Kuidas üüritulu Portugalis 2026. aastal maksustatakse: 10%, 25% ja 0%

Alates 1. jaanuarist 2026 maksustatakse Portugali pikaajalise eluruumi üürilepingu üüri ühtse 10% määraga, kui kuuüür on 2300 € või vähem, üürileping on ainult elamiseks ja tulu saadakse 31. detsembriks 2029. Sellest piirist kõrgemal kehtib tavaline ühtne määr 25% ning pikemad üürilepingud võivad seda vähendada 15%, 10% või 5%-ni. Mõned üürid on täielikult maksust vabastatud. Reeglid sõltuvad lepingust, mitte sellest, kus Te elate, seega maksavad välismaal elavad omanikud samu määrasid. Allpool selgitame iga määra, englobamento (progresseeruvate määradega maksustamine) võimalusi ja seda, kuidas numbrid praktikas välja näevad.

Milline määr Teie üürilepingule kehtib

Portugali maksuõigus käsitleb üüri kui rendimentos prediais (kinnisvaratulu, „kategooria F“). Maksu arvestatakse netosummalt: aasta jooksul saadud üür, millest on maha arvatud selle kinnisvara mahaarvatavad kulud. Enamiku eraomanike puhul maksustatakse see netosumma ühtse „autonoomse“ määraga. Seda ei liideta Teie muule tulule.

Kui kehtida võiks rohkem kui üks määr, saate madalaima. Uus seadus ütleb seda sõnaselgelt.

Uus 10% määr: kes kvalifitseerub

10% määr on Estatuto dos Benefícios Fiscais'e (maksusoodustuste seadus) uues artiklis 45-C, mis lisati 20. mai 2026 dekreetseadusega 97/2026 (Decree-Law 97/2026). Sellel on kolm tingimust:

• Ainult elamiseks. Üürileping peab olema ainult elamiseks. Leping, mis lubab ka kontorit, ettevõtte registreeritud aadressi või äritegevust, ei kvalifitseeru.
• Mõõdukas üür. Kuuüür ei tohi ületada 2,5-kordset 2026. aasta kuu miinimumpalka 920 € ehk 2300 €. Valitsus võib seda piiri ajakohastada portaria'ga (ministri määrus) kooskõlas iga-aastase üüri ajakohastamise koefitsiendiga. Kirjutamise ajal ei olnud ühtegi ajakohastust avaldatud.
• Ajaline piirang. See hõlmab üüri, mis on saadud 1. jaanuarist 2026 kuni 31. detsembrini 2029.

Punktid, mille kohta omanikud sageli küsivad:

• Olemasolevad üürilepingud kvalifitseeruvad. Uut lepingut ei ole vaja. Määr kehtib juba kehtivatele üürilepingutele.
• Piir on lepingupõhine ja see on järsk. Seda mõõdetakse lepingu kogu üüri järgi, isegi kui üürnikke või kaasomanikke on mitu. Kui üür on 2301 €, maksustatakse kogu lepingut 25% määraga, mitte ainult ületavat osa.
• Lisad lähevad arvesse. Kontrollitav üür hõlmab summasid mööbli, seadmete, kinnisvara juurde kuuluvate osade ja selle väärtust suurendavate teenuste eest, isegi kui neid arveldatakse eraldi kokkuleppe alusel. 2600 € üüri jagamine 2250 € üüriks ja 350 € „mööbliks“ ei toimi.
• Üüri muutumine aasta jooksul. Kontrollimisel kasutatakse aastaüüri, mis jagatakse aasta jooksul möödunud kuude arvuga.
• Minimaalset üürilepingu kestust ei ole. 2026. aasta alguse meetme eelnõudes mainiti kolmeaastast miinimumi ja mõned veebisaidid kordavad seda endiselt. Artikli 45-C ja dekreetseaduse lõplik tekst ei sisalda minimaalset tähtaega. Tsiviilseadustiku üldised üürilepingu kestuse reeglid kehtivad endiselt.
• Väljaüürimine ettevõttele. Siduvas otsuses PIV_30751 (avaldatud 22. septembril 2026) aktsepteeris Autoridade Tributária (maksuamet, AT) 10% määra ettevõttele väljaüürimise puhul. Kodu tuli kasutada ainult lepingus nimetatud üksikisiku alalise koduna ning leping pidi keelama allüürimise ja äritegevuse.

Kas 10% määr kehtib, kui elate välismaal?

Jah, seaduse sõnastuse järgi. Artiklis 45-C ei ole tingimust üürileandja maksuresidentsuse kohta. Portugalis asuva kinnisvara üür on Portugalist pärit tulu olenemata sellest, kus Te elate, ja see kuulub samade artikli 72 määrade alla nagu residentide puhul.

