Kui üürnik lõpetab Portugalis üüri maksmise: võlgnevusest väljatõstmiseni

Portugali seadus annab Teile selge, kuid aeglase tee. Hilinenud üürilt võite nõuda 20% hüvitist; kui võlgnevus on kolme kuu üür, võite üürilepingu ametliku teatega lõpetada; kui üürnik ei maksa ega lahku, taotlete väljatõstmist Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, riiklik üürileandjate ja üürnike teeninduspunkt) kaudu. Ametlike andmete kohaselt kestab väljatõstmismenetlus keskmiselt umbes kümme kuud ja see aeg hakkab kulgema alles pärast võlgnevuse kogunemist. Mingil juhul ei tohi Te ise lukke vahetada ega kommunaalteenuseid välja lülitada.

Mida seadus lubab esimestel nädalatel

• Esimesed 8 päeva. Kui üürnik maksab 8 päeva jooksul pärast maksetähtaega, ei ole Teil täiendavaid nõudeid (tsiviilseadustiku art. 1041(2)).
• Pärast 8 päeva – 20% hüvitis. Võite nõuda tähtaja ületanud üüri pluss hüvitist 20% võlgnetavast summast (art. 1041(1)). Kuni Lei 13/2019-ni oli see 50%. Hüvitist ei pea tasuma, kui lõpetate üürilepingu maksmata jätmise tõttu.
• Rääkige esmalt, kirjalikult. Kirjalik meeldetuletus ja seejärel kirjalik maksegraafik, kui see on realistlik, ei maksa midagi ja hoiab Teie tõendid korras. Hilisema üüri vastuvõtmine ei tühista Teie õigusi varasemate võlgnevuste suhtes (art. 1041).
• Käendaja: teavitage 90 päeva jooksul. Kui üürilepingus on fiador (isiklik käendaja), peate käendajat võlgnevusest ja võlgnetavatest summadest teavitama 90 päeva jooksul pärast 8-päevase perioodi lõppu. Kui Te selle tähtaja ületate, ei saa Te käendajalt nõuda (art. 1041(5) ja (6)).
• Kviitungid. Väljastage elektrooniline üürikviitung ainult tegelikult saadud üüri kohta ja märkige sellele kättesaamise kuupäev.

Millal võite üürilepingu maksmata jätmise tõttu lõpetada

Tsiviilseadustik annab üüriga seotud kaks alust (art. 1083):

1. Võlgnevus kolm kuud või rohkem. Tasumata üür, tasud või kulud, mille eest üürnik vastutab (art. 1083(3)).
2. Korduv hilinemine. Üür makstakse üle 8 päeva hiljem rohkem kui neli korda 12 kuu jooksul. See alus toimib ainult siis, kui saatsite pärast kolmandat hilinenud makset tähitud kirja, milles teatasite kavatsusest üürileping sellel alusel lõpetada (art. 1083(4) ja (6)).

Mõlemal alusel lõpeb üürileping üürnikule saadetud kirjaliku teatega, milles on märgitud kohustus, mida üürnik on rikkunud (art. 1084(2)). Selleks sammuks ei ole Teil kohut vaja.

Ühekuuline heastamisvõimalus. Kui lõpetate lepingu võlgnevuse tõttu, ei ole lõpetamisel toimet, kui üürnik maksab kõik võlgnetava ühe kuu jooksul. Üürnik saab seda heastamisvõimalust kasutada ainult üks kord üürilepingu kohta (art. 1084(3) ja (4)).

Ärge oodake liiga kaua. Lõpetamisõigusele kehtivad tähtajad (art. 1085). Küsige nõu, kui võlgnevus jõuab kolme kuuni; ärge laske sel aