Jak se v Portugalsku v roce 2026 zdaňují příjmy z pronájmu: 10 %, 25 % a 0 %

Od 1. ledna 2026 se nájemné z dlouhodobého nájmu k bydlení v Portugalsku zdaňuje jednotnou sazbou 10 %, pokud měsíční nájemné činí 2 300 € nebo méně, nájem je určen výhradně k bydlení a příjem je přijat do 31. prosince 2029. Nad tímto limitem platí standardní jednotná sazba 25 % a delší nájmy ji mohou snížit na 15 %, 10 % nebo 5 %. Některé pronájmy jsou zcela osvobozeny. Pravidla se řídí smlouvou, nikoli místem Vašeho bydliště, majitelé s rezidentstvím v zahraničí proto platí stejné sazby. Níže vysvětlujeme jednotlivé sazby, možnosti englobamento (zdanění progresivními sazbami) a jak čísla vypadají v praxi.

Která sazba se vztahuje na Vaši smlouvu

Portugalské daňové právo považuje nájemné za rendimentos prediais (příjmy z nemovitostí, „kategorie F“). Daň se vyměřuje z čisté částky: z nájemného přijatého během roku sníženého o uznatelné náklady na danou nemovitost. U většiny soukromých vlastníků se tato čistá částka zdaňuje jednotnou „samostatnou“ sazbou. Nepřičítá se k Vašim ostatním příjmům.

Pokud by se mohlo uplatnit více sazeb, získáte tu nejnižší. Nový zákon to výslovně stanoví.

Nová sazba 10 %: kdo na ni má nárok

Sazba 10 % je obsažena v novém článku 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (zákona o daňových výhodách), doplněném Decree-Law 97/2026 ze dne 20. května 2026. Má tři podmínky:

• Výhradně k bydlení. Nájem musí být určen výhradně k bydlení. Smlouva, která umožňuje také kancelář, sídlo společnosti nebo podnikatelské využití, nárok nezakládá.
• Přiměřené nájemné. Měsíční nájemné nesmí přesáhnout 2,5násobek minimální měsíční mzdy pro rok 2026 ve výši 920 €, tedy 2 300 €. Vláda může tento limit aktualizovat formou portaria (ministerské vyhlášky) v souladu s ročním koeficientem valorizace nájemného. V době psaní nebyla žádná aktualizace zveřejněna.
• Časové omezení. Vztahuje se na nájemné přijaté od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2029.

Body, na které se majitelé často ptají:

• Stávající smlouvy nárok zakládají. Novou smlouvu nepotřebujete. Sazba se vztahuje na již běžící nájmy.
• Limit platí pro každou smlouvu a jde o ostrou hranici. Měří se z celého nájemného ze smlouvy, i když je více nájemců nebo více spoluvlastníků. Činí-li nájemné 2 301 €, zdaňuje se celá smlouva sazbou 25 %, nikoli jen přebytek.
• Doplňkové platby se započítávají. Nájemné pro účely testu zahrnuje částky za nábytek, vybavení, přidružené části nemovitosti a služby zvyšující její hodnotu, i když jsou účtovány na základě samostatné dohody. Rozdělit nájemné 2 600 € na 2 250 € nájemného a 350 € za „nábytek“ nefunguje.
• Změny nájemného během roku. Test vychází z ročního nájemného vyděleného počtem měsíců, které v roce uplynuly.
• Žádná minimální doba nájmu. Návrhy tohoto opatření z počátku roku 2026 zmiňovaly minimální dobu tří let a některé webové stránky ji stále uvádějí. Konečné znění článku 45-C ani decree-law žádnou minimální dobu neobsahují. Obecná pravidla o době nájmu v občanském zákoníku však nadále platí.
• Pronájem společnosti. V závazném stanovisku PIV_30751 (zveřejněném 22. září 2026) uznala Autoridade Tributária (daňová správa, AT) sazbu 10 % u nájmu společnosti. Byt musel sloužit výhradně jako trvalé bydliště fyzické osoby uvedené ve smlouvě a smlouva musela zakazovat podnájem a podnikatelské využití.

Platí sazba 10 %, i když žijete v zahraničí?

Ano, podle znění zákona. Článek 45-C neobsahuje žádnou podmínku týkající se daňového rezidentství pronajímatele. Nájemné z nemovitosti v Portugalsku je příjmem z portugalského zdroje bez ohledu na to, kde žijete, a vztahují se na něj stejné sazby podle článku 72 jako na rezidenty.

