Portugali üüritulu deklareerimine oma elukohariigis ilma kaks korda maksmata

Portugal maksustab Teie Portugalis asuva kodu üüri esimesena, sest kinnisvara asub seal. Teie elukohariik soovib tavaliselt samuti sellest tulust teada. Seejärel väldib see topeltmaksustamist ühel kahest viisist: see vabastab tulu maksust (kasutades seda mõnikord Teie muu tulu maksumäära määramiseks) või maksustab selle ja arvab maha krediidi Portugalis makstud maksu eest. Kumb meetod kehtib, sõltub Teie riigist ja selle maksulepingust Portugaliga. Meetod määrab, kas peate kodumaal midagi juurde maksma.

Kes maksustab esimesena ja miks

Peaaegu kõik maksulepingud järgivad OECD mudelkonventsiooni artiklit 6: kinnisvarast saadavat tulu „võib maksustada“ riigis, kus kinnisvara asub. Seetõttu maksustab Portugal Teie üüri olenemata sellest, kas elate Lissabonis või Leedsis. Mitteresidendid deklareerivad selle iga-aastasel IRS-i tuludeklaratsioonil (Modelo 3, Anexo F), mis esitatakse järgmise aasta 1. aprillist 30. juunini.

Teie elukohariik maksustab Teid kogu maailmast saadud tulu pealt. Selle maksuleping Portugaliga või lepingu puudumisel riigi enda seadus sätestab seejärel, kuidas kattuvus kõrvaldatakse:

• Vabastusmeetod. Elukohariik ei maksusta Portugali üüri. „Progressiooniga vabastuse“ korral arvestab see üüri siiski Teie muu tulu maksumäära määramisel.
• Krediidimeetod. Elukohariik maksustab üüri oma reeglite järgi ja arvab seejärel maha Portugalis makstud maksu. Krediit on piiratud sama tulu pealt kodumaal makstava maksuga. Kui Portugali maks on suurem, vahet ei tagastata. Kui see on väiksem, maksate vahe kodumaal.

Kaks punkti kehtivad kõikjal:

• Krediit katab ainult Portugali tulumaksu (IRS). See ei kata IMI-d (kohalik kinnisvaramaks) ega AIMI-t. Mõnes riigis on need hoopis mahaarvatavad kulud.
• Teie kodumaa arvutab üüritulu kasumi oma reeglite järgi, kasutades oma mahaarvatavaid kulusid, amortisatsiooni ja vahetuskursse. Teie Portugali deklaratsioonil olev summa erineb sageli kodumaa deklaratsioonil olevast.

Ülevaade riikide kaupa

Allpool olevad jaotised selgitavad iga riigi olukorda. Reeglid on keerulised, seega käsitlege seda orientiirina ja kontrollige oma juhtumit kohaliku nõustajaga.

Holland

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Holland ei maksusta tegelikku üüri tulumaksuga. Kinnisvara on vara Box 3-s (säästud ja investeeringud), mis deklareeritakse selle turuväärtuses (waarde in het economisch verkeer) 1. jaanuari seisuga. Välismaise kodu jaoks Hollandi WOZ-väärtust ei ole, seega peate väärtust põhjendama hindamisakti või võrreldavate tehingutega. Maksulepingu alusel annab Holland seejärel vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (vähendus topeltmaksustamise vältimiseks). See rakendab vabastusmeetodit Teie Box 3 maksu proportsionaalse vähendamisena.
• Kus: Teie aangifte inkomstenbelasting Box 3: välismaine kinnisvara ja seejärel välismaise vara topeltmaksustamise vähendus.
• Praktiline nõuanne: Nõustajad juhivad tähelepanu, et standardarvutus võib anda liiga väikese leevenduse, kui Teil on võlgu või maksuvaba summa. 2024. aasta juunis ja 2025. aasta juulis otsustas Hoge Raad (Hollandi ülemkohus), et tegeliku tootluse (tegenbewijs) tee puhul peab välismaine kinnisvara sisuliselt olema täielikult maksust vabastatud. Box 3 on samuti reformimisel. Kui Teie Portugali kodu moodustab suure osa Teie Box 3 varast, kontrollige Hollandi maksunõustajaga, kas esitada vaie või kasutada tegeliku tootluse teed.

