Cuando un inquilino deja de pagar la renta en Portugal: del impago al desahucio

La legislación portuguesa le ofrece un camino claro pero lento. Puede reclamar una indemnización del 20 % por las rentas atrasadas; cuando se deben tres meses de renta, puede resolver el contrato mediante una comunicación formal; si el inquilino no paga ni se marcha, solicita el desahucio a través del Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, el servicio nacional para arrendatarios y arrendadores). Según las cifras oficiales, el procedimiento de desahucio dura de media unos diez meses, y ese plazo solo empieza a correr después de que se hayan acumulado los atrasos. En ningún caso debe cambiar usted mismo la cerradura ni cortar los suministros.

Qué permite la ley en las primeras semanas

• Los primeros 8 días. Si el inquilino paga dentro de los 8 días siguientes al vencimiento, usted no tiene ninguna otra reclamación (art. 1041(2) del Código Civil).
• Pasados 8 días, la indemnización del 20 %. Puede exigir la renta vencida más una indemnización del 20 % del importe adeudado (art. 1041(1)). Hasta la Lei 13/2019 era del 50 %. La indemnización no se debe si resuelve el contrato por impago.
• Hable primero, por escrito. Un recordatorio por escrito y, después, un plan de pagos por escrito si es realista, no cuesta nada y mantiene ordenadas sus pruebas. Aceptar rentas posteriores no anula sus derechos sobre los atrasos anteriores (art. 1041).
• Fiador: notifique en 90 días. Si el contrato tiene un fiador (avalista personal), debe notificarle los atrasos y los importes adeudados en los 90 días siguientes al final del periodo de 8 días. Si deja pasar ese plazo, no puede reclamar al fiador (art. 1041(5) y (6)).
• Recibos. Emita un recibo electrónico de renta solo por la renta que realmente reciba, con la fecha del día en que la recibió.

Cuándo puede resolver el contrato por impago

El Código Civil prevé dos causas relacionadas con la renta (art. 1083):

1. Atrasos de tres meses o más. Rentas, cargas o gastos impagados de los que es responsable el inquilino (art. 1083(3)).
2. Retrasos reiterados. Renta pagada con más de 8 días de retraso, más de cuatro veces en 12 meses. Esta causa solo funciona si envió una carta certificada tras el tercer retraso, indicando su intención de resolver el contrato por este motivo (art. 1083(4) y (6)).

Por cualquiera de las dos causas, el contrato se extingue mediante una comunicación escrita al inquilino que indique la obligación incumplida (art. 1084(2)). No necesita un tribunal para este paso.

El plazo de un mes para regularizar. Si resuelve por atrasos, la resolución queda sin efecto si el inquilino paga todo lo adeudado en el plazo de un mes. Un inquilino solo puede utilizar esta posibilidad una vez por contrato (art. 1084(3) y (4)).

No espere demasiado. El derecho a resolver está sujeto a plazos (art. 1085). Asesórese cuando los atrasos lleguen a tres meses; no deje que se prolonguen durante un año.

Cómo practicar correctamente la comunicación

Aquí es donde suelen fallar los intentos de hacerlo por cuenta propia: a menudo una carta certificada ordinaria no basta. Según el art. 9(7) del NRAU, la comunicación debe realizarse mediante una de estas vías:

• una notificação avulsa (una notificación practicada a través del tribunal);
• la entrega en mano por un abogado, procurador o agente de execução (agente de ejecución) que usted designe, con la firma del inquilino en el original;
• una carta certificada con acuse de recibo, pero solo si el contrato escrito contiene una dirección convenida para las comunicaciones (domicílio convencionado).

Sin una dirección convenida, una carta rechazada o no recogida no se considera recibida (art. 10(2)(b) del NRAU). Si la notificación fracasa, puede iniciar igualmente el procedimiento de desahucio (art. 15(4)); el inquilino puede entonces regularizar los atrasos dentro del plazo de oposición. Para futuros contratos, incluya una cláusula de dirección para comunicaciones.

Cómo funciona el procedimiento de desahucio del BAS

El procedimento especial de despejo (PED, procedimiento especial de desahucio) lo tramita el BAS desde febrero de 2024 (Lei 56/2023 y Portaria 49/2024).

