Μίσθωση πορτογαλικής κατοικίας από το εξωτερικό (λίστα)

Μπορείτε να μισθώσετε μακροχρόνια μια πορτογαλική κατοικία από το εξωτερικό, και σχεδόν κάθε βήμα γίνεται ηλεκτρονικά μόλις μπορείτε να συνδεθείτε στο Portal das Finanças. Η σειρά έχει σημασία: τακτοποιήστε πρώτα τη φορολογική σας πρόσβαση, στη συνέχεια τα έγγραφα της κατοικίας και μετά τη γραπτή σύμβαση. Αφού εγκατασταθεί ο μισθωτής, καταχωρίζετε τη σύμβαση και πληρώνετε το τέλος χαρτοσήμου έως το τέλος του επόμενου μήνα, εκδίδετε ηλεκτρονική απόδειξη για κάθε πληρωμή ενοικίου και δηλώνετε το εισόδημα κάθε άνοιξη.

Βήμα 1: ενεργοποιήστε τον αριθμό φορολογικού μητρώου και την πρόσβαση στην πύλη

Όλα γίνονται μέσω της φορολογικής αρχής (Autoridade Tributária, AT) και του Portal das Finanças. Πριν δημοσιεύσετε αγγελία, ελέγξτε ότι έχετε:

NIF (número de identificação fiscal, αριθμό φορολογικού μητρώου). Θα έχετε ήδη από την αγορά της κατοικίας· ελέγξτε ότι η φορολογική σας διεύθυνση είναι η τρέχουσα διεύθυνσή σας στο εξωτερικό. Αν μετακομίσατε στο εξωτερικό μετά την αγορά, πρέπει να ενημερώσετε την AT για τη μεταβολή της κατοικίας εντός 60 ημερών (Lei Geral Tributária, άρθρο 19(5)).
Κωδικό πρόσβασης στην πύλη. Τον ζητάτε ηλεκτρονικά και αποστέλλεται ταχυδρομικά στην καταχωρισμένη φορολογική σας διεύθυνση· δεν μπορεί να σταλεί με email, οπότε ζητήστε τον έγκαιρα.
Ή Chave Móvel Digital (CMD). Πρόκειται για την ψηφιακή σύνδεση του κράτους, που συνδέεται με το κινητό σας τηλέφωνο. Οι αλλοδαποί πολίτες μπορούν να την ενεργοποιήσουν με διαβατήριο και NIF, αλλά χωρίς πορτογαλική Κάρτα Πολίτη αυτό πρέπει να γίνει αυτοπροσώπως, σε γραφείο εξυπηρέτησης στην Πορτογαλία ή σε ορισμένα πορτογαλικά προξενεία.

Φορολογικός εκπρόσωπος ή ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις

Ως κάτοικος εκτός Πορτογαλίας πρέπει, κατά κανόνα, να διορίσετε φορολογικό εκπρόσωπο (representante fiscal) που ζει στην Πορτογαλία (LGT άρθρο 19(6)). Υπάρχουν δύο εξαιρέσεις:

Αν ζείτε στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ, ο διορισμός είναι προαιρετικός.
Αν ζείτε αλλού (για παράδειγμα στο Ηνωμένο Βασίλειο, στις ΗΠΑ ή στη Βραζιλία), μπορείτε να τον αποφύγετε εγγραφόμενοι στις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις του Portal das Finanças (LGT άρθρο 19(14)–(15)). Οι επιστολές της AT φτάνουν τότε στα εισερχόμενά σας στην πύλη, οπότε ελέγχετέ τα τακτικά. Ο οδηγός μας για τους φορολογικούς εκπροσώπους καλύπτει το θέμα αναλυτικά.

