Kad īrnieks Portugālē pārstāj maksāt īres maksu: no parāda līdz izlikšanai

Portugāles tiesību akti Jums piedāvā skaidru, bet lēnu ceļu. Par nokavētu īres maksu Jūs varat prasīt 20 % atlīdzību; kad ir parāds par trim mēnešiem, Jūs varat izbeigt īres līgumu ar formālu paziņojumu; ja īrnieks ne samaksā, ne aiziet, Jūs piesakāties izlikšanai ar Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, nacionālā izīrētāju un īrnieku dienesta) starpniecību. Saskaņā ar oficiālajiem datiem izlikšanas procedūra vidēji ilgst aptuveni desmit mēnešus, un šis laiks sāk tecēt tikai pēc tam, kad parāds jau uzkrājies. Nekādā gadījumā nemainiet slēdzenes un neatslēdziet komunālos pakalpojumus paši.

Ko likums ļauj pirmajās nedēļās

• Pirmās 8 dienas. Ja īrnieks samaksā 8 dienu laikā pēc termiņa, Jums nav nekādu papildu prasījumu (Civilkodeksa 1041. panta 2. punkts).
• Pēc 8 dienām – 20 % atlīdzība. Jūs varat prasīt nokavēto īres maksu plus atlīdzību 20 % apmērā no parāda summas (1041. panta 1. punkts). Līdz Lei 13/2019 tā bija 50 %. Atlīdzība nav maksājama, ja izbeidzat īres līgumu nemaksāšanas dēļ.
• Vispirms runājiet, rakstiski. Rakstisks atgādinājums un pēc tam rakstisks maksājumu grafiks, ja tāds ir reāls, neko nemaksā un uztur Jūsu pierādījumus kārtībā. Vēlākas īres maksas pieņemšana neatceļ Jūsu tiesības attiecībā uz iepriekšējiem parādiem (1041. pants).
• Galvotājs: paziņojiet 90 dienu laikā. Ja īres līgumā ir fiador (personisks galvotājs), Jums 90 dienu laikā pēc 8 dienu perioda beigām jāpaziņo galvotājam par parādu un parāda summām. Ja nokavējat šo termiņu, Jūs nevarat prasīt samaksu no galvotāja (1041. panta 5. un 6. punkts).
• Kvītis. Izsniedziet elektronisku īres maksas kvīti tikai par faktiski saņemto īres maksu un datējiet to ar saņemšanas dienu.

Kad varat izbeigt īres līgumu nemaksāšanas dēļ

Civilkodekss paredz divus ar īres maksu saistītus pamatus (1083. pants):

1. Parāds par trim mēnešiem vai vairāk. Nesamaksāta īres maksa, maksājumi vai izdevumi, par kuriem atbild īrnieks (1083. panta 3. punkts).
2. Atkārtota kavēšanās. Īres maksa samaksāta vairāk nekā 8 dienas novēloti vairāk nekā četras reizes 12 mēnešu laikā. Šis pamats darbojas tikai tad, ja pēc trešās novēlotās samaksas nosūtījāt ierakstītu vēstuli, norādot, ka plānojat izbeigt īres līgumu uz šī pamata (1083. panta 4. un 6. punkts).

Uz jebkura no šiem pamatiem īres līgums beidzas ar rakstisku paziņojumu īrniekam, kurā norādīts pienākums, ko īrnieks ir pārkāpis (1084. panta 2. punkts). Šim solim tiesa nav vajadzīga.

Viena mēneša labošanas iespēja. Ja izbeidzat līgumu parāda dēļ, izbeigšanai nav spēka, ja īrnieks viena mēneša laikā samaksā visu parādu. Īrnieks šo iespēju var izmantot tikai vienu reizi viena īres līguma laikā (1084. panta 3. un 4. punkts).

Negaidiet pārāk ilgi. Tiesībām izbeigt līgumu ir noteikti termiņi (1085. pants). Saņemiet konsultāciju, tiklīdz parāds sasniedz trīs mēnešus; neļaujiet tam krāties gadu.

