Nuair a stopann tionónta ag íoc cíosa sa Phortaingéil, ó riaráistí go díshealbhú

Tugann dlí na Portaingéile cosán soiléir ach mall duit. Is féidir leat slánaíocht 20% a éileamh ar chíos déanach; nuair atá cíos trí mhí dlite is féidir leat deireadh a chur leis an léas trí fhógra foirmiúil; mura n-íocann an tionónta agus mura n-imíonn sé, déanann tú iarratas ar dhíshealbhú tríd an Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, deasc náisiúnta na dtiarnaí talún agus na dtionóntaí). De réir figiúirí oifigiúla maireann an gnáthnós imeachta díshealbhaithe thart ar dheich mí, agus ní thosaíonn an clog sin ach amháin tar éis do na riaráistí carnadh. Ná hathraigh na glais ná ná gearr na fóntais tú féin in aon chás.

Cad a cheadaíonn an dlí sna chéad seachtainí

• Na chéad 8 lá. Má íocann an tionónta laistigh de 8 lá ón dáta dlite, níl aon éileamh breise agat (alt 1041(2) den Chód Sibhialta).
• Tar éis 8 lá, an slánaíocht 20%. Is féidir leat an cíos thar téarma a éileamh móide slánaíocht de 20% den mhéid atá dlite (alt 1041(1)). Bhí sé seo 50% go dtí Lei 13/2019. Níl an slánaíocht dlite má chuireann tú deireadh leis an léas mar gheall ar neamhíocaíocht.
• Labhair ar dtús, i scríbhinn. Ní chosnaíonn meabhrúchán scríofa, agus ansin plean íocaíochta scríofa má tá ceann réalaíoch, aon rud agus coinníonn sé d'fhianaise in ord. Ní chealaíonn glacadh le cíos níos déanaí do chearta maidir leis na riaráistí níos luaithe (alt 1041).
• Ráthóir: cuir ar an eolas laistigh de 90 lá. Má tá fiador (ráthóir pearsanta) sa léas, ní mór duit na riaráistí agus na méideanna atá dlite a chur in iúl don ráthóir laistigh de 90 lá tar éis dheireadh na tréimhse 8 lá. Má chailleann tú an tréimhse sin, ní féidir leat éileamh a dhéanamh ar an ráthóir (alt 1041(5) agus (6)).
• Admhálacha. Ná heisigh admháil leictreonach cíosa ach don chíos a fhaigheann tú i ndáiríre, agus dátaigh í ar an lá a fuair tú é.

Cathain is féidir leat deireadh a chur leis an léas mar gheall ar neamhíocaíocht

Tugann an Cód Sibhialta dhá fhoras a bhaineann le cíos (alt 1083):

1. Riaráistí trí mhí nó níos mó. Cíos, táillí nó costais gan íoc a bhfuil an tionónta freagrach astu (alt 1083(3)).
2. Déanacht arís agus arís eile. Cíos a íoctar níos mó ná 8 lá go déanach, níos mó ná ceithre huaire i 12 mhí. Ní oibríonn an foras seo ach amháin má sheol tú litir chláraithe tar éis an tríú híocaíocht dhéanach, ag rá go bhfuil sé ar intinn agat deireadh a chur leis an léas ar an bhforas seo (alt 1083(4) agus (6)).

Ar cheachtar foras, críochnaíonn an léas trí chumarsáid scríofa chuig an tionónta a leagann amach an oibleagáid a bhris an tionónta (alt 1084(2)). Ní theastaíonn cúirt uait don chéim seo.

An leigheas aon mhí amháin. Má chuireann tú deireadh leis an léas mar gheall ar riaráistí, níl aon éifeacht ag an bhfoirceannadh má íocann an tionónta gach a bhfuil dlite laistigh de mhí. Ní féidir le tionónta an leigheas seo a úsáid ach uair amháin in aghaidh an léasa (alt 1084(3) agus (4)).

Ná fan rófhada. Tá an ceart deireadh a chur leis faoi réir teorainneacha ama (alt 1085). Faigh comhairle nuair a shroicheann na riaráistí trí mhí; ná lig dóibh leanúint ar feadh bliana.

