Όταν ο μισθωτής σταματά να πληρώνει ενοίκιο στην Πορτογαλία, από τις καθυστερήσεις έως την έξωση

Το πορτογαλικό δίκαιο σας προσφέρει μια σαφή αλλά αργή διαδρομή. Μπορείτε να απαιτήσετε αποζημίωση 20% για καθυστερημένο ενοίκιο· μόλις οφείλονται τρεις μήνες ενοικίου μπορείτε να λύσετε τη μίσθωση με επίσημη ειδοποίηση· αν ο μισθωτής ούτε πληρώνει ούτε αποχωρεί, υποβάλλετε αίτηση έξωσης μέσω του Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, το εθνικό γραφείο εκμισθωτών και μισθωτών). Τα επίσημα στοιχεία υπολογίζουν τη μέση διαδικασία έξωσης σε περίπου δέκα μήνες, και ο χρόνος αυτός αρχίζει να μετρά μόνο αφού έχουν συσσωρευτεί οι καθυστερήσεις. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να αλλάξετε μόνοι σας τις κλειδαριές ή να διακόψετε τις παροχές κοινής ωφέλειας.

Τι επιτρέπει ο νόμος τις πρώτες εβδομάδες

• Οι πρώτες 8 ημέρες. Αν ο μισθωτής πληρώσει εντός 8 ημερών από την ημερομηνία λήξης, δεν έχετε περαιτέρω αξίωση (Αστικός Κώδικας άρθρο 1041(2)).
• Μετά από 8 ημέρες, η αποζημίωση 20%. Μπορείτε να απαιτήσετε το ληξιπρόθεσμο ενοίκιο συν αποζημίωση ύψους 20% του οφειλόμενου ποσού (άρθρο 1041(1)). Μέχρι τον Lei 13/2019 ήταν 50%. Η αποζημίωση δεν οφείλεται αν λύσετε τη μίσθωση λόγω μη καταβολής.
• Μιλήστε πρώτα, εγγράφως. Μια γραπτή υπενθύμιση και στη συνέχεια ένα γραπτό σχέδιο αποπληρωμής, αν είναι ρεαλιστικό, δεν κοστίζουν τίποτα και διατηρούν τα αποδεικτικά σας τακτοποιημένα. Η αποδοχή μεταγενέστερων ενοικίων δεν ακυρώνει τα δικαιώματά σας για τις προγενέστερες καθυστερήσεις (άρθρο 1041).
• Εγγυητής: ειδοποίηση εντός 90 ημερών. Αν η μίσθωση έχει fiador (προσωπικό εγγυητή), πρέπει να ειδοποιήσετε τον εγγυητή για τις καθυστερήσεις και τα οφειλόμενα ποσά εντός 90 ημερών από τη λήξη της περιόδου των 8 ημερών. Αν χάσετε την προθεσμία αυτή, δεν μπορείτε να απαιτήσετε από τον εγγυητή (άρθρο 1041(5) και (6)).
• Αποδείξεις. Εκδίδετε ηλεκτρονική απόδειξη ενοικίου μόνο για ενοίκιο που πράγματι εισπράττετε, με ημερομηνία την ημέρα της είσπραξης.

Πότε μπορείτε να λύσετε τη μίσθωση λόγω μη καταβολής

Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει δύο λόγους που συνδέονται με το ενοίκιο (άρθρο 1083):

1. Καθυστερήσεις τριών μηνών ή περισσότερο. Απλήρωτο ενοίκιο, επιβαρύνσεις ή δαπάνες που βαρύνουν τον μισθωτή (άρθρο 1083(3)).
2. Επανειλημμένες καθυστερήσεις. Ενοίκιο που καταβάλλεται με καθυστέρηση μεγαλύτερη των 8 ημερών, περισσότερες από τέσσερις φορές μέσα σε 12 μήνες. Ο λόγος αυτός ισχύει μόνο αν στείλατε συστημένη επιστολή μετά την τρίτη καθυστερημένη πληρωμή, δηλώνοντας ότι προτίθεστε να λύσετε τη μίσθωση για τον λόγο αυτό (άρθρο 1083(4) και (6)).