See vastab sellele, kuidas varasemaid meetmeid on tõlgendatud:

• Portugali sertifitseeritud raamatupidajate koda (OCC, arvamus PT28608, mai 2025) kinnitas, et üürilepingu kestusest sõltuvad vähendused kehtivad mitteresidentidele.
• AT kinnitas 2025. aasta jaanuaris, et endise AL-i vabastus hõlmab ka mitteresidente, öeldes, et residentsus on „ebaoluline“.

Me ei leidnud veel ühtegi AT otsust ega ringkirja, mis käsitleks otseselt mitteresidente ja artiklit 45-C. 2026. aasta tuludeklaratsiooni vormid avaldatakse alles 2027. aasta alguses. Kui kaalul on palju raha, paluge oma nõustajal seda oma juhtumi puhul kinnitada.

25% määr ja üürilepingu kestusest sõltuvad vähendused

Kui üür on üle 2300 €, on eluruumi üürilepingu baasmäär 25% (CIRS art. 72(2)). Mais Habitação (seadus 56/2023) vähendas seda 28%-lt alates 2023. aasta tulust. Pikemad alalise eluaseme üürilepingud vähendavad seda määra (art. 72(3) kuni (5)):

• 5 kuni alla 10 aasta: miinus 10 protsendipunkti, seega 15%. Iga sama pika pikenemisega lisandub veel 2 punkti vähendust, kokku kuni 10 lisapunkti. Madalaim võimalik määr sellel teel on 5%.
• 10 kuni alla 20 aasta: miinus 15 punkti, seega 10%.
• 20 aastat või rohkem: miinus 20 punkti, seega 5%.

Need vähendused kehtivad mis tahes üürile, seega on need üle 2300 € peamine tööriist. Alla 2300 € on 20-aastane või pikem üürileping endiselt soodsam kui 10% määr.

Siin on konks. Kui üürileping lõpeb varem Teile kui üürileandjale omistataval põhjusel, kaotate vähenduse alates lepingu või pikenemise algusest. Peate sellest siis teatama ja maksma vahe koos kompensatsiooniintressiga (art. 72(20)).

0% režiimid

Taskukohane üür (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (lihtsustatud taskukohase üüri kord) jõustus 1. septembril 2026 ja asendab vana taskukohase üüri programmi. Nõuetele vastava lepingu üür on IRS-ist täielikult vabastatud. Tingimused on:

• Üür ei tohi ületada eluaseme tüübi põhist ülempiiri, mis on 80% omavalitsuse INE mediaanüürist.
• Üürileping peab olema alalise kodu puhul vähemalt 3 aastat või ajutise elamise puhul vähemalt 3 kuud isikule, kelle maksuresidentsus on teises omavalitsuses.
• Allkirjastamisele järgneva aasta 15. jaanuariks peate laadima lepingu ja tõendi selle registreerimise kohta Finanças'is üles IHRU (eluasemeinstituut) platvormile.

Veel 2026. aasta septembri lõpus ei olnud üüri ülempiire kehtestav portaria ega IHRU platvorm veel kättesaadavad, seega ei saa režiimi praktikas veel kasutada. Kontrollige enne sellele tuginemist.

Endised lühiajalised üürid. Üür on IRS-ist vabastatud kuni 31. detsembrini 2029, kui mõlemad tingimused on täidetud:

• Kodu oli registreeritud kui Alojamento Local ja seda kasutati lühiajaliseks väljaüürimiseks 31. detsembriks 2022.
• See viidi üle pikaajalisele eluruumi üürilepingule, mis allkirjastati ja registreeriti Portal das Finanças'is 31. detsembriks 2024.

Nõuetele vastava üürilepingu allkirjastamise tähtaeg on möödunud, seega uued üleminekud seda vabastust kasutada ei saa.

Kui valite englobamento, tuleb maksust vabastatud RSAA üüri siiski arvesse võtta Teie muu tulu maksumäära arvutamisel.

Englobamento: millal progresseeruvad määrad aitavad

Englobamento (liitmine) tähendab Teie puhasüüri liitmist Teie muule tulule ja kogusumma maksustamist progresseeruvate IRS-i määradega. 2026. aastal algavad need 12,5%-st maksustatava tulu esimeselt 8342 €-lt ja ulatuvad 48%-ni üle 86 634 €.

