Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια στην Πορτογαλία το 2026: 10%, 25% και 0%

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, το ενοίκιο από μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας στην Πορτογαλία φορολογείται με ενιαίο συντελεστή 10% αν το μηνιαίο ενοίκιο είναι 2.300 € ή λιγότερο, η μίσθωση αφορά αποκλειστικά κατοικία και το εισόδημα εισπράττεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029. Πάνω από το όριο αυτό ισχύει ο κανονικός ενιαίος συντελεστής 25%, και οι μακρύτερες μισθώσεις μπορούν να τον μειώσουν σε 15%, 10% ή 5%. Ορισμένες μισθώσεις απαλλάσσονται πλήρως. Οι κανόνες εξαρτώνται από τη σύμβαση, όχι από το πού ζείτε, οπότε οι ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό πληρώνουν τους ίδιους συντελεστές. Παρακάτω εξηγούμε κάθε συντελεστή, τις επιλογές για το englobamento (φορολόγηση με προοδευτικούς συντελεστές) και πώς διαμορφώνονται τα ποσά στην πράξη.

Ποιος συντελεστής ισχύει για τη μίσθωσή σας

Η πορτογαλική φορολογική νομοθεσία αντιμετωπίζει το ενοίκιο ως rendimentos prediais (εισόδημα από ακίνητα, «Κατηγορία F»). Ο φόρος επιβάλλεται στο καθαρό ποσό: το ενοίκιο που εισπράξατε μέσα στο έτος μείον τις εκπιπτόμενες δαπάνες για το συγκεκριμένο ακίνητο. Για τους περισσότερους ιδιώτες ιδιοκτήτες, το καθαρό αυτό ποσό φορολογείται με ενιαίο «αυτοτελή» συντελεστή. Δεν προστίθεται στο υπόλοιπο εισόδημά σας.

Όταν θα μπορούσαν να ισχύσουν περισσότεροι συντελεστές, εφαρμόζεται ο χαμηλότερος. Ο νέος νόμος το ορίζει ρητά.

Ο νέος συντελεστής 10%: ποιος τον δικαιούται

Ο συντελεστής 10% προβλέπεται σε νέο άρθρο 45-C του Estatuto dos Benefícios Fiscais (Κώδικας Φορολογικών Κινήτρων), που προστέθηκε με το Decreto-Lei 97/2026 της 20ής Μαΐου 2026. Έχει τρεις προϋποθέσεις:

• Αποκλειστικά κατοικία. Η μίσθωση πρέπει να αφορά αποκλειστικά κατοικία. Μια σύμβαση που επιτρέπει επίσης γραφείο, καταχωρισμένη έδρα εταιρείας ή επαγγελματική χρήση δεν πληροί την προϋπόθεση.
• Μέτριο ενοίκιο. Το μηνιαίο ενοίκιο δεν πρέπει να υπερβαίνει το 2,5πλάσιο του κατώτατου μηνιαίου μισθού του 2026 ύψους 920 €, δηλαδή 2.300 €. Η κυβέρνηση μπορεί να αναπροσαρμόζει το όριο αυτό με portaria (υπουργική απόφαση) σύμφωνα με τον ετήσιο συντελεστή αναπροσαρμογής ενοικίων. Κατά τη σύνταξη του παρόντος δεν είχε δημοσιευθεί καμία αναπροσαρμογή.
• Χρονικό όριο. Καλύπτει ενοίκια που εισπράττονται από 1 Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029.

Σημεία για τα οποία ρωτούν συχνά οι ιδιοκτήτες:

• Οι υφιστάμενες μισθώσεις δικαιούνται. Δεν χρειάζεστε νέα σύμβαση. Ο συντελεστής ισχύει για μισθώσεις που ήδη τρέχουν.
• Το όριο ισχύει ανά σύμβαση και είναι απότομο. Μετριέται επί του συνολικού ενοικίου της σύμβασης, ακόμη κι αν υπάρχουν περισσότεροι μισθωτές ή περισσότεροι συνιδιοκτήτες. Αν το ενοίκιο είναι 2.301 €, ολόκληρη η σύμβαση φορολογείται με 25%, όχι μόνο το υπερβάλλον.
• Οι πρόσθετες χρεώσεις μετρούν. Το ενοίκιο για τον έλεγχο περιλαμβάνει ποσά για έπιπλα, εξοπλισμό, παρακολουθήματα του ακινήτου και υπηρεσίες που προσθέτουν αξία σε αυτό, ακόμη κι αν χρεώνονται με χωριστή συμφωνία. Η διάσπαση ενός ενοικίου 2.600 € σε 2.250 € ενοίκιο συν 350 € για «έπιπλα» δεν λειτουργεί.
• Μεταβολές του ενοικίου μέσα στο έτος. Ο έλεγχος χρησιμοποιεί το ετήσιο ενοίκιο διαιρεμένο με τον αριθμό των μηνών που έχουν παρέλθει μέσα στο έτος.
• Καμία ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης. Τα σχέδια του μέτρου στις αρχές του 2026 ανέφεραν ελάχιστη διάρκεια τριών ετών και ορισμένοι ιστότοποι εξακολουθούν να το επαναλαμβάνουν. Το τελικό κείμενο του άρθρου 45-C και του decreto-lei δεν περιέχει ελάχιστη διάρκεια. Οι γενικοί κανόνες του Αστικού Κώδικα για τη διάρκεια της μίσθωσης εξακολουθούν να ισχύουν.
• Μίσθωση σε εταιρεία. Στη δεσμευτική απόφαση PIV_30751 (που δημοσιοποιήθηκε στις 22 Σεπτεμβρίου 2026), η Autoridade Tributária (φορολογική αρχή, AT) δέχθηκε τον συντελεστή 10% για μίσθωση σε εταιρεία. Η κατοικία έπρεπε να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως μόνιμη κατοικία φυσικού προσώπου που κατονομάζεται στη σύμβαση και η σύμβαση έπρεπε να απαγορεύει την υπομίσθωση και την επαγγελματική χρήση.

Ισχύει ο συντελεστής 10% αν ζείτε στο εξωτερικό;

Ναι, σύμφωνα με τη διατύπωση του νόμου. Το άρθρο 45-C δεν θέτει καμία προϋπόθεση ως προς τη φορολογική κατοικία του εκμισθωτή. Το ενοίκιο από ακίνητο στην Πορτογαλία είναι εισόδημα πορτογαλικής πηγής όπου κι αν ζείτε και υπάγεται στους ίδιους συντελεστές του άρθρου 72 όπως για τους κατοίκους.

Αυτό συνάδει με τον τρόπο ερμηνείας προγενέστερων μέτρων:

• Ο σύλλογος ορκωτών λογιστών της Πορτογαλίας (OCC, γνωμοδότηση PT28608, Μάιος 2025) επιβεβαίωσε ότι οι μειώσεις λόγω διάρκειας μίσθωσης ισχύουν για μη κατοίκους.
• Η AT επιβεβαίωσε τον Ιανουάριο του 2025 ότι η απαλλαγή για πρώην AL καλύπτει επίσης τους μη κατοίκους, αναφέροντας ότι η κατοικία ήταν «αδιάφορη».

Δεν βρήκαμε ακόμη απόφαση ή εγκύκλιο της AT που να αφορά ευθέως τους μη κατοίκους και το άρθρο 45-C. Τα έντυπα της φορολογικής δήλωσης του 2026 δεν θα δημοσιευθούν πριν από τις αρχές του 2027. Αν διακυβεύονται σημαντικά ποσά, ζητήστε από τον σύμβουλό σας να το επιβεβαιώσει για τη δική σας περίπτωση.

