Δήλωση πορτογαλικού ενοικίου στη χώρα σας χωρίς διπλή φορολόγηση

Η Πορτογαλία φορολογεί πρώτη το ενοίκιο από την πορτογαλική σας κατοικία, επειδή το ακίνητο βρίσκεται εκεί. Η χώρα κατοικίας σας συνήθως θέλει επίσης να ενημερωθεί για το εισόδημα. Στη συνέχεια αποφεύγει τη διπλή φορολόγηση με έναν από δύο τρόπους: είτε απαλλάσσει το εισόδημα (ενίοτε χρησιμοποιώντας το για να καθορίσει τον συντελεστή για το υπόλοιπο εισόδημά σας), είτε το φορολογεί και αφαιρεί μια πίστωση για τον πορτογαλικό φόρο. Η μέθοδος που εφαρμόζεται εξαρτάται από τη χώρα σας και τη σύμβασή της με την Πορτογαλία. Η μέθοδος καθορίζει αν θα πληρώσετε κάτι επιπλέον στη χώρα σας.

Ποιος φορολογεί πρώτος και γιατί

Σχεδόν όλες οι φορολογικές συμβάσεις ακολουθούν το άρθρο 6 του Πρότυπου Σύμβασης του ΟΟΣΑ: το εισόδημα από ακίνητη περιουσία «μπορεί να φορολογείται» στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Η Πορτογαλία επομένως φορολογεί το ενοίκιό σας είτε ζείτε στη Λισαβόνα είτε στο Λιντς. Οι μη κάτοικοι το δηλώνουν στην ετήσια δήλωση IRS (Modelo 3, Anexo F), που υποβάλλεται από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου του επόμενου έτους.

Η χώρα κατοικίας σας σάς φορολογεί για το παγκόσμιο εισόδημά σας. Η σύμβασή της με την Πορτογαλία, ή η εσωτερική της νομοθεσία όπου δεν υπάρχει σύμβαση, ορίζει στη συνέχεια πώς εξαλείφεται η επικάλυψη:

• Μέθοδος απαλλαγής. Η χώρα κατοικίας δεν φορολογεί το πορτογαλικό ενοίκιο. Με την «απαλλαγή με επιφύλαξη προοδευτικότητας» εξακολουθεί να λαμβάνει υπόψη το ενοίκιο όταν καθορίζει τον φορολογικό συντελεστή για το υπόλοιπο εισόδημά σας.
• Μέθοδος πίστωσης. Η χώρα κατοικίας φορολογεί το ενοίκιο σύμφωνα με τους δικούς της κανόνες και στη συνέχεια αφαιρεί τον πορτογαλικό φόρο. Η πίστωση περιορίζεται στον φόρο της χώρας σας για το ίδιο εισόδημα. Αν ο πορτογαλικός φόρος είναι υψηλότερος, η διαφορά δεν επιστρέφεται. Αν είναι χαμηλότερος, πληρώνετε τη διαφορά στη χώρα σας.

Δύο σημεία ισχύουν παντού:

• Η πίστωση καλύπτει μόνο τον πορτογαλικό φόρο εισοδήματος (IRS). Δεν καλύπτει τον IMI (δημοτικό φόρο ακινήτων) ή τον AIMI. Σε ορισμένες χώρες αυτοί εκπίπτουν αντ' αυτού ως δαπάνες.
• Η χώρα σας υπολογίζει το κέρδος από το ενοίκιο σύμφωνα με τους δικούς της κανόνες, με τις δικές της εκπιπτόμενες δαπάνες, αποσβέσεις και συναλλαγματικές ισοτιμίες. Το ποσό στην πορτογαλική σας δήλωση συχνά θα διαφέρει από εκείνο στη δήλωση της χώρας σας.

Επισκόπηση ανά χώρα

Οι παρακάτω ενότητες εξηγούν κάθε χώρα. Οι κανόνες είναι σύνθετοι, οπότε αντιμετωπίστε τα παρακάτω ως προσανατολισμό και επιβεβαιώστε τη δική σας περίπτωση με τοπικό σύμβουλο.

