Gdy najemca w Portugalii przestaje płacić czynsz: od zaległości do eksmisji

Prawo portugalskie wyznacza jasną, ale powolną ścieżkę. Od spóźnionego czynszu można żądać odszkodowania w wysokości 20%; gdy zaległość sięgnie trzech miesięcznych czynszów, można rozwiązać umowę w drodze formalnego zawiadomienia; jeżeli najemca ani nie płaci, ani się nie wyprowadza, składają Państwo wniosek o eksmisję za pośrednictwem Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, krajowego punktu obsługi najemców i wynajmujących). Według oficjalnych danych postępowanie eksmisyjne trwa średnio około dziesięciu miesięcy, a ten czas zaczyna biec dopiero po narośnięciu zaległości. W żadnym wypadku nie wolno samodzielnie wymieniać zamków ani odcinać mediów.

Na co pozwala prawo w pierwszych tygodniach

• Pierwsze 8 dni. Jeżeli najemca zapłaci w ciągu 8 dni od terminu płatności, nie przysługują Państwu dalsze roszczenia (art. 1041 ust. 2 Kodeksu cywilnego).
• Po 8 dniach odszkodowanie 20%. Mogą Państwo żądać zaległego czynszu wraz z odszkodowaniem w wysokości 20% należnej kwoty (art. 1041 ust. 1). Do czasu Lei 13/2019 wynosiło ono 50%. Odszkodowanie nie jest należne, jeżeli rozwiązują Państwo umowę z powodu braku zapłaty.
• Najpierw rozmowa, na piśmie. Pisemne przypomnienie, a następnie pisemny plan spłaty, jeżeli jest realny, nic nie kosztuje i porządkuje materiał dowodowy. Przyjęcie późniejszego czynszu nie znosi Państwa praw dotyczących wcześniejszych zaległości (art. 1041).
• Poręczyciel: zawiadomienie w ciągu 90 dni. Jeżeli umowa przewiduje fiador (poręczyciela osobistego), muszą Państwo zawiadomić go o zaległościach i należnych kwotach w ciągu 90 dni od upływu 8-dniowego okresu. Po przekroczeniu tego terminu nie można dochodzić roszczeń od poręczyciela (art. 1041 ust. 5 i 6).
• Pokwitowania. Elektroniczne pokwitowanie czynszu proszę wystawiać wyłącznie za czynsz faktycznie otrzymany, z datą dnia jego otrzymania.

Kiedy można rozwiązać umowę z powodu braku zapłaty

Kodeks cywilny przewiduje dwie podstawy związane z czynszem (art. 1083):

1. Zaległości za trzy miesiące lub więcej. Niezapłacony czynsz, opłaty lub wydatki obciążające najemcę (art. 1083 ust. 3).
2. Powtarzające się opóźnienia. Czynsz płacony z opóźnieniem przekraczającym 8 dni, częściej niż cztery razy w ciągu 12 miesięcy. Ta podstawa działa tylko wtedy, gdy po trzecim opóźnieniu wysłali Państwo list polecony z informacją o zamiarze rozwiązania umowy z tej przyczyny (art. 1083 ust. 4 i 6).

W obu przypadkach umowa ulega rozwiązaniu na podstawie pisemnego zawiadomienia najemcy, wskazującego naruszone przez niego zobowiązanie (art. 1084 ust. 2). Na tym etapie sąd nie jest potrzebny.

Miesiąc na naprawienie sytuacji. Jeżeli rozwiązują Państwo umowę z powodu zaległości, rozwiązanie nie wywołuje skutku, gdy najemca w ciągu miesiąca zapłaci całość należności. Najemca może skorzystać z tej możliwości tylko raz w trakcie umowy (art. 1084 ust. 3 i 4).

Proszę nie czekać zbyt długo. Prawo do rozwiązania umowy podlega terminom (art. 1085). Proszę zasięgnąć porady, gdy zaległości osiągną trzy miesiące; proszę nie dopuścić, by narastały przez rok.