To odpovídá výkladu dřívějších opatření:

• Portugalská komora autorizovaných účetních (OCC, stanovisko PT28608, květen 2025) potvrdila, že snížení podle délky nájmu se vztahují i na nerezidenty.
• AT v lednu 2025 potvrdila, že osvobození pro byty dříve v AL se vztahuje i na nerezidenty, a uvedla, že rezidentství je „irelevantní“.

Dosud jsme nenašli žádné rozhodnutí ani oběžník AT, který by se nerezidenty a článkem 45-C zabýval přímo. Formuláře daňového přiznání za rok 2026 budou zveřejněny až počátkem roku 2027. Jde-li o hodně peněz, požádejte svého poradce, aby Vám to pro Váš případ potvrdil.

Sazba 25 % a snížení podle délky nájmu

Je-li nájemné vyšší než 2 300 €, činí základní sazba pro nájem k bydlení 25 % (CIRS čl. 72 odst. 2). Ta byla snížena z 28 % balíčkem Mais Habitação (zákon 56/2023) s účinností od příjmů za rok 2023. Delší nájmy k trvalému bydlení tuto sazbu snižují (čl. 72 odst. 3 až 5):

• 5 až méně než 10 let: minus 10 bodů, tedy 15 %. Každé prodloužení na stejnou dobu ubírá další 2 body, celkem až 10 bodů navíc. Nejnižší možná sazba touto cestou je 5 %.
• 10 až méně než 20 let: minus 15 bodů, tedy 10 %.
• 20 let a více: minus 20 bodů, tedy 5 %.

Tato snížení platí při jakémkoli nájemném, jsou proto hlavním nástrojem nad hranicí 2 300 €. Pod hranicí 2 300 € je nájem na 20 let a více stále výhodnější než sazba 10 %.

Má to však háček. Skončí-li nájem předčasně z důvodu na Vaší straně jako pronajímatele, ztrácíte snížení od začátku smlouvy nebo prodloužení. Musíte to pak oznámit a doplatit rozdíl s kompenzačními úroky (čl. 72 odst. 20).

Režimy s 0 %

Dostupné nájemné (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (zjednodušený režim dostupného nájemného) nabyl účinnosti 1. září 2026 a nahrazuje dřívější program dostupného nájemného. Nájemné ze způsobilé smlouvy je zcela osvobozeno od IRS. Podmínky jsou:

• Nájemné nesmí přesáhnout strop pro daný typ bytu, stanovený na 80 % mediánu nájemného INE pro danou obec.
• Nájem musí trvat alespoň 3 roky u trvalého bydliště, nebo alespoň 3 měsíce u dočasného pobytu osoby, jejíž daňové bydliště je v jiné obci.
• Do 15. ledna roku následujícího po podpisu musíte na platformu IHRU (institutu pro bydlení) nahrát smlouvu a doklad o její registraci na Finanças.

Ke konci září 2026 stále nebyla k dispozici portaria stanovující stropy nájemného ani platforma IHRU, režim proto v praxi zatím nelze využít. Než se na něj spolehnete, ověřte si stav.

Bývalé krátkodobé pronájmy. Nájemné je osvobozeno od IRS do 31. prosince 2029, jsou-li splněny obě tyto podmínky:

• Byt byl registrován jako Alojamento Local a užíván ke krátkodobému pronájmu do 31. prosince 2022.
• Byl převeden na dlouhodobý nájem k bydlení, jehož smlouva byla podepsána a zaregistrována na Portal das Finanças do 31. prosince 2024.

Lhůta pro podpis způsobilé smlouvy již uplynula, nové převody proto toto osvobození využít nemohou.

Zvolíte-li englobamento, musí se osvobozené nájemné z RSAA i tak započítat při výpočtu sazby na Vaše ostatní příjmy.

Englobamento: kdy mohou pomoci progresivní sazby

Englobamento (sloučení) znamená přičtení čistého nájemného k Vašim ostatním příjmům a zdanění celku progresivními sazbami IRS. Pro rok 2026 začínají na 12,5 % z prvních 8 342 € zdanitelného příjmu a dosahují 48 % nad 86 634 €.