Ολλανδία

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Η Ολλανδία δεν φορολογεί το πραγματικό ενοίκιο στον φόρο εισοδήματος. Το ακίνητο είναι περιουσιακό στοιχείο στο Box 3 (αποταμιεύσεις και επενδύσεις), που δηλώνεται στην αγοραία αξία του (waarde in het economisch verkeer) την 1η Ιανουαρίου. Δεν υπάρχει ολλανδική αξία WOZ για κατοικία στο εξωτερικό, οπότε πρέπει να τεκμηριώσετε την αξία με εκτίμηση ή συγκρίσιμες πωλήσεις. Βάσει της σύμβασης, η Ολλανδία χορηγεί στη συνέχεια μια vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (μείωση για την αποφυγή διπλής φορολόγησης). Αυτή εφαρμόζει τη μέθοδο απαλλαγής ως αναλογική μείωση του φόρου σας στο Box 3.
• Πού: Στο Box 3 της aangifte inkomstenbelasting: το ακίνητο εξωτερικού και στη συνέχεια η μείωση διπλής φορολογίας για περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό.
• Πρακτική συμβουλή: Οι σύμβουλοι επισημαίνουν ότι ο τυπικός υπολογισμός μπορεί να δώσει πολύ μικρή ελάφρυνση όταν έχετε χρέη ή αφορολόγητο όριο. Τον Ιούνιο του 2024 και τον Ιούλιο του 2025 το Hoge Raad (Ανώτατο Δικαστήριο της Ολλανδίας) έκρινε ότι, μέσω της οδού της πραγματικής απόδοσης (tegenbewijs), τα ακίνητα εξωτερικού πρέπει στην πράξη να απαλλάσσονται πλήρως. Το Box 3 βρίσκεται επίσης υπό μεταρρύθμιση. Αν η πορτογαλική σας κατοικία αποτελεί μεγάλο μέρος των περιουσιακών σας στοιχείων στο Box 3, ελέγξτε με Ολλανδό φορολογικό σύμβουλο αν πρέπει να υποβάλετε ένσταση ή να χρησιμοποιήσετε την οδό της πραγματικής απόδοσης.

Βέλγιο

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Απαλλαγή με επιφύλαξη προοδευτικότητας. Το Βέλγιο δεν φορολογεί το πορτογαλικό εισόδημα, αλλά το λαμβάνει υπόψη κατά τον καθορισμό του συντελεστή για το υπόλοιπο εισόδημά σας.
• Πού: Στο Πλαίσιο III της δήλωσης φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, με τους κωδικούς για ακίνητα εξωτερικού, όπου το εισόδημα που απαλλάσσεται βάσει της σύμβασης δηλώνεται για απαλλαγή με επιφύλαξη προοδευτικότητας. Από το φορολογικό έτος 2021, το Βέλγιο αποδίδει στα ακίνητα εξωτερικού ένα κτηματολογικό εισόδημα (revenu cadastral / kadastraal inkomen) και τα αντιμετωπίζει όπως τα βελγικά ακίνητα. Μια κατοικία που μισθώνεται σε ιδιώτη που δεν τη χρησιμοποιεί για επαγγελματικούς σκοπούς φορολογείται κανονικά επί του τιμαριθμοποιημένου κτηματολογικού εισοδήματος συν 40%, όχι επί του πραγματικού ενοικίου. Αν μισθώνεται σε εταιρεία ή για επαγγελματική χρήση, λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό ενοίκιο.
• Πρακτική συμβουλή: Πρέπει πρώτα να δηλώσετε το ακίνητο στη Γενική Διοίκηση Περιουσιακής Τεκμηρίωσης (AAPD), ώστε να καθορίσει το κτηματολογικό εισόδημα. Η προθεσμία είναι τέσσερις μήνες μετά την αγορά και 30 ημέρες μετά από μια μεταβολή, όπως η έναρξη της μίσθωσης. Οι εκπρόθεσμες ή ελλιπείς δηλώσεις μπορεί να επισύρουν πρόστιμο από 250 € έως 3.000 €. Ελέγξτε με Βέλγο σύμβουλο ποιοι κωδικοί ισχύουν στη δήλωση του έτους σας.

