Letno zvišanje najemnine na Portugalskem in pojasnilo koeficienta za leto 2027

Najemnino po portugalski stanovanjski najemni pogodbi smete enkrat na leto zvišati za uradni koeficient, razen če pogodba določa lastno pravilo za uskladitev. Za leto 2027 znaša koeficient 1,0256, kar pomeni največ 2,56-odstotno zvišanje. Uporabite ga lahko šele, ko mine 12 mesecev od začetka najema ali od zadnje uskladitve. Najemnika morate pisno obvestiti vsaj 30 dni vnaprej, s priporočenim pismom s povratnico. Zvišanj, ki jih niste nikoli uveljavili, ne morete zaračunati za nazaj. Izpuščene koeficiente pa lahko prištejete k poznejši uskladitvi, če od dneva, ko bi vsakega od njih prvič lahko uporabili, niso minila več kot tri leta.

Kako deluje uradni koeficient

Koeficient (coeficiente de atualização anual de renda) izračuna nacionalni statistični urad INE (Instituto Nacional de Estatística). Gre za celotno spremembo indeksa cen življenjskih potrebščin brez stanovanjskih stroškov v zadnjih 12 mesecih, za katere so 31. avgusta na voljo podatki. INE ga mora vsako leto do 30. oktobra objaviti kot obvestilo (aviso) v Diário da República (NRAU, Lei 6/2006, čl. 24). Vrednost, objavljena jeseni, velja za uskladitve, ki začnejo učinkovati v naslednjem koledarskem letu.

Vrednost za leto 2027 je dokončna. INE je podatke o inflaciji za avgust objavil 10. septembra 2026, obvestilo pa je v Diário da República (2. serija, št. 191) izšlo 1. oktobra 2026.

Novo najemnino izračunate tako, da trenutno najemnino pomnožite s koeficientom. Rezultat zaokrožite navzgor na naslednji cent (NRAU, čl. 25). Primer: 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, 850 € × 1,0256 = 871,776 €, kar postane 871,78 €.

Koeficient je zgornja meja, ne obveznost. Najemnino lahko zvišate za manj ali pa je sploh ne zvišate.

Kdaj smete zvišati najemnino

Če pogodba ne določa lastnega pravila za uskladitev, veljajo privzeta pravila iz čl. 1077(2) civilnega zakonika:

• Samo enkrat na leto. Prvo uskladitev lahko zahtevate eno leto po začetku najema. Nato je vsaka naslednja uskladitev mogoča eno leto po prejšnji.
• V prvem letu ni zvišanja. Pri najemu, ki se je začel 1. marca 2026, je najzgodnejši datum za novo najemnino 1. marec 2027.
• Obletnica ni nujno januarja. Uporabite koeficient za leto, v katerem nova najemnina začne učinkovati. Za uskladitev, ki učinkuje maja 2027, se uporabi 1,0256. Za najemnine, ki zapadejo konec leta 2026, koeficienta za leto 2027 ne morete uporabiti.
• Podaljšanje ne začne štetja znova. Enoletni rok teče od začetka najema ali od zadnje uskladitve.

Pogodbe z lastno klavzulo o uskladitvi

Po čl. 1077(1) se lahko stranki pisno dogovorita, ali in kako se bo najemnina usklajevala. Klavzula, kot je »najemnina se vsako leto zviša za 3 %«, ali stopnjevan razpored najemnine nadomesti uradni koeficient. Če klavzula določa, da se najemnina »usklajuje v skladu z zakonom«, se uporabi uradni koeficient.

Kako to deluje, je pokazala omejitev za leto 2023. Lei 19/2022 je koeficient za leto 2023 omejil na 2 % »brez poseganja v drugačen dogovor med strankama«. Za pogodbe, ki so se sklicevale na zakonski koeficient ali na uradno obvestilo, je veljala omejitev 2 %.

Če je Vaša klavzula nejasna, se posvetujte s strokovnjakom, preden karkoli pošljete.

Starejše pogodbe

Za najemne pogodbe, sklenjene pred letom 1990, veljajo prehodna pravila. Od uveljavitve paketa Mais Habitação (Lei 56/2023) jih ni več mogoče prenesti v režim NRAU. Še vedno pa se zanje lahko uporabi običajni letni koeficient. Ta vodnik obravnava najemne pogodbe po veljavnem režimu.

Kako obvestite najemnika

Obvestilo mora biti pisno in mora navajati koeficient ter novo najemnino, ki iz njega izhaja. Najemnik ga mora prejeti vsaj 30 dni, preden začne veljati nova najemnina. Brez takega obvestila zvišanje nima pravnega učinka.