Βήμα 2: συγκεντρώστε τα έγγραφα που χρειάζεται η κατοικία

Έγγραφο	Τι είναι	Πού το βρίσκετε
Certificado energético (ενεργειακό πιστοποιητικό)	Η ενεργειακή κατάταξη της κατοικίας, που εκδίδεται από εμπειρογνώμονα πιστοποιημένο από την ADENE	Πιστοποιημένος εμπειρογνώμονας (σύστημα SCE)
Licença de utilização (άδεια χρήσης)	Η επιβεβαίωση του δήμου ότι η κατοικία μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία	Ο φάκελος της αγοράς σας ή η câmara municipal (δημαρχείο)
Caderneta predial (φορολογική μερίδα ακινήτου)	Η φορολογική καταχώριση του ακινήτου, ο artigo matricial και η φορολογητέα αξία του	Δωρεάν λήψη από το Portal das Finanças
Certidão permanente (πιστοποιητικό κτηματολογίου)	Απόδειξη κυριότητας και τυχόν υποθήκης ή βάρους	Ηλεκτρονικά από το κτηματολόγιο (Registo Predial Online), ισχύει για έξι μήνες

Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι υποχρεωτικό πριν διαθέσετε την κατοικία στην αγορά προς μίσθωση. Οι αγγελίες πρέπει να αναγράφουν την ενεργειακή κατηγορία και ο μισθωτής λαμβάνει αντίγραφο. Ένα πιστοποιητικό κατοικίας ισχύει για 10 έτη. Τα πρόστιμα για φυσικά πρόσωπα κυμαίνονται από 250 € έως 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, άρθρα 18, 23 και 35).

Η άδεια χρήσης εξακολουθεί να έχει σημασία για τις μισθώσεις. Η μεταρρύθμιση Simplex του 2024 (DL 10/2024) κατάργησε την απαίτηση της άδειας στο συμβόλαιο πώλησης, αλλά δεν άλλαξε τους κανόνες μίσθωσης. Μια κατοικία μπορεί να μισθωθεί για κατοικία μόνο αν μια άδεια χρήσης επιβεβαιώνει ότι είναι κατάλληλη για τον σκοπό αυτό. Εξαίρεση αποτελεί κτίριο που κατασκευάστηκε πριν από τον οικοδομικό κανονισμό του 1951· στην περίπτωση αυτή επισυνάπτετε επίσημο έγγραφο που αποδεικνύει την ημερομηνία κατασκευής (DL 160/2006, άρθρο 5). Αν η άδεια λείπει από δική σας υπαιτιότητα:

αντιμετωπίζετε δημοτικό πρόστιμο τουλάχιστον ίσο με το ενοίκιο ενός έτους·
ο μισθωτής μπορεί να λύσει τη σύμβαση και να ζητήσει αποζημίωση.

Βήμα 3: ασφάλιση, πολυκατοικία και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας

Ασφάλιση. Σε κτίριο με αυτοτελή διαμερίσματα (propriedade horizontal), η ασφάλιση πυρός που καλύπτει το διαμέρισμά σας και τα κοινόχρηστα μέρη είναι υποχρεωτική (Código Civil, άρθρο 1429). Ελέγξτε ότι το ασφαλιστήριό σας επιτρέπει τη μίσθωση· η κάλυψη αστικής ευθύνης και μη καταβολής ενοικίου είναι προαιρετική.
Πολυκατοικία. Παραμένετε υπόχρεοι έναντι της ένωσης ιδιοκτητών. Εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά, τα κοινόχρηστα για τα κοινά μέρη βαρύνουν τον εκμισθωτή (Código Civil, άρθρο 1078(3)). Δώστε στον διαχειριστή τα στοιχεία επικοινωνίας σας στο εξωτερικό.
Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας. Εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, ο μισθωτής πληρώνει ρεύμα, νερό, αέριο και διαδίκτυο, και οι συμβάσεις πρέπει να είναι στο όνομα εκείνου που πληρώνει (άρθρο 1078(2) και (4)). Το απλούστερο: ο μισθωτής αναλαμβάνει τις συμβάσεις κατά την εγκατάσταση, χρησιμοποιώντας τις ενδείξεις μετρητών της απογραφής σας.