Γαλλία

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Απαλλαγή με επιφύλαξη προοδευτικότητας (taux effectif). Το άρθρο 24(1)(a)–(b) της σύμβασης Γαλλίας–Πορτογαλίας του 1971 ορίζει ότι ο γαλλικός φόρος εισοδήματος δεν εφαρμόζεται σε εισόδημα που μπορεί να φορολογήσει η Πορτογαλία, αλλά η Γαλλία μπορεί να το χρησιμοποιήσει για να καθορίσει τον φορολογικό σας συντελεστή. Αυτή δεν είναι η μέθοδος «πίστωσης ίσης με τον γαλλικό φόρο» που περιγράφουν ορισμένοι ιστότοποι: η επίσημη οδηγία 2047 κατατάσσει την Πορτογαλία στις χώρες απαλλαγής.
• Πού: Η οδηγία 2047 αναφέρει ότι το απαλλασσόμενο εισόδημα από ακίνητα που λαμβάνεται υπόψη για τον πραγματικό συντελεστή δηλώνεται απευθείας στο έντυπο 2042 C: γραμμή 4EA (régime réel) ή 4EB (micro-foncier). Δεν δηλώνεται στο έντυπο 2047.
• Πρακτική συμβουλή: Δηλώστε κάθε πορτογαλικό τραπεζικό λογαριασμό στον οποίο εισπράττεται το ενοίκιο στο έντυπο 3916. Ρωτήστε Γάλλο σύμβουλο αν οι γαλλικές κοινωνικές εισφορές (prélèvements sociaux) μπορεί να εφαρμοστούν στο πορτογαλικό σας ενοίκιο, επειδή η σύμβαση καλύπτει μόνο τον φόρο εισοδήματος.

Γερμανία

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Βάσει της σύμβασης Γερμανίας–Πορτογαλίας, η Γερμανία απαλλάσσει το εισόδημα από ενοίκια πορτογαλικών ακινήτων. Για τα περισσότερα εισοδήματα εξωτερικού, η απαλλαγή εξακολουθεί να αυξάνει τον συντελεστή του υπόλοιπου εισοδήματος (Progressionsvorbehalt). Όμως η § 32b(1), δεύτερη πρόταση, αρ. 3 EStG το καταργεί για εισόδημα από ενοίκια ακινήτων σε άλλο κράτος της ΕΕ ή του ΕΟΧ. Επομένως το πορτογαλικό ενοίκιο ούτε φορολογείται στη Γερμανία ούτε αυξάνει τον γερμανικό σας συντελεστή.
• Πού: Επειδή το εισόδημα δεν έχει γερμανική φορολογική επίπτωση, κατά κανόνα δεν χρειάζεται να δηλωθεί στο Anlage V ή στο Anlage AUS. Οι ζημίες από το πορτογαλικό ακίνητο είναι επίσης άχρηστες στη Γερμανία.
• Πρακτική συμβουλή: Φυλάξτε το πορτογαλικό εκκαθαριστικό (nota de liquidação) και τη μίσθωση σε περίπτωση που τα ζητήσει το Finanzamt σας. Αν κατέχετε το ακίνητο μέσω εταιρείας ή έχετε και άλλο εισόδημα εξωτερικού, συμβουλευτείτε έναν Steuerberater.

Ηνωμένο Βασίλειο

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Πίστωση. Βάσει της σύμβασης Ηνωμένου Βασιλείου–Πορτογαλίας του 1968, ο πορτογαλικός φόρος συμψηφίζεται ως πίστωση έναντι του βρετανικού φόρου για το ίδιο εισόδημα. Μια νέα σύμβαση Ηνωμένου Βασιλείου–Πορτογαλίας υπογράφηκε στις 15 Σεπτεμβρίου 2025, αλλά το GOV.UK την αναφέρει ως μη ισχύουσα ακόμη. Μέχρι να τεθεί σε ισχύ, εφαρμόζεται η σύμβαση του 1968.
• Πού: Στις σελίδες «Foreign» του SA106 της δήλωσης Self Assessment. Στην ενότητα «Income from land and property abroad», χρησιμοποιήστε τα πεδία 14 έως 24 για ενοίκιο, δαπάνες και προσαρμοσμένο κέρδος, και τις στήλες ανά χώρα για να ζητήσετε Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Το ενημερωτικό φυλλάδιο HS263 της HMRC εξηγεί τον υπολογισμό.
• Πρακτική συμβουλή: Οι βρετανικοί κανόνες εφαρμόζονται πλήρως, συμπεριλαμβανομένου του περιορισμού των τόκων στεγαστικού δανείου (χρηματοοικονομικό κόστος) για κατοικίες και του αφορολόγητου ορίου εισοδήματος από ακίνητα ύψους 1.000 £. Το βρετανικό φορολογικό έτος διαρκεί από 6 Απριλίου έως 5 Απριλίου, ενώ το πορτογαλικό συμπίπτει με το ημερολογιακό έτος, οπότε πρέπει να επιμερίσετε τόσο το ενοίκιο όσο και τον πορτογαλικό φόρο. Μετατρέψτε με τη συναλλαγματική ισοτιμία της στιγμής που προέκυψε το εισόδημα. Η ελάφρυνση περιορίζεται στον βρετανικό φόρο επί του πορτογαλικού κέρδους: ένας φορολογούμενος του βασικού συντελεστή μπορεί να μην πληρώσει τίποτα επιπλέον, ενώ ένας φορολογούμενος του ανώτερου συντελεστή συνήθως θα καταβάλει μια συμπληρωματική διαφορά.

