Když nájemce v Portugalsku přestane platit nájemné: od dluhu po vystěhování

Portugalské právo Vám nabízí jasnou, ale pomalou cestu. Z opožděného nájemného můžete požadovat náhradu ve výši 20 %; jakmile nájemce dluží tři měsíční nájemná, můžete nájem ukončit formálním oznámením; pokud nájemce nezaplatí ani neodejde, podáte návrh na vystěhování prostřednictvím Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, celostátního kontaktního místa pro pronajímatele a nájemce). Podle oficiálních údajů trvá řízení o vystěhování v průměru zhruba deset měsíců, a tato doba začíná běžet až poté, co se dluh nahromadí. V žádném případě sami neměňte zámky ani neodpojujte energie.

Co zákon umožňuje v prvních týdnech

• Prvních 8 dní. Zaplatí-li nájemce do 8 dnů od splatnosti, nemáte žádný další nárok (čl. 1041 odst. 2 občanského zákoníku).
• Po 8 dnech náhrada 20 %. Můžete požadovat dlužné nájemné plus náhradu ve výši 20 % dlužné částky (čl. 1041 odst. 1). Do přijetí zákona Lei 13/2019 činila 50 %. Náhrada nenáleží, pokud nájem ukončíte pro neplacení.
• Nejprve jednejte, písemně. Písemná upomínka a poté písemný splátkový kalendář, je-li reálný, nic nestojí a udržují Vaše důkazy v pořádku. Přijetím pozdějšího nájemného se nevzdáváte svých práv ohledně dřívějšího dluhu (čl. 1041).
• Ručitel: informujte jej do 90 dní. Obsahuje-li smlouva fiador (osobního ručitele), musíte ručiteli oznámit dluh a dlužné částky v průběhu 90 dní po uplynutí osmidenní lhůty. Pokud tuto lhůtu zmeškáte, nemůžete po ručiteli plnění požadovat (čl. 1041 odst. 5 a 6).
• Potvrzení. Elektronické potvrzení o nájemném vystavujte pouze na nájemné, které skutečně obdržíte, a datujte je dnem jeho přijetí.

Kdy můžete nájem ukončit pro neplacení

Občanský zákoník stanoví dva důvody související s nájemným (čl. 1083):

1. Dluh tří měsíců a více. Neuhrazené nájemné, poplatky nebo výdaje, za které nájemce odpovídá (čl. 1083 odst. 3).
2. Opakované prodlení. Nájemné zaplacené s prodlením delším než 8 dní, více než čtyřikrát během 12 měsíců. Tento důvod funguje pouze tehdy, pokud jste po třetí opožděné platbě zaslali doporučený dopis s oznámením, že hodláte nájem z tohoto důvodu ukončit (čl. 1083 odst. 4 a 6).

Z obou důvodů nájem končí písemným oznámením nájemci, které uvádí povinnost, kterou nájemce porušil (čl. 1084 odst. 2). K tomuto kroku nepotřebujete soud.

Měsíční lhůta k nápravě. Ukončíte-li nájem pro dluh, nemá ukončení účinek, pokud nájemce do jednoho měsíce zaplatí vše, co dluží. Nájemce může tuto nápravu využít pouze jednou za dobu trvání smlouvy (čl. 1084 odst. 3 a 4).

Nečekejte příliš dlouho. Právo na ukončení podléhá lhůtám (čl. 1085). Jakmile dluh dosáhne tří měsíců, nechte si poradit; nenechte jej narůstat celý rok.

Správné doručení oznámení

Právě zde svépomocné pokusy často selhávají: obyčejný doporučený dopis často nestačí. Podle čl. 9 odst. 7 NRAU musí být oznámení doručeno jedním z těchto způsobů:

• notificação avulsa (oznámení doručené prostřednictvím soudu);
• osobním předáním advokátem, solicitorem nebo agente de execução (exekutorem), kterého pověříte, přičemž nájemce podepíše originál;
• doporučeným dopisem s dodejkou, ale pouze tehdy, obsahuje-li písemná nájemní smlouva dohodnutou adresu pro doručování (domicílio convencionado).

Bez dohodnuté adresy se odmítnutý nebo nevyzvednutý dopis nepovažuje za doručený (čl. 10 odst. 2 písm. b) NRAU). Pokud doručení selže, můžete přesto zahájit řízení o vystěhování (čl. 15 odst. 4); nájemce pak může dluh napravit ve lhůtě pro podání námitek. U budoucích smluv uveďte doložku o adrese pro doručování.