Βήμα 4: συντάξτε γραπτή σύμβαση

Μια μίσθωση κατοικίας πρέπει να είναι έγγραφη (Código Civil, άρθρο 1069). Η σύμβαση πρέπει να αναφέρει (DL 160/2006, άρθρο 2):

Τα ονόματα, τους αριθμούς ταυτότητας και τα NIF αμφότερων των μερών (και, κατά περίπτωση, τόπο γέννησης, ημερομηνία γέννησης και οικογενειακή κατάσταση).
Τη διεύθυνση του εκμισθωτή. Για εσάς, αυτή είναι η διεύθυνσή σας στο εξωτερικό.
Τη διεύθυνση και την περιγραφή της κατοικίας.
Ότι προορίζεται για κατοικία. Αν δεν πρόκειται για μόνιμη κατοικία, τον λόγο.
Τον αριθμό, την ημερομηνία και τον εκδίδοντα δήμο της άδειας χρήσης, ή δήλωση ότι δεν απαιτείται.
Το ενοίκιο.
Την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.

Όπου έχει σημασία, πρέπει επίσης να αναφέρει τον artigo matricial, τη διάρκεια, τον τρόπο αναπροσαρμογής του ενοικίου, τον κανονισμό του κτιρίου και μια συμφωνημένη διεύθυνση για ειδοποιήσεις (άρθρο 3). Επισυνάψτε ένα υπογεγραμμένο πρωτόκολλο της κατάστασης της κατοικίας· μια απογραφή με φωτογραφίες με ημερομηνία είναι ο πρακτικός τρόπος για αυτό.

Διάρκεια. Η ορισμένη διάρκεια πρέπει να είναι τουλάχιστον ένα έτος, εκτός αν η διαμονή είναι προσωρινή (Código Civil, άρθρο 1095). Η μίσθωση ανανεώνεται αυτόματα εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά. Η αντίθεσή σας στην πρώτη ανανέωση δεν μπορεί να παράγει αποτελέσματα πριν από τρία έτη από την έναρξη (άρθρο 1097(3)).
Προκαταβολικά ποσά. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, μπορείτε να ζητήσετε όχι περισσότερο από δύο μηνιαία ενοίκια προκαταβολικά και εγγύηση όχι μεγαλύτερη από δύο μηνιαία ενοίκια (άρθρο 1076, όπως τροποποιήθηκε από τον Κρατικό Προϋπολογισμό του 2023).
Αρχικό ενοίκιο. Αν είχε υπογραφεί μίσθωση για την κατοικία μέσα στα πέντε έτη πριν από τον Οκτώβριο του 2023, ο νόμος Mais Habitação του 2023 (Lei 56/2023) περιορίζει το νέο ενοίκιο στο τελευταίο ενοίκιο συν 2%, συν τις ετήσιες αναπροσαρμογές που μπορούσατε να εφαρμόσετε αλλά δεν εφαρμόσατε. Μια μεταρρύθμιση της νομοθεσίας για τις μισθώσεις πέρασε την πρώτη κοινοβουλευτική ψηφοφορία στις 30 Σεπτεμβρίου 2026. Θα καταργούσε αυτό το όριο και θα χαλάρωνε τα όρια της εγγύησης, αλλά δεν έχει γίνει ακόμη νόμος, οπότε ελέγξτε την πορεία της πριν υπογράψετε.

Βήμα 5: καταχωρίστε τη σύμβαση και πληρώστε το τέλος χαρτοσήμου

Πρέπει να δηλώσετε τη σύμβαση στην AT με τη δήλωση Modelo 2, που υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο Portal das Finanças. Θα χρειαστείτε:

το NIF του μισθωτή·
τον artigo matricial του ακινήτου·
την ημερομηνία έναρξης και το ενοίκιο·
αντίγραφο PDF της υπογεγραμμένης σύμβασης.

Προθεσμία: το τέλος του μήνα που ακολουθεί τον μήνα έναρξης της μίσθωσης. Για μίσθωση που αρχίζει στις 15 Μαρτίου, υποβάλετε έως τις 30 Απριλίου.

