z těchto podmínek:

• K 31. prosinci předchozího roku Vám bylo 65 let nebo více.
• Nemáte u AT elektronickou schránku a Váš příjem z pronájmu v předchozím roce nepřesáhl dvojnásobek IAS (indexante dos apoios sociais, státní referenční hodnoty). Tuto podmínku splňuje jen málo pronajímatelů.

Jste-li osvobozeni, musíte místo toho do konce února podat roční Modelo 44 se seznamem přijatého nájemného.

Krok 7: přiznejte příjem v Portugalsku i doma

V Portugalsku podáváte přiznání k IRS (Modelo 3) s Anexo F (příjmy z pronájmu) od 1. dubna do 30. června následujícího roku (CIRS čl. 60). Nerezidenti podávají stejným způsobem a uvádějí přijaté nájemné a uznatelné náklady, jako je IMI (roční daň z nemovitostí), příspěvky společenství vlastníků, opravy a pojištění.

Sazba závisí na smlouvě:

• 10 % od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2029 u smluv výhradně k bydlení s měsíčním nájemným nejvýše 2 300 € v roce 2026 (DL 97/2026, kterým se doplňuje čl. 45-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % v ostatních případech (CIRS čl. 72), s nižšími sazbami u nájmů na pět let a více.
• Rezidenti EU nebo EHP se mohou místo toho rozhodnout pro zdanění progresivními sazbami pro rezidenty (čl. 72 odst. 15).

Pravidlo 10 % nestanoví žádnou podmínku ohledně místa bydliště pronajímatele, rok 2026 je však jeho prvním rokem, ověřte si proto svůj případ u daňového poradce. Nájemce-společnost s řádným účetnictvím daň z nájemného sráží; Vy si ji započtete v přiznání. Sazbám se podrobně věnuje náš daňový průvodce.

Doma budete téměř jistě muset nájemné přiznat také. Podle portugalských smluv o zamezení dvojímu zdanění může Portugalsko zdanit příjmy z nemovitostí, které se tam nacházejí, a Váš stát rezidentství je pak osvobodí nebo započte portugalskou daň; mechanismus se liší (Box 3 v Nizozemsku, Schedule E se zápočtem zahraniční daně v USA). Uschovejte si portugalský platební výměr (nota de liquidação) jako doklad.

Klíčové lhůty

Kontrolní seznam

• NIF s aktuální zahraniční adresou
• Funkční heslo k Portal das Finanças nebo Chave Móvel Digital
• Daňový zástupce nebo elektronická oznámení (mimo EU/EHP)
• Platný energetický certifikát; třída v každém inzerátu
• Povolení k užívání, caderneta predial a certidão permanente k dispozici
• Pojištění potvrzeno; společenství vlastníků informováno
• Písemná smlouva s povinnými údaji a předávacím protokolem
• Kauce, nájemné předem a počáteční nájemné v rámci limitů
• Modelo 2 podáno a kolkovné zaplaceno
• Elektronické potvrzení vystaveno na každou platbu
• Valorizace nájemného oznámena 30 dní předem
• Modelo 3 s Anexo F podáno do 30. června
• Nájemné přiznáno ve Vaší domovské zemi