Als een huurder in Portugal stopt met betalen, van achterstand tot ontruiming

Het Portugese recht biedt u een duidelijke maar trage route. U kunt een vergoeding van 20% vorderen over te late huur; zodra drie maanden huur verschuldigd is, kunt u het huurcontract bij formele kennisgeving ontbinden; als de huurder noch betaalt noch vertrekt, vraagt u ontruiming aan via de Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, het nationale loket voor huurders en verhuurders). Volgens officiële cijfers duurt een ontruimingsprocedure gemiddeld ongeveer tien maanden, en die klok begint pas te lopen nadat de achterstand is opgebouwd. Verander in geen geval zelf de sloten en sluit nooit zelf de nutsvoorzieningen af.

Wat de wet in de eerste weken toestaat

• De eerste 8 dagen. Als de huurder binnen 8 dagen na de vervaldatum betaalt, hebt u geen verdere aanspraak (Burgerlijk Wetboek art. 1041(2)).
• Na 8 dagen: de vergoeding van 20%. U mag de achterstallige huur vorderen plus een vergoeding van 20% van het verschuldigde bedrag (art. 1041(1)). Tot Lei 13/2019 was dat 50%. De vergoeding is niet verschuldigd als u het huurcontract wegens wanbetaling ontbindt.
• Eerst praten, schriftelijk. Een schriftelijke herinnering, en daarna een schriftelijke betalingsregeling als die realistisch is, kost niets en houdt uw bewijs overzichtelijk. Het aanvaarden van latere huur doet geen afbreuk aan uw rechten ten aanzien van de eerdere achterstand (art. 1041).
• Borgsteller: binnen 90 dagen op de hoogte stellen. Als het huurcontract een fiador (persoonlijke borgsteller) heeft, moet u de borgsteller binnen 90 dagen na afloop van de termijn van 8 dagen op de hoogte stellen van de achterstand en de verschuldigde bedragen. Mist u die termijn, dan kunt u niets van de borgsteller vorderen (art. 1041(5) en (6)).
• Kwitanties. Geef alleen een elektronische huurkwitantie uit voor huur die u daadwerkelijk ontvangt, en dateer die op de dag van ontvangst.

Wanneer u het huurcontract wegens wanbetaling kunt beëindigen

Het Burgerlijk Wetboek kent twee gronden die met de huur samenhangen (art. 1083):

1. Een achterstand van drie maanden of meer. Onbetaalde huur, kosten of uitgaven waarvoor de huurder verantwoordelijk is (art. 1083(3)).
2. Herhaalde te late betaling. Huur die meer dan vier keer in 12 maanden meer dan 8 dagen te laat wordt betaald. Deze grond werkt alleen als u na de derde te late betaling een aangetekende brief hebt gestuurd waarin u aangeeft het huurcontract op deze grond te willen beëindigen (art. 1083(4) en (6)).

Op beide gronden eindigt het huurcontract door een schriftelijke mededeling aan de huurder waarin de verplichting wordt genoemd die de huurder heeft geschonden (art. 1084(2)). Voor deze stap hebt u geen rechter nodig.

Het herstel binnen een maand. Als u wegens achterstand ontbindt, heeft de ontbinding geen effect als de huurder binnen een maand alles betaalt wat verschuldigd is. Een huurder kan dit herstel slechts eenmaal per huurcontract gebruiken (art. 1084(3) en (4)).

Wacht niet te lang. Het recht om te ontbinden is aan termijnen gebonden (art. 1085). Win advies in zodra de achterstand drie maanden bereikt; laat die niet een jaar oplopen.

De kennisgeving correct betekenen

Hier gaan pogingen om het zelf te doen vaak mis: een gewone aangetekende brief is vaak niet voldoende. Op grond van NRAU art. 9(7) moet de kennisgeving op een van de volgende manieren worden gedaan:

• een notificação avulsa (een kennisgeving die via de rechtbank wordt betekend);
• persoonlijke overhandiging door een advocaat, solicitador of agente de execução (gerechtsdeurwaarder) die u daartoe opdracht geeft, waarbij de huurder het origineel ondertekent;
• een aangetekende brief met ontvangstbevestiging, maar alleen als het schriftelijke huurcontract een overeengekomen adres voor kennisgevingen bevat (domicílio convencionado).

Zonder overeengekomen adres geldt een geweigerde of niet-afgehaalde brief niet als ontvangen (NRAU art. 10(2)(b)). Als de betekening mislukt, kunt u toch de ontruimingsprocedure starten (art. 15(4)); de huurder kan de achterstand dan binnen de termijn voor verzet inlopen. Neem in toekomstige huurcontracten een clausule over het adres voor kennisgevingen op.