Ο συντελεστής 25% και οι μειώσεις λόγω διάρκειας μίσθωσης

Αν το ενοίκιο υπερβαίνει τα 2.300 €, ο βασικός συντελεστής για μίσθωση κατοικίας είναι 25% (CIRS άρθρο 72(2)). Μειώθηκε από 28% με το Mais Habitação (Lei 56/2023) για εισοδήματα από το 2023 και μετά. Οι μακρύτερες μισθώσεις μόνιμης κατοικίας μειώνουν τον συντελεστή αυτό (άρθρο 72(3) έως (5)):

• 5 έως κάτω από 10 έτη: μείον 10 μονάδες, δηλαδή 15%. Κάθε ανανέωση για την ίδια διάρκεια αφαιρεί άλλες 2 μονάδες, έως 10 επιπλέον μονάδες συνολικά. Ο χαμηλότερος δυνατός συντελεστής με τον τρόπο αυτό είναι 5%.
• 10 έως κάτω από 20 έτη: μείον 15 μονάδες, δηλαδή 10%.
• 20 έτη ή περισσότερο: μείον 20 μονάδες, δηλαδή 5%.

Οι μειώσεις αυτές ισχύουν για οποιοδήποτε ενοίκιο, οπότε αποτελούν το κύριο εργαλείο πάνω από τα 2.300 €. Κάτω από τα 2.300 €, μια μίσθωση 20 ετών ή περισσότερο εξακολουθεί να είναι προτιμότερη από τον συντελεστή 10%.

Υπάρχει μια παγίδα. Αν η μίσθωση λήξει πρόωρα για λόγο που οφείλεται σε εσάς ως εκμισθωτή, χάνετε τη μείωση από την έναρξη της σύμβασης ή της ανανέωσης. Πρέπει τότε να το δηλώσετε και να καταβάλετε τη διαφορά με αντισταθμιστικούς τόκους (άρθρο 72(20)).

Τα καθεστώτα 0%

Προσιτό ενοίκιο (RSAA). Το Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (απλοποιημένο καθεστώς προσιτής μίσθωσης) τέθηκε σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2026 και αντικαθιστά το παλαιό πρόγραμμα προσιτού ενοικίου. Το ενοίκιο από επιλέξιμη σύμβαση απαλλάσσεται πλήρως από τον IRS. Οι προϋποθέσεις είναι:

• Το ενοίκιο δεν πρέπει να υπερβαίνει ένα ανώτατο όριο ανά τύπο κατοικίας, που ορίζεται στο 80% του διάμεσου ενοικίου της INE για τον δήμο.
• Η μίσθωση πρέπει να διαρκεί τουλάχιστον 3 έτη για μόνιμη κατοικία, ή τουλάχιστον 3 μήνες για προσωρινή διαμονή προσώπου του οποίου η φορολογική κατοικία βρίσκεται σε άλλο δήμο.
• Έως τις 15 Ιανουαρίου του έτους μετά την υπογραφή, πρέπει να ανεβάσετε τη σύμβαση και την απόδειξη της καταχώρισής της στη Finanças σε πλατφόρμα του IHRU (ινστιτούτο στέγασης).

Στα τέλη Σεπτεμβρίου 2026, η portaria που ορίζει τα ανώτατα όρια ενοικίου και η πλατφόρμα του IHRU δεν ήταν ακόμη διαθέσιμες, οπότε το καθεστώς δεν μπορεί ακόμη να χρησιμοποιηθεί στην πράξη. Ελέγξτε πριν βασιστείτε σε αυτό.

Πρώην βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το ενοίκιο απαλλάσσεται από τον IRS έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029 αν ισχύουν και τα δύο:

• Η κατοικία ήταν καταχωρισμένη ως Alojamento Local και χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022.
• Μεταφέρθηκε σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας που υπογράφηκε και καταχωρίστηκε στο Portal das Finanças έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Η προθεσμία υπογραφής επιλέξιμης μίσθωσης έχει παρέλθει, οπότε νέες μετατροπές δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν την απαλλαγή αυτή.