Ιρλανδία

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Πίστωση βάσει της σύμβασης Ιρλανδίας–Πορτογαλίας. Η Revenue εξηγεί ότι, όπου εφαρμόζεται σύμβαση, υπολογίζετε τον ιρλανδικό φόρο επί του εισοδήματος από ενοίκια εξωτερικού και στη συνέχεια αφαιρείτε τον καταβληθέντα αλλοδαπό φόρο. Η αφαίρεση περιορίζεται στον ιρλανδικό φόρο για το εισόδημα αυτό.
• Πού: Το εισόδημα από ενοίκια εξωτερικού φορολογείται βάσει του Schedule D Case III. Στο Form 11 καταχωρίζετε τον αριθμό των ακινήτων εξωτερικού, το ακαθάριστο ενοίκιο, τις δαπάνες, τους τόκους, τις κεφαλαιακές εκπτώσεις και το καθαρό κέρδος στην ενότητα των ενοικίων εξωτερικού, και ζητάτε την πίστωση αλλοδαπού φόρου.
• Πρακτική συμβουλή: Οι ζημίες από ακίνητο εξωτερικού μπορούν να μεταφερθούν μόνο έναντι μελλοντικών κερδών από ακίνητα εξωτερικού, όχι έναντι ιρλανδικών ενοικίων ή άλλου εισοδήματος. Η Revenue σημειώνει επίσης ότι φόρος επί τεκμαρτού εισοδήματος από ενοίκια δεν μπορεί να πιστωθεί. Ρωτήστε Ιρλανδό σύμβουλο πώς αλληλεπιδρούν η USC και η PRSI με την πίστωση στη δική σας περίπτωση.

Ηνωμένες Πολιτείες

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία. Οι Ηνωμένες Πολιτείες φορολογούν τους πολίτες και τους κατοίκους τους για το παγκόσμιο εισόδημά τους, όπου κι αν ζουν.
• Μέθοδος: Πίστωση. Το άρθρο 25 της σύμβασης ΗΠΑ–Πορτογαλίας του 1994 επιτρέπει την πίστωση του πορτογαλικού φόρου εισοδήματος έναντι του αμερικανικού φόρου, με την επιφύλαξη του αμερικανικού δικαίου.
• Πού: Δηλώστε το ενοίκιο και τις δαπάνες στο Schedule E (Form 1040), με τη διεύθυνση του εξωτερικού. Ζητήστε την πίστωση για τον πορτογαλικό IRS στο Form 1116, συνήθως στην κατηγορία passive. Ο IMI είναι φόρος ακινήτων, όχι φόρος εισοδήματος: δηλώνεται στο Schedule E ως δαπάνη και δεν μπορεί να ζητηθεί στο Form 1116.
• Πρακτική συμβουλή: Τα μισθωμένα ακίνητα κατοικίας που χρησιμοποιούνται εκτός ΗΠΑ πρέπει να αποσβένονται βάσει του Alternative Depreciation System. Η IRS Publication 527 ορίζει την περίοδο σε 30 έτη για ακίνητα που τέθηκαν σε χρήση μετά το 2017 και σε 40 έτη πριν από αυτό. Ο πορτογαλικός φόρος συχνά υπερβαίνει τον αμερικανικό φόρο επί του καθαρού ενοικίου μετά τις αποσβέσεις, και οι αχρησιμοποίητες πιστώσεις μπορούν να μεταφερθούν ένα έτος προς τα πίσω και δέκα προς τα εμπρός. Επιπλέον, αν οι πορτογαλικοί τραπεζικοί σας λογαριασμοί υπερβούν συνολικά τα 10.000 $ οποιαδήποτε στιγμή μέσα στο έτος, υποβάλετε FBAR (FinCEN Form 114). Η προθεσμία είναι η 15η Απριλίου, με αυτόματη παράταση έως τις 15 Οκτωβρίου. Το ίδιο το σπίτι δεν δηλώνεται στο FBAR.

