Ko najemnik na Portugalskem preneha plačevati najemnino: od zaostankov do izselitve

Portugalska zakonodaja Vam ponuja jasno, a počasno pot. Za zamujeno najemnino lahko zahtevate 20-odstotno odškodnino; ko najemnik dolguje tri mesečne najemnine, lahko pogodbo odpoveste s formalnim obvestilom; če najemnik niti ne plača niti ne odide, zaprosite za izselitev prek Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, nacionalne službe za najemnike in najemodajalce). Po uradnih podatkih povprečni postopek izselitve traja približno deset mesecev, ta čas pa začne teči šele, ko se zaostanki že naberejo. V nobenem primeru ne smete sami zamenjati ključavnic ali odklopiti komunalnih storitev.

Kaj zakon dovoljuje v prvih tednih

• Prvih 8 dni. Če najemnik plača v 8 dneh od zapadlosti, nimate nobene nadaljnje terjatve (civilni zakonik, čl. 1041(2)).
• Po 8 dneh 20-odstotna odškodnina. Zahtevate lahko zapadlo najemnino in odškodnino v višini 20 % dolgovanega zneska (čl. 1041(1)). Do Lei 13/2019 je ta znašala 50 %. Odškodnina ni dolgovana, če pogodbo odpoveste zaradi neplačila.
• Najprej se pogovorite, pisno. Pisni opomin, nato pisni načrt odplačevanja, če je realen, ne stane nič in ohranja Vaše dokaze urejene. Sprejem poznejše najemnine ne odpravi Vaših pravic glede prejšnjih zaostankov (čl. 1041).
• Porok: obvestilo v 90 dneh. Če ima pogodba fiadorja (osebnega poroka), morate poroka o zaostankih in dolgovanih zneskih obvestiti v 90 dneh po izteku 8-dnevnega obdobja. Če ta rok zamudite, od poroka ne morete zahtevati plačila (čl. 1041(5) in (6)).
• Potrdila. Elektronsko potrdilo o plačilu najemnine izdajte le za najemnino, ki ste jo dejansko prejeli, in ga datirajte z dnem prejema.

Kdaj lahko pogodbo odpoveste zaradi neplačila

Civilni zakonik določa dva razloga, povezana z najemnino (čl. 1083):

1. Zaostanki v višini treh mesecev ali več. Neplačana najemnina, stroški ali izdatki, za katere je odgovoren najemnik (čl. 1083(3)).
2. Ponavljajoče se zamude. Najemnina, plačana z več kot 8-dnevno zamudo, več kot štirikrat v 12 mesecih. Ta razlog velja le, če ste po tretjem zamujenem plačilu poslali priporočeno pismo, v katerem ste navedli, da nameravate iz tega razloga odpovedati pogodbo (čl. 1083(4) in (6)).

Iz obeh razlogov se najem konča s pisnim obvestilom najemniku, v katerem je navedena obveznost, ki jo je najemnik kršil (čl. 1084(2)). Za ta korak ne potrebujete sodišča.

Enomesečna možnost odprave. Če pogodbo odpoveste zaradi zaostankov, odpoved nima učinka, če najemnik v enem mesecu plača vse dolgovano. Najemnik lahko to možnost uporabi le enkrat na najem (čl. 1084(3) in (4)).

Ne čakajte predolgo. Za pravico do odpovedi veljajo roki (čl. 1085). Ko zaostanki dosežejo tri mesece, se posvetujte s strokovnjakom; ne pustite, da se kopičijo eno leto.

Pravilna vročitev obvestila

Tu se poskusi, da bi stvar uredili sami, pogosto izjalovijo: navadno priporočeno pismo pogosto ne zadostuje. Po NRAU čl. 9(7) mora biti obvestilo vročeno na enega od teh načinov:

• z notificação avulsa (obvestilom, vročenim prek sodišča);
• z osebno vročitvijo, ki jo opravi odvetnik, solicitador ali agente de execução (izvršitelj), ki ste ga pooblastili, pri čemer najemnik podpiše izvirnik;
• s priporočenim pismom s povratnico, vendar le, če pisna najemna pogodba vsebuje dogovorjeni naslov za obvestila (domicílio convencionado).

Brez dogovorjenega naslova se zavrnjeno ali nedvignjeno pismo ne šteje za prejeto (NRAU čl. 10(2)(b)). Če vročitev ne uspe, lahko vseeno začnete postopek izselitve (čl. 15(4)); najemnik lahko zaostanke nato poravna v roku za ugovor. V prihodnje pogodbe vključite klavzulo o naslovu za obvestila.