Hoe de ontruimingsprocedure bij de BAS werkt

De procedimento especial de despejo (PED, bijzondere ontruimingsprocedure) wordt sinds februari 2024 door de BAS behandeld (Lei 56/2023 en Portaria 49/2024).

Wat u nodig hebt

• Een schriftelijk huurcontract.
• Bewijs dat het zegelrecht op het huurcontract is betaald, of dat de huur voor de inkomstenbelasting is aangegeven. De route via de aangifte vereist de IRS- (of IRC-)aanslagen over de laatste vier jaar, tenzij het huurcontract recenter is (NRAU art. 15(5) en 15-B(2)(h)). Een niet-geregistreerd huurcontract sluit u van deze route uit.
• Bewijs dat de ontbindingskennisgeving is betekend.

Stappen

1. Dien het verzoek in op het officiële formulier, online bij de BAS (inloggen met Cartão de Cidadão of Chave Móvel Digital) of op papier. U mag het zelf indienen. Voeg een vordering voor de onbetaalde huur toe, mits u de huurder het verschuldigde bedrag hebt meegedeeld (art. 15(6)).
2. Betaal de vergoeding. Het griffierecht bedraagt € 25,50 als de waarde van de procedure tot € 30.000 bedraagt, en € 51 daarboven. De waarde is 2,5 jaar huur plus de achterstand.
3. De huurder wordt op de hoogte gesteld. De BAS stelt de huurder per aangetekende brief op de hoogte. De huurder heeft dan 15 dagen om te vertrekken (en te betalen, als u de huur hebt gevorderd), verzet aan te tekenen of uitstel van het vertrek te vragen (art. 15-D).
4. Als er geen verzet is, gaat het dossier rechtstreeks naar een rechter voor een bevel dat onmiddellijke toegang tot de woning toestaat (art. 15-EA). Hetzelfde gebeurt als de huurder stopt met het betalen van de huur die tijdens de procedure verschuldigd wordt (art. 15(10)).
5. De woning wordt teruggegeven. Een agente de execução of notaris neemt bezit, met hulp van de politie als er een deur moet worden geopend. Dit kan alleen tussen 7.00 en 21.00 uur (art. 15-J).

Als de huurder kwetsbaar is. De BAS controleert automatisch of de huurder uitkeringen ontvangt, zoals een werkloosheidsuitkering of het sociaal integratie-inkomen, en verwijst de zaak in dat geval door naar de lokale gemeente (Portaria 50/2024). De huurder kan vragen het vertrek op te schorten (bijvoorbeeld bij acute ziekte) of tot vijf maanden uit te stellen; wanneer uitstel wegens gebrek aan middelen wordt verleend, moet een fonds van de sociale zekerheid u de huur over die periode betalen (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 863 tot en met 865).

Wat er gebeurt als de huurder verzet aantekent, en de gerechtelijke route

• Voorwaarden voor verzet. De huurder heeft een advocaat nodig en moet, bij achterstand of herhaalde te late betaling, het griffierecht betalen plus een depot gelijk aan de achterstand, tot zes maanden huur, tenzij hij of zij rechtsbijstand krijgt. Anders geldt het verzet als niet ingediend (NRAU art. 15-F(5) en (6), 15-S(3)).
• Bij de rechter. De zaak gaat naar de lokale rechtbank, en ook u hebt een advocaat nodig. De zitting moet binnen 20 dagen plaatsvinden; als het verzet faalt, moet de huurder de woning binnen 30 dagen opleveren (art. 15-I). Verzoeken om rechtsbijstand en achterstanden bij de rechtbanken rekken deze termijnen vaak op.
• De huur. Een vonnis dat ook de betaling van de achterstand beveelt, kan rechtstreeks ten uitvoer worden gelegd (art. 15-J(5)). Of u het geld krijgt, hangt af van de vraag of de huurder inkomen of vermogen heeft.

Een beperkte staatsgarantie. Op grond van NRAU art. 15-LA (ingevoegd bij Lei 56/2023) betaalt de staat (IHRU), als u in een ontruiming van een woning wegens achterstand de huur hebt gevorderd en de huurder noch herstelt noch vertrekt, de huur die na de termijn voor verzet verschuldigd wordt, begrensd op 1,5 keer het minimumloon per maand en in totaal negen keer. Ze wordt weinig gebruikt: 185 zaken en € 571.200 uitbetaald tot juli 2026.

Hoe lang het duurt en wat het kost

In de praktijk

• Gegevens van de BAS die in september 2026 werden gemeld, kwamen uit op een gemiddelde procedure van 293 dagen (ongeveer 10 maanden).
• Tel daar de achterstand en de opzegtermijn bij op voordat u kunt indienen, en een jaar of langer van de eerste gemiste huur tot het terugkrijgen van de sleutels is gebruikelijk, langer als de zaak wordt betwist of uitgesteld.
• De BAS ontving in 2025 2.530 verzoeken tot ontruiming. Achterstand was de meest voorkomende grond.

