Quando o inquilino deixa de pagar a renda em Portugal, da mora ao despejo

A lei portuguesa oferece-lhe um caminho claro, mas lento. Pode exigir uma indemnização de 20% sobre as rendas em atraso; quando estiverem em dívida três meses de renda, pode resolver o contrato por comunicação formal; se o inquilino não pagar nem sair, requer o despejo através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Os dados oficiais situam a duração média do procedimento de despejo em cerca de dez meses, e esse prazo só começa a contar depois de as rendas em atraso se terem acumulado. Em circunstância alguma deve mudar as fechaduras ou cortar os fornecimentos por sua iniciativa.

O que a lei permite nas primeiras semanas

• Os primeiros 8 dias. Se o inquilino pagar nos 8 dias seguintes ao vencimento, não tem mais nada a exigir (art. 1041.º, n.º 2, do Código Civil).
• Após 8 dias, a indemnização de 20%. Pode exigir a renda em atraso acrescida de uma indemnização de 20% do montante em dívida (art. 1041.º, n.º 1). Era de 50% até à Lei 13/2019. A indemnização não é devida se resolver o contrato por falta de pagamento.
• Fale primeiro, por escrito. Um lembrete escrito e, depois, um plano de pagamento escrito, se for realista, não custam nada e mantêm as suas provas organizadas. Aceitar rendas posteriores não faz caducar os seus direitos quanto às rendas em atraso anteriores (art. 1041.º).
• Fiador: notifique no prazo de 90 dias. Se o contrato tiver um fiador, tem de o notificar da mora e das quantias em dívida nos 90 dias seguintes ao fim do prazo de 8 dias. Se falhar esse prazo, não pode exigir o pagamento ao fiador (art. 1041.º, n.ºs 5 e 6).
• Recibos. Emita um recibo de renda eletrónico apenas pelas rendas que efetivamente recebe, com a data do dia em que as recebeu.

Quando pode resolver o contrato por falta de pagamento

O Código Civil prevê dois fundamentos ligados à renda (art. 1083.º):

1. Mora igual ou superior a três meses. Rendas, encargos ou despesas a cargo do inquilino por pagar (art. 1083.º, n.º 3).
2. Atrasos repetidos. Renda paga com mais de 8 dias de atraso, mais de quatro vezes num período de 12 meses. Este fundamento só funciona se tiver enviado uma carta registada após o terceiro atraso, comunicando a intenção de resolver o contrato com esse fundamento (art. 1083.º, n.ºs 4 e 6).

Em qualquer dos casos, o contrato cessa por comunicação escrita ao inquilino em que se indique a obrigação incumprida (art. 1084.º, n.º 2). Não precisa de tribunal para este passo.

A possibilidade de pôr fim à mora no prazo de um mês. Se resolver o contrato por falta de pagamento, a resolução fica sem efeito se o inquilino pagar tudo o que deve no prazo de um mês. O inquilino só pode recorrer a esta faculdade uma vez em cada contrato (art. 1084.º, n.ºs 3 e 4).

Não espere demasiado. O direito de resolução está sujeito a prazos de caducidade (art. 1085.º). Procure aconselhamento quando a mora atingir três meses; não a deixe arrastar-se durante um ano.

Fazer a comunicação corretamente

É aqui que as tentativas de resolver o assunto sozinho costumam correr mal: uma carta registada comum muitas vezes não basta. Nos termos do art. 9.º, n.º 7, do NRAU, a comunicação tem de ser feita por uma destas vias:

• notificação avulsa;
• contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução por si mandatado, com assinatura do original pelo inquilino;
• carta registada com aviso de receção, mas apenas se o contrato escrito indicar um domicílio convencionado para as comunicações.

Sem domicílio convencionado, uma carta recusada ou não levantada não se considera recebida (art. 10.º, n.º 2, alínea b), do NRAU). Se a comunicação falhar, pode ainda assim iniciar o procedimento de despejo (art. 15.º, n.º 4); o inquilino pode então pôr fim à mora dentro do prazo de oposição. Nos contratos futuros, inclua uma cláusula de domicílio convencionado.

Como funciona o procedimento de despejo no BAS

O procedimento especial de despejo (PED) é tramitado pelo BAS desde fevereiro de 2024 (Lei 56/2023 e Portaria 49/2024).

