Quando un inquilino smette di pagare l'affitto in Portogallo, dalla morosità allo sfratto

Il diritto portoghese Le offre un percorso chiaro ma lento. Può chiedere un'indennità del 20% sull'affitto in ritardo; quando sono dovute tre mensilità può risolvere il contratto con una comunicazione formale; se l'inquilino non paga né se ne va, chiede lo sfratto tramite il Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, lo sportello nazionale per locatori e inquilini). I dati ufficiali indicano una durata media della procedura di sfratto di circa dieci mesi, e il conteggio inizia solo dopo che la morosità si è accumulata. In nessun caso deve cambiare le serrature o interrompere personalmente le utenze.

Cosa consente la legge nelle prime settimane

• I primi 8 giorni. Se l'inquilino paga entro 8 giorni dalla scadenza, non ha ulteriori pretese (art. 1041(2) Codice civile).
• Dopo 8 giorni, l'indennità del 20%. Può esigere l'affitto scaduto più un'indennità pari al 20% dell'importo dovuto (art. 1041(1)). Era il 50% fino alla Lei 13/2019. L'indennità non è dovuta se risolve il contratto per mancato pagamento.
• Prima parli, per iscritto. Un sollecito scritto, poi un piano di pagamento scritto se realistico, non costa nulla e mantiene ordinate le Sue prove. Accettare affitti successivi non annulla i Suoi diritti sugli arretrati precedenti (art. 1041).
• Garante: lo avvisi entro 90 giorni. Se il contratto prevede un fiador (garante personale), deve comunicare al garante la morosità e gli importi dovuti entro 90 giorni dalla fine del periodo di 8 giorni. Se lascia scadere questo termine, non può agire contro il garante (art. 1041(5) e (6)).
• Ricevute. Emetta una ricevuta di affitto elettronica solo per l'affitto effettivamente ricevuto, datandola al giorno del ricevimento.

Quando può porre fine alla locazione per mancato pagamento

Il Codice civile prevede due motivi legati all'affitto (art. 1083):

1. Morosità di tre mesi o più. Affitti, oneri o spese non pagati di cui l'inquilino è responsabile (art. 1083(3)).
2. Ritardi ripetuti. Affitto pagato con più di 8 giorni di ritardo, più di quattro volte in 12 mesi. Questo motivo vale solo se ha inviato una raccomandata dopo il terzo pagamento in ritardo, dichiarando l'intenzione di porre fine alla locazione per questo motivo (art. 1083(4) e (6)).

In entrambi i casi, la locazione termina con una comunicazione scritta all'inquilino che indichi l'obbligo violato (art. 1084(2)). Per questo passaggio non serve un tribunale.

Il rimedio di un mese. Se risolve per morosità, la risoluzione non ha effetto se l'inquilino paga tutto il dovuto entro un mese. Un inquilino può avvalersi di questo rimedio una sola volta per contratto (art. 1084(3) e (4)).

Non attenda troppo. Il diritto di risoluzione è soggetto a termini (art. 1085). Si faccia consigliare quando la morosità raggiunge i tre mesi; non la lasci protrarre per un anno.

Notificare correttamente la comunicazione

È qui che i tentativi fai-da-te spesso falliscono: una semplice raccomandata spesso non è sufficiente. Ai sensi dell'art. 9(7) NRAU, la comunicazione deve essere effettuata con uno di questi mezzi:

• una notificação avulsa (notifica tramite il tribunale);
• la consegna personale da parte di un avvocato, di un solicitador o di un agente de execução (ufficiale dell'esecuzione) da Lei incaricato, con la firma dell'inquilino sull'originale;
• una raccomandata con avviso di ricevimento, ma solo se il contratto scritto contiene un indirizzo concordato per le comunicazioni (domicílio convencionado).

Senza un indirizzo concordato, una lettera rifiutata o non ritirata non si considera ricevuta (NRAU art. 10(2)(b)). Se la notifica non va a buon fine, può comunque avviare la procedura di sfratto (art. 15(4)); l'inquilino può allora sanare la morosità entro il termine per l'opposizione. Per i contratti futuri, inserisca una clausola sull'indirizzo per le comunicazioni.

Come funziona la procedura di sfratto tramite BAS

Il procedimento especial de despejo (PED, procedimento speciale di sfratto) è gestito dal BAS da febbraio 2024 (Lei 56/2023 e Portaria 49/2024).

