Коли орендар у Португалії перестає платити: від заборгованості до виселення

Португальське законодавство пропонує чіткий, але повільний шлях. Ви можете вимагати компенсацію 20% за прострочену орендну плату; щойно заборгованість сягне трьох місячних орендних плат, Ви можете розірвати договір шляхом офіційного повідомлення; якщо орендар не платить і не виїжджає, Ви звертаєтеся із заявою про виселення до Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, національної служби для орендодавців та орендарів). За офіційними даними, процедура виселення в середньому триває близько десяти місяців, і цей відлік починається лише після накопичення заборгованості. За жодних обставин не міняйте замки й не відключайте комунальні послуги самостійно.

Що дозволяє закон у перші тижні

• Перші 8 днів. Якщо орендар сплатить протягом 8 днів після настання строку платежу, жодних додаткових вимог Ви не маєте (ст. 1041(2) Цивільного кодексу).
• Після 8 днів — компенсація 20%. Ви можете вимагати прострочену орендну плату плюс компенсацію в розмірі 20% заборгованої суми (ст. 1041(1)). До Lei 13/2019 вона становила 50%. Компенсація не сплачується, якщо Ви розриваєте договір через несплату.
• Спершу поговоріть — письмово. Письмове нагадування, а потім письмовий графік платежів, якщо він реалістичний, нічого не коштують і впорядковують Ваші докази. Прийняття пізнішої орендної плати не скасовує Ваших прав щодо попередньої заборгованості (ст. 1041).
• Поручитель: повідомте протягом 90 днів. Якщо в договорі є fiador (особистий поручитель), Ви повинні повідомити поручителя про заборгованість і належні суми протягом 90 днів після закінчення 8-денного періоду. Якщо Ви пропустите цей строк, Ви не зможете вимагати оплати від поручителя (ст. 1041(5) і (6)).
• Квитанції. Видавайте електронну квитанцію про оплату оренди лише на фактично отриману орендну плату і датуйте її днем отримання.

Коли можна розірвати договір через несплату

Цивільний кодекс передбачає дві підстави, пов’язані з орендною платою (ст. 1083):

1. Заборгованість три місяці або більше. Несплачена орендна плата, платежі чи витрати, за які відповідає орендар (ст. 1083(3)).
2. Систематичні запізнення. Орендна плата сплачується із запізненням понад 8 днів більше чотирьох разів за 12 місяців. Ця підстава діє лише тоді, коли після третього запізнення Ви надіслали рекомендований лист про намір розірвати договір із цієї підстави (ст. 1083(4) і (6)).

З будь-якої з цих підстав договір припиняється письмовим повідомленням орендарю, у якому зазначено порушене орендарем зобов’язання (ст. 1084(2)). Для цього кроку суд не потрібен.

Місяць на виправлення. Якщо Ви розриваєте договір через заборгованість, розірвання не має сили, якщо орендар сплатить усю заборговану суму протягом одного місяця. Орендар може скористатися цим правом лише один раз за договір (ст. 1084(3) і (4)).

Не зволікайте занадто довго. Право на розірвання обмежене строками (ст. 1085). Зверніться по консультацію, щойно заборгованість сягне трьох місяців; не дозволяйте їй тягнутися рік.

Належне вручення повідомлення

Саме тут спроби впоратися самостійно часто зазнають невдачі: звичайного рекомендованого листа часто недостатньо. Згідно зі ст. 9(7) NRAU повідомлення має бути вручене одним із таких способів:

• notificação avulsa (повідомлення, вручене через суд);
• особисте вручення адвокатом, солісітором або agente de execução (виконавчим агентом), яких Ви уповноважили, з підписом орендаря на оригіналі;
• рекомендований лист із повідомленням про вручення, але лише якщо письмовий договір оренди містить погоджену адресу для повідомлень (domicílio convencionado).

Без погодженої адреси лист, від якого відмовилися або який не забрали, не вважається отриманим (ст. 10(2)(b) NRAU). Якщо вручення не вдалося, Ви все одно можете розпочати процедуру виселення (ст. 15(4)); тоді орендар може погасити заборгованість у межах строку для заперечень. Для майбутніх договорів передбачайте положення про адресу для повідомлень.

Як працює процедура виселення через BAS

Procedimento especial de despejo (PED, спеціальною процедурою виселення) з лютого 2024 року опікується BAS (Lei 56/2023 і Portaria 49/2024).