Kako poteka postopek izselitve prek BAS

Procedimento especial de despejo (PED, posebni postopek izselitve) od februarja 2024 vodi BAS (Lei 56/2023 in Portaria 49/2024).

Kaj potrebujete

• Pisno najemno pogodbo.
• Dokazilo, da je bila za pogodbo plačana kolkovina ali da je bila najemnina prijavljena za dohodnino. Pot prek prijave zahteva odmere IRS (ali IRC) za zadnja štiri leta, razen če je pogodba novejša (NRAU čl. 15(5) in 15-B(2)(h)). Neregistrirana pogodba Vam to pot zapre.
• Dokazilo, da je bilo obvestilo o odpovedi vročeno.

Koraki

1. Vložite predlog na uradnem obrazcu, prek spleta pri BAS (prijava z osebno izkaznico ali Chave Móvel Digital) ali v papirni obliki. Predlog lahko vložite sami. Dodajte zahtevek za neplačano najemnino, pod pogojem, da ste najemniku sporočili dolgovani znesek (čl. 15(6)).
2. Plačajte takso. Sodna taksa znaša 25,50 €, če vrednost postopka ne presega 30.000 €, nad tem pa 51 €. Vrednost je 2,5-letna najemnina in zaostanki.
3. Najemnik je obveščen. BAS najemnika obvesti s priporočenim pismom. Najemnik ima nato 15 dni, da odide (in plača, če ste zahtevali najemnino), vloži ugovor ali zaprosi za odlog izselitve (čl. 15-D).
4. Če ugovora ni, gre spis neposredno k sodniku, ki izda odredbo o takojšnjem vstopu v stanovanje (čl. 15-EA). Enako se zgodi, če najemnik preneha plačevati najemnino, ki zapade med postopkom (čl. 15(10)).
5. Nepremičnina se vrne. Agente de execução ali notar prevzame posest, s pomočjo policije, če je treba odpreti vrata. To je mogoče le med 7.00 in 21.00 (čl. 15-J).

Če je najemnik ranljiv. BAS samodejno preveri, ali najemnik prejema prejemke, kot sta nadomestilo za brezposelnost ali dohodek za socialno vključevanje, in v tem primeru zadevo preda lokalni občini (Portaria 50/2024). Najemnik lahko zaprosi za začasno zadržanje izselitve (na primer zaradi akutne bolezni) ali za odlog do pet mesecev; kadar je odlog odobren zaradi pomanjkanja sredstev, naj bi Vam najemnino za to obdobje plačal sklad socialne varnosti (zakon o pravdnem postopku, čl. 863 do 865).

Kaj se zgodi, če najemnik vloži ugovor, in sodna pot

• Pogoji za ugovor. Najemnik potrebuje odvetnika in mora pri zaostankih ali ponavljajočih se zamudah plačati sodno takso in položiti varščino v višini zaostankov, do šestih mesečnih najemnin, razen če prejema brezplačno pravno pomoč. Sicer se šteje, da ugovor ni bil vložen (NRAU čl. 15-F(5) in (6), 15-S(3)).
• Na sodišču. Zadeva gre pred lokalno sodišče, odvetnika pa potrebujete tudi Vi. Obravnava naj bi bila v 20 dneh; če ugovor ne uspe, mora najemnik nepremičnino predati v 30 dneh (čl. 15-I). Prošnje za brezplačno pravno pomoč in zaostanki na sodiščih te roke pogosto podaljšajo.
• Najemnina. Sodbo, ki odredi tudi plačilo zaostankov, je mogoče neposredno izvršiti (čl. 15-J(5)). Ali boste denar dobili, je odvisno od tega, ali ima najemnik dohodek ali premoženje.

Omejeno državno jamstvo. Po NRAU čl. 15-LA (dodan z Lei 56/2023) država (IHRU), če ste v postopku izselitve iz stanovanja zaradi zaostankov zahtevali najemnino, najemnik pa zaostankov ne poravna in ne odide, plača najemnine, ki zapadejo po izteku roka za ugovor, do 1,5-kratnika minimalne plače na mesec in skupaj največ devetkrat. Uporablja se redko: do julija 2026 185 primerov in 571.200 € izplačil.

Koliko časa traja in koliko stane

V praksi

• Podatki BAS, objavljeni septembra 2026, kažejo, da povprečni postopek traja 293 dni (približno 10 mesecev).
• Če prištejete zaostanke in odpovedni rok, preden lahko vložite predlog, je eno leto ali več od prve neplačane najemnine do vrnitve ključev pogosto, še dlje pa, če je zadeva sporna ali odložena.
• BAS je leta 2025 prejel 2.530 predlogov za izselitev. Zaostanki so bili najpogostejši razlog.