De que precisa

• Um contrato de arrendamento escrito.
• Comprovativo do pagamento do imposto do selo sobre o contrato, ou de que as rendas foram declaradas para efeitos de IRS. A via da declaração exige as liquidações de IRS (ou IRC) dos últimos quatro anos, salvo se o contrato for mais recente (art. 15.º, n.º 5, e art. 15.º-B, n.º 2, alínea h), do NRAU). Um contrato não comunicado fecha-lhe esta via.
• Comprovativo de que a comunicação de resolução foi feita.

Passos

1. Apresente o requerimento no modelo oficial, online no BAS (com autenticação por Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital) ou em papel. Pode apresentá-lo pessoalmente. Junte o pedido de pagamento das rendas em dívida, desde que tenha comunicado ao inquilino o montante em dívida (art. 15.º, n.º 6).
2. Pague a taxa. A taxa de justiça é de 25,50 € se o valor do procedimento for igual ou inferior a 30 000 €, e de 51 € acima disso. O valor corresponde a 2,5 anos de renda mais as rendas em dívida.
3. O inquilino é notificado. O BAS notifica o inquilino por carta registada. O inquilino tem então 15 dias para desocupar a casa (e pagar, se tiver pedido as rendas), deduzir oposição ou pedir o diferimento da desocupação (art. 15.º-D).
4. Se não houver oposição, o processo segue diretamente para um juiz, para uma decisão que autorize a entrada imediata na casa (art. 15.º-EA). O mesmo acontece se o inquilino deixar de pagar as rendas que se vencerem durante o procedimento (art. 15.º, n.º 10).
5. O imóvel é entregue. Um agente de execução ou notário toma posse, com o auxílio da polícia se for necessário abrir uma porta. Isto só pode acontecer entre as 7h00 e as 21h00 (art. 15.º-J).

Se o inquilino for vulnerável. O BAS verifica automaticamente se o inquilino recebe prestações como o subsídio de desemprego ou o rendimento social de inserção e, se for o caso, encaminha o processo para a câmara municipal (Portaria 50/2024). O inquilino pode pedir a suspensão da desocupação (por exemplo, por doença aguda) ou o seu diferimento até cinco meses; quando o diferimento é concedido por carência de meios, um fundo da Segurança Social paga-lhe as rendas relativas a esse período (arts. 863.º a 865.º do Código de Processo Civil).

O que acontece se o inquilino deduzir oposição, e a via judicial

• Condições para deduzir oposição. O inquilino precisa de advogado e, nos casos de mora ou de atrasos repetidos, tem de pagar a taxa de justiça e uma caução equivalente às rendas em atraso, até seis meses de renda, salvo se beneficiar de apoio judiciário. Caso contrário, a oposição tem-se por não deduzida (art. 15.º-F, n.ºs 5 e 6, e art. 15.º-S, n.º 3, do NRAU).
• Em tribunal. O processo segue para o tribunal da comarca, e o senhorio também precisa de advogado. A audiência deve realizar-se no prazo de 20 dias; se a oposição improceder, o inquilino tem de entregar o imóvel no prazo de 30 dias (art. 15.º-I). Os pedidos de apoio judiciário e os atrasos dos tribunais prolongam muitas vezes estes prazos.
• As rendas. Uma decisão que condene também no pagamento das rendas em atraso pode ser executada diretamente (art. 15.º-J, n.º 5). Receber o dinheiro depende de o inquilino ter rendimentos ou bens.

Uma garantia limitada do Estado. Nos termos do art. 15.º-LA do NRAU (aditado pela Lei 56/2023), se tiver pedido as rendas num despejo habitacional por falta de pagamento e o inquilino não puser fim à mora nem sair, o Estado (IHRU) paga as rendas que se vencerem após o termo do prazo de oposição, com o limite de 1,5 vezes o salário mínimo por mês e de nove vezes no total. É pouco usada: 185 casos e 571 200 € pagos até julho de 2026.

Quanto tempo demora e quanto custa

Na prática

• Os dados do BAS divulgados em setembro de 2026 situavam a duração média do procedimento em 293 dias (cerca de 10 meses).
• Somando a mora e o prazo da comunicação antes de poder apresentar o requerimento, é comum passar um ano ou mais desde a primeira renda em falta até reaver as chaves, e mais ainda se houver oposição ou diferimento.
• O BAS recebeu 2530 requerimentos de despejo em 2025. A falta de pagamento de rendas foi o fundamento mais frequente.