Κατά την υποβολή, η AT χρεώνει imposto do selo (τέλος χαρτοσήμου) ύψους 10% ενός μηνιαίου ενοικίου (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Το πληρώνει ο εκμισθωτής και το παραστατικό πληρωμής πρέπει να εξοφληθεί μέσα στην ίδια προθεσμία του τέλους του επόμενου μήνα. Για ενοίκιο 1.000 €, αυτό ανέρχεται σε 100 €, που καταβάλλονται μία φορά ανά σύμβαση.

Χρησιμοποιήστε ξανά τη Modelo 2, με ανάλογη προθεσμία, για να δηλώσετε μεταβολές της σύμβασης και τη λήξη της. Η εκπρόθεσμη υποβολή μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 150 € έως 3.750 € (RGIT άρθρο 117(1)).

Βήμα 6: εκδίδετε ηλεκτρονική απόδειξη για κάθε πληρωμή ενοικίου

Κάθε φορά που εισπράττετε ενοίκιο, εκδίδετε recibo de renda eletrónico (ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου) στο Portal das Finanças. Καταγράφει μια πληρωμή που εισπράχθηκε πράγματι, οπότε εκδώστε την αφού φτάσουν τα χρήματα, ποτέ εκ των προτέρων και ποτέ ως μία ετήσια απόδειξη. Αναγράφει την περίοδο που καλύπτει το ενοίκιο και την ημερομηνία είσπραξης. Η μη έκδοση ή η εκπρόθεσμη έκδοση αποδείξεων μπορεί να επισύρει πρόστιμο από 150 € έως 3.750 € (RGIT άρθρο 123).

Απαλλάσσεστε αν ισχύει οποιοδήποτε από τα εξής:

Ήσασταν 65 ετών και άνω στις 31 Δεκεμβρίου του προηγούμενου έτους.
Δεν έχετε ηλεκτρονική θυρίδα στην AT και το εισόδημά σας από ενοίκια το προηγούμενο έτος δεν υπερέβη το διπλάσιο του IAS (indexante dos apoios sociais, ο κρατικός δείκτης αναφοράς). Λίγοι εκμισθωτές πληρούν την προϋπόθεση αυτή.

Αν απαλλάσσεστε, πρέπει αντ' αυτού να υποβάλετε την ετήσια Modelo 44, με κατάλογο των ενοικίων που εισπράξατε, έως το τέλος Φεβρουαρίου.

Βήμα 7: δηλώστε το εισόδημα, στην Πορτογαλία και στη χώρα σας

Στην Πορτογαλία, υποβάλλετε τη δήλωση IRS (Modelo 3) με το Anexo F (εισόδημα από ενοίκια) από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου του επόμενου έτους (CIRS άρθρο 60). Οι μη κάτοικοι υποβάλλουν με τον ίδιο τρόπο, δηλώνοντας τα ενοίκια που εισέπραξαν και τις εκπιπτόμενες δαπάνες, όπως τον IMI (τον ετήσιο φόρο ακινήτων), τα κοινόχρηστα, τις επισκευές και την ασφάλιση.

Ο συντελεστής εξαρτάται από τη σύμβαση:

10% από 1 Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029, για συμβάσεις αποκλειστικά για κατοικία με μηνιαίο ενοίκιο έως 2.300 € το 2026 (DL 97/2026, που προσθέτει το άρθρο 45-C στο Estatuto dos Benefícios Fiscais).
25% σε κάθε άλλη περίπτωση (CIRS άρθρο 72), με χαμηλότερους συντελεστές για μισθώσεις πέντε ετών ή περισσότερο.
Οι κάτοικοι της ΕΕ ή του ΕΟΧ μπορούν να επιλέξουν να φορολογηθούν αντ' αυτού με τους προοδευτικούς συντελεστές των κατοίκων (άρθρο 72(15)).

Ο κανόνας του 10% δεν θέτει προϋπόθεση ως προς τον τόπο κατοικίας του εκμισθωτή, αλλά το 2026 είναι το πρώτο έτος εφαρμογής του, οπότε επιβεβαιώστε την περίπτωσή σας με φορολογικό σύμβουλο. Ένας μισθωτής-εταιρεία με οργανωμένη λογιστική παρακρατεί τον φόρο από το ενοίκιο· εσείς τον συμψηφίζετε στη δήλωσή σας. Ο φορολογικός μας οδηγός καλύπτει αναλυτικά τους συντελεστές.