• Portugalští rezidenti si je mohou zvolit každý rok ve svém daňovém přiznání (čl. 72 odst. 13). Pokud tak učiníte, musí být zahrnuty všechny Vaše příjmy kategorie F (čl. 22 odst. 5). Nejnižší pásmo je 12,5 %, englobamento tedy téměř nikdy nepřekoná sazbu 10 %. Může pomoci tam, kde se nájemné zdaňuje sazbou 25 % a Váš celkový příjem je nízký. Před podáním si obě možnosti propočítejte v simulátoru na Portal das Finanças.
• Rezidenti jiného státu EU/EHP se mohou rozhodnout pro zdanění jako rezident podle čl. 17-A. To platí pouze tehdy, tvoří-li portugalské příjmy alespoň 90 % jejich celosvětových příjmů. Sazba se pak stanoví s ohledem na celosvětové příjmy, hodí se to tedy hlavně pro osoby, jejichž jediným skutečným příjmem je portugalské nájemné. Čl. 72 odst. 15 rovněž poskytuje rezidentům EU/EHP možnost progresivních sazeb, jeho znění však odkazuje na kategorii s 28 % a výslovně nezmiňuje sazbu 25 % pro bydlení. Požádejte poradce, aby Vám potvrdil, zda se vztahuje na Vaše nájemné z bydlení.
• Rezidenti mimo EU/EHP (například ve Spojeném království, USA, Švýcarsku nebo Brazílii) možnost englobamento nemají. Platí výše uvedené jednotné sazby.

Odpočty, srážková daň a podání přiznání

• Odpočty (čl. 41). Jde o náklady skutečně zaplacené k dosažení nájemného: IMI, příspěvky společenství vlastníků, opravy a údržbu, pojištění proti neplacení nájemného a kolkovné ze smlouvy. Počítají se i opravy zaplacené v průběhu 24 měsíců před prvním nájmem. Finanční náklady, odpisy, nábytek a spotřebiče a AIMI odečíst nelze. Uchovávejte faktury vystavené na Vaše NIF. Tato pravidla jsou stejná pro rezidenty i nerezidenty.
• Srážková daň. Nájemce s řádným účetnictvím (většina společností) musí z každé platby nájemného srazit daň: 10 % u smluv splňujících podmínky článku 45-C, jinak 25 % (čl. 101). Sražená částka se započítává na Vaši konečnou daň. Nájemci – soukromé osoby – daň nesrážejí.
• Podání přiznání. Nájemné přiznáváte v ročním přiznání k IRS (Modelo 3, s Anexo F) od 1. dubna do 30. června následujícího roku. Nerezidenti s portugalským nájemným musí přiznání podat také. Případná daň je obvykle splatná do 31. srpna. Nájemné přijaté od ledna do května 2026, tedy před zveřejněním decree-law, rovněž získává sazbu 10 %. Případná vyšší daň sražená v těchto měsících sazbou 25 % se vypořádá v přiznání.

Nájemné může zdanit i Vaše domovská země. Podle většiny smluv o zamezení dvojímu zdanění zdaňuje Portugalsko jako první a Vaše domovská země pak poskytuje úlevu zápočtem nebo vynětím.

Modelové příklady

Příklady se týkají jednoho vlastníka a jedné smlouvy výhradně k bydlení za celý rok 2026, bez zvláštního režimu. Náklady jsou ilustrativní.

Při nájemném 2 500 € měsíčně by pětiletá smlouva snížila daň na 4 125 € (15 %) a desetiletá smlouva na 2 750 € (10 %).

Stanovíte-li nájemné na 2 300 € místo 2 500 €, činí čisté zdanitelné nájemné 25 100 € a daň 2 510 €. Váš příjem po zdanění a nákladech se zvýší z 20 625 € na 22 590 €, přestože vyberete o 2 400 € méně nájemného.

Kontrolní seznam

• Ujistěte se, že smlouva uvádí, že je určena výhradně k bydlení, a zakazuje podnikatelské využití a podnájem.
• Chcete-li sazbu 10 %, udržujte celkové měsíční nájemné, včetně poplatků za nábytek, parkování nebo služby, na úrovni nejvýše 2 300 €.
• Zaregistrujte smlouvu na Finanças a uschovejte si doklad. Závisí na tom RSAA i další výhody.
• Je-li nájemné vyšší než 2 300 €, zvažte smlouvu na 5, 10 nebo 20 let a ujistěte se, že ji sami předčasně neukončíte.
• Uchovávejte faktury za IMI, příspěvky společenství vlastníků, pojištění a opravy vystavené na Vaše NIF.
• Jste-li rezidentem EU/EHP s nízkými ostatními příjmy, ověřte si před podáním možnost podle čl. 17-A.
• Za nájemné za rok 2026 podejte Modelo 3 s Anexo F od 1. dubna do 30. června 2027 a daň zaplaťte do 31. srpna.