Custos. A taxa do BAS é reduzida; o custo real está no advogado, no agente de execução e no serralheiro, com preços livres e muito mais elevados se houver oposição. Peça primeiro um orçamento por escrito.

A via judicial. Precisa de uma ação de despejo comum em tribunal quando a via do BAS não está disponível. Isso abrange os contratos que não foram celebrados por escrito ou sobre os quais não foi pago imposto, e os fundamentos que exigem decisão judicial, como incómodos graves ou subarrendamento não autorizado (art. 1083.º, n.º 2, e art. 1084.º, n.º 1). Para recuperar apenas dinheiro, o contrato acompanhado do comprovativo de que comunicou ao inquilino o montante em dívida constitui já título executivo (art. 14.º-A do NRAU).

Caução, fiador ou seguro, e seleção de inquilinos

Leia com atenção as condições do seguro. Alguns produtos de «proteção de rendas» seguram o inquilino contra a perda de emprego ou a doença, e não o senhorio contra a falta de pagamento, e a cobertura de «perda de rendas» de um seguro de habitação aplica-se normalmente apenas após danos como um incêndio ou uma inundação. Tem sido debatido se um fiador pode ser cumulado com uma caução de dois meses; a maioria dos profissionais entende que sim, mas confirme ao redigir o contrato.

Prevenção: seleção e um contrato sólido

• Peça comprovativos de identidade e de rendimentos (recibos de vencimento recentes, um contrato de trabalho ou a última nota de liquidação do IRS) e uma referência de um senhorio anterior.
• Ao abrigo do RGPD (regras europeias de proteção de dados), recolha apenas o que precisa, guarde-o de forma segura e elimine os dados dos candidatos não selecionados.
• Muitos senhorios procuram que a renda não ultrapasse cerca de um terço do rendimento líquido do agregado. É uma regra prática, não uma regra legal.
• Comunique o contrato às Finanças e pague o imposto do selo. Sem isso, a via do BAS fica-lhe vedada.
• Inscreva no contrato o domicílio convencionado para as comunicações, o eventual fiador e a caução.
• Aja cedo: envie um lembrete ao fim de 8 dias e notifique o fiador bem dentro dos 90 dias.

A reforma de 2026: aprovada na generalidade, ainda não é lei

A 30 de setembro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade a proposta de lei do Governo que revê o NRAU (votos a favor de PSD, IL e CDS-PP, abstenção do Chega, votos contra da esquerda). Segue agora para a especialidade, onde o Chega garantiu quatro alterações, incluindo a distinção entre a falta de pagamento deliberada e a verdadeira incapacidade de pagar e a limitação da caução e das rendas antecipadas. Ainda são necessárias a votação final global e a publicação. Até lá, tudo o que acima se descreve continua a aplicar-se.

Na versão publicada, a proposta:

• permitiria a resolução após 2 meses de mora, em vez de 3;
• consideraria fundamento o pagamento com mais de 8 dias de atraso quando ocorra mais de três vezes em 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses;
• permitiria que a primeira decisão judicial conduzisse diretamente ao despejo, sem uma fase executiva autónoma;
• admitiria até 3 meses de rendas antecipadas e eliminaria o limite da caução;
• aumentaria a garantia estatal das rendas para 2,5 vezes o salário mínimo por mês (2300 € em 2026);
• criaria um fundo de emergência para os agregados despejados.

Qualquer destes pontos pode mudar antes da votação final.

Lista de verificação

• Dia 9: lembrete escrito; registe a indemnização de 20% se pretender manter o contrato
• Antes do 90.º dia após o prazo de 8 dias: notifique o fiador da mora e das quantias em dívida
• 3 meses de mora: mandate um advogado ou solicitador; faça corretamente a comunicação de resolução
• Um mês depois, ainda sem pagamento: apresente o requerimento no BAS, juntando o pedido das rendas
• Guarde cópias do contrato, do comprovativo do imposto do selo, dos recibos, das cartas e dos extratos bancários
• Nunca mude as fechaduras, retire bens ou corte os fornecimentos por sua iniciativa
• Depois de reaver o imóvel: comunique a cessação do contrato no Portal das Finanças