Lo que necesita

• Un contrato escrito.
• La prueba de que se pagó el impuesto de sellos del contrato, o de que la renta se declaró en el impuesto sobre la renta. La vía de la declaración exige las liquidaciones del IRS (o del IRC) de los últimos cuatro años, salvo que el contrato sea más reciente (art. 15(5) y 15-B(2)(h) del NRAU). Un contrato no registrado le cierra esta vía.
• La prueba de que se practicó la comunicación de resolución.

Pasos

1. Presente la solicitud en el formulario oficial, en línea en el BAS (con acceso mediante tarjeta de ciudadano o Chave Móvel Digital) o en papel. Puede presentarla usted mismo. Añada una reclamación de las rentas impagadas, siempre que haya comunicado al inquilino el importe adeudado (art. 15(6)).
2. Pague la tasa. La tasa judicial es de 25,50 € si el valor del procedimiento es de hasta 30.000 €, y de 51 € por encima de esa cifra. El valor es de 2,5 años de renta más los atrasos.
3. Se notifica al inquilino. El BAS notifica al inquilino por carta certificada. El inquilino dispone entonces de 15 días para marcharse (y pagar, si reclamó la renta), oponerse o solicitar el aplazamiento del desalojo (art. 15-D).
4. Si no hay oposición, el expediente pasa directamente a un juez para que dicte una orden que autorice la entrada inmediata en la vivienda (art. 15-EA). Lo mismo ocurre si el inquilino deja de pagar las rentas que vencen durante el procedimiento (art. 15(10)).
5. Se restituye el inmueble. Un agente de execução o un notario toma posesión, con ayuda policial si hay que abrir una puerta. Esto solo puede hacerse entre las 7:00 y las 21:00 (art. 15-J).

Si el inquilino es vulnerable. El BAS comprueba automáticamente si el inquilino percibe prestaciones como el subsidio de desempleo o la renta social de inserción y, en ese caso, remite el asunto al ayuntamiento (Portaria 50/2024). El inquilino puede solicitar la suspensión del desalojo (por ejemplo, por enfermedad aguda) o su aplazamiento hasta cinco meses; cuando se concede el aplazamiento por falta de medios, un fondo de la Seguridad Social debe pagarle la renta de ese periodo (arts. 863 a 865 del Código de Proceso Civil).

Qué ocurre si el inquilino se opone, y la vía judicial

• Requisitos para oponerse. El inquilino necesita un abogado y, en caso de atrasos o retrasos reiterados, debe pagar la tasa judicial más un depósito igual a los atrasos, hasta seis meses de renta, salvo que tenga asistencia jurídica gratuita. De lo contrario, la oposición se tiene por no presentada (art. 15-F(5) y (6), 15-S(3) del NRAU).
• En el tribunal. El asunto pasa al tribunal local, y usted también necesita un abogado. La vista debe celebrarse en un plazo de 20 días; si la oposición se desestima, el inquilino debe entregar el inmueble en 30 días (art. 15-I). Las solicitudes de asistencia jurídica gratuita y la acumulación de asuntos en los tribunales suelen alargar estos plazos.
• La renta. Una sentencia que condene también al pago de los atrasos puede ejecutarse directamente (art. 15-J(5)). Cobrar el dinero depende de que el inquilino tenga ingresos o bienes.

Una garantía estatal limitada. Según el art. 15-LA del NRAU (añadido por la Lei 56/2023), si reclamó la renta en un desahucio de vivienda por atrasos y el inquilino ni regulariza ni se marcha, el Estado (IHRU) paga las rentas que vencen después del plazo de oposición, con un límite de 1,5 veces el salario mínimo al mes y nueve veces en total. Se utiliza poco: 185 casos y 571.200 € pagados hasta julio de 2026.

Cuánto tarda y cuánto cuesta

En la práctica

• Los datos del BAS difundidos en septiembre de 2026 situaban la duración media del procedimiento en 293 días (unos 10 meses).
• Si se suman los atrasos y el plazo de preaviso antes de poder presentar la solicitud, es habitual que pase un año o más desde la primera renta impagada hasta recuperar las llaves, y más si hay oposición o aplazamiento.
• El BAS recibió 2.530 solicitudes de desahucio en 2025. Los atrasos fueron la causa más frecuente.