Στη χώρα σας, σχεδόν σίγουρα θα πρέπει να δηλώσετε και εκεί το ενοίκιο. Σύμφωνα με τις φορολογικές συμβάσεις της Πορτογαλίας, η Πορτογαλία μπορεί να φορολογεί το εισόδημα από ακίνητα που βρίσκονται εκεί, και η χώρα κατοικίας σας στη συνέχεια το απαλλάσσει ή πιστώνει τον πορτογαλικό φόρο· ο μηχανισμός διαφέρει (Box 3 στην Ολλανδία, Schedule E με πίστωση αλλοδαπού φόρου στις ΗΠΑ). Φυλάξτε το πορτογαλικό σας εκκαθαριστικό (nota de liquidação) ως αποδεικτικό.

Βασικές προθεσμίες

Πότε	Τι	Κανόνας
Πριν από τη δημοσίευση αγγελίας	Ενεργειακό πιστοποιητικό σε ισχύ· η κατηγορία αναγράφεται στις αγγελίες	DL 101-D/2020
Πριν από την υπογραφή	Άδεια χρήσης (ή απόδειξη κατασκευής πριν από το 1951)	DL 160/2006, άρθρο 5
Εντός 60 ημερών από τη μετακόμιση στο εξωτερικό	Ενημέρωση της κατοικίας σας στην AT	LGT άρθρο 19(5)
Κάθε πληρωμή ενοικίου	Ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου	CIRS άρθρο 115
Τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης	Υποβολή Modelo 2 και καταβολή τέλους χαρτοσήμου 10%	CIS άρθρο 60· TGIS verba 2
Τέλος του μήνα που ακολουθεί μια μεταβολή ή λήξη	Ενημέρωση Modelo 2	CIS άρθρο 60
Τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από την ετήσια αύξηση ενοικίου	Γραπτή ειδοποίηση στον μισθωτή	Código Civil, άρθρο 1077
Τέλος Φεβρουαρίου (μόνο απαλλασσόμενοι εκμισθωτές)	Modelo 44	CIRS άρθρο 115
1 Απριλίου – 30 Ιουνίου	IRS Modelo 3 με Anexo F για το προηγούμενο έτος	CIRS άρθρο 60
Μάιος (και Αύγουστος ή/και Νοέμβριος αν το ποσό είναι μεγαλύτερο)	Πληρωμές φόρου ακινήτων IMI	CIMI άρθρο 120

Λίστα ελέγχου

NIF με τρέχουσα διεύθυνση στο εξωτερικό
Ενεργός κωδικός Portal das Finanças ή Chave Móvel Digital
Φορολογικός εκπρόσωπος ή ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις (εκτός ΕΕ/ΕΟΧ)
Έγκυρο ενεργειακό πιστοποιητικό· η κατηγορία σε κάθε αγγελία
Άδεια χρήσης, caderneta predial και certidão permanente στον φάκελο
Επιβεβαιωμένη ασφάλιση· ενημερωμένη πολυκατοικία
Γραπτή σύμβαση με τα απαιτούμενα στοιχεία και απογραφή
Εγγύηση, προκαταβολή ενοικίου και αρχικό ενοίκιο εντός ορίων
Υποβληθείσα Modelo 2 και καταβληθέν τέλος χαρτοσήμου
Ηλεκτρονική απόδειξη για κάθε πληρωμή
Ειδοποίηση αναπροσαρμογής ενοικίου 30 ημέρες νωρίτερα
Modelo 3 με Anexo F υποβληθείσα έως 30 Ιουνίου
Ενοίκιο δηλωμένο στη χώρα σας

Ο παρών οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι κανόνες αλλάζουν και κάθε περίπτωση είναι διαφορετική — ελέγξτε τις επίσημες πηγές ή συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο επαγγελματία πριν προβείτε σε ενέργειες.

Μίσθωση της πορτογαλικής σας κατοικίας από το εξωτερικό, βήμα προς βήμα