Obliko obvestila določa NRAU (čl. 9):

1. Napišite in podpišite pismo. Navedite svoj polni naslov in naslov nepremičnine.
2. Pošljite ga s priporočeno pošto s povratnico (carta registada com aviso de receção). Pošljite ga na naslov najetega stanovanja, razen če Vam je najemnik pisno sporočil drug naslov. Lahko ga izročite tudi osebno, najemnik pa na Vaši kopiji s podpisom in datumom potrdi prejem.
3. Če je najemodajalcev več, morajo podpisati vsi ali ena oseba, ki jih zastopa vse (čl. 11). Če je najemnikov več, pismo naslovite na tistega, ki je v pogodbi naveden prvi.
4. 30 dni štejte od prejema, ne od oddaje na pošto. Upoštevajte čas za dostavo, zlasti če pismo pošiljate iz tujine.
5. Če se pismo vrne nedvignjeno, pošljite drugo priporočeno pismo 30 do 60 dni po prvem. Če se vrne tudi to, se šteje, da je bilo obvestilo prejeto 10. dan po odpošiljanju (čl. 10). Zavrnitev sprejema pisma ali povratnica, ki jo je podpisal nekdo drug, prav tako šteje kot vročitev.
6. Izdajajte potrdila o plačilu najemnine za novi znesek od prve najemnine, za katero velja zvišanje.

E-pošta, WhatsApp in navadna pošta ne izpolnjujejo zakonsko predpisane oblike. Predlog reforme najemne zakonodaje, ki je 30. septembra 2026 prestal prvo glasovanje v parlamentu, bi v nekaterih primerih dovolil elektronska obvestila. Zakon to še ni.

Vzorec obvestila

Vzorec prilagodite svoji pogodbi in ga pošljite s priporočeno pošto s povratnico. Smiselno je, da v pismu ohranite portugalsko besedilo.

Zadeva: Letna uskladitev najemnine (Atualização anual da renda), [naslov nepremičnine]

Spoštovani [ime najemnika],

na podlagi člena 1077 civilnega zakonika in člena 24 NRAU (Lei 6/2006) Vas obveščam o letni uskladitvi najemnine za zgoraj navedeno nepremičnino po najemni pogodbi z dne [datum].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Trenutna mesečna najemnina (renda atual): [znesek] € Uporabljeni koeficient (coeficiente aplicado): 1,0256 Nova mesečna najemnina (nova renda): [znesek] € Velja od (com efeitos a partir de): najemnine, ki zapade [datum], kar je vsaj 30 dni po prejemu tega pisma in vsaj eno leto po [začetku najema / zadnji uskladitvi].

Podatki za plačilo ostajajo nespremenjeni.

[Kraj, datum, ime najemodajalca, podpis in polni naslov]

Če hkrati uporabljate tudi izpuščene koeficiente (glejte spodaj), navedite vsako leto in njegov koeficient posebej. Prikažite izračun, da ga lahko najemnik preveri.

Kaj se zgodi, če kakšno leto izpustite

Čl. 1077(2)(d) ima dva dela:

• Izgubljeni denar ostane izgubljen. Če najemnine niste uskladili, najemniku razlike za pretekle mesece ne morete zaračunati. Zamujena zvišanja nikoli ne postanejo dolg najemnika.
• Izpuščene koeficiente lahko prištejete k poznejši uskladitvi, če od dneva, ko bi vsakega od njih prvič lahko uporabili, niso minila več kot tri leta.

Koeficiente združite tako, da jih pomnožite, ne seštejete.

Izračunan primer. Najem se je začel 1. oktobra 2023 z mesečno najemnino 900 €. Prva uskladitev je bila mogoča 1. oktobra 2024, najemodajalec pa najemnine ni nikoli zvišal. Oktobra 2026 pošlje priporočeno pismo za novo najemnino od 1. decembra 2026:

• Koeficient za leto 2024, 1,0694: prvič uporaben 1. oktobra 2024, še vedno v roku treh let.
• Koeficient za leto 2025, 1,0216.
• Koeficient za leto 2026, 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, kar se zaokroži navzgor na 1.005,28 €. To je približno 11,7 % več kot zdaj.

Naslednja uskladitev bi bila mogoča od 1. decembra 2027 s koeficientom za leto 2027. Če bi najemodajalec čakal dlje kot do 1. oktobra 2027, bi koeficient za leto 2024 v višini 6,94 % odpadel.

