Portugali kodu väljaüürimine välismaalt samm-sammult

Saate oma Portugali kodu välismaalt pikaajaliselt välja üürida ja peaaegu iga samm tehakse veebis, kui olete saanud Portal das Finanças'i sisse logida. Järjekord on oluline: korraldage esmalt oma maksuportaali ligipääs, seejärel kodu dokumendid ja siis kirjalik leping. Pärast üürniku sissekolimist registreerite lepingu ja tasute tempelmaksu järgmise kuu lõpuks, väljastate iga üürimakse kohta elektroonilise kviitungi ja deklareerite tulu igal kevadel.

Samm 1: hankige maksukohustuslase number ja toimiv portaali ligipääs

Kõik käib maksuameti (Autoridade Tributária, AT) ja Portal das Finanças kaudu. Enne kuulutamist kontrollige, et Teil oleks:

• NIF (número de identificação fiscal, maksukohustuslase number). See on Teil kodu ostmisest olemas; kontrollige, et Teie maksuaadress oleks Teie praegune välismaa aadress. Kui kolisite välismaale pärast ostmist, peate elukoha muutusest AT-le teatama 60 päeva jooksul (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• Portaali parool. Taotlete selle veebis ja see saadetakse posti teel Teie registreeritud maksuaadressile; seda ei saa e-postiga saata, seega taotlege see varakult.
• Või Chave Móvel Digital (CMD). See on riigi digitaalne sisselogimine, mis on seotud Teie mobiiltelefoniga. Välisriigi kodanikud saavad selle aktiveerida passi ja NIF-iga, kuid ilma Portugali kodaniku kaardita tuleb seda teha isiklikult, Portugalis teeninduspunktis või mõnes Portugali konsulaadis.

Maksuesindaja või elektroonilised teavitused

Väljaspool Portugali elava residendina peate reeglina määrama Portugalis elava maksuesindaja (representante fiscal) (LGT art. 19(6)). Sellest on kaks väljapääsu:

• Kui elate ELis või EMP-s, on määramine vabatahtlik.
• Kui elate mujal (näiteks Ühendkuningriigis, USA-s või Brasiilias), saate seda vältida, kui liitute Portal das Finanças'is elektrooniliste teavitustega (LGT art. 19(14)–(15)). AT kirjad saabuvad siis Teie portaali postkasti, seega kontrollige seda regulaarselt. Meie maksuesindajate juhend käsitleb seda põhjalikult.

Samm 2: koguge kodu jaoks vajalikud dokumendid

Energiamärgis on kohustuslik enne kodu üüriturule panemist. Kuulutustes peab olema näidatud selle energiaklass ja üürnik saab koopia. Eluruumi märgis kehtib 10 aastat. Üksikisikute trahvid on 250 €–3740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 ja 35).

Kasutusluba on üürilepingute puhul endiselt oluline. 2024. aasta Simplexi reform (DL 10/2024) lõpetas loa nõudmise müügilepingu sõlmimisel, kuid ei muutnud väljaüürimise reegleid. Kodu võib eluasemeks välja üürida ainult siis, kui kasutusluba kinnitab, et see sobib selleks otstarbeks. Erand on enne 1951. aasta ehitusmäärust ehitatud hoone; sel juhul lisate ametliku dokumendi, mis tõendab ehituskuupäeva (DL 160/2006, art. 5). Kui luba puudub Teie süül:

• ootab Teid omavalitsuse trahv vähemalt ühe aasta üüri ulatuses;
• üürnik võib lepingu lõpetada ja nõuda kahjuhüvitist.