Και στις δύο περιπτώσεις, η μίσθωση λύεται με γραπτή γνωστοποίηση προς τον μισθωτή που αναφέρει την υποχρέωση που παραβίασε ο μισθωτής (άρθρο 1084(2)). Δεν χρειάζεστε δικαστήριο για το βήμα αυτό.

Η θεραπεία του ενός μηνός. Αν λύσετε τη μίσθωση λόγω καθυστερήσεων, η λύση δεν παράγει αποτελέσματα αν ο μισθωτής πληρώσει όλα τα οφειλόμενα εντός ενός μηνός. Ο μισθωτής μπορεί να χρησιμοποιήσει τη θεραπεία αυτή μόνο μία φορά ανά μίσθωση (άρθρο 1084(3) και (4)).

Μην περιμένετε πολύ. Το δικαίωμα λύσης υπόκειται σε χρονικά όρια (άρθρο 1085). Ζητήστε συμβουλή μόλις οι καθυστερήσεις φτάσουν τους τρεις μήνες· μην τις αφήσετε να συσσωρεύονται για έναν χρόνο.

Σωστή επίδοση της ειδοποίησης

Εδώ συχνά αποτυγχάνουν οι προσπάθειες χωρίς επαγγελματία: μια απλή συστημένη επιστολή συχνά δεν αρκεί. Σύμφωνα με το άρθρο 9(7) του NRAU, η ειδοποίηση πρέπει να γίνει με έναν από τους εξής τρόπους:

• notificação avulsa (ειδοποίηση που επιδίδεται μέσω του δικαστηρίου)·
• ιδιόχειρη επίδοση από δικηγόρο, solicitador ή agente de execução (δικαστικό επιμελητή) που έχετε εξουσιοδοτήσει, με υπογραφή του πρωτοτύπου από τον μισθωτή·
• συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής, αλλά μόνο αν η γραπτή μίσθωση περιέχει συμφωνημένη διεύθυνση για ειδοποιήσεις (domicílio convencionado).

Χωρίς συμφωνημένη διεύθυνση, μια επιστολή που δεν έγινε δεκτή ή δεν παραλήφθηκε δεν θεωρείται ότι παραλήφθηκε (NRAU άρθρο 10(2)(b)). Αν η επίδοση αποτύχει, μπορείτε παρ' όλα αυτά να κινήσετε τη διαδικασία έξωσης (άρθρο 15(4))· ο μισθωτής μπορεί τότε να εξοφλήσει τις καθυστερήσεις εντός της προθεσμίας αντίταξης. Για μελλοντικές μισθώσεις, συμπεριλάβετε ρήτρα διεύθυνσης για ειδοποιήσεις.

Πώς λειτουργεί η διαδικασία έξωσης του BAS

Τη procedimento especial de despejo (PED, ειδική διαδικασία έξωσης) χειρίζεται το BAS από τον Φεβρουάριο του 2024 (Lei 56/2023 και Portaria 49/2024).

Τι χρειάζεστε

• Γραπτή μίσθωση.
• Απόδειξη ότι καταβλήθηκε το τέλος χαρτοσήμου για τη μίσθωση ή ότι το ενοίκιο δηλώθηκε για τον φόρο εισοδήματος. Η οδός της δήλωσης απαιτεί τα εκκαθαριστικά IRS (ή IRC) των τελευταίων τεσσάρων ετών, εκτός αν η μίσθωση είναι νεότερη (NRAU άρθρο 15(5) και 15-B(2)(h)). Μια μη καταχωρισμένη μίσθωση σας αποκλείει από την οδό αυτή.
• Απόδειξη ότι επιδόθηκε η ειδοποίηση λύσης.