Cosa Le serve

• Un contratto di locazione scritto.
• La prova del pagamento dell'imposta di bollo sul contratto, o della dichiarazione dell'affitto ai fini dell'imposta sul reddito. La via della dichiarazione richiede gli avvisi di liquidazione IRS (o IRC) degli ultimi quattro anni, salvo che il contratto sia più recente (NRAU art. 15(5) e 15-B(2)(h)). Un contratto non registrato Le preclude questa via.
• La prova della notifica della comunicazione di risoluzione.

Passaggi

1. Presenti la domanda sul modulo ufficiale, online presso il BAS (accesso con Carta del cittadino o Chave Móvel Digital) o in forma cartacea. Può presentarla personalmente. Aggiunga una domanda per gli affitti non pagati, purché abbia comunicato all'inquilino l'importo dovuto (art. 15(6)).
2. Paghi la tassa. Il contributo di giustizia è di 25,50 € se il valore della procedura è fino a 30.000 €, e di 51 € oltre tale importo. Il valore è pari a 2,5 anni di affitto più gli arretrati.
3. L'inquilino viene notificato. Il BAS notifica l'inquilino con raccomandata. L'inquilino ha quindi 15 giorni per lasciare l'immobile (e pagare, se ha chiesto gli affitti), per opporsi o per chiedere il differimento del rilascio (art. 15-D).
4. In assenza di opposizione, il fascicolo passa direttamente a un giudice per un'ordinanza che autorizza l'immediato accesso all'abitazione (art. 15-EA). Lo stesso accade se l'inquilino smette di pagare gli affitti che maturano nel corso della procedura (art. 15(10)).
5. L'immobile viene restituito. Un agente de execução o un notaio prende possesso dell'immobile, con l'aiuto della polizia se occorre aprire una porta. Ciò può avvenire solo tra le 7:00 e le 21:00 (art. 15-J).

Se l'inquilino è in condizioni di vulnerabilità. Il BAS verifica automaticamente se l'inquilino percepisce prestazioni come l'indennità di disoccupazione o il reddito sociale di inserimento e, in tal caso, segnala il caso al comune (Portaria 50/2024). L'inquilino può chiedere la sospensione del rilascio (ad esempio per una malattia acuta) o il suo differimento fino a cinque mesi; se il differimento è concesso per mancanza di mezzi, un fondo della Previdenza sociale deve pagarLe l'affitto per quel periodo (Codice di procedura civile artt. da 863 a 865).

Cosa succede se l'inquilino si oppone, e la via giudiziaria

• Condizioni per l'opposizione. L'inquilino ha bisogno di un avvocato e, per morosità o ritardi ripetuti, deve pagare il contributo giudiziario più un deposito pari agli arretrati, fino a sei mesi di affitto, salvo che benefici del patrocinio gratuito. Altrimenti l'opposizione si considera non presentata (NRAU art. 15-F(5) e (6), 15-S(3)).
• In tribunale. La causa passa al tribunale locale, e anche Lei ha bisogno di un avvocato. L'udienza dovrebbe tenersi entro 20 giorni; se l'opposizione viene respinta, l'inquilino deve consegnare l'immobile entro 30 giorni (art. 15-I). Le richieste di patrocinio gratuito e l'arretrato dei tribunali spesso allungano questi termini.
• L'affitto. Una sentenza che condanna anche al pagamento degli arretrati può essere eseguita direttamente (art. 15-J(5)). Ottenere il denaro dipende dal fatto che l'inquilino abbia redditi o beni.

Una garanzia statale limitata. Ai sensi dell'art. 15-LA NRAU (introdotto dalla Lei 56/2023), se ha chiesto gli affitti in uno sfratto abitativo per morosità e l'inquilino non sana la morosità né se ne va, lo Stato (IHRU) paga gli affitti che maturano dopo il termine per l'opposizione, fino a 1,5 volte il salario minimo al mese e a nove volte in totale. È poco utilizzata: 185 casi e 571.200 € pagati fino a luglio 2026.

Quanto tempo richiede e quanto costa

In pratica

• I dati del BAS riportati a settembre 2026 indicavano una durata media della procedura di 293 giorni (circa 10 mesi).
• Aggiungendo la morosità e il periodo di preavviso necessari prima di poter presentare la domanda, è frequente che passi un anno o più dal primo affitto non pagato alla restituzione delle chiavi, e anche di più se la causa è contestata o differita.
• Il BAS ha ricevuto 2.530 domande di sfratto nel 2025. La morosità era il motivo più frequente.