Samm 3: kindlustus, korteriühistu ja kommunaalteenused

• Kindlustus. Eraldi omatavate korteritega hoones (propriedade horizontal) on Teie korterit ja ühisosi kattev tulekindlustus kohustuslik (Código Civil, art. 1429). Kontrollige, kas Teie poliis lubab väljaüürimist; vastutus- ja üüri maksmata jätmise kindlustus on vabatahtlikud.
• Korteriühistu. Vastutate jätkuvalt korteriühistu ees. Kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, on ühisosade korteriühistu tasud üürileandja kulu (Código Civil, art. 1078(3)). Andke haldajale oma kontaktandmed välismaal.
• Kommunaalteenused. Kui ei ole kokku lepitud teisiti, maksab elektri, vee, gaasi ja interneti eest üürnik ning lepingud peaksid olema maksja nimel (art. 1078(2) ja (4)). Lihtsaim: üürnik võtab lepingud sissekolimisel üle, kasutades Teie üleandmisakti arvestinäite.

Samm 4: vormistage leping kirjalikult

Eluruumi üürileping peab olema kirjalik (Código Civil, art. 1069). Lepingus peab olema märgitud (DL 160/2006, art. 2):

1. Mõlema poole nimed, isikutunnistuse numbrid ja NIF-id (ning vajaduse korral sünnikoht, sünniaeg ja perekonnaseis).
2. Üürileandja aadress. Teie puhul on see Teie aadress välismaal.
3. Kodu aadress ja kirjeldus.
4. Et see on mõeldud elamiseks. Kui tegemist ei ole alalise eluasemega, siis selle põhjus.
5. Kasutusloa number, kuupäev ja väljastanud omavalitsus või märge, et seda ei nõuta.
6. Üür.
7. Lepingu allkirjastamise kuupäev.

Vajaduse korral peaks see sisaldama ka artigo matricial'it, kestust, üüri ajakohastamise viisi, hoone kodukorda ja kokkulepitud aadressi teadete jaoks (art. 3). Lisage kodu seisukorra kohta allkirjastatud akt; kuupäevaga fotodega üleandmisakt on selleks praktiline viis.

• Kestus. Kindel tähtaeg peab olema vähemalt üks aasta, välja arvatud juhul, kui elamine on ajutine (Código Civil, art. 1095). Üürileping pikeneb automaatselt, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti. Teie vastuseis esimesele pikenemisele ei saa jõustuda enne kolme aasta möödumist algusest (art. 1097(3)).
• Ettemaksed. Kehtiva seaduse kohaselt võite küsida mitte rohkem kui kahe kuu üüri ette ja tagatisraha mitte rohkem kui kahe kuu üüri ulatuses (art. 1076, muudetud 2023. aasta riigieelarvega).
• Algüür. Kui kodu kohta sõlmiti üürileping viie aasta jooksul enne 2023. aasta oktoobrit, piirab 2023. aasta Mais Habitação seadus (Lei 56/2023) uue üüri viimase üüriga pluss 2%, millele lisanduvad iga-aastased ajakohastamised, mida oleksite saanud rakendada, kuid ei rakendanud. Üüriseaduse reform läbis parlamendi esimese hääletuse 30. septembril 2026. See kaotaks selle piirangu ja leevendaks tagatisraha piiranguid, kuid see ei ole veel seadus, seega kontrollige enne allkirjastamist selle staatust.

Samm 5: registreerige leping ja tasuge tempelmaks

Peate lepingust AT-le teatama deklaratsiooniga Modelo 2, mis esitatakse veebis Portal das Finanças'is. Teil on vaja:

• üürniku NIF-i;
• kinnisvara artigo matricial'it;
• alguskuupäeva ja üüri;
• allkirjastatud lepingu PDF-koopiat.

Tähtaeg: üürilepingu alguskuule järgneva kuu lõpp. 15. märtsil algava üürilepingu puhul esitage see 30. aprilliks.

Esitamisel võtab AT imposto do selo (tempelmaksu) 10% ühe kuu üürist (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Selle maksab üürileandja ja maksekorraldus tuleb tasuda sama järgmise kuu lõpu tähtajaks. 1000 € üüri puhul on see 100 €, mis makstakse lepingu kohta üks kord.

Kasutage Modelo 2-t uuesti, sarnase tähtajaga, et teatada lepingu muudatustest ja selle lõppemisest. Hilinenud esitamise eest võidakse määrata trahv 150 €–3750 € (RGIT art. 117(1)).