Pareiza paziņojuma nosūtīšana

Tieši šeit pašu spēkiem veikti mēģinājumi bieži vien neizdodas: parasta ierakstīta vēstule bieži vien nav pietiekama. Saskaņā ar NRAU 9. panta 7. punktu paziņojums jāsniedz vienā no šiem veidiem:

• notificação avulsa (ar tiesas starpniecību izsniegts paziņojums);
• personiska nodošana, ko veic Jūsu pilnvarots advokāts, solicitador vai agente de execução (tiesu izpildītājs), īrniekam parakstot oriģinālu;
• ierakstīta vēstule ar paziņojumu par saņemšanu, bet tikai tad, ja rakstiskajā īres līgumā ir saskaņota adrese paziņojumiem (domicílio convencionado).

Bez saskaņotas adreses atteikta vai neizņemta vēstule netiek uzskatīta par saņemtu (NRAU 10. panta 2. punkta b) apakšpunkts). Ja paziņojumu neizdodas izsniegt, Jūs tomēr varat sākt izlikšanas procedūru (15. panta 4. punkts); tad īrnieks var nokārtot parādu iebildumu iesniegšanas termiņā. Nākamajos īres līgumos iekļaujiet klauzulu par adresi paziņojumiem.

Kā darbojas BAS izlikšanas procedūra

Procedimento especial de despejo (PED, īpašo izlikšanas procedūru) kopš 2024. gada februāra īsteno BAS (Lei 56/2023 un Portaria 49/2024).

Kas Jums nepieciešams

• Rakstisks īres līgums.
• Pierādījums, ka par īres līgumu ir samaksāta zīmognodeva vai ka īres ienākumi ir deklarēti ienākuma nodokļa vajadzībām. Deklarācijas ceļam nepieciešami IRS (vai IRC) nodokļa aprēķini par pēdējiem četriem gadiem, ja vien īres līgums nav jaunāks (NRAU 15. panta 5. punkts un 15.-B panta 2. punkta h) apakšpunkts). Nereģistrēts īres līgums šo ceļu Jums slēdz.
• Pierādījums, ka paziņojums par izbeigšanu ir izsniegts.

Soļi

1. Iesniedziet pieteikumu oficiālajā veidlapā tiešsaistē BAS (pieteikšanās ar personas apliecību vai Chave Móvel Digital) vai papīra formā. Jūs varat to iesniegt pats. Pievienojiet prasījumu par nesamaksāto īres maksu ar nosacījumu, ka esat paziņojis īrniekam parāda summu (15. panta 6. punkts).
2. Samaksājiet nodevu. Tiesas nodeva ir 25,50 €, ja procedūras vērtība nepārsniedz 30 000 €, un 51 € virs tās. Vērtība ir 2,5 gadu īres maksa plus parāds.
3. Īrniekam tiek paziņots. BAS paziņo īrniekam ar ierakstītu vēstuli. Tad īrniekam ir 15 dienas, lai aizietu (un samaksātu, ja prasījāt īres maksu), iesniegtu iebildumus vai lūgtu atlikt izvākšanos (15.-D pants).
4. Ja iebildumu nav, lieta nonāk tieši pie tiesneša, lai saņemtu rīkojumu, kas atļauj nekavējoties ieiet mājoklī (15.-EA pants). Tas pats notiek, ja īrnieks pārstāj maksāt īres maksu, kuras termiņš pienāk procedūras laikā (15. panta 10. punkts).
5. Īpašums tiek atdots. Agente de execução vai notārs pārņem valdījumu, ja nepieciešams atvērt durvis, ar policijas palīdzību. Tas var notikt tikai no 7:00 līdz 21:00 (15.-J pants).

Ja īrnieks ir neaizsargāts. BAS automātiski pārbauda, vai īrnieks saņem pabalstus, piemēram, bezdarbnieka pabalstu vai sociālās integrācijas ienākumu, un, ja tā, nodod lietu vietējai pašvaldībai (Portaria 50/2024). Īrnieks var lūgt izvākšanos apturēt (piemēram, akūtas slimības dēļ) vai atlikt līdz pieciem mēnešiem; ja atlikšana tiek piešķirta līdzekļu trūkuma dēļ, Sociālās apdrošināšanas fondam par šo periodu Jums jāmaksā īres maksa (Civilprocesa kodeksa 863.–865. pants).