• Portugali residendid saavad selle igal aastal oma tuludeklaratsioonis valida (art. 72(13)). Kui Te seda teete, tuleb arvesse võtta kogu Teie kategooria F tulu (art. 22(5)). Madalaim aste on 12,5%, seega ei ole englobamento peaaegu kunagi soodsam kui 10% määr. See võib aidata, kui üüri maksustatakse 25% määraga ja Teie kogutulu on madal. Enne deklaratsiooni esitamist proovige mõlemat võimalust Portal das Finanças simulaatoris.
• Teise ELi/EMP riigi residendid võivad valida maksustamise residendina art. 17-A alusel. See kehtib ainult siis, kui Portugali tulu moodustab vähemalt 90% nende kogu maailmast saadud tulust. Määr määratakse siis kogu maailma tulu järgi, seega sobib see peamiselt inimestele, kelle ainus tegelik tulu on Portugali üür. Art. 72(15) annab ELi/EMP residentidele ka progresseeruva määra võimaluse, kuid selle sõnastus viitab 28% kategooriale, mitte sõnaselgelt 25% eluruumi määrale. Paluge nõustajal kinnitada, kas see kehtib Teie eluruumi üürile.
• Väljaspool EL-i/EMP-d elavatel residentidel (näiteks Ühendkuningriik, USA, Šveits või Brasiilia) englobamento võimalust ei ole. Nad maksavad ülaltoodud ühtseid määrasid.

Mahaarvamised, kinnipidamine ja deklareerimine

• Mahaarvamised (art. 41). Need on üüri teenimiseks tegelikult makstud kulud: IMI, korteriühistu tasud, remont ja hooldus, üüri maksmata jätmise kindlustus ja üürilepingu tempelmaks. Arvesse lähevad ka 24 kuu jooksul enne esimest üürilepingut makstud remondikulud. Finantseerimiskulusid, amortisatsiooni, mööblit ja kodumasinaid ning AIMI-t maha arvata ei saa. Hoidke alles Teie NIF-ile väljastatud arved. Need reeglid on residentidele ja mitteresidentidele samad.
• Kinnipidamine. Korraldatud raamatupidamisega üürnik (enamik ettevõtteid) peab igast üürimaksest maksu kinni pidama: artikli 45-C alusel kvalifitseeruvate üürilepingute puhul 10%, muul juhul 25% (art. 101). Kinnipeetud summa arvestatakse Teie lõplikust maksust maha. Eraisikutest üürnikud maksu kinni ei pea.
• Deklareerimine. Deklareerite üüri iga-aastasel IRS-i tuludeklaratsioonil (Modelo 3 koos Anexo F-iga) järgmise aasta 1. aprillist 30. juunini. Ka Portugali üüriga mitteresidendid peavad deklaratsiooni esitama. Tasumisele kuuluv maks tuleb tavaliselt tasuda 31. augustiks. 2026. aasta jaanuarist maini, enne dekreetseaduse avaldamist saadud üürile kehtib samuti 10% määr. Nendel kuudel 25% määraga kinnipeetud lisamaks tasaarveldatakse deklaratsioonis.

Ka Teie kodumaa võib üüri maksustada. Enamiku maksulepingute kohaselt maksustab Portugal esimesena ja Teie kodumaa annab seejärel leevendust krediidi või vabastusega.

Arvutusnäited

Need on ühe omaniku ja ühe ainult elamiseks mõeldud üürilepingu kohta kogu 2026. aasta jooksul, ilma erirežiimita. Kulud on illustratiivsed.

2500 € kuuüüri puhul vähendaks 5-aastane üürileping maksu 4125 €-ni (15%) ja 10-aastane üürileping 2750 €-ni (10%).

Kui määrate üüriks 2500 € asemel 2300 €, on maksustatav puhasüür 25 100 € ja maks 2510 €. Teie tulu pärast makse ja kulusid tõuseb 20 625 €-lt 22 590 €-ni, kuigi kogute 2400 € vähem üüri.

Kontrollnimekiri

• Veenduge, et lepingus oleks märgitud, et see on ainult elamiseks, ning et see keelaks äritegevuse ja allüürimise.
• Hoidke kogu kuuüür, sealhulgas mööbli, parkimise või teenuste tasud, 2300 € juures või sellest allpool, kui soovite 10% määra.
• Registreerige üürileping Finanças'is ja hoidke tõend alles. RSAA ja muud soodustused sõltuvad sellest.
• Kui üür on üle 2300 €, kaaluge 5-, 10- või 20-aastast üürilepingut ja veenduge, et Te ei lõpeta seda ise enneaegselt.
• Hoidke alles IMI, korteriühistu tasude, kindlustuse ja remondi arved, mis on väljastatud Teie NIF-ile.
• Kui olete ELi/EMP resident, kellel on vähe muud tulu, kontrollige enne deklaratsiooni esitamist art. 17-A võimalust.
• Esitage oma 2026. aasta üüri kohta Modelo 3 koos Anexo F-iga 1. aprillist 30. juunini 2027 ja tasuge maks 31. augustiks.