Belgia

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Progressiooniga vabastus. Belgia ei maksusta Portugali tulu, kuid võtab seda arvesse Teie muu tulu maksumäära määramisel.
• Kus: Üksikisiku tuludeklaratsiooni osa III, kasutades välismaise kinnisvara koode ja taotledes maksulepingu alusel vabastatud tulule progressiooniga vabastust. Alates 2021. tulumaksuaastast määrab Belgia välismaisele kinnisvarale katastritulu (revenu cadastral / kadastraal inkomen) ja käsitleb seda nagu Belgia kinnisvara. Kodu, mis on üüritud eraisikule, kes ei kasuta seda äritegevuseks, maksustatakse tavaliselt indekseeritud katastritulu pealt, millele lisandub 40%, mitte tegeliku üüri pealt. Kui see on üüritud ettevõttele või äriotstarbeks, arvestatakse tegelikku üüri.
• Praktiline nõuanne: Kõigepealt peate kinnisvara deklareerima varadokumentatsiooni üldametile (AAPD), et see saaks määrata katastritulu. Tähtaeg on neli kuud pärast ostu ja 30 päeva pärast muudatust, näiteks väljaüürimise alustamist. Hilinenud või puuduva deklaratsiooni eest võidakse määrata trahv 250 €–3000 €. Kontrollige Belgia nõustajaga, millised koodid kehtivad Teie aasta deklaratsioonil.

Prantsusmaa

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Progressiooniga vabastus (taux effectif). 1971. aasta Prantsusmaa–Portugali konventsiooni artikli 24 lõike 1 punktid a–b sätestavad, et Prantsuse tulumaksu ei kohaldata tulule, mida Portugal võib maksustada, kuid Prantsusmaa võib seda kasutada Teie maksumäära määramiseks. See ei ole „Prantsuse maksuga võrdse krediidi“ meetod, mida mõned veebisaidid kirjeldavad: ametlik juhend 2047 loetleb Portugali vabastusmeetodit kasutavate riikide hulgas.
• Kus: Juhendi 2047 kohaselt märgitakse efektiivse määra jaoks arvestatav maksust vabastatud kinnisvaratulu otse vormile 2042 C: rida 4EA (régime réel) või 4EB (micro-foncier). Seda ei märgita vormile 2047.
• Praktiline nõuanne: Deklareerige iga Portugali pangakonto, kuhu üür laekub, vormil 3916. Küsige Prantsuse nõustajalt, kas Prantsuse sotsiaalmaksed (prélèvements sociaux) võivad Teie Portugali üürile kehtida, sest maksuleping hõlmab ainult tulumaksu.

Saksamaa

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Saksamaa–Portugali maksulepingu alusel vabastab Saksamaa Portugali kinnisvara üüritulu maksust. Enamiku välismaise tulu puhul tõstab vabastus siiski muu tulu maksumäära (Progressionsvorbehalt). Kuid EStG § 32b lõike 1 teise lause punkt 3 lülitab selle välja muus ELi või EMP riigis asuva kinnisvara üüritulu puhul. Seetõttu ei maksustata Portugali üüri Saksamaal ega tõsta see Teie Saksa maksumäära.
• Kus: Kuna tulul ei ole Saksamaal maksumõju, ei pea seda üldjuhul märkima vormile Anlage V ega Anlage AUS. Portugali kinnisvara kahjumist ei ole Saksamaal samuti kasu.
• Praktiline nõuanne: Hoidke alles Portugali maksuotsus (nota de liquidação) ja üürileping juhuks, kui Teie Finanzamt neid küsib. Kui omate kinnisvara ettevõtte kaudu või Teil on ka muud välismaist tulu, pidage nõu Steuerberateriga.

