Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat Portugáliában – a hátraléktól a kilakoltatásig

A portugál jog egyértelmű, de lassú utat kínál. A késedelmes bérleti díjra 20%-os kártérítést követelhet; ha három havi bérleti díjjal tartoznak, hivatalos értesítéssel felmondhatja a bérletet; ha a bérlő sem nem fizet, sem nem költözik ki, a Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, az országos bérlői és bérbeadói ügyintézési pont) útján kérheti a kilakoltatást. A hivatalos adatok szerint a kilakoltatási eljárás átlagosan körülbelül tíz hónapig tart, és ez az óra csak akkor indul, amikor a hátralék már felgyűlt. Semmilyen körülmények között ne cserélje le maga a zárakat, és ne kapcsolja ki a közműveket.

Mit enged a törvény az első hetekben

• Az első 8 nap. Ha a bérlő az esedékességtől számított 8 napon belül fizet, nincs további követelése (Polgári Törvénykönyv 1041. cikk (2) bek.).
• 8 nap után a 20%-os kártérítés. Követelheti a lejárt bérleti díjat, plusz a tartozás 20%-ának megfelelő kártérítést (1041. cikk (1) bek.). Ez a Lei 13/2019-ig 50% volt. A kártérítés nem jár, ha nemfizetés miatt felmondja a bérletet.
• Először beszéljen, írásban. Egy írásos emlékeztető, majd – ha reális – írásos részletfizetési terv semmibe sem kerül, és rendben tartja a bizonyítékait. A későbbi bérleti díj elfogadása nem szünteti meg a korábbi hátralékkal kapcsolatos jogait (1041. cikk).
• Kezes: értesítés 90 napon belül. Ha a szerződésben fiador (személyes kezes) szerepel, a 8 napos időszak lejártát követő 90 napon belül értesítenie kell a kezest a hátralékról és a tartozás összegéről. Ha ezt elmulasztja, nem követelhet a kezestől (1041. cikk (5) és (6) bek.).
• Nyugták. Elektronikus bérleti nyugtát csak a ténylegesen kapott bérleti díjról állítson ki, és a kézhezvétel napjával keltezze.

Mikor mondhatja fel a bérletet nemfizetés miatt

A Polgári Törvénykönyv két, a bérleti díjhoz kapcsolódó felmondási okot ismer (1083. cikk):

1. Három hónapos vagy nagyobb hátralék. A bérlőt terhelő, meg nem fizetett bérleti díj, díjak vagy költségek (1083. cikk (3) bek.).
2. Ismétlődő késedelem. A bérleti díjat 12 hónapon belül négynél több alkalommal 8 napnál többet késve fizetik. Ez az ok csak akkor érvényesíthető, ha a harmadik késedelmes fizetés után ajánlott levélben közölte, hogy erre hivatkozva kívánja megszüntetni a bérletet (1083. cikk (4) és (6) bek.).

Mindkét esetben a bérlet a bérlőnek küldött írásbeli közléssel szűnik meg, amely megjelöli a bérlő által megszegett kötelezettséget (1084. cikk (2) bek.). Ehhez a lépéshez nincs szükség bíróságra.

Az egyhónapos orvoslási lehetőség. Ha hátralék miatt mond fel, a felmondás hatálytalan, ha a bérlő egy hónapon belül a teljes tartozást megfizeti. A bérlő ezt az orvoslási lehetőséget bérletenként csak egyszer veheti igénybe (1084. cikk (3) és (4) bek.).

Ne várjon túl sokáig. A felmondási jog határidőkhöz kötött (1085. cikk). Kérjen tanácsot, amint a hátralék eléri a három hónapot; ne hagyja egy évig halmozódni.

Az értesítés szabályos kézbesítése

Itt szoktak elcsúszni a saját kezű próbálkozások: egy sima ajánlott levél gyakran nem elegendő. Az NRAU 9. cikk (7) bekezdése szerint az értesítést az alábbiak egyikével kell közölni:

• notificação avulsa (bíróság útján kézbesített értesítés);
• az Ön által megbízott ügyvéd, solicitador vagy agente de execução (végrehajtó) általi személyes kézbesítés, amelynek során a bérlő aláírja az eredeti példányt;
• tértivevényes ajánlott levél, de csak akkor, ha az írásos bérleti szerződés tartalmaz az értesítésekre megállapodott címet (domicílio convencionado).

Megállapodott cím nélkül a megtagadott vagy át nem vett levél nem minősül kézbesítettnek (NRAU 10. cikk (2) bek. b) pont). Ha a kézbesítés sikertelen, a kilakoltatási eljárást ettől még megindíthatja (15. cikk (4) bek.); a bérlő ekkor az ellentmondási határidőn belül rendezheti a hátralékot. A jövőbeli szerződésekbe foglaljon bele értesítési címre vonatkozó kikötést.

Hogyan működik a BAS kilakoltatási eljárása

A procedimento especial de despejo-t (PED, különleges kilakoltatási eljárás) 2024 februárja óta a BAS intézi (Lei 56/2023 és Portaria 49/2024).