Βήματα

1. Υποβάλετε την αίτηση στο επίσημο έντυπο, ηλεκτρονικά στο BAS (σύνδεση με Κάρτα Πολίτη ή Chave Móvel Digital) ή σε χαρτί. Μπορείτε να την υποβάλετε μόνοι σας. Προσθέστε αξίωση για το απλήρωτο ενοίκιο, εφόσον ενημερώσατε τον μισθωτή για το οφειλόμενο ποσό (άρθρο 15(6)).
2. Πληρώστε το τέλος. Το δικαστικό τέλος είναι 25,50 € αν η αξία της διαδικασίας είναι έως 30.000 € και 51 € πάνω από αυτό το ποσό. Η αξία είναι το ενοίκιο 2,5 ετών συν τα καθυστερούμενα.
3. Ο μισθωτής ειδοποιείται. Το BAS ειδοποιεί τον μισθωτή με συστημένη επιστολή. Ο μισθωτής έχει τότε 15 ημέρες για να αποχωρήσει (και να πληρώσει, αν ζητήσατε το ενοίκιο), να αντιταχθεί ή να ζητήσει αναβολή της αποχώρησης (άρθρο 15-D).
4. Αν δεν υπάρξει αντίταξη, ο φάκελος διαβιβάζεται απευθείας σε δικαστή για διαταγή που επιτρέπει την άμεση είσοδο στην κατοικία (άρθρο 15-EA). Το ίδιο συμβαίνει αν ο μισθωτής σταματήσει να πληρώνει το ενοίκιο που καθίσταται ληξιπρόθεσμο κατά τη διάρκεια της διαδικασίας (άρθρο 15(10)).
5. Το ακίνητο επιστρέφεται. Ένας agente de execução ή συμβολαιογράφος αναλαμβάνει την κατοχή, με τη συνδρομή της αστυνομίας αν πρέπει να ανοιχθεί πόρτα. Αυτό μπορεί να γίνει μόνο μεταξύ 7:00 και 21:00 (άρθρο 15-J).

Αν ο μισθωτής είναι ευάλωτος. Το BAS ελέγχει αυτόματα αν ο μισθωτής λαμβάνει παροχές όπως επίδομα ανεργίας ή το εισόδημα κοινωνικής ένταξης και, αν ναι, παραπέμπει την υπόθεση στον δήμο (Portaria 50/2024). Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αναστολή της αποχώρησης (για παράδειγμα, λόγω οξείας ασθένειας) ή αναβολή της για έως πέντε μήνες· όπου η αναβολή χορηγείται λόγω έλλειψης πόρων, ένα ταμείο της Κοινωνικής Ασφάλισης σας καταβάλλει το ενοίκιο για την περίοδο αυτή (Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας άρθρα 863 έως 865).

Τι συμβαίνει αν ο μισθωτής αντιταχθεί, και η δικαστική οδός

• Προϋποθέσεις αντίταξης. Ο μισθωτής χρειάζεται δικηγόρο και, για καθυστερήσεις ή επανειλημμένες καθυστερήσεις, πρέπει να καταβάλει το δικαστικό τέλος συν παρακαταθήκη ίση με τα καθυστερούμενα, έως έξι μηνιαία ενοίκια, εκτός αν λαμβάνει νομική βοήθεια. Διαφορετικά η αντίταξη θεωρείται ότι δεν υποβλήθηκε (NRAU άρθρο 15-F(5) και (6), 15-S(3)).
• Στο δικαστήριο. Η υπόθεση εισάγεται στο τοπικό δικαστήριο και χρειάζεστε επίσης δικηγόρο. Η ακρόαση πρέπει να γίνει εντός 20 ημερών· αν η αντίταξη απορριφθεί, ο μισθωτής πρέπει να παραδώσει το ακίνητο εντός 30 ημερών (άρθρο 15-I). Τα αιτήματα νομικής βοήθειας και ο φόρτος των δικαστηρίων συχνά επιμηκύνουν τις προθεσμίες αυτές.
• Το ενοίκιο. Μια απόφαση που διατάσσει επίσης την καταβολή των καθυστερούμενων μπορεί να εκτελεστεί απευθείας (άρθρο 15-J(5)). Η είσπραξη των χρημάτων εξαρτάται από το αν ο μισθωτής έχει εισόδημα ή περιουσία.

Μια περιορισμένη κρατική εγγύηση. Σύμφωνα με το άρθρο 15-LA του NRAU (που προστέθηκε με τον Lei 56/2023), αν ζητήσατε το ενοίκιο σε έξωση κατοικίας λόγω καθυστερήσεων και ο μισθωτής ούτε εξοφλεί ούτε αποχωρεί, το Δημόσιο (IHRU) καταβάλλει τα ενοίκια που καθίστανται ληξιπρόθεσμα μετά την προθεσμία αντίταξης, με ανώτατο όριο 1,5 φορές τον κατώτατο μισθό τον μήνα και εννέα φορές συνολικά. Χρησιμοποιείται ελάχιστα: 185 υποθέσεις και 571.200 € που καταβλήθηκαν έως τον Ιούλιο του 2026.

Πόσο διαρκεί και πόσο κοστίζει

Στην πράξη

• Τα στοιχεία του BAS που δημοσιεύθηκαν τον Σεπτέμβριο του 2026 υπολόγιζαν τη μέση διαδικασία σε 293 ημέρες (περίπου 10 μήνες).
• Προσθέστε τις καθυστερήσεις και την περίοδο ειδοποίησης πριν μπορέσετε να υποβάλετε αίτηση, και ένα έτος ή περισσότερο από το πρώτο απλήρωτο ενοίκιο έως την ανάκτηση των κλειδιών είναι σύνηθες, περισσότερο αν η υπόθεση αμφισβητείται ή αναβάλλεται.
• Το BAS έλαβε 2.530 αιτήσεις έξωσης το 2025. Οι καθυστερήσεις ήταν ο συχνότερος λόγος.

Κόστος. Το τέλος του BAS είναι μικρό· το πραγματικό κόστος είναι ο δικηγόρος, ο δικαστικός επιμελητής και ο κλειδαράς, με ιδιωτικές τιμές και πολύ υψηλότερο κόστος αν η υπόθεση αμφισβητείται. Ζητήστε πρώτα γραπτή προσφορά.

Η δικαστική οδός. Χρειάζεστε τακτική αγωγή έξωσης (ação de despejo) στο δικαστήριο όταν η οδός του BAS δεν είναι διαθέσιμη. Αυτό αφορά μισθώσεις που δεν είναι έγγραφες ή δεν έχουν φορολογηθεί, καθώς και λόγους που απαιτούν δικαστική απόφαση, όπως σοβαρή όχληση ή μη επιτρεπόμενη υπομίσθωση (άρθρο 1083(2) και 1084(1)). Για την ανάκτηση μόνο χρημάτων, η μίσθωση μαζί με απόδειξη ότι ενημερώσατε τον μισθωτή για το οφειλόμενο ποσό αποτελεί ήδη εκτελεστό τίτλο (NRAU άρθρο 14-A).

Εγγύηση, εγγυητής ή ασφάλιση, και έλεγχος μισθωτών

Διαβάστε προσεκτικά τους όρους της ασφάλισης. Ορισμένα προϊόντα «προστασίας ενοικίου» ασφαλίζουν τον μισθωτή έναντι απώλειας εργασίας ή ασθένειας και όχι εσάς έναντι μη καταβολής, και η κάλυψη «απώλειας ενοικίου» σε ασφαλιστήριο κατοικίας συνήθως ισχύει μόνο μετά από ζημία όπως πυρκαγιά ή πλημμύρα. Το αν ένας εγγυητής μπορεί να συνδυαστεί με εγγύηση δύο μηνών έχει συζητηθεί· οι περισσότεροι επαγγελματίες απαντούν θετικά, αλλά επιβεβαιώστε το κατά τη σύνταξη της μίσθωσης.