Ühendkuningriik

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Krediit. 1968. aasta Ühendkuningriigi–Portugali konventsiooni alusel arvestatakse Portugali maks krediidina Ühendkuningriigi maksust sama tulu pealt. Uus Ühendkuningriigi–Portugali konventsioon allkirjastati 15. septembril 2025, kuid GOV.UK märgib, et see ei ole veel jõustunud. Kuni selle jõustumiseni kehtib 1968. aasta leping.
• Kus: Teie Self Assessment deklaratsiooni SA106 „Foreign“ leheküljed. Jaotises „Income from land and property abroad“ kasutage üüri, kulude ja korrigeeritud kasumi jaoks lahtreid 14–24 ning iga riigi veerge Foreign Tax Credit Reliefi (FTCR) taotlemiseks. HMRC teabeleht HS263 selgitab arvutust.
• Praktiline nõuanne: Ühendkuningriigi reeglid kehtivad täies ulatuses, sealhulgas elamukinnisvara hüpoteegiintresside (finantseerimiskulude) piirang ja 1000 £ suurune kinnisvaratulu maksuvaba summa. Ühendkuningriigi maksuaasta kestab 6. aprillist 5. aprillini, Portugali oma aga kalendriaasta järgi, seega peate nii üüri kui ka Portugali maksu proportsionaalselt jagama. Arvestage ümber tulu tekkimise aja vahetuskursiga. Leevendus on piiratud Portugali kasumilt makstava Ühendkuningriigi maksuga: põhimääraga maksumaksja ei pruugi midagi juurde maksta, kõrgema määraga maksumaksja maksab tavaliselt juurde.

Iirimaa

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Krediit Iirimaa–Portugali maksulepingu alusel. Revenue selgitab, et maksulepingu kohaldamisel arvutate välismaise üüritulu pealt Iiri maksu ja arvate seejärel maha välismaal makstud maksu. Mahaarvamine on piiratud selle tulu pealt makstava Iiri maksuga.
• Kus: Välismaist üüritulu maksustatakse Schedule D Case III alusel. Form 11 välismaise üüritulu jaotises sisestate välismaiste kinnisvaraobjektide arvu, brutoüüri, kulud, intressid, kapitalimahaarvamised ja puhaskasumi ning taotlete välismaise maksu krediiti.
• Praktiline nõuanne: Välismaise kinnisvara kahjumit saab edasi kanda ainult tulevase välismaise kinnisvara kasumi vastu, mitte Iiri üüri ega muu tulu vastu. Revenue märgib ka, et arvestusliku üüritulu maksu ei saa krediidina arvestada. Küsige Iiri nõustajalt, kuidas USC ja PRSI Teie puhul krediidiga seostuvad.

Ameerika Ühendriigid

• Kes maksustab esimesena: Portugal. Ameerika Ühendriigid maksustavad oma kodanikke ja residente kogu maailmast saadud tulu pealt, olenemata nende elukohast.
• Meetod: Krediit. 1994. aasta USA–Portugali konventsiooni artikkel 25 lubab Portugali tulumaksu arvestada krediidina USA maksust vastavalt USA seadusele.
• Kus: Deklareerige üür ja kulud Schedule E-l (Form 1040) koos välismaise aadressiga. Taotlege Portugali IRS-i krediiti Form 1116-l, tavaliselt passiivse tulu kategoorias. IMI on kinnisvaramaks, mitte tulumaks: see märgitakse Schedule E-le kuluna ja seda ei saa taotleda Form 1116-l.
• Praktiline nõuanne: Väljaspool USA-d kasutatavat elamu üürikinnisvara tuleb amortiseerida Alternative Depreciation Systemi järgi. IRS Publication 527 määrab perioodiks 30 aastat kinnisvarale, mis võeti kasutusele pärast 2017. aastat, ja 40 aastat enne seda. Portugali maks ületab sageli USA maksu puhasüürilt pärast amortisatsiooni ning kasutamata krediite saab kanda üks aasta tagasi ja kümme aastat edasi. Lisaks, kui Teie Portugali pangakontode kogusumma ületab aasta jooksul ükskõik millal 10 000 $, esitage FBAR (FinCEN Form 114). Tähtaeg on 15. aprill, automaatse pikendusega 15. oktoobrini. Maja ennast FBAR-il ei deklareerita.

Rootsi

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Krediit Rootsi siseriikliku õiguse alusel. Rootsi lõpetas oma maksulepingu Portugaliga alates 1. jaanuarist 2022, seega maksulepingut ei ole. Skatteverket lubab krediiti (avräkning) välismaal makstud lõpliku maksu eest kuni selle tulu pealt makstava Rootsi maksuni.
• Kus: Kui kodu loetakse eraeluruumiks (privatbostad), on standardmahaarvamise järel jääv ülejääk kapitalitulu, mis märgitakse Inkomstdeklaration 1 lahtrisse 7.3 ja maksustatakse 30% määraga. Maja või omanikukorteri puhul on standardmahaarvamine 40 000 SEK aastas pluss 20% üürist. Taotlege krediiti deklaratsiooni jaotises „Övriga upplysningar“ (Muu teave).
• Praktiline nõuanne: Kindlasummalised mahaarvamised jätavad sageli väikese Rootsi ülejäägi, mille Portugali krediit võib täielikult katta. Portugali liigset maksu ei saa tagasimaksena kasutada, seega hoidke Portugali maksuotsus alles lõpliku maksu tõendina.

Brasiilia

• Kes maksustab esimesena: Portugal.
• Meetod: Krediit. Brasiilia–Portugali konventsiooni (Decreto 4.012/2001) artikli 23 alusel arvab Brasiilia maha Portugali maksu. Mahaarvamine on piiratud sama tulu pealt makstava Brasiilia maksuga.
• Kus: Brasiilia residendi poolt välismaalt saadav üür kuulub carnê-leão alla. Seda arvutatakse igakuiselt progresseeruvate määradega ja makstakse järgmise kuu viimaseks tööpäevaks. Seejärel kantakse see iga-aastasesse deklaratsiooni (DIRPF), kus kinnisvara on loetletud jaotises Bens e Direitos. Lei 14.754/2023 15% aastane kord on mõeldud aplicações financeiras ja välismaiste kontrollitavate üksuste jaoks. See välistab üüri, seega ei hõlma see kodu, mida omate otse.
• Praktiline nõuanne: Kui omate kinnisvara Portugali või muu välismaise ettevõtte kaudu, kehtivad teised reeglid. Küsige contador'ilt, kuidas kajastada Portugalis makstud maksu carnê-leão's ja millist vahetuskurssi kasutada.

Kontrollnimekiri

1. Esitage kõigepealt Portugali deklaratsioon (Modelo 3, Anexo F, 1. aprill – 30. juuni) ja hoidke alles lõplikku maksu näitav maksuotsus.
2. Leidke ülevaatetabeli abil oma riigi meetod (vabastus või krediit) ja vastav vorm.
3. Arvutage üüritulu kasum ümber oma kodumaa reeglite ja vahetuskursside järgi.
4. Taotlege leevendust ainult Portugali tulumaksu eest, mitte kunagi IMI või AIMI eest.
5. Täitke kõik eraldi aruandluskohustused: Belgia AAPD kinnisvaradeklaratsioon, Prantsuse pangakonto vorm 3916, USA FBAR.
6. Kui maksulepingu üksikasjad on ebaselged või Teie olukord on ebatavaline (ettevõte, kaasomanikud, riigi vahetamine aasta keskel), pidage nõu oma elukohariigi maksunõustajaga.