Samm 6: väljastage iga üürimakse kohta elektrooniline kviitung

Iga kord, kui saate üüri, väljastate Portal das Finanças'is recibo de renda eletrónico (elektroonilise üürikviitungi). See kajastab tegelikult saadud makset, seega väljastage see pärast raha laekumist, mitte kunagi ette ega kunagi ühe aastakviitungina. Sellel on näidatud periood, mida üür katab, ja kuupäev, mil Te selle saite. Kviitungite väljastamata jätmise või hilinenud väljastamise eest võidakse määrata trahv 150 €–3750 € (RGIT art. 123).

Olete vabastatud, kui kehtib üks järgmistest:

• Olite eelmise aasta 31. detsembril 65-aastane või vanem.
• Teil ei ole AT juures elektroonilist postkasti ja Teie eelmise aasta üüritulu ei ületanud kahekordset IAS-i (indexante dos apoios sociais, riiklik võrdlusnäitaja). Vähesed üürileandjad vastavad sellele.

Kui olete vabastatud, peate selle asemel esitama veebruari lõpuks iga-aastase Modelo 44, milles on loetletud saadud üürid.

Samm 7: deklareerige tulu Portugalis ja kodumaal

Portugalis esitate IRS-i tuludeklaratsiooni (Modelo 3) koos Anexo F-iga (üüritulu) järgmise aasta 1. aprillist 30. juunini (CIRS art. 60). Mitteresidendid esitavad selle samamoodi, deklareerides saadud üürid ja mahaarvatavad kulud, nagu IMI (iga-aastane kinnisvaramaks), korteriühistu tasud, remont ja kindlustus.

Määr sõltub lepingust:

• 10% ajavahemikul 1. jaanuarist 2026 kuni 31. detsembrini 2029 lepingutele, mis on ainult elamiseks ja mille kuuüür ei ületa 2026. aastal 2300 € (DL 97/2026, millega lisati Estatuto dos Benefícios Fiscais'esse art. 45-C).
• 25% muul juhul (CIRS art. 72), viie- või enamaastaste üürilepingute puhul madalamate määradega.
• ELi või EMP residendid võivad selle asemel valida maksustamise residentide progresseeruvate määradega (art. 72(15)).

10% reegel ei sea tingimusi selle kohta, kus üürileandja elab, kuid 2026 on selle esimene aasta, seega kontrollige oma juhtumit maksunõustajaga. Korraldatud raamatupidamisega ettevõttest üürnik peab maksu üürist kinni; Teie arvestate selle oma deklaratsioonil. Meie maksujuhend käsitleb määrasid üksikasjalikult.

Kodumaal peate peaaegu kindlasti samuti üüri deklareerima. Portugali maksulepingute kohaselt võib Portugal maksustada seal asuvast kinnisvarast saadavat tulu ja Teie elukohariik seejärel vabastab selle maksust või arvestab Portugali maksu krediidina; mehhanismid on erinevad (Hollandis Box 3, USA-s Schedule E koos välismaise maksu krediidiga). Hoidke tõendina alles oma Portugali maksuotsus (nota de liquidação).

Peamised tähtajad

Kontrollnimekiri

• NIF koos praeguse välismaa aadressiga
• Portal das Finanças'i parool või Chave Móvel Digital toimib
• Maksuesindaja või elektroonilised teavitused (väljaspool EL-i/EMP-d)
• Energiamärgis kehtiv; klass igas kuulutuses
• Kasutusluba, caderneta predial ja certidão permanente toimikus
• Kindlustus kinnitatud; korteriühistu teavitatud
• Kirjalik leping nõutavate andmete ja üleandmisaktiga
• Tagatisraha, ettemaksuüür ja algüür piirangute piires
• Modelo 2 esitatud ja tempelmaks tasutud
• Iga makse kohta elektrooniline kviitung väljastatud
• Üüri ajakohastamisest teatatud 30 päeva ette
• Modelo 3 koos Anexo F-iga esitatud 30. juuniks
• Üür deklareeritud oma kodumaal