Prawidłowe doręczenie zawiadomienia

W tym miejscu próby samodzielnego działania często kończą się niepowodzeniem: zwykły list polecony często nie wystarcza. Zgodnie z art. 9 ust. 7 NRAU zawiadomienie musi zostać doręczone w jeden z następujących sposobów:

• notificação avulsa (zawiadomienie doręczane za pośrednictwem sądu);
• osobiste doręczenie przez adwokata, radcę prawnego (solicitador) lub agente de execução (komornika) działającego na Państwa zlecenie, przy czym najemca podpisuje oryginał;
• list polecony za potwierdzeniem odbioru, ale tylko wtedy, gdy pisemna umowa najmu zawiera uzgodniony adres do doręczeń (domicílio convencionado).

Bez uzgodnionego adresu list, którego odbioru odmówiono lub którego nie podjęto, nie jest uważany za doręczony (art. 10 ust. 2 lit. b NRAU). Jeżeli doręczenie się nie powiedzie, nadal można wszcząć postępowanie eksmisyjne (art. 15 ust. 4); najemca może wówczas uregulować zaległości w terminie na wniesienie sprzeciwu. W przyszłych umowach proszę umieszczać klauzulę o adresie do doręczeń.

Jak przebiega postępowanie eksmisyjne w BAS

Procedimento especial de despejo (PED, szczególne postępowanie eksmisyjne) jest od lutego 2024 r. prowadzone przez BAS (Lei 56/2023 i Portaria 49/2024).

Co jest potrzebne

• Pisemna umowa najmu.
• Dowód zapłaty opłaty skarbowej od umowy lub wykazania czynszu w podatku dochodowym. Ścieżka przez zeznanie wymaga decyzji w sprawie IRS (lub IRC) za ostatnie cztery lata, chyba że umowa jest nowsza (art. 15 ust. 5 i art. 15-B ust. 2 lit. h NRAU). Niezarejestrowana umowa zamyka tę drogę.
• Dowód doręczenia zawiadomienia o rozwiązaniu umowy.

Etapy

1. Złożenie wniosku na urzędowym formularzu, online w BAS (logowanie kartą obywatela lub Chave Móvel Digital) lub w formie papierowej. Mogą Państwo złożyć go samodzielnie. Proszę dołączyć roszczenie o zapłatę zaległego czynszu, pod warunkiem że poinformowali Państwo najemcę o należnej kwocie (art. 15 ust. 6).
2. Wniesienie opłaty. Opłata sądowa wynosi 25,50 €, jeżeli wartość postępowania nie przekracza 30 000 €, a 51 € powyżej tej kwoty. Wartość to czynsz za 2,5 roku plus zaległości.
3. Zawiadomienie najemcy. BAS zawiadamia najemcę listem poleconym. Najemca ma wtedy 15 dni na opuszczenie lokalu (i zapłatę, jeżeli dochodzili Państwo czynszu), wniesienie sprzeciwu lub wniosek o odroczenie wyprowadzki (art. 15-D).
4. Jeżeli sprzeciwu nie ma, akta trafiają bezpośrednio do sędziego w celu wydania postanowienia zezwalającego na natychmiastowe wejście do lokalu (art. 15-EA). Tak samo dzieje się, gdy najemca przestaje płacić czynsz wymagalny w trakcie postępowania (art. 15 ust. 10).
5. Wydanie nieruchomości. Agente de execução lub notariusz obejmuje lokal w posiadanie, z pomocą policji, jeżeli trzeba otworzyć drzwi. Może to nastąpić wyłącznie między 7:00 a 21:00 (art. 15-J).

Jeżeli najemca znajduje się w trudnej sytuacji. BAS automatycznie sprawdza, czy najemca pobiera świadczenia, takie jak zasiłek dla bezrobotnych lub dochód integracji społecznej, i w takim przypadku przekazuje sprawę lokalnej gminie (Portaria 50/2024). Najemca może wnioskować o zawieszenie wyprowadzki (na przykład z powodu ostrej choroby) lub jej odroczenie do pięciu miesięcy; jeżeli odroczenie zostanie przyznane z powodu braku środków, czynsz za ten okres ma Państwu płacić fundusz Zabezpieczenia Społecznego (art. 863–865 Kodeksu postępowania cywilnego).