Σουηδία

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Πίστωση βάσει του σουηδικού εσωτερικού δικαίου. Η Σουηδία κατήγγειλε τη φορολογική της σύμβαση με την Πορτογαλία με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022, οπότε δεν υπάρχει σύμβαση. Η Skatteverket επιτρέπει πίστωση (avräkning) για τον οριστικό φόρο που καταβάλατε στο εξωτερικό, έως το ύψος του σουηδικού φόρου για το εισόδημα αυτό.
• Πού: Αν η κατοικία θεωρείται ιδιωτική κατοικία (privatbostad), το τυχόν πλεόνασμα μετά την τυποποιημένη έκπτωση είναι εισόδημα από κεφάλαιο, καταχωρίζεται στο πεδίο 7.3 της Inkomstdeklaration 1 και φορολογείται με 30%. Για μονοκατοικία ή ιδιόκτητο διαμέρισμα, η τυποποιημένη έκπτωση είναι 40.000 SEK ετησίως συν 20% του ενοικίου. Ζητήστε την πίστωση στην ενότητα «Övriga upplysningar» (Λοιπές πληροφορίες) της δήλωσης.
• Πρακτική συμβουλή: Οι κατ' αποκοπή εκπτώσεις συχνά αφήνουν ένα μικρό σουηδικό πλεόνασμα, το οποίο μπορεί να εξαλείψει η πορτογαλική πίστωση. Δεν μπορείτε να μετατρέψετε τον πλεονάζοντα πορτογαλικό φόρο σε επιστροφή, οπότε φυλάξτε το πορτογαλικό εκκαθαριστικό ως απόδειξη του οριστικού φόρου.

Βραζιλία

• Ποιος φορολογεί πρώτος: Η Πορτογαλία.
• Μέθοδος: Πίστωση. Βάσει του άρθρου 23 της σύμβασης Βραζιλίας–Πορτογαλίας (Decreto 4.012/2001), η Βραζιλία αφαιρεί τον πορτογαλικό φόρο. Η αφαίρεση περιορίζεται στον βραζιλιάνικο φόρο για το ίδιο εισόδημα.
• Πού: Το ενοίκιο που εισπράττει από το εξωτερικό ένας κάτοικος Βραζιλίας υπάγεται στο carnê-leão. Υπολογίζεται μηνιαίως με τους προοδευτικούς συντελεστές και καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα. Στη συνέχεια περιλαμβάνεται στην ετήσια δήλωση (DIRPF), με το ακίνητο καταχωρισμένο στα Bens e Direitos. Το ετήσιο καθεστώς 15% του Lei 14.754/2023 αφορά aplicações financeiras και ελεγχόμενες οντότητες στο εξωτερικό. Εξαιρεί τα ενοίκια, οπότε δεν καλύπτει κατοικία που κατέχετε απευθείας.
• Πρακτική συμβουλή: Αν κατέχετε το ακίνητο μέσω πορτογαλικής ή άλλης αλλοδαπής εταιρείας, ισχύουν διαφορετικοί κανόνες. Ρωτήστε έναν contador πώς καταχωρίζεται ο καταβληθείς πορτογαλικός φόρος στο carnê-leão και ποια συναλλαγματική ισοτιμία πρέπει να χρησιμοποιηθεί.

Λίστα ελέγχου

1. Υποβάλετε πρώτα την πορτογαλική δήλωση (Modelo 3, Anexo F, 1 Απριλίου – 30 Ιουνίου) και φυλάξτε το εκκαθαριστικό που δείχνει τον οριστικό φόρο.
2. Βρείτε τη μέθοδο της χώρας σας (απαλλαγή ή πίστωση) και το αντίστοιχο έντυπο, με τη βοήθεια του πίνακα επισκόπησης.
3. Υπολογίστε εκ νέου το κέρδος από το ενοίκιο σύμφωνα με τους κανόνες και τις συναλλαγματικές ισοτιμίες της χώρας σας.
4. Ζητήστε ελάφρυνση μόνο για τον πορτογαλικό φόρο εισοδήματος, ποτέ για τον IMI ή τον AIMI.
5. Εκπληρώστε τυχόν χωριστές υποχρεώσεις αναφοράς: τη βελγική δήλωση ακινήτου στην AAPD, το γαλλικό έντυπο τραπεζικού λογαριασμού 3916, το αμερικανικό FBAR.
6. Αν οι λεπτομέρειες της σύμβασης είναι ασαφείς ή η περίπτωσή σας είναι ασυνήθιστη (εταιρεία, συνιδιοκτήτες, μετακόμιση σε άλλη χώρα στη μέση του έτους), συμβουλευτείτε φορολογικό σύμβουλο στη χώρα κατοικίας σας.