Kas notiek, ja īrnieks iesniedz iebildumus, un tiesas ceļš

• Iebildumu iesniegšanas nosacījumi. Īrniekam nepieciešams advokāts, un parāda vai atkārtotas kavēšanās gadījumā viņam jāsamaksā tiesas nodeva plus depozīts parāda apmērā, līdz sešu mēnešu īres maksai, ja vien viņš nesaņem juridisko palīdzību. Pretējā gadījumā iebildumi tiek uzskatīti par neiesniegtiem (NRAU 15.-F panta 5. un 6. punkts, 15.-S panta 3. punkts).
• Tiesā. Lieta nonāk vietējā tiesā, un arī Jums nepieciešams advokāts. Tiesas sēdei jānotiek 20 dienu laikā; ja iebildumi tiek noraidīti, īrniekam īpašums jāatdod 30 dienu laikā (15.-I pants). Juridiskās palīdzības pieprasījumi un tiesu noslodze šos termiņus bieži pagarina.
• Īres maksa. Spriedumu, kas paredz arī parāda samaksu, var izpildīt tieši (15.-J panta 5. punkts). Naudas saņemšana ir atkarīga no tā, vai īrniekam ir ienākumi vai manta.

Ierobežota valsts garantija. Saskaņā ar NRAU 15.-LA pantu (pievienots ar Lei 56/2023), ja dzīvojamās telpas izlikšanas lietā parāda dēļ esat prasījis īres maksu un īrnieks ne nokārto parādu, ne aiziet, valsts (IHRU) maksā īres maksu, kuras termiņš pienāk pēc iebildumu iesniegšanas termiņa, ne vairāk kā 1,5 minimālās algas mēnesī un kopā deviņas reizes. To izmanto maz: līdz 2026. gada jūlijam 185 gadījumi un izmaksāti 571 200 €.

Cik ilgi tas aizņem un cik tas maksā

Praksē

• Saskaņā ar 2026. gada septembrī publiskotajiem BAS datiem procedūra vidēji ilgst 293 dienas (aptuveni 10 mēnešus).
• Pieskaitot parādu un brīdinājuma periodu, pirms varat iesniegt pieteikumu, no pirmās nesamaksātās īres maksas līdz atslēgu atgūšanai bieži paiet gads vai vairāk, un ilgāk, ja lieta tiek apstrīdēta vai atlikta.
• BAS 2025. gadā saņēma 2530 izlikšanas pieteikumus. Visbiežākais pamats bija parāds.

Izmaksas. BAS nodeva ir neliela; reālās izmaksas ir advokāts, tiesu izpildītājs un atslēdznieks, kuru cenas ir privātas un krietni augstākas, ja lieta tiek apstrīdēta. Vispirms saņemiet rakstisku tāmi.

Tiesas ceļš. Parasta izlikšanas prasība (ação de despejo) tiesā nepieciešama, ja BAS ceļš nav pieejams. Tas attiecas uz īres līgumiem, kas nav rakstiski vai par kuriem nav samaksāts nodoklis, un uz pamatiem, kuriem nepieciešams tiesas lēmums, piemēram, nopietni traucējumi vai neatļauta apakšīre (1083. panta 2. punkts un 1084. panta 1. punkts). Lai atgūtu tikai naudu, īres līgums kopā ar pierādījumu, ka paziņojāt īrniekam parāda summu, jau ir izpildu dokuments (NRAU 14.-A pants).