Stroški. Taksa BAS je majhna; pravi strošek so odvetnik, izvršitelj in ključavničar, katerih cene so prosto določene in precej višje, če je zadeva sporna. Najprej pridobite pisno ponudbo.

Sodna pot. Redno tožbo za izselitev (ação de despejo) na sodišču potrebujete, kadar pot prek BAS ni na voljo. To zajema pogodbe, ki niso pisne ali niso obdavčene, ter razloge, ki zahtevajo sodno odločbo, na primer hudo motenje ali nedovoljen podnajem (čl. 1083(2) in 1084(1)). Za izterjavo zgolj denarja je pogodba skupaj z dokazilom, da ste najemniku sporočili dolgovani znesek, že izvršilni naslov (NRAU čl. 14-A).

Varščina, porok ali zavarovanje ter preverjanje

Natančno preberite besedilo zavarovanja. Nekateri produkti »zaščite najemnine« zavarujejo najemnika pred izgubo zaposlitve ali boleznijo, ne pa Vas pred neplačilom, kritje »izgube najemnine« v zavarovanju doma pa običajno velja le po škodi, kot sta požar ali poplava. O tem, ali je poroka mogoče kombinirati z varščino v višini dveh mesečnih najemnin, je potekala razprava; večina strokovnjakov pravi, da je, vendar to preverite pri pripravi pogodbe.

Preventiva: preverjanje in trdna pogodba

• Zahtevajte dokazilo o identiteti in dohodkih (nedavne plačilne liste, pogodbo o zaposlitvi ali zadnjo davčno odmero) ter priporočilo prejšnjega najemodajalca.
• V skladu z GDPR (pravili EU o varstvu podatkov) zbirajte le podatke, ki jih potrebujete, jih varno hranite in izbrišite podatke neuspešnih kandidatov.
• Mnogi najemodajalci si prizadevajo, da najemnina ne presega približno tretjine neto dohodka gospodinjstva. To je izkustveno pravilo, ne zakonsko.
• Pogodbo registrirajte pri davčnem uradu in plačajte kolkovino. Brez tega Vam je pot prek BAS zaprta.
• V pogodbo vpišite naslov za obvestila, morebitnega poroka in varščino.
• Ukrepajte zgodaj: po 8 dneh pošljite opomin, poroka pa obvestite precej pred iztekom 90 dni.

Reforma iz leta 2026: sprejeta v načelu, zakon še ni

Parlament je 30. septembra 2026 na splošnem glasovanju sprejel vladni predlog prenove NRAU (za so glasovali PSD, IL in CDS-PP, Chega se je vzdržal, levica je bila proti). Zdaj gre na odbor, kjer si je Chega zagotovil štiri spremembe, med drugim razlikovanje med namernim neplačilom in dejansko nezmožnostjo plačila ter omejitev varščin in vnaprej plačanih najemnin. Potrebna sta še končno glasovanje in objava. Do takrat vse zgoraj navedeno še vedno velja.

V objavljeni obliki bi predlog:

• dovolil odpoved po 2 mesecih zaostankov namesto po 3;
• plačilo z več kot 8-dnevno zamudo štel za razlog, če se zgodi več kot trikrat v 12 mesecih ali več kot štirikrat v 18 mesecih;
• omogočil, da prva sodna odločba neposredno vodi do izselitve, brez ločene izvršilne faze;
• dovolil do 3 mesece vnaprej plačane najemnine in odpravil omejitev varščin;
• zvišal državno jamstvo za najemnino na 2,5-kratnik minimalne plače na mesec (2.300 € v letu 2026);
• ustanovil sklad za nujne primere za izseljena gospodinjstva.

Kar koli od tega se lahko pred končnim glasovanjem spremeni.

Kontrolni seznam

• 9. dan: pisni opomin; evidentirajte 20-odstotno odškodnino, če pogodbo ohranjate
• Pred 90. dnem po izteku 8-dnevnega obdobja: poroka obvestite o zaostankih in zneskih
• 3 mesece zaostankov: pooblastite odvetnika ali solicitadorja; obvestilo o odpovedi pravilno vročite
• Mesec pozneje, še vedno neplačano: vložite predlog pri BAS in dodajte zahtevek za najemnino
• Shranite kopije pogodbe, dokazila o kolkovini, potrdil, pisem in bančnih izpiskov
• Nikoli sami ne menjajte ključavnic, ne odstranjujte stvari in ne odklapljajte komunalnih storitev
• Ko dobite nepremičnino nazaj: konec najema evidentirajte na Portal das Finanças