An fógra a sheirbheáil i gceart

Seo an áit a dtéann iarrachtaí déan-é-tú-féin amú go minic: is minic nach leor gnáthlitir chláraithe. Faoi NRAU alt 9(7), ní mór an fógra a thabhairt ar cheann díobh seo:

• notificação avulsa (fógra a sheirbheáiltear tríd an gcúirt);
• seachadadh pearsanta ag dlíodóir, aturnae nó agente de execução (gníomhaire forfheidhmithe) a d'ordaigh tú, leis an tionónta ag síniú an bhunleagain;
• litir chláraithe le admháil glactha, ach amháin má tá seoladh comhaontaithe d'fhógraí (domicílio convencionado) sa léas scríofa.

Gan seoladh comhaontaithe, ní mheastar litir a diúltaíodh nó nár bailíodh a bheith faighte (NRAU alt 10(2)(b)). Má theipeann ar an tseirbheáil, is féidir leat an nós imeachta díshealbhaithe a thosú fós (alt 15(4)); is féidir leis an tionónta na riaráistí a leigheas ansin laistigh den spriocdháta agóide. Do léasanna amach anseo, cuir clásal seolta d'fhógraí san áireamh.

Conas a oibríonn nós imeachta díshealbhaithe an BAS

Is é an BAS a láimhseálann an procedimento especial de despejo (PED, nós imeachta speisialta díshealbhaithe) ó Fheabhra 2024 (Lei 56/2023 agus Portaria 49/2024).

Cad atá uait

• Léas scríofa.
• Cruthúnas gur íocadh dleacht stampála ar an léas, nó gur dearbhaíodh an cíos le haghaidh cánach ioncaim. Éilíonn bealach an dearbhaithe measúnuithe IRS (nó IRC) do na ceithre bliana deireanacha, mura bhfuil an léas níos déanaí (NRAU alt 15(5) agus 15-B(2)(h)). Dúnann léas neamhchláraithe an bealach seo ort.
• Cruthúnas gur seirbheáladh an fógra foirceanta.

Céimeanna

1. Comhdaigh an t-iarratas ar an bhfoirm oifigiúil, ar líne ag an BAS (logáil isteach le Cárta Saoránaigh nó Chave Móvel Digital) nó ar pháipéar. Is féidir leat é a chomhdú tú féin. Cuir éileamh leis don chíos gan íoc, ar choinníoll gur inis tú don tionónta an méid atá dlite (alt 15(6)).
2. Íoc an táille. Is é an táille cheartais €25.50 má tá luach an nós imeachta suas le €30,000, agus €51 os a chionn sin. Is é an luach cíos 2.5 bliana móide na riaráistí.
3. Cuirtear an tionónta ar an eolas. Cuireann an BAS an tionónta ar an eolas trí litir chláraithe. Tá 15 lá ag an tionónta ansin chun imeacht (agus íoc, má d'éiligh tú an cíos), chun cur ina choinne, nó chun iarraidh go gcuirfí an t-aistriú amach siar (alt 15-D).
4. Mura gcuirtear ina choinne, téann an comhad díreach chuig breitheamh le haghaidh ordaithe a údaraíonn dul isteach láithreach sa teach (alt 15-EA). Tarlaíonn an rud céanna má stopann an tionónta ag íoc an chíosa a thagann chun bheith dlite fad atá an nós imeachta ar siúl (alt 15(10)).
5. Tugtar an mhaoin ar ais. Glacann agente de execução nó nótaire seilbh, le cabhair na bpóilíní má chaithfear doras a oscailt. Ní féidir é seo a dhéanamh ach idir 7:00 agus 21:00 (alt 15-J).

Má tá an tionónta leochaileach. Seiceálann an BAS go huathoibríoch an bhfaigheann an tionónta sochair ar nós sochar dífhostaíochta nó an ioncaim imeasctha shóisialta agus, má fhaigheann, atreoraíonn sé an cás chuig an gcomhairle áitiúil (Portaria 50/2024). Is féidir leis an tionónta iarraidh go gcuirfí an t-aistriú amach ar fionraí (mar shampla, mar gheall ar ghéarbhreoiteacht) nó go gcuirfí siar é ar feadh suas le cúig mhí; nuair a dheonaítear an cur siar mar gheall ar easpa acmhainní, íocfaidh ciste Slándála Sóisialta an cíos leat don tréimhse sin (Cód an Nóis Imeachta Shibhialta ailt 863 go 865).

Cad a tharlaíonn má chuireann an tionónta ina choinne, agus bealach na cúirte

• Coinníollacha chun cur ina choinne. Teastaíonn dlíodóir ón tionónta agus, i gcás riaráistí nó déanachta arís agus arís eile, ní mór dó táille na cúirte a íoc móide taisce cothrom leis na riaráistí, suas le cíos sé mhí, mura bhfuil sé ar chúnamh dlíthiúil. Seachas sin meastar nár comhdaíodh an agóid (NRAU alt 15-F(5) agus (6), 15-S(3)).
• Sa chúirt. Téann an cás chuig an gcúirt áitiúil, agus teastaíonn dlíodóir uaitse freisin. Ba cheart don éisteacht tarlú laistigh de 20 lá; má theipeann ar an agóid, ní mór don tionónta an mhaoin a thabhairt ar láimh laistigh de 30 lá (alt 15-I). Is minic a shíneann iarratais ar chúnamh dlíthiúil agus riaráistí na gcúirteanna na tréimhsí seo.
• An cíos. Is féidir breithiúnas a ordaíonn íocaíocht na riaráistí freisin a fhorfheidhmiú go díreach (alt 15-J(5)). Braitheann fáil an airgid ar ioncam nó sócmhainní a bheith ag an tionónta.

Ráthaíocht theoranta stáit. Faoi NRAU alt 15-LA (a cuireadh leis le Lei 56/2023), má d'éiligh tú an cíos i ndíshealbhú cónaithe mar gheall ar riaráistí agus mura leigheasann an tionónta ná mura n-imíonn sé, íocann an Stát (IHRU) na cíosanna a thagann chun bheith dlite tar éis an spriocdháta agóide, le huasteorainn 1.5 oiread na híosphá sa mhí agus naoi n-oiread san iomlán. Is beag úsáid a bhaintear as: 185 cás agus €571,200 íoctha suas go Iúil 2026.

Cá fhad a thógann sé agus cad a chosnaíonn sé

Go praiticiúil

• Chuir sonraí an BAS a tuairiscíodh i Meán Fómhair 2026 an meánnós imeachta ag 293 lá (thart ar 10 mí).
• Cuir leis sin na riaráistí agus an tréimhse fógra sular féidir leat comhdú, agus is coitianta bliain nó níos mó ón gcéad chíos a cailleadh go dtí go bhfaigheann tú na heochracha ar ais, níos faide má tá an cás faoi chonspóid nó curtha siar.
• Fuair an BAS 2,530 iarratas díshealbhaithe in 2025. Ba iad riaráistí an foras ba choitianta.

Costais. Is beag táille an BAS; is é an fíorchostas an dlíodóir, an gníomhaire forfheidhmithe agus an glasadóir, a bhfuil praghsanna príobháideacha orthu agus atá i bhfad níos airde má tá conspóid ann. Faigh meastachán scríofa ar dtús.

Bealach na cúirte. Teastaíonn gnáthchaingean díshealbhaithe (ação de despejo) sa chúirt uait nuair nach bhfuil bealach an BAS ar fáil. Clúdaíonn sé sin léasanna nach bhfuil i scríbhinn nó nár gearradh cáin orthu, agus forais a éilíonn cinneadh cúirte, ar nós núis thromchúiseach nó foligean neamhúdaraithe (alt 1083(2) agus 1084(1)). Chun airgead amháin a ghnóthú, is teideal infhorfheidhmithe cheana féin é an léas móide cruthúnas gur inis tú don tionónta an méid atá dlite (NRAU alt 14-A).