Drošības nauda, galvotājs vai apdrošināšana un atlase

Rūpīgi izlasiet apdrošināšanas noteikumus. Daži “īres aizsardzības” produkti apdrošina īrnieku pret darba zaudēšanu vai slimību, nevis Jūs pret nemaksāšanu, un “īres ienākumu zaudējuma” segums mājokļa polisē parasti attiecas tikai uz gadījumiem pēc bojājumiem, piemēram, ugunsgrēka vai plūdiem. Par to, vai galvotāju var apvienot ar divu mēnešu drošības naudu, ir notikušas diskusijas; lielākā daļa praktiķu saka, ka var, taču pārbaudiet to, sagatavojot īres līgumu.

Profilakse: atlase un pamatīgs īres līgums

• Prasiet personu apliecinošu dokumentu un ienākumu apliecinājumu (nesenas algas lapiņas, darba līgumu vai jaunāko nodokļa aprēķinu) un iepriekšējā izīrētāja atsauksmi.
• Saskaņā ar VDAR (ES datu aizsardzības noteikumiem) vāciet tikai to, kas nepieciešams, glabājiet to droši un izdzēsiet neizraudzīto pretendentu datus.
• Daudzi izīrētāji tiecas uz to, lai īres maksa nepārsniegtu aptuveni trešdaļu no mājsaimniecības neto ienākumiem. Tas ir īkšķa likums, nevis likuma norma.
• Reģistrējiet īres līgumu nodokļu birojā un samaksājiet zīmognodevu. Bez tā BAS ceļš Jums ir slēgts.
• Ierakstiet īres līgumā adresi paziņojumiem, galvotāju, ja tāds ir, un drošības naudu.
• Rīkojieties laikus: nosūtiet atgādinājumu pēc 8 dienām un paziņojiet galvotājam krietni pirms 90 dienu termiņa beigām.

2026. gada reforma: atbalstīta pirmajā lasījumā, bet vēl nav likums

Parlaments 2026. gada 30. septembrī vispārējā balsojumā apstiprināja valdības likumprojektu par NRAU pārskatīšanu (PSD, IL un CDS-PP par, Chega atturējās, kreisie pret). Tagad tas nonāk komisijā, kur Chega ir panākusi četras izmaiņas, tostarp tīšas nemaksāšanas nošķiršanu no patiesas nespējas maksāt un drošības naudas un avansa īres maksas ierobežošanu. Vēl nepieciešams galīgais balsojums un publicēšana. Līdz tam viss iepriekš minētais joprojām ir spēkā.

Publicētajā redakcijā likumprojekts:

• atļautu līguma izbeigšanu pēc 2 mēnešu parāda, nevis 3;
• uzskatītu samaksu vairāk nekā 8 dienas novēloti par pamatu, ja tā notiek vairāk nekā trīs reizes 12 mēnešu laikā vai vairāk nekā četras reizes 18 mēnešu laikā;
• ļautu pirmās instances tiesas lēmumam tieši novest pie izlikšanas bez atsevišķa izpildes posma;
• atļautu avansa īres maksu līdz 3 mēnešiem un atceltu drošības naudas ierobežojumu;
• palielinātu valsts īres maksas garantiju līdz 2,5 minimālajām algām mēnesī (2300 € 2026. gadā);
• izveidotu ārkārtas fondu izliktajām mājsaimniecībām.

Jebkurš no šiem punktiem var mainīties pirms galīgā balsojuma.

Kontrolsaraksts

• 9. diena: rakstisks atgādinājums; ja paturat īres līgumu, piefiksējiet 20 % atlīdzību
• Pirms 90. dienas pēc 8 dienu perioda: paziņojiet galvotājam par parādu un summām
• 3 mēnešu parāds: pilnvarojiet advokātu vai solicitador; pareizi izsniedziet paziņojumu par izbeigšanu
• Mēnesi vēlāk, ja joprojām nav samaksāts: iesniedziet pieteikumu BAS, pievienojot prasījumu par īres maksu
• Saglabājiet īres līguma, zīmognodevas apliecinājuma, kvīšu, vēstuļu un bankas izrakstu kopijas
• Nekad nemainiet slēdzenes, neizvāciet mantas un neatslēdziet komunālos pakalpojumus paši
• Pēc īpašuma atgūšanas: reģistrējiet īres līguma beigas Portal das Finanças