Αν επιλέξετε englobamento, το απαλλασσόμενο ενοίκιο RSAA πρέπει παρ' όλα αυτά να λαμβάνεται υπόψη κατά τον υπολογισμό του συντελεστή για το υπόλοιπο εισόδημά σας.

Englobamento: πότε μπορούν να βοηθήσουν οι προοδευτικοί συντελεστές

Το englobamento (σώρευση) σημαίνει ότι προσθέτετε το καθαρό ενοίκιο στο υπόλοιπο εισόδημά σας και το σύνολο φορολογείται με τους προοδευτικούς συντελεστές του IRS. Για το 2026 αυτοί ξεκινούν από 12,5% για τα πρώτα 8.342 € φορολογητέου εισοδήματος και φτάνουν το 48% πάνω από τα 86.634 €.

• Οι κάτοικοι Πορτογαλίας μπορούν να το επιλέγουν κάθε χρόνο στη φορολογική τους δήλωση (άρθρο 72(13)). Αν το κάνετε, πρέπει να συμπεριληφθεί όλο το εισόδημά σας της Κατηγορίας F (άρθρο 22(5)). Το κατώτατο κλιμάκιο είναι 12,5%, οπότε το englobamento σχεδόν ποτέ δεν είναι προτιμότερο από τον συντελεστή 10%. Μπορεί να βοηθήσει όταν το ενοίκιο φορολογείται με 25% και το συνολικό σας εισόδημα είναι χαμηλό. Δοκιμάστε και τις δύο επιλογές στον προσομοιωτή του Portal das Finanças πριν υποβάλετε.
• Οι κάτοικοι άλλου κράτους της ΕΕ/ΕΟΧ μπορούν να επιλέξουν να φορολογηθούν ως κάτοικοι βάσει του άρθρου 17-A. Αυτό ισχύει μόνο αν το πορτογαλικό εισόδημα αποτελεί τουλάχιστον το 90% του παγκόσμιου εισοδήματός τους. Ο συντελεστής καθορίζεται τότε με βάση το παγκόσμιο εισόδημα, οπότε αυτό ταιριάζει κυρίως σε πρόσωπα των οποίων το μόνο ουσιαστικό εισόδημα είναι το πορτογαλικό ενοίκιο. Το άρθρο 72(15) παρέχει επίσης στους κατοίκους ΕΕ/ΕΟΧ επιλογή προοδευτικών συντελεστών, αλλά η διατύπωσή του παραπέμπει στην κατηγορία του 28% και όχι ρητά στον συντελεστή 25% για κατοικίες. Ζητήστε από σύμβουλο να επιβεβαιώσει αν ισχύει για το ενοίκιο της κατοικίας σας.
• Οι κάτοικοι εκτός ΕΕ/ΕΟΧ (για παράδειγμα Ηνωμένου Βασιλείου, ΗΠΑ, Ελβετίας ή Βραζιλίας) δεν έχουν επιλογή englobamento. Πληρώνουν τους ανωτέρω ενιαίους συντελεστές.