Costi. La tassa del BAS è modesta; il costo reale sono l'avvocato, l'ufficiale dell'esecuzione e il fabbro, con prezzi liberi e molto più alti in caso di contestazione. Si faccia fare prima un preventivo scritto.

La via giudiziaria. Serve un'azione di sfratto ordinaria (ação de despejo) in tribunale quando la via del BAS non è disponibile. Ciò riguarda i contratti non scritti o non tassati, e i motivi che richiedono una decisione giudiziaria, come gravi molestie o sublocazione non autorizzata (art. 1083(2) e 1084(1)). Per recuperare solo il denaro, il contratto più la prova di aver comunicato all'inquilino l'importo dovuto costituiscono già un titolo esecutivo (NRAU art. 14-A).

Deposito, garante o assicurazione, e selezione

Legga con attenzione le condizioni assicurative. Alcuni prodotti di "protezione dell'affitto" assicurano l'inquilino contro la perdita del lavoro o la malattia anziché Lei contro il mancato pagamento, e la copertura "perdita di affitto" di una polizza casa si applica di solito solo dopo danni come incendi o alluvioni. È stato discusso se un garante possa essere combinato con un deposito di due mesi; la maggior parte dei professionisti risponde di sì, ma lo verifichi al momento della redazione del contratto.

Prevenzione: selezione e un contratto solido

• Chieda un documento di identità e prove di reddito (buste paga recenti, un contratto di lavoro o l'ultimo avviso di liquidazione fiscale) e una referenza di un precedente locatore.
• Ai sensi del GDPR (le norme UE sulla protezione dei dati), raccolga solo ciò che Le serve, lo conservi in modo sicuro e cancelli i dati dei candidati non selezionati.
• Molti locatori puntano a un affitto non superiore a circa un terzo del reddito netto del nucleo familiare. È una regola pratica, non una norma di legge.
• Registri il contratto presso l'ufficio delle imposte e paghi l'imposta di bollo. Senza questo, la via del BAS Le è preclusa.
• Indichi nel contratto l'indirizzo per le comunicazioni, l'eventuale garante e il deposito.
• Agisca presto: invii un sollecito dopo 8 giorni e avvisi il garante ben entro i 90 giorni.

La riforma 2026: approvata in prima lettura, non ancora legge

Il 30 settembre 2026 il Parlamento ha approvato nella votazione generale il disegno di legge del Governo di revisione dell'NRAU (PSD, IL e CDS-PP a favore, Chega astenuto, la sinistra contraria). Passa ora in commissione, dove Chega ha ottenuto quattro modifiche, tra cui la distinzione tra mancato pagamento intenzionale e reale impossibilità di pagare e la limitazione di depositi e affitti anticipati. Sono ancora necessari un voto finale e la pubblicazione. Fino ad allora, tutto quanto sopra continua ad applicarsi.

Nella versione pubblicata, il disegno di legge:

• consentirebbe la risoluzione dopo 2 mesi di morosità anziché 3;
• considererebbe motivo di risoluzione il pagamento con più di 8 giorni di ritardo quando avviene più di tre volte in 12 mesi, o più di quattro volte in 18 mesi;
• farebbe sì che la prima decisione del tribunale porti direttamente allo sfratto, senza una fase esecutiva separata;
• consentirebbe fino a 3 mesi di affitto anticipato ed eliminerebbe il tetto sui depositi;
• aumenterebbe la garanzia statale sull'affitto a 2,5 volte il salario minimo al mese (2.300 € nel 2026);
• istituirebbe un fondo di emergenza per i nuclei familiari sfrattati.

Ciascuna di queste misure potrebbe cambiare prima del voto finale.

Lista di controllo

• Giorno 9: sollecito scritto; annoti l'indennità del 20% se intende mantenere il contratto
• Prima del 90° giorno dopo il periodo di 8 giorni: avvisi il garante della morosità e degli importi
• 3 mesi di morosità: incarichi un avvocato o un solicitador; notifichi correttamente la comunicazione di risoluzione
• Un mese dopo, ancora non pagato: presenti la domanda al BAS, aggiungendo la richiesta degli affitti
• Conservi copie del contratto, della prova dell'imposta di bollo, delle ricevute, delle lettere e degli estratti conto bancari
• Non cambi mai personalmente le serrature, non rimuova i beni e non interrompa le utenze
• Dopo aver riottenuto l'immobile: registri la cessazione della locazione sul Portal das Finanças