Πρόληψη: έλεγχος και μια στέρεη μίσθωση

• Ζητήστε αποδεικτικό ταυτότητας και εισοδήματος (πρόσφατες μισθοδοσίες, σύμβαση εργασίας ή το τελευταίο εκκαθαριστικό) και σύσταση από προηγούμενο εκμισθωτή.
• Σύμφωνα με τον ΓΚΠΔ (κανόνες προστασίας δεδομένων της ΕΕ), συλλέγετε μόνο ό,τι χρειάζεστε, το φυλάσσετε με ασφάλεια και διαγράφετε τα δεδομένα των υποψηφίων που δεν επιλέχθηκαν.
• Πολλοί εκμισθωτές επιδιώκουν ενοίκιο που δεν υπερβαίνει περίπου το ένα τρίτο του καθαρού εισοδήματος του νοικοκυριού. Πρόκειται για εμπειρικό κανόνα, όχι για νόμιμο κανόνα.
• Καταχωρίστε τη μίσθωση στην εφορία και πληρώστε το τέλος χαρτοσήμου. Χωρίς αυτό, η οδός του BAS σας είναι κλειστή.
• Αναγράψτε στη μίσθωση τη διεύθυνση για ειδοποιήσεις, τυχόν εγγυητή και την εγγύηση.
• Ενεργήστε έγκαιρα: στείλτε υπενθύμιση μετά από 8 ημέρες και ειδοποιήστε τον εγγυητή πολύ πριν από τις 90 ημέρες.

Η μεταρρύθμιση του 2026: εγκρίθηκε επί της αρχής, δεν είναι ακόμη νόμος

Στις 30 Σεπτεμβρίου 2026, η Βουλή ενέκρινε στην ψηφοφορία επί της αρχής το κυβερνητικό νομοσχέδιο για την αναθεώρηση του NRAU (υπέρ τα PSD, IL και CDS-PP, αποχή του Chega, κατά η αριστερά). Τώρα περνά στην επιτροπή, όπου το Chega έχει εξασφαλίσει τέσσερις αλλαγές, μεταξύ των οποίων η διάκριση της εσκεμμένης μη καταβολής από την πραγματική αδυναμία πληρωμής και ο περιορισμός των εγγυήσεων και των προκαταβολών ενοικίου. Απαιτούνται ακόμη τελική ψηφοφορία και δημοσίευση. Μέχρι τότε, όλα τα ανωτέρω εξακολουθούν να ισχύουν.

Όπως δημοσιεύθηκε, το νομοσχέδιο:

• θα επέτρεπε τη λύση μετά από 2 μήνες καθυστερήσεων αντί για 3·
• θα θεωρούσε λόγο λύσης την καταβολή με καθυστέρηση μεγαλύτερη των 8 ημερών όταν αυτό συμβαίνει περισσότερες από τρεις φορές μέσα σε 12 μήνες ή περισσότερες από τέσσερις φορές μέσα σε 18 μήνες·
• θα επέτρεπε στην πρώτη δικαστική απόφαση να οδηγεί απευθείας στην έξωση, χωρίς χωριστό στάδιο εκτέλεσης·
• θα επέτρεπε έως 3 μήνες προκαταβολή ενοικίου και θα καταργούσε το ανώτατο όριο της εγγύησης·
• θα αύξανε την κρατική εγγύηση ενοικίου σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό τον μήνα (2.300 € το 2026)·
• θα δημιουργούσε ταμείο έκτακτης ανάγκης για νοικοκυριά που έχουν υποστεί έξωση.

Οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να αλλάξει πριν από την τελική ψηφοφορία.

Λίστα ελέγχου

• Ημέρα 9: γραπτή υπενθύμιση· καταγράψτε την αποζημίωση 20% αν διατηρείτε τη μίσθωση
• Πριν από την ημέρα 90 μετά την περίοδο των 8 ημερών: ειδοποιήστε τον εγγυητή για τις καθυστερήσεις και τα ποσά
• Καθυστερήσεις 3 μηνών: αναθέστε την υπόθεση σε δικηγόρο ή solicitador· επιδώστε σωστά την ειδοποίηση λύσης
• Έναν μήνα αργότερα, αν παραμένει απλήρωτο: υποβάλετε αίτηση στο BAS, προσθέτοντας την αξίωση ενοικίου
• Φυλάξτε αντίγραφα της μίσθωσης, του αποδεικτικού τέλους χαρτοσήμου, των αποδείξεων, των επιστολών και των τραπεζικών κινήσεων
• Μην αλλάζετε ποτέ μόνοι σας τις κλειδαριές, μην απομακρύνετε αντικείμενα και μη διακόπτετε τις παροχές κοινής ωφέλειας
• Αφού ανακτήσετε το ακίνητο: καταχωρίστε τη λήξη της μίσθωσης στο Portal das Finanças