Що Вам потрібно

• Письмовий договір оренди.
• Підтвердження сплати гербового збору за договір оренди або декларування орендної плати для цілей податку на доходи. Шлях через декларацію вимагає повідомлень про нарахування IRS (або IRC) за останні чотири роки, якщо договір не новіший (ст. 15(5) і 15-B(2)(h) NRAU). Незареєстрований договір закриває для Вас цей шлях.
• Підтвердження вручення повідомлення про розірвання.

Кроки

1. Подайте заяву за офіційною формою онлайн у BAS (вхід за допомогою картки громадянина або Chave Móvel Digital) або в паперовому вигляді. Ви можете подати її самостійно. Додайте вимогу про стягнення несплаченої орендної плати за умови, що Ви повідомили орендаря про заборговану суму (ст. 15(6)).
2. Сплатіть збір. Судовий збір становить 25,50 €, якщо вартість процедури не перевищує 30 000 €, і 51 € понад цю суму. Вартість дорівнює орендній платі за 2,5 року плюс заборгованість.
3. Орендаря повідомляють. BAS повідомляє орендаря рекомендованим листом. Після цього орендар має 15 днів, щоб виїхати (і сплатити, якщо Ви заявили вимогу про орендну плату), подати заперечення або попросити відстрочити виїзд (ст. 15-D).
4. Якщо заперечень немає, справу одразу передають судді для ухвалення рішення, що дозволяє негайний вхід до житла (ст. 15-EA). Те саме відбувається, якщо орендар перестає сплачувати орендну плату, строк сплати якої настає під час процедури (ст. 15(10)).
5. Об’єкт повертається. Agente de execução або нотаріус вступає у володіння, за потреби з допомогою поліції, якщо треба відчинити двері. Це можливо лише з 7:00 до 21:00 (ст. 15-J).

Якщо орендар перебуває у вразливому становищі. BAS автоматично перевіряє, чи отримує орендар допомогу, як-от допомогу з безробіття чи дохід соціальної інтеграції, і в такому разі передає справу місцевій раді (Portaria 50/2024). Орендар може попросити призупинити виїзд (наприклад, через гостру хворобу) або відстрочити його до п’яти місяців; якщо відстрочку надано через брак коштів, орендну плату за цей період Вам має сплачувати фонд Соціального забезпечення (ст. 863–865 Цивільного процесуального кодексу).

Що відбувається, якщо орендар заперечує, і судовий шлях

• Умови для заперечення. Орендарю потрібен адвокат, а в разі заборгованості чи систематичних запізнень він повинен сплатити судовий збір плюс депозит у розмірі заборгованості, до шести місячних орендних плат, якщо він не отримує правової допомоги. Інакше заперечення вважається неподаним (ст. 15-F(5) і (6), 15-S(3) NRAU).
• У суді. Справа переходить до місцевого суду, і Вам також потрібен адвокат. Засідання має відбутися протягом 20 днів; якщо заперечення відхилено, орендар повинен передати об’єкт протягом 30 днів (ст. 15-I). Клопотання про правову допомогу та завантаженість судів часто подовжують ці строки.
• Орендна плата. Рішення, яке також зобов’язує сплатити заборгованість, можна виконувати безпосередньо (ст. 15-J(5)). Чи отримаєте Ви гроші, залежить від наявності в орендаря доходу або майна.

Обмежена державна гарантія. Згідно зі ст. 15-LA NRAU (доданою Lei 56/2023), якщо Ви заявили вимогу про орендну плату в процедурі виселення з житла через заборгованість, а орендар не погашає борг і не виїжджає, держава (IHRU) сплачує орендну плату, строк сплати якої настає після закінчення строку для заперечень, у межах 1,5 мінімальної заробітної плати на місяць і дев’яти таких сум загалом. Нею користуються рідко: 185 справ і 571 200 € виплат станом на липень 2026 року.

Скільки це триває і скільки коштує

На практиці

• Дані BAS, оприлюднені у вересні 2026 року, свідчать, що процедура в середньому триває 293 дні (близько 10 місяців).
• Додайте час на накопичення заборгованості та строк повідомлення до подання заяви — і рік або більше від першого пропущеного платежу до повернення ключів є звичним явищем, а якщо справу оскаржують чи відстрочують, то й довше.
• У 2025 році BAS отримала 2 530 заяв про виселення. Найпоширенішою підставою була заборгованість.

Витрати. Збір BAS невеликий; реальні витрати — це адвокат, виконавчий агент і слюсар, вартість послуг яких визначається приватно і значно зростає, якщо справу оскаржують. Спершу отримайте письмовий кошторис.

Судовий шлях. Звичайний позов про виселення (ação de despejo) до суду потрібен, коли шлях через BAS недоступний. Це стосується договорів, які не укладено письмово або з яких не сплачено податків, а також підстав, що потребують судового рішення, як-от серйозне порушення спокою сусідів чи несанкціонована суборенда (ст. 1083(2) і 1084(1)). Для стягнення лише коштів договір оренди разом із підтвердженням того, що Ви повідомили орендаря про заборговану суму, уже є виконавчим документом (ст. 14-A NRAU).

Застава, поручитель чи страхування та перевірка орендарів

Уважно читайте умови страхування. Деякі продукти «захисту орендної плати» страхують орендаря від втрати роботи чи хвороби, а не Вас від несплати, а покриття «втрати орендної плати» в полісі страхування житла зазвичай діє лише після пошкоджень, як-от пожежа чи затоплення. Чи можна поєднувати поручителя із заставою за два місяці — питання дискусійне; більшість практиків вважають, що так, але уточніть це під час складання договору.

Запобігання: перевірка орендарів і надійний договір

• Вимагайте підтвердження особи та доходу (останні розрахункові листи, трудовий договір або останнє податкове повідомлення про нарахування) і рекомендацію від попереднього орендодавця.
• Згідно з GDPR (правилами ЄС щодо захисту даних) збирайте лише необхідне, зберігайте це в безпеці та видаляйте дані заявників, яким відмовлено.
• Багато орендодавців прагнуть, щоб орендна плата не перевищувала приблизно третини чистого доходу домогосподарства. Це емпіричне правило, а не вимога закону.
• Зареєструйте договір у податковій службі та сплатіть гербовий збір. Без цього шлях через BAS для Вас закритий.
• Пропишіть у договорі адресу для повідомлень, поручителя (якщо є) і заставу.
• Дійте рано: надішліть нагадування після 8 днів і повідомте поручителя задовго до спливу 90 днів.

Реформа 2026 року: схвалена в першому читанні, але ще не закон

30 вересня 2026 року парламент схвалив урядовий законопроєкт про перегляд NRAU на загальному голосуванні (PSD, IL і CDS-PP — «за», Chega утрималася, ліві — «проти»). Тепер він переходить до комітету, де Chega домоглася чотирьох змін, зокрема розмежування навмисної несплати та реальної неспроможності платити, а також обмеження застави й авансової орендної плати. Ще потрібні остаточне голосування та опублікування. До того часу все викладене вище залишається чинним.

В опублікованій редакції законопроєкт:

• дозволив би розірвання після 2 місяців заборгованості замість 3;
• вважав би підставою сплату із запізненням понад 8 днів, якщо це відбувається більше трьох разів за 12 місяців або більше чотирьох разів за 18 місяців;
• дозволив би, щоб перше судове рішення безпосередньо вело до виселення без окремої стадії виконання;
• дозволив би авансову орендну плату до 3 місяців і скасував би обмеження застави;
• підвищив би державну гарантію орендної плати до 2,5 мінімальної заробітної плати на місяць (2 300 € у 2026 році);
• створив би надзвичайний фонд для виселених домогосподарств.

Будь-що з цього може змінитися до остаточного голосування.

Контрольний список

• День 9: письмове нагадування; зафіксуйте компенсацію 20%, якщо Ви зберігаєте договір
• До 90-го дня після 8-денного періоду: повідомте поручителя про заборгованість і суми
• Заборгованість 3 місяці: доручіть справу адвокату чи солісітору; належним чином вручіть повідомлення про розірвання
• Через місяць, якщо борг не сплачено: подайте заяву до BAS, додавши вимогу про орендну плату
• Зберігайте копії договору, підтвердження сплати гербового збору, квитанції, листи та банківські виписки
• Ніколи самостійно не міняйте замки, не виносьте речі й не відключайте комунальні послуги
• Після повернення об’єкта: зафіксуйте закінчення договору на Portal das Finanças