Εκπτώσεις, παρακράτηση και υποβολή δήλωσης

• Εκπτώσεις (άρθρο 41). Πρόκειται για δαπάνες που πράγματι καταβλήθηκαν για την απόκτηση του ενοικίου: IMI, κοινόχρηστα, επισκευές και συντήρηση, ασφάλιση έναντι μη καταβολής ενοικίου και τέλος χαρτοσήμου επί της μίσθωσης. Μετρούν επίσης οι επισκευές που καταβλήθηκαν τους 24 μήνες πριν από την πρώτη μίσθωση. Το κόστος χρηματοδότησης, οι αποσβέσεις, τα έπιπλα και οι οικιακές συσκευές, καθώς και ο AIMI δεν εκπίπτουν. Φυλάξτε τιμολόγια που εκδίδονται στο NIF σας. Οι κανόνες αυτοί είναι ίδιοι για κατοίκους και μη κατοίκους.
• Παρακράτηση. Ένας μισθωτής με οργανωμένη λογιστική (οι περισσότερες εταιρείες) πρέπει να παρακρατεί φόρο από κάθε καταβολή ενοικίου: 10% για μισθώσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις του άρθρου 45-C, διαφορετικά 25% (άρθρο 101). Το παρακρατηθέν ποσό συμψηφίζεται με τον τελικό σας φόρο. Οι μισθωτές-ιδιώτες δεν παρακρατούν.
• Υποβολή. Δηλώνετε το ενοίκιο στην ετήσια δήλωση IRS (Modelo 3, με Anexo F) από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου του επόμενου έτους. Οι μη κάτοικοι με πορτογαλικό ενοίκιο πρέπει επίσης να υποβάλουν δήλωση. Ο τυχόν οφειλόμενος φόρος είναι κανονικά πληρωτέος έως τις 31 Αυγούστου. Το ενοίκιο που εισπράχθηκε από τον Ιανουάριο έως τον Μάιο του 2026, πριν από τη δημοσίευση του decreto-lei, λαμβάνει επίσης τον συντελεστή 10%. Τυχόν επιπλέον φόρος που παρακρατήθηκε με 25% τους μήνες αυτούς εκκαθαρίζεται στη δήλωση.

Η χώρα σας μπορεί επίσης να φορολογεί το ενοίκιο. Σύμφωνα με τις περισσότερες φορολογικές συμβάσεις, η Πορτογαλία φορολογεί πρώτη και η χώρα σας παρέχει στη συνέχεια ελάφρυνση με πίστωση ή απαλλαγή.

Αναλυτικά παραδείγματα

Αφορούν έναν ιδιοκτήτη και μία μίσθωση αποκλειστικά για κατοικία για ολόκληρο το έτος 2026, χωρίς ειδικό καθεστώς. Οι δαπάνες είναι ενδεικτικές.

Με 2.500 € τον μήνα, μια πενταετής μίσθωση θα μείωνε τον φόρο σε 4.125 € (15%) και μια δεκαετής σε 2.750 € (10%).

Αν ορίσετε το ενοίκιο στα 2.300 € αντί για 2.500 €, το καθαρό φορολογητέο ενοίκιο γίνεται 25.100 € και ο φόρος 2.510 €. Το εισόδημά σας μετά από φόρους και δαπάνες αυξάνεται από 20.625 € σε 22.590 €, παρότι εισπράττετε 2.400 € λιγότερο ενοίκιο.

Λίστα ελέγχου

• Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση αναφέρει ότι αφορά αποκλειστικά κατοικία και απαγορεύει την επαγγελματική χρήση και την υπομίσθωση.
• Διατηρήστε το συνολικό μηνιαίο ενοίκιο, συμπεριλαμβανομένων τυχόν χρεώσεων για έπιπλα, στάθμευση ή υπηρεσίες, στα 2.300 € ή χαμηλότερα αν θέλετε τον συντελεστή 10%.
• Καταχωρίστε τη μίσθωση στη Finanças και φυλάξτε την απόδειξη. Το RSAA και τα λοιπά οφέλη εξαρτώνται από αυτήν.
• Αν το ενοίκιο υπερβαίνει τα 2.300 €, εξετάστε μίσθωση 5, 10 ή 20 ετών και βεβαιωθείτε ότι δεν θα τη λύσετε πρόωρα εσείς.
• Φυλάξτε τιμολόγια για IMI, κοινόχρηστα, ασφάλιση και επισκευές, εκδοθέντα στο NIF σας.
• Αν είστε κάτοικος ΕΕ/ΕΟΧ με λίγο άλλο εισόδημα, ελέγξτε την επιλογή του άρθρου 17-A πριν υποβάλετε.
• Υποβάλετε τη Modelo 3 με το Anexo F από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου 2027 για το ενοίκιο του 2026 και πληρώστε έως τις 31 Αυγούστου.