Co się dzieje, gdy najemca wniesie sprzeciw, i droga sądowa

• Warunki wniesienia sprzeciwu. Najemca potrzebuje adwokata, a w przypadku zaległości lub powtarzających się opóźnień musi uiścić opłatę sądową oraz złożyć depozyt równy zaległościom, do wysokości czynszu za sześć miesięcy, chyba że korzysta z pomocy prawnej z urzędu. W przeciwnym razie sprzeciw uważa się za niewniesiony (art. 15-F ust. 5 i 6, art. 15-S ust. 3 NRAU).
• W sądzie. Sprawa trafia do sądu rejonowego i Państwo również potrzebują adwokata. Rozprawa powinna odbyć się w ciągu 20 dni; jeżeli sprzeciw zostanie oddalony, najemca musi wydać nieruchomość w ciągu 30 dni (art. 15-I). Wnioski o pomoc prawną i zaległości sądów często wydłużają te terminy.
• Czynsz. Wyrok zasądzający również zapłatę zaległości może być bezpośrednio egzekwowany (art. 15-J ust. 5). Odzyskanie pieniędzy zależy od tego, czy najemca ma dochody lub majątek.

Ograniczona gwarancja państwowa. Zgodnie z art. 15-LA NRAU (dodanym przez Lei 56/2023), jeżeli w postępowaniu o eksmisję z lokalu mieszkalnego z powodu zaległości dochodzili Państwo czynszu, a najemca ani nie uregulował długu, ani się nie wyprowadził, państwo (IHRU) płaci czynsze wymagalne po upływie terminu na sprzeciw, do 1,5-krotności płacy minimalnej miesięcznie i łącznie maksymalnie dziewięć razy. Rozwiązanie to jest rzadko stosowane: do lipca 2026 r. 185 spraw i 571 200 € wypłaconych kwot.

Ile to trwa i ile kosztuje

W praktyce

• Dane BAS opublikowane we wrześniu 2026 r. wskazywały średni czas postępowania na 293 dni (około 10 miesięcy).
• Jeżeli doliczyć zaległości i okres wypowiedzenia przed złożeniem wniosku, rok lub więcej od pierwszego niezapłaconego czynszu do odzyskania kluczy to częsty scenariusz, a dłużej, jeżeli sprawa jest sporna lub wyprowadzka zostanie odroczona.
• W 2025 r. BAS otrzymał 2530 wniosków o eksmisję. Najczęstszą podstawą były zaległości.

Koszty. Opłata w BAS jest niewielka; rzeczywistym kosztem są adwokat, komornik i ślusarz, których ceny są rynkowe i znacznie wyższe, jeżeli sprawa jest sporna. Proszę najpierw uzyskać pisemną wycenę.

Droga sądowa. Zwykłe powództwo o eksmisję (ação de despejo) w sądzie jest potrzebne, gdy ścieżka BAS nie jest dostępna. Dotyczy to umów, które nie mają formy pisemnej lub nie zostały opodatkowane, oraz podstaw wymagających orzeczenia sądu, takich jak poważne uciążliwości lub nieuprawniony podnajem (art. 1083 ust. 2 i art. 1084 ust. 1). Jeżeli chodzi wyłącznie o odzyskanie pieniędzy, umowa najmu wraz z dowodem poinformowania najemcy o należnej kwocie stanowi już tytuł wykonawczy (art. 14-A NRAU).

Kaucja, poręczyciel lub ubezpieczenie oraz weryfikacja najemców

Proszę uważnie czytać warunki ubezpieczenia. Niektóre produkty „ochrony czynszu” ubezpieczają najemcę na wypadek utraty pracy lub choroby, a nie Państwa na wypadek braku zapłaty, a ochrona „utraty czynszu” w polisie mieszkaniowej zwykle obowiązuje tylko po szkodzie, takiej jak pożar lub zalanie. Dyskutowano, czy poręczyciela można łączyć z dwumiesięczną kaucją; większość praktyków uważa, że tak, ale proszę to potwierdzić przy sporządzaniu umowy.