Jak funguje řízení o vystěhování přes BAS

Procedimento especial de despejo (PED, zvláštní řízení o vystěhování) vyřizuje od února 2024 BAS (Lei 56/2023 a Portaria 49/2024).

Co potřebujete

• Písemnou nájemní smlouvu.
• Doklad o zaplacení kolkovného ze smlouvy nebo o přiznání nájemného k dani z příjmů. Cesta přes přiznání vyžaduje vyměření IRS (nebo IRC) za poslední čtyři roky, pokud smlouva není novější (čl. 15 odst. 5 a čl. 15-B odst. 2 písm. h) NRAU). Neregistrovaná smlouva Vám tuto cestu uzavírá.
• Doklad o doručení oznámení o ukončení nájmu.

Kroky

1. Podejte návrh na úředním formuláři, online na BAS (přihlášení občanským průkazem nebo Chave Móvel Digital) nebo v papírové podobě. Návrh můžete podat sami. Připojte nárok na neuhrazené nájemné, pokud jste nájemci sdělili dlužnou částku (čl. 15 odst. 6).
2. Zaplaťte poplatek. Soudní poplatek činí 25,50 €, je-li hodnota řízení do 30 000 €, a 51 € nad touto hranicí. Hodnota odpovídá nájemnému za 2,5 roku plus dluhu.
3. Nájemce je vyrozuměn. BAS vyrozumí nájemce doporučeným dopisem. Nájemce má poté 15 dní na to, aby odešel (a zaplatil, pokud jste nájemné uplatnili), podal námitky, nebo požádal o odklad vystěhování (čl. 15-D).
4. Nejsou-li podány námitky, spis jde přímo k soudci k vydání příkazu povolujícího okamžitý vstup do bytu (čl. 15-EA). Totéž nastane, pokud nájemce přestane platit nájemné splatné v průběhu řízení (čl. 15 odst. 10).
5. Nemovitost je vrácena. Agente de execução nebo notář převezme držbu, s pomocí policie, je-li nutné otevřít dveře. To se může stát pouze mezi 7:00 a 21:00 (čl. 15-J).

Je-li nájemce zranitelný. BAS automaticky ověřuje, zda nájemce pobírá dávky, jako je podpora v nezaměstnanosti nebo příjem sociální integrace, a pokud ano, předá případ místnímu zastupitelstvu (Portaria 50/2024). Nájemce může požádat o přerušení vystěhování (například z důvodu akutní nemoci) nebo o jeho odklad až o pět měsíců; je-li odklad povolen z důvodu nedostatku prostředků, má Vám nájemné za toto období platit fond sociálního zabezpečení (občanský soudní řád, čl. 863 až 865).

Co se stane, když nájemce podá námitky, a soudní cesta

• Podmínky pro podání námitek. Nájemce potřebuje advokáta a v případě dluhu nebo opakovaného prodlení musí zaplatit soudní poplatek a složit jistotu ve výši dluhu, nejvýše šest měsíčních nájemných, pokud nemá právní pomoc. V opačném případě se námitky považují za nepodané (čl. 15-F odst. 5 a 6, čl. 15-S odst. 3 NRAU).
• U soudu. Věc jde k místnímu soudu a i Vy potřebujete advokáta. Jednání by se mělo konat do 20 dnů; neuspějí-li námitky, musí nájemce předat nemovitost do 30 dnů (čl. 15-I). Žádosti o právní pomoc a soudní průtahy tyto lhůty často prodlužují.
• Nájemné. Rozsudek, který zároveň ukládá zaplacení dluhu, lze přímo vykonat (čl. 15-J odst. 5). Získání peněz závisí na tom, zda má nájemce příjem nebo majetek.

Omezená státní záruka. Podle čl. 15-LA NRAU (doplněného zákonem Lei 56/2023) platí stát (IHRU), pokud jste při vystěhování z bytu pro dluh uplatnili nájemné a nájemce dluh nenapraví ani neodejde, nájemné splatné po uplynutí lhůty pro podání námitek, a to nejvýše ve výši 1,5násobku minimální mzdy měsíčně a celkem devětkrát. Využívá se málo: do července 2026 185 případů a vyplacených 571 200 €.

Jak dlouho to trvá a kolik to stojí

V praxi

• Údaje BAS zveřejněné v září 2026 uvádějí průměrnou délku řízení 293 dní (zhruba 10 měsíců).
• Připočtěte dluh a výpovědní lhůtu, než můžete návrh podat, a od prvního nezaplaceného nájemného po získání klíčů zpět je běžný rok nebo více, déle, je-li věc sporná nebo odložená.
• BAS obdržel v roce 2025 2 530 návrhů na vystěhování. Nejčastějším důvodem byl dluh na nájemném.