Amire szüksége van

• Írásos bérleti szerződés.
• Igazolás arról, hogy a bérleti szerződés illetékét megfizették, vagy hogy a bérleti díjat bevallották a jövedelemadóban. A bevallási úthoz az elmúlt négy év IRS- (vagy IRC-) adómegállapításai kellenek, hacsak a bérlet nem újabb (NRAU 15. cikk (5) bek. és 15-B. cikk (2) bek. h) pont). A be nem jelentett bérlet kizárja Önt ebből az eljárásból.
• Igazolás a felmondási értesítés kézbesítéséről.

Lépések

1. Nyújtsa be a kérelmet a hivatalos nyomtatványon, online a BAS-on (Cartão de Cidadão vagy Chave Móvel Digital belépéssel) vagy papíron. Benyújthatja saját maga is. Csatolja a meg nem fizetett bérleti díj iránti követelést, feltéve, hogy közölte a bérlővel a tartozás összegét (15. cikk (6) bek.).
2. Fizesse meg a díjat. Az igazságügyi díj 25,50 €, ha az eljárás értéke legfeljebb 30 000 €, e felett 51 €. Az érték 2,5 évi bérleti díj plusz a hátralék.
3. A bérlőt értesítik. A BAS ajánlott levélben értesíti a bérlőt. A bérlőnek ezután 15 napja van arra, hogy kiköltözzön (és fizessen, ha Ön a bérleti díjat is követelte), ellentmondjon, vagy a kiköltözés halasztását kérje (15-D. cikk).
4. Ha nincs ellentmondás, az ügyirat közvetlenül a bíróhoz kerül, aki elrendeli a lakásba való azonnali belépést (15-EA. cikk). Ugyanez történik, ha a bérlő az eljárás alatt esedékessé váló bérleti díjat nem fizeti (15. cikk (10) bek.).
5. Az ingatlan visszaadása. Egy agente de execução vagy közjegyző veszi birtokba, rendőri segítséggel, ha ajtót kell nyitni. Ez csak 7:00 és 21:00 között történhet (15-J. cikk).

Ha a bérlő kiszolgáltatott helyzetben van. A BAS automatikusan ellenőrzi, hogy a bérlő kap-e ellátásokat, például munkanélküli-ellátást vagy szociális beilleszkedési jövedelmet, és ha igen, az ügyet a helyi önkormányzathoz utalja (Portaria 50/2024). A bérlő kérheti a kiköltözés felfüggesztését (például akut betegség miatt) vagy legfeljebb öt hónapos halasztását; ha a halasztást anyagi okok miatt engedélyezik, erre az időszakra egy társadalombiztosítási alap fizeti Önnek a bérleti díjat (Polgári perrendtartás 863–865. cikk).

Mi történik, ha a bérlő ellentmond, és a bírósági út

• Az ellentmondás feltételei. A bérlőnek ügyvédre van szüksége, és hátralék vagy ismétlődő késedelem esetén meg kell fizetnie a bírósági díjat, valamint a hátralékkal egyenlő, legfeljebb hat havi bérleti díjnak megfelelő letétet, kivéve, ha költségmentességben részesül. Ellenkező esetben az ellentmondást benyújtatlannak kell tekinteni (NRAU 15-F. cikk (5) és (6) bek., 15-S. cikk (3) bek.).
• A bíróságon. Az ügy a helyi bírósághoz kerül, és Önnek is ügyvéd kell. A tárgyalást 20 napon belül meg kell tartani; ha az ellentmondás sikertelen, a bérlőnek 30 napon belül át kell adnia az ingatlant (15-I. cikk). A költségmentességi kérelmek és a bírósági ügyhátralék gyakran meghosszabbítják ezeket az időszakokat.
• A bérleti díj. Az a határozat, amely a hátralék megfizetésére is kötelez, közvetlenül végrehajtható (15-J. cikk (5) bek.). A pénz behajtása attól függ, hogy a bérlőnek van-e jövedelme vagy vagyona.

Korlátozott állami garancia. Az NRAU 15-LA. cikke (a Lei 56/2023 iktatta be) szerint, ha a hátralék miatti lakáskilakoltatásban a bérleti díjat is követelte, és a bérlő sem nem rendezi a tartozást, sem nem költözik ki, az állam (IHRU) fizeti az ellentmondási határidő után esedékessé váló bérleti díjakat, havonta legfeljebb a minimálbér 1,5-szereséig és összesen legfeljebb kilenc alkalommal. Ritkán veszik igénybe: 2026 júliusáig 185 ügyben 571 200 €-t fizettek ki.

Mennyi ideig tart és mennyibe kerül

A gyakorlatban

• A 2026 szeptemberében közölt BAS-adatok szerint az eljárás átlagosan 293 napig (körülbelül 10 hónapig) tart.
• Ha hozzáadja a benyújtás előtti hátralékot és értesítési időt, az első elmaradt bérleti díjtól a kulcsok visszaszerzéséig gyakran egy év vagy több telik el, vitatott vagy halasztott ügyben még több.
• A BAS-hoz 2025-ben 2530 kilakoltatási kérelem érkezett. A leggyakoribb ok a hátralék volt.