Zapobieganie: weryfikacja najemców i solidna umowa

• Proszę żądać dokumentu tożsamości i dowodu dochodów (ostatnich odcinków wypłat, umowy o pracę lub ostatniej decyzji podatkowej) oraz referencji od poprzedniego wynajmującego.
• Zgodnie z RODO (unijnymi przepisami o ochronie danych) proszę zbierać tylko niezbędne dane, bezpiecznie je przechowywać i usuwać dane kandydatów, którzy nie zostali wybrani.
• Wielu wynajmujących zakłada, że czynsz nie powinien przekraczać około jednej trzeciej dochodu netto gospodarstwa domowego. Jest to praktyczna reguła, a nie przepis prawa.
• Proszę zarejestrować umowę w urzędzie skarbowym i zapłacić opłatę skarbową. Bez tego ścieżka BAS jest dla Państwa zamknięta.
• Proszę wpisać do umowy adres do doręczeń, ewentualnego poręczyciela i kaucję.
• Proszę działać wcześnie: wysłać przypomnienie po 8 dniach i zawiadomić poręczyciela z dużym zapasem przed upływem 90 dni.

Reforma z 2026 r.: przyjęta w pierwszym czytaniu, jeszcze nieobowiązująca

30 września 2026 r. parlament przyjął w głosowaniu ogólnym rządowy projekt nowelizacji NRAU (za: PSD, IL i CDS-PP, Chega wstrzymała się od głosu, lewica przeciw). Projekt trafia teraz do komisji, w której Chega wywalczyła cztery zmiany, w tym odróżnienie celowego niepłacenia od rzeczywistej niemożności zapłaty oraz ograniczenie kaucji i czynszu z góry. Potrzebne są jeszcze głosowanie końcowe i publikacja. Do tego czasu wszystko, co opisano powyżej, nadal obowiązuje.

W opublikowanej wersji projekt:

• pozwalałby rozwiązać umowę po 2 miesiącach zaległości zamiast 3;
• uznawałby płatność z opóźnieniem przekraczającym 8 dni za podstawę, jeżeli zdarzy się częściej niż trzy razy w ciągu 12 miesięcy lub częściej niż cztery razy w ciągu 18 miesięcy;
• pozwalałby, by pierwsze orzeczenie sądu prowadziło bezpośrednio do eksmisji, bez odrębnego etapu egzekucji;
• dopuszczałby czynsz z góry za maksymalnie 3 miesiące i znosiłby limit kaucji;
• podwyższałby państwową gwarancję czynszu do 2,5-krotności płacy minimalnej miesięcznie (2300 € w 2026 r.);
• tworzyłby fundusz awaryjny dla eksmitowanych gospodarstw domowych.

Każde z tych rozwiązań może się zmienić przed głosowaniem końcowym.

Lista kontrolna

• Dzień 9: pisemne przypomnienie; zapisanie odszkodowania 20%, jeżeli utrzymują Państwo umowę
• Przed upływem 90 dni od zakończenia 8-dniowego okresu: zawiadomienie poręczyciela o zaległościach i kwotach
• 3 miesiące zaległości: zlecenie sprawy adwokatowi lub radcy prawnemu; prawidłowe doręczenie zawiadomienia o rozwiązaniu umowy
• Miesiąc później, nadal bez zapłaty: złożenie wniosku w BAS wraz z roszczeniem o czynsz
• Przechowywanie kopii umowy najmu, dowodu zapłaty opłaty skarbowej, pokwitowań, listów i wyciągów bankowych
• Nigdy samodzielnie nie wymieniać zamków, nie usuwać rzeczy ani nie odcinać mediów
• Po odzyskaniu nieruchomości: zgłoszenie zakończenia najmu na Portal das Finanças