Costes. La tasa del BAS es reducida; el coste real son el abogado, el agente de ejecución y el cerrajero, con precios privados y mucho más altos si hay oposición. Pida antes un presupuesto por escrito.

La vía judicial. Necesita una acción de desahucio ordinaria (ação de despejo) ante el tribunal cuando la vía del BAS no está disponible. Eso abarca los contratos que no constan por escrito o no han tributado, y las causas que requieren una decisión judicial, como molestias graves o el subarrendamiento no autorizado (art. 1083(2) y 1084(1)). Para recuperar solo dinero, el contrato junto con la prueba de que comunicó al inquilino el importe adeudado ya constituye un título ejecutivo (art. 14-A del NRAU).

Fianza, fiador o seguro, y selección de inquilinos

Lea con atención el condicionado del seguro. Algunos productos de «protección de rentas» aseguran al inquilino frente a la pérdida del empleo o la enfermedad, en lugar de asegurarle a usted frente al impago, y la cobertura de «pérdida de alquileres» de una póliza de hogar normalmente solo se aplica tras daños como un incendio o una inundación. Se ha debatido si un fiador puede combinarse con una fianza de dos meses; la mayoría de los profesionales dicen que sí, pero confírmelo al redactar el contrato.

Prevención: selección y un contrato sólido

• Pida un documento de identidad y justificantes de ingresos (nóminas recientes, un contrato de trabajo o la última liquidación de impuestos) y una referencia de un arrendador anterior.
• Según el RGPD (normas de protección de datos de la UE), recoja solo lo que necesite, guárdelo de forma segura y elimine los datos de los candidatos no seleccionados.
• Muchos arrendadores procuran que la renta no supere aproximadamente un tercio de los ingresos netos del hogar. Es una regla práctica, no una norma legal.
• Registre el contrato en Hacienda y pague el impuesto de sellos. Sin ello, la vía del BAS le queda cerrada.
• Incluya en el contrato la dirección para comunicaciones, el fiador, en su caso, y la fianza.
• Actúe pronto: envíe un recordatorio pasados 8 días y notifique al fiador con holgura dentro de los 90 días.

La reforma de 2026: aprobada en primera votación, todavía no es ley

El 30 de septiembre de 2026, el Parlamento aprobó en votación general el proyecto de ley del Gobierno que revisa el NRAU (PSD, IL y CDS-PP a favor, abstención de Chega, la izquierda en contra). Ahora pasa a comisión, donde Chega ha conseguido cuatro cambios, entre ellos distinguir el impago deliberado de la incapacidad real de pagar y limitar las fianzas y las rentas anticipadas. Todavía se necesitan una votación final y la publicación. Hasta entonces, todo lo anterior sigue siendo aplicable.

Tal como se publicó, el proyecto:

• permitiría resolver el contrato tras 2 meses de atrasos en lugar de 3;
• consideraría causa el pago con más de 8 días de retraso cuando se produzca más de tres veces en 12 meses, o más de cuatro veces en 18 meses;
• permitiría que la primera decisión judicial conduzca directamente al desalojo, sin una fase de ejecución separada;
• permitiría hasta 3 meses de renta anticipada y eliminaría el límite de la fianza;
• elevaría la garantía estatal de rentas a 2,5 veces el salario mínimo al mes (2.300 € en 2026);
• crearía un fondo de emergencia para los hogares desahuciados.

Cualquiera de estos puntos puede cambiar antes de la votación final.

Lista de comprobación

• Día 9: recordatorio por escrito; anote la indemnización del 20 % si mantiene el contrato
• Antes del día 90 tras el periodo de 8 días: notifique al fiador los atrasos y los importes
• 3 meses de atrasos: encargue el asunto a un abogado o procurador; practique correctamente la comunicación de resolución
• Un mes después, si sigue sin pagar: presente la solicitud en el BAS, añadiendo la reclamación de rentas
• Conserve copias del contrato, del justificante del impuesto de sellos, de los recibos, de las cartas y de los extractos bancarios
• Nunca cambie usted mismo la cerradura, retire pertenencias ni corte los suministros
• Una vez recuperado el inmueble: registre el fin del contrato en el Portal das Finanças