Când un chiriaș nu mai plătește chiria în Portugalia: de la restanțe la evacuare

Legislația portugheză vă oferă o cale clară, dar lentă. Puteți pretinde o despăgubire de 20% pentru chiria întârziată; odată ce se datorează chiria pe trei luni, puteți înceta contractul prin notificare formală; dacă chiriașul nici nu plătește, nici nu pleacă, solicitați evacuarea prin Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, ghișeul național pentru proprietari și chiriași). Datele oficiale indică o durată medie a procedurii de evacuare de aproximativ zece luni, iar acest termen începe să curgă doar după acumularea restanțelor. În nicio situație nu trebuie să schimbați personal încuietorile sau să întrerupeți utilitățile.

Ce permite legea în primele săptămâni

• Primele 8 zile. Dacă chiriașul plătește în termen de 8 zile de la scadență, nu mai aveți nicio altă pretenție (Codul civil art. 1041 alin. (2)).
• După 8 zile, despăgubirea de 20%. Puteți cere chiria restantă plus o despăgubire de 20% din suma datorată (art. 1041 alin. (1)). Până la Lei 13/2019, aceasta era de 50%. Despăgubirea nu se datorează dacă încetați contractul pentru neplată.
• Discutați mai întâi, în scris. Un memento scris, apoi un plan de plată scris, dacă este realist, nu costă nimic și vă păstrează dovezile în ordine. Acceptarea unei chirii ulterioare nu vă anulează drepturile privind restanțele anterioare (art. 1041).
• Garant: notificați în termen de 90 de zile. Dacă contractul are un fiador (garant personal), trebuie să îl notificați pe garant cu privire la restanțe și la sumele datorate în cele 90 de zile de după expirarea perioadei de 8 zile. Dacă ratați acest termen, nu puteți pretinde plata de la garant (art. 1041 alin. (5) și (6)).
• Chitanțe. Emiteți o chitanță electronică de chirie doar pentru chiria primită efectiv și datați-o cu ziua în care ați primit-o.

Când puteți înceta contractul pentru neplată

Codul civil prevede două motive legate de chirie (art. 1083):

1. Restanțe de trei luni sau mai mult. Chirie, cheltuieli sau costuri neplătite care sunt în sarcina chiriașului (art. 1083 alin. (3)).
2. Întârzieri repetate. Chiria plătită cu peste 8 zile întârziere, de mai mult de patru ori în 12 luni. Acest motiv funcționează doar dacă ați trimis o scrisoare recomandată după a treia plată întârziată, în care ați declarat că intenționați să încetați contractul pe acest temei (art. 1083 alin. (4) și (6)).

În ambele cazuri, contractul încetează printr-o comunicare scrisă către chiriaș care indică obligația încălcată de acesta (art. 1084 alin. (2)). Nu aveți nevoie de o instanță pentru acest pas.

Remedierea în termen de o lună. Dacă încetați contractul pentru restanțe, încetarea nu produce efecte dacă chiriașul plătește tot ce datorează în termen de o lună. Un chiriaș poate folosi această remediere o singură dată pe durata contractului (art. 1084 alin. (3) și (4)).

Nu așteptați prea mult. Dreptul de a înceta contractul este supus unor termene (art. 1085). Cereți o opinie de specialitate odată ce restanțele ajung la trei luni; nu le lăsați să se acumuleze un an.

Comunicarea corectă a notificării

Aici încercările de a vă descurca singur eșuează adesea: o scrisoare recomandată obișnuită nu este deseori suficientă. Conform NRAU art. 9 alin. (7), notificarea trebuie comunicată prin una dintre următoarele modalități:

• o notificação avulsa (o notificare comunicată prin instanță);
• înmânarea personală de către un avocat, un solicitador sau un agente de execução (executor judecătoresc) mandatat de dumneavoastră, chiriașul semnând originalul;
• o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, dar numai dacă în contractul scris există o adresă convenită pentru notificări (domicílio convencionado).

Fără o adresă convenită, o scrisoare refuzată sau neridicată nu se consideră primită (NRAU art. 10 alin. (2) lit. b)). Dacă comunicarea eșuează, puteți totuși iniția procedura de evacuare (art. 15 alin. (4)); chiriașul poate atunci achita restanțele în termenul de opoziție. Pentru contractele viitoare, includeți o clauză privind adresa pentru notificări.

Cum funcționează procedura de evacuare prin BAS

Procedimento especial de despejo (PED, procedura specială de evacuare) este gestionată de BAS din februarie 2024 (Lei 56/2023 și Portaria 49/2024).

De ce aveți nevoie

• Un contract de închiriere scris.
• Dovada plății taxei de timbru pentru contract sau a declarării chiriei pentru impozitul pe venit. Varianta declarării impune deciziile de impunere IRS (sau IRC) pentru ultimii patru ani, cu excepția cazului în care contractul este mai recent (NRAU art. 15 alin. (5) și 15-B alin. (2) lit. h)). Un contract neînregistrat vă închide această cale.
• Dovada comunicării notificării de încetare.

Pași

1. Depuneți cererea pe formularul oficial, online la BAS (autentificare cu cartea de cetățean sau cu Chave Móvel Digital) sau pe hârtie. O puteți depune personal. Adăugați o cerere pentru chiria neplătită, cu condiția să îi fi comunicat chiriașului suma datorată (art. 15 alin. (6)).
2. Plătiți taxa. Taxa judiciară este de 25,50 € dacă valoarea procedurii este de până la 30.000 € și de 51 € peste această valoare. Valoarea este chiria pe 2,5 ani plus restanțele.
3. Chiriașul este notificat. BAS îl notifică pe chiriaș prin scrisoare recomandată. Chiriașul are apoi 15 zile pentru a pleca (și a plăti, dacă ați cerut chiria), pentru a formula opoziție sau pentru a cere amânarea mutării (art. 15-D).
4. Dacă nu există opoziție, dosarul ajunge direct la un judecător pentru o încheiere care autorizează intrarea imediată în locuință (art. 15-EA). Același lucru se întâmplă dacă chiriașul nu mai plătește chiria care devine scadentă pe durata procedurii (art. 15 alin. (10)).
5. Proprietatea este predată. Un agente de execução sau un notar preia posesia, cu ajutorul poliției dacă trebuie deschisă o ușă. Acest lucru se poate face doar între 7:00 și 21:00 (art. 15-J).

Dacă chiriașul este vulnerabil. BAS verifică automat dacă chiriașul primește prestații precum indemnizația de șomaj sau venitul de integrare socială și, în caz afirmativ, transmite cazul consiliului local (Portaria 50/2024). Chiriașul poate cere suspendarea mutării (de exemplu, pentru o boală acută) sau amânarea acesteia cu până la cinci luni; atunci când amânarea se acordă din lipsă de mijloace, un fond al Securității Sociale urmează să vă plătească chiria pentru acea perioadă (Codul de procedură civilă art. 863–865).

Ce se întâmplă dacă chiriașul formulează opoziție și calea judiciară

• Condiții pentru opoziție. Chiriașul are nevoie de un avocat și, în cazul restanțelor sau al întârzierilor repetate, trebuie să plătească taxa judiciară plus o consemnare egală cu restanțele, de până la chiria pe șase luni, cu excepția cazului în care beneficiază de asistență judiciară. În caz contrar, opoziția se consideră nedepusă (NRAU art. 15-F alin. (5) și (6), 15-S alin. (3)).
• În instanță. Cauza ajunge la instanța locală, iar dumneavoastră aveți, de asemenea, nevoie de un avocat. Ședința ar trebui să aibă loc în termen de 20 de zile; dacă opoziția este respinsă, chiriașul trebuie să predea proprietatea în termen de 30 de zile (art. 15-I). Cererile de asistență judiciară și întârzierile instanțelor prelungesc adesea aceste termene.
• Chiria. O hotărâre care obligă și la plata restanțelor poate fi executată direct (art. 15-J alin. (5)). Recuperarea banilor depinde de existența veniturilor sau a bunurilor chiriașului.

O garanție limitată a statului. Conform NRAU art. 15-LA (adăugat prin Lei 56/2023), dacă ați cerut chiria într-o evacuare rezidențială pentru restanțe, iar chiriașul nici nu remediază situația, nici nu pleacă, statul (IHRU) plătește chiriile scadente după termenul de opoziție, plafonate la de 1,5 ori salariul minim pe lună și de nouă ori în total. Este puțin folosită: 185 de cazuri și 571.200 € plătiți până în iulie 2026.

Cât durează și cât costă

În practică

• Datele BAS raportate în septembrie 2026 indicau o durată medie a procedurii de 293 de zile (aproximativ 10 luni).
• Adăugați restanțele și perioada de notificare înainte de a putea depune cererea, iar un an sau mai mult de la prima chirie neplătită până la recuperarea cheilor este frecvent, chiar mai mult dacă cauza este contestată sau amânată.
• BAS a primit 2.530 de cereri de evacuare în 2025. Restanțele au fost motivul cel mai frecvent.

Costuri. Taxa BAS este mică; costul real îl reprezintă avocatul, executorul judecătoresc și lăcătușul, cu prețuri stabilite liber și mult mai mari dacă există contestație. Cereți mai întâi o ofertă scrisă.

Calea judiciară. Aveți nevoie de o acțiune de evacuare obișnuită (ação de despejo) în instanță atunci când calea BAS nu este disponibilă. Aceasta acoperă contractele care nu sunt scrise sau nu au fost impozitate, precum și motivele care necesită o hotărâre judecătorească, cum ar fi tulburarea gravă sau subînchirierea neautorizată (art. 1083 alin. (2) și 1084 alin. (1)). Pentru a recupera doar bani, contractul plus dovada că i-ați comunicat chiriașului suma datorată constituie deja titlu executoriu (NRAU art. 14-A).

Garanție, garant sau asigurare și verificarea chiriașilor

Citiți cu atenție condițiile asigurării. Unele produse de „protecție a chiriei” îl asigură pe chiriaș împotriva pierderii locului de muncă sau a bolii, nu pe dumneavoastră împotriva neplății, iar acoperirea pentru „pierderea chiriei” dintr-o poliță de locuință se aplică de regulă doar după o daună precum un incendiu sau o inundație. S-a dezbătut dacă un garant poate fi combinat cu o garanție de două luni; majoritatea practicienilor spun că da, dar confirmați acest lucru la redactarea contractului.

Prevenire: verificarea chiriașilor și un contract solid

• Cereți dovada identității și a veniturilor (fluturași de salariu recenți, un contract de muncă sau cea mai recentă decizie de impunere) și o recomandare de la un proprietar anterior.
• Conform GDPR (normele UE privind protecția datelor), colectați doar ceea ce vă trebuie, păstrați datele în siguranță și ștergeți datele solicitanților respinși.
• Mulți proprietari urmăresc ca chiria să nu depășească aproximativ o treime din venitul net al gospodăriei. Aceasta este o regulă practică, nu o regulă legală.
• Înregistrați contractul la oficiul fiscal și plătiți taxa de timbru. Fără acestea, calea BAS vă este închisă.
• Treceți în contract adresa pentru notificări, eventualul garant și garanția.
• Acționați din timp: trimiteți un memento după 8 zile și notificați garantul cu mult înainte de expirarea celor 90 de zile.

Reforma din 2026: aprobată în principiu, dar încă nu este lege

La 30 septembrie 2026, Parlamentul a aprobat la votul în general proiectul de lege al Guvernului privind revizuirea NRAU (PSD, IL și CDS-PP pentru, Chega abținere, stânga împotrivă). Proiectul merge acum în comisie, unde Chega a obținut patru modificări, inclusiv distincția dintre neplata deliberată și incapacitatea reală de plată și limitarea garanțiilor și a chiriilor în avans. Mai sunt necesare un vot final și publicarea. Până atunci, tot ce este descris mai sus se aplică în continuare.

În forma publicată, proiectul ar:

• permite încetarea după 2 luni de restanțe în loc de 3;
• considera plata cu peste 8 zile întârziere drept motiv atunci când se produce de mai mult de trei ori în 12 luni sau de mai mult de patru ori în 18 luni;
• permite ca prima hotărâre judecătorească să ducă direct la evacuare, fără o etapă separată de executare;
• permite până la 3 luni de chirie în avans și ar elimina plafonul pentru garanții;
• majora garanția statului pentru chirie la de 2,5 ori salariul minim pe lună (2.300 € în 2026);
• crea un fond de urgență pentru gospodăriile evacuate.

Oricare dintre acestea se poate schimba înainte de votul final.

Listă de verificare

• Ziua 9: memento scris; consemnați despăgubirea de 20% dacă păstrați contractul
• Înainte de ziua 90 după perioada de 8 zile: notificați garantul cu privire la restanțe și sume
• Restanțe de 3 luni: mandatați un avocat sau un solicitador; comunicați corect notificarea de încetare
• O lună mai târziu, dacă tot nu s-a plătit: depuneți cererea la BAS, adăugând cererea pentru chirie
• Păstrați copii ale contractului, ale dovezii plății taxei de timbru, ale chitanțelor, scrisorilor și extraselor bancare
• Nu schimbați niciodată personal încuietorile, nu scoateți bunurile și nu întrerupeți utilitățile
• După ce recuperați proprietatea: înregistrați încetarea contractului în Portal das Finanças