Zakon ne določa natančno, kdaj triletni rok preneha teči: ko pošljete obvestilo ali ko nova najemnina začne učinkovati. Poskrbite, da sta oba datuma znotraj roka.

Pogosti nesporazumi

• Mais Habitação (Lei 56/2023) ni omejil letne uskladitve za leto 2024. Na voljo je bilo celotnih 6,94 %. Vlada je namesto tega najemnikom z nižjimi dohodki namenila dodatno pomoč pri najemnini. Več kot vsak peti najemodajalec se je odločil, da zvišanja za leto 2024 ne uveljavi, in mnogi med njimi ga lahko v triletnem roku še vedno nadoknadijo.
• Omejitev 2 % iz paketa Mais Habitação zadeva nekaj drugega. Omejuje začetno najemnino nove najemne pogodbe za stanovanje, ki je bilo oddano v zadnjih petih letih. Za letno uskladitev obstoječe pogodbe se ne uporablja. To pravilo šteje koeficient za leto 2023 kot 1,0543. Za letne uskladitve obstoječih pogodb znaša koeficient za leto 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• Zvišanje najemnine za manj od koeficienta. Ni dorečeno, ali je mogoče neizkoriščeni del koeficienta za posamezno leto nadoknaditi pozneje. Če nameravate na to računati, se posvetujte s strokovnjakom.

Pod mejo 2.300 € za 10-odstotno davčno stopnjo

Od 1. januarja 2026 do 31. decembra 2029 uredba z zakonsko močjo Decreto-Lei 97/2026 dodaja člen 45-C v Statut davčnih ugodnosti (EBF). Ta najemnino obdavči po enotni stopnji 10 % namesto 25 %, če je najem namenjen izključno stanovanju in mesečna najemnina ne presega meje »zmerne najemnine«. Ta meja znaša 2,5-kratnik minimalne mesečne plače za leto 2026, torej 2.300 €. Meja je vezana na vrednost za leto 2026. Z ministrsko odredbo (portaria) jo je mogoče zvišati v skladu s koeficientom za najemnine, vendar se ne zviša samodejno. Preden računate na višjo vrednost, preverite, ali je bila taka odredba objavljena.

Za letne uskladitve sta pomembni dve določbi uredbe (čl. 3):

• Najemnina vključuje vse, kar se plačuje po najemni pogodbi. To zajema pohištvo, opremo in storitve, tudi če se zaračunavajo ločeno.
• Pri preizkusu se upošteva letna najemnina, deljena s številom mesecev v letu. Zvišanje med letom se zato povpreči.

Primer. Najemnina znaša 2.250 €, Vi pa jo od 1. marca 2027 zvišate za 2,56 % na 2.307,60 €. Povprečje za leto 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, kar je tik pod mejo. Leta 2028 bi celo leto po 2.307,60 € preseglo 2.300 €, razen če bo meja do takrat usklajena.

Če bi zvišanje pogodbo potisnilo čez mejo, primerjajte dodatno najemnino z davčnim stroškom. Izguba 10-odstotne stopnje pomeni, da plačate 25 % (ali nižjo stopnjo glede na trajanje najema) na celotno najemnino iz te pogodbe. Najemnino lahko preprosto zvišate za manj od koeficienta. Naše razumevanje pravila o povprečenju naj za Vaš primer potrdi davčni svetovalec.

Kontrolni seznam

• Preverite, ali ima pogodba lastno klavzulo o uskladitvi. Če je nima, velja uradni koeficient.
• Zabeležite datum začetka najema in datum zadnje uskladitve. Preteči mora dvanajst mesecev.
• Poiščite koeficient za leto, v katerem nova najemnina začne učinkovati: 1,0256 za leto 2027.
• Prištejte vse izpuščene koeficiente, ki so še v roku treh let, tako da jih med seboj pomnožite.
• Izračunajte novo najemnino in jo zaokrožite navzgor na cent.
• Če uporabljate 10-odstotno stopnjo, rezultat primerjajte z mejo 2.300 €.
• Pismo naj podpišejo vsi najemodajalci. Pošljite ga s priporočeno pošto s povratnico vsaj 30 dni pred datumom začetka veljavnosti, upoštevajoč še čas dostave.
• Shranite pismo, potrdilo o oddaji pošiljke in podpisano povratnico.
• Od datuma začetka veljavnosti izdajajte potrdila o plačilu najemnine za novi znesek.