Kosten. De vergoeding van de BAS is klein; de werkelijke kosten zijn de advocaat, de gerechtsdeurwaarder en de slotenmaker, tegen particuliere tarieven en veel hoger als de zaak wordt betwist. Vraag eerst een schriftelijke offerte.

De gerechtelijke route. U hebt een gewone ontruimingsvordering (ação de despejo) bij de rechter nodig wanneer de route via de BAS niet beschikbaar is. Dat geldt voor huurcontracten die niet schriftelijk zijn of waarover geen belasting is betaald, en voor gronden die een rechterlijke beslissing vereisen, zoals ernstige overlast of onderverhuur zonder toestemming (art. 1083(2) en 1084(1)). Om alleen geld te vorderen, is het huurcontract plus bewijs dat u de huurder het verschuldigde bedrag hebt meegedeeld al een executoriale titel (NRAU art. 14-A).

Borg, borgsteller of verzekering, en screening

Lees de polisvoorwaarden zorgvuldig. Sommige producten voor "huurbescherming" verzekeren de huurder tegen baanverlies of ziekte in plaats van u tegen wanbetaling, en dekking voor "huurderving" in een woonverzekering geldt meestal alleen na schade zoals brand of overstroming. Of een borgsteller mag worden gecombineerd met een borg van twee maanden, is onderwerp van discussie geweest; de meeste juristen zeggen ja, maar laat dit bevestigen bij het opstellen van het huurcontract.

Preventie: screening en een degelijk huurcontract

• Vraag om bewijs van identiteit en inkomen (recente loonstroken, een arbeidscontract of de laatste belastingaanslag) en een referentie van een vorige verhuurder.
• Verzamel op grond van de AVG (de Europese regels voor gegevensbescherming) alleen wat u nodig hebt, bewaar het veilig en verwijder de gegevens van afgewezen kandidaten.
• Veel verhuurders streven naar een huur van niet meer dan ongeveer een derde van het netto-inkomen van het huishouden. Dit is een vuistregel, geen wettelijke regel.
• Registreer het huurcontract bij de belastingdienst en betaal het zegelrecht. Zonder dat is de route via de BAS voor u gesloten.
• Neem het adres voor kennisgevingen, een eventuele borgsteller en de borg op in het huurcontract.
• Grijp vroeg in: stuur na 8 dagen een herinnering, en stel de borgsteller ruim binnen 90 dagen op de hoogte.

De hervorming van 2026: in eerste lezing aangenomen, nog geen wet

Op 30 september 2026 nam het parlement het wetsvoorstel van de regering tot herziening van de NRAU in eerste lezing aan (PSD, IL en CDS-PP voor, Chega onthoudend, links tegen). Het gaat nu naar de commissie, waar Chega vier wijzigingen heeft bedongen, waaronder het onderscheid tussen opzettelijke wanbetaling en werkelijk onvermogen om te betalen en het beperken van borgsommen en vooruitbetaalde huur. Er zijn nog een eindstemming en publicatie nodig. Tot dan blijft alles hierboven van toepassing.

Zoals gepubliceerd zou het voorstel:

• ontbinding toestaan na 2 maanden achterstand in plaats van 3;
• betaling die meer dan 8 dagen te laat is als grond behandelen wanneer dat meer dan drie keer in 12 maanden gebeurt, of meer dan vier keer in 18 maanden;
• de eerste rechterlijke beslissing rechtstreeks tot de ontruiming laten leiden, zonder afzonderlijke executiefase;
• tot 3 maanden vooruitbetaalde huur toestaan en het maximum voor borgsommen schrappen;
• de staatsgarantie voor huur verhogen tot 2,5 keer het minimumloon per maand (€ 2.300 in 2026);
• een noodfonds voor ontruimde huishoudens instellen.

Elk van deze punten kan vóór de eindstemming nog veranderen.

Checklist

• Dag 9: schriftelijke herinnering; noteer de vergoeding van 20% als u het huurcontract aanhoudt
• Vóór dag 90 na de termijn van 8 dagen: stel de borgsteller op de hoogte van de achterstand en de bedragen
• 3 maanden achterstand: schakel een advocaat of solicitador in; laat de ontbindingskennisgeving correct betekenen
• Een maand later nog steeds onbetaald: dien in bij de BAS, met de vordering voor de huur
• Bewaar kopieën van het huurcontract, het bewijs van het zegelrecht, kwitanties, brieven en bankafschriften
• Verander nooit zelf de sloten, verwijder geen bezittingen en sluit de nutsvoorzieningen niet zelf af
• Nadat u de woning hebt teruggekregen: registreer het einde van het huurcontract op het Portal das Finanças