Náklady. Poplatek BAS je nízký; skutečným nákladem je advokát, exekutor a zámečník, jejichž ceny jsou smluvní a ve sporném případě mnohem vyšší. Nejprve si vyžádejte písemnou cenovou nabídku.

Soudní cesta. Běžnou žalobu na vyklizení (ação de despejo) u soudu potřebujete tehdy, není-li cesta přes BAS k dispozici. To se týká smluv, které nejsou písemné nebo nebyly zdaněny, a důvodů vyžadujících soudní rozhodnutí, jako je závažné obtěžování nebo nepovolený podnájem (čl. 1083 odst. 2 a 1084 odst. 1). Pro pouhé vymáhání peněz je nájemní smlouva spolu s dokladem, že jste nájemci sdělili dlužnou částku, již exekučním titulem (čl. 14-A NRAU).

Kauce, ručitel nebo pojištění a prověřování

Podmínky pojištění si pečlivě přečtěte. Některé produkty „ochrany nájemného“ pojišťují nájemce proti ztrátě zaměstnání nebo nemoci, nikoli Vás proti neplacení, a krytí „ztráty nájemného“ v pojištění domácnosti se obvykle uplatní pouze po škodě, jako je požár nebo povodeň. O tom, zda lze ručitele kombinovat s dvouměsíční kaucí, se vedla debata; většina odborníků říká, že ano, ověřte si to však při sepisování smlouvy.

Prevence: prověřování a solidní smlouva

• Požadujte doklad totožnosti a příjmu (nedávné výplatní pásky, pracovní smlouvu nebo poslední daňové vyměření) a referenci od předchozího pronajímatele.
• Podle GDPR (pravidel EU na ochranu osobních údajů) shromažďujte jen to, co potřebujete, údaje bezpečně uchovávejte a údaje neúspěšných žadatelů smažte.
• Mnoho pronajímatelů usiluje o to, aby nájemné nepřesahovalo zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti. Jde o orientační pravidlo, nikoli o zákonné pravidlo.
• Zaregistrujte smlouvu u finančního úřadu a zaplaťte kolkovné. Bez toho je Vám cesta přes BAS uzavřena.
• Uveďte ve smlouvě adresu pro doručování, případného ručitele a kauci.
• Jednejte včas: po 8 dnech zašlete upomínku a ručitele informujte s dostatečnou rezervou v rámci 90 dní.

Reforma z roku 2026: schválena v prvním čtení, zatím není zákonem

Parlament 30. září 2026 schválil vládní návrh revize NRAU v prvním čtení (PSD, IL a CDS-PP pro, Chega se zdržela, levice proti). Nyní jde do výboru, kde si Chega vymohla čtyři změny, včetně rozlišení úmyslného neplacení od skutečné platební neschopnosti a omezení kaucí a nájemného předem. Ještě je zapotřebí závěrečné hlasování a zveřejnění. Do té doby platí vše výše uvedené.

Ve zveřejněném znění by návrh:

• umožnil ukončení nájmu po 2 měsících dluhu místo 3;
• považoval za důvod platbu s prodlením delším než 8 dní, nastane-li více než třikrát během 12 měsíců nebo více než čtyřikrát během 18 měsíců;
• umožnil, aby první soudní rozhodnutí vedlo přímo k vystěhování, bez samostatné vykonávací fáze;
• umožnil až 3 měsíční nájemná předem a zrušil strop kauce;
• zvýšil státní záruku za nájemné na 2,5násobek minimální mzdy měsíčně (2 300 € v roce 2026);
• zřídil nouzový fond pro vystěhované domácnosti.

Cokoli z toho se může před závěrečným hlasováním změnit.

Kontrolní seznam

• 9. den: písemná upomínka; zaznamenejte náhradu 20 %, pokud nájem zachováváte
• Před 90. dnem po uplynutí osmidenní lhůty: informujte ručitele o dluhu a částkách
• Dluh 3 měsíců: pověřte advokáta nebo solicitora; správně doručte oznámení o ukončení nájmu
• O měsíc později, stále nezaplaceno: podejte návrh na BAS s připojeným nárokem na nájemné
• Uchovávejte kopie smlouvy, dokladu o kolkovném, potvrzení, dopisů a bankovních výpisů
• Nikdy sami neměňte zámky, neodstraňujte věci ani neodpojujte energie
• Po získání nemovitosti zpět: zaznamenejte skončení nájmu na Portal das Finanças