Költségek. A BAS díja csekély; a valódi költséget az ügyvéd, a végrehajtó és a lakatos jelenti, akiknek díja szabadon megállapított, és vitatott ügyben jóval magasabb. Előbb kérjen írásos árajánlatot.

A bírósági út. Rendes kilakoltatási perre (ação de despejo) akkor van szükség, ha a BAS-út nem áll rendelkezésre. Ez vonatkozik a nem írásba foglalt vagy nem adózott bérletekre, valamint azokra az okokra, amelyek bírósági döntést igényelnek, például súlyos zavarás vagy engedély nélküli albérletbe adás (1083. cikk (2) bek. és 1084. cikk (1) bek.). Ha csak pénzt kíván behajtani, a bérleti szerződés és annak igazolása, hogy a tartozás összegét közölte a bérlővel, már önmagában végrehajtható okirat (NRAU 14-A. cikk).

Kaució, kezes vagy biztosítás, és a bérlők ellenőrzése

Figyelmesen olvassa el a biztosítási feltételeket. Egyes „bérleti díj védelmi” termékek a bérlőt biztosítják munkahely elvesztése vagy betegség esetére, nem Önt a nemfizetés ellen, és a lakásbiztosítás „bérleti díj kiesése” fedezete általában csak kár – például tűz vagy árvíz – után alkalmazandó. Vitatott, hogy a kezes kombinálható-e a két havi kaucióval; a gyakorló jogászok többsége szerint igen, de a szerződés megszövegezésekor erősítse meg.

Megelőzés: a bérlők ellenőrzése és egy szilárd szerződés

• Kérjen személyazonosságot és jövedelmet igazoló dokumentumokat (friss bérjegyzékeket, munkaszerződést vagy a legutóbbi adómegállapítást), valamint egy korábbi bérbeadó referenciáját.
• A GDPR (az uniós adatvédelmi szabályok) szerint csak azt gyűjtse, amire szüksége van, tárolja biztonságosan, és törölje a sikertelen jelentkezők adatait.
• Sok bérbeadó arra törekszik, hogy a bérleti díj ne haladja meg a háztartás nettó jövedelmének nagyjából egyharmadát. Ez ökölszabály, nem jogszabály.
• Jelentse be a bérletet az adóhivatalnál, és fizesse meg az illetéket. Enélkül a BAS-út nem áll nyitva Ön előtt.
• A szerződésben rögzítse az értesítési címet, az esetleges kezest és a kauciót.
• Lépjen időben: 8 nap után küldjön emlékeztetőt, és a kezest jóval a 90 napon belül értesítse.

A 2026-os reform: általánosságban elfogadva, de még nem hatályos

A parlament 2026. szeptember 30-án általános szavazáson elfogadta a kormány NRAU-t felülvizsgáló törvényjavaslatát (a PSD, az IL és a CDS-PP mellette, a Chega tartózkodott, a baloldal ellene). Most bizottság elé kerül, ahol a Chega négy módosítást ért el, köztük a szándékos nemfizetés és a valódi fizetésképtelenség megkülönböztetését, valamint a kaució és az előre fizetett bérleti díj korlátozását. Még zárószavazásra és kihirdetésre van szükség. Addig a fentiek mindegyike továbbra is érvényes.

A közzétett formájában a javaslat:

• 3 helyett már 2 hónapnyi hátralék után lehetővé tenné a felmondást;
• felmondási okká tenné a 8 napnál hosszabb késedelmes fizetést, ha az 12 hónapon belül háromnál több alkalommal, vagy 18 hónapon belül négynél több alkalommal fordul elő;
• lehetővé tenné, hogy az első bírósági döntés közvetlenül a kilakoltatáshoz vezessen, külön végrehajtási szakasz nélkül;
• legfeljebb 3 havi előre fizetett bérleti díjat engedne, és eltörölné a kaució felső határát;
• az állami bérletidíj-garanciát havonta a minimálbér 2,5-szeresére emelné (2026-ban 2300 €);
• vészhelyzeti alapot hozna létre a kilakoltatott háztartások számára.

Ezek bármelyike változhat a zárószavazás előtt.

Ellenőrzőlista

• 9. nap: írásos emlékeztető; ha fenntartja a bérletet, rögzítse a 20%-os kártérítést
• A 8 napos időszakot követő 90. nap előtt: értesítse a kezest a hátralékról és az összegekről
• 3 havi hátralék: bízzon meg ügyvédet vagy solicitadort; kézbesítse szabályosan a felmondási értesítést
• Egy hónappal később, ha még mindig nem fizettek: nyújtsa be a kérelmet a BAS-nál, a bérleti díj iránti követeléssel együtt
• Őrizze meg a bérleti szerződés, az illetékigazolás, a nyugták, a levelek és a bankszámlakivonatok másolatát
• Soha ne cserélje le maga a zárakat, ne távolítsa el a holmikat, és ne kapcsolja ki a közműveket
• Miután visszakapta az ingatlant: rögzítse a bérlet megszűnését a Portal das Finanças-on