Éarlais, ráthóir nó árachas, agus grinnfhiosrú

Léigh foclaíocht an árachais go cúramach. Árachaíonn roinnt táirgí "cosanta cíosa" an tionónta in aghaidh caillteanas poist nó breoiteachta seachas tusa in aghaidh neamhíocaíochta, agus de ghnáth ní bhíonn feidhm ag clúdach "cailleadh cíosa" i bpolasaí tí ach tar éis damáiste ar nós dóiteáin nó tuile. Pléadh an féidir ráthóir a chomhcheangal le héarlais dhá mhí; deir formhór na gcleachtóirí gur féidir, ach deimhnigh é agus an léas á dhréachtú.

Cosc: grinnfhiosrú agus léas láidir

• Iarr cruthúnas aitheantais agus ioncaim (duillíní pá le déanaí, conradh fostaíochta nó an measúnú cánach is déanaí) agus teistiméireacht ó thiarna talún roimhe sin.
• Faoin GDPR (rialacha cosanta sonraí an AE), ná bailigh ach a bhfuil uait, coinnigh slán é, agus scrios sonraí na n-iarratasóirí nár éirigh leo.
• Bíonn go leor tiarnaí talún ag iarraidh nach mbeadh an cíos níos mó ná thart ar thrian de ghlanioncam an teaghlaigh. Riail ghinearálta í seo, ní riail dhlíthiúil.
• Cláraigh an léas leis an oifig chánach agus íoc an dleacht stampála. Gan é sin, tá bealach an BAS dúnta duit.
• Cuir sa léas an seoladh d'fhógraí, aon ráthóir, agus an éarlais.
• Gníomhaigh go luath: seol meabhrúchán tar éis 8 lá, agus cuir an ráthóir ar an eolas i bhfad roimh na 90 lá.

Athchóiriú 2026: ceadaithe i bprionsabal, ní dlí fós

An 30 Meán Fómhair 2026, cheadaigh an Pharlaimint bille an Rialtais a athbhreithníonn an NRAU ina vóta ginearálta (PSD, IL agus CDS-PP ar a shon, Chega ag staonadh, an eite chlé ina choinne). Téann sé chuig coiste anois, áit ar bhain Chega ceithre athrú amach, lena n-áirítear idirdhealú idir neamhíocaíocht d'aon ghnó agus fíor-éagumas íoc agus teorainn a chur le héarlaisí agus cíosanna roimh ré. Tá vóta deiridh agus foilsiú fós de dhíth. Go dtí sin, tá feidhm fós ag gach rud thuas.

Mar a foilsíodh é, dhéanfadh an bille:

• foirceannadh a cheadú tar éis 2 mhí de riaráistí in ionad 3;
• íocaíocht níos mó ná 8 lá go déanach a mheas mar fhoras nuair a tharlaíonn sé níos mó ná trí huaire i 12 mhí, nó níos mó ná ceithre huaire in 18 mí;
• ligean don chéad chinneadh cúirte dul díreach chuig an díshealbhú, gan céim fhorfheidhmithe ar leith;
• suas le cíos 3 mhí roimh ré a cheadú agus an uasteorainn ar éarlaisí a bhaint;
• ráthaíocht chíosa an stáit a ardú go 2.5 oiread na híosphá sa mhí (€2,300 in 2026);
• ciste éigeandála a chruthú do theaghlaigh a díshealbhaíodh.

D'fhéadfadh aon cheann díobh seo athrú roimh an vóta deiridh.

Seicliosta

• Lá 9: meabhrúchán scríofa; taifead an slánaíocht 20% má tá an léas á choinneáil agat
• Roimh lá 90 tar éis na tréimhse 8 lá: cuir na riaráistí agus na méideanna in iúl don ráthóir
• Riaráistí 3 mhí: ordaigh dlíodóir nó aturnae; seirbheáil an fógra foirceanta i gceart
• Mí ina dhiaidh sin, fós gan íoc: comhdaigh ag an BAS, ag cur an éilimh chíosa leis
• Coinnigh cóipeanna den léas, den chruthúnas dleachta stampála, de na hadmhálacha, de na litreacha agus de na ráitis bhainc
• Ná hathraigh na glais, ná bain giuirléidí, agus ná gearr na fóntais tú féin choíche
• Tar éis duit an mhaoin a fháil ar ais: taifead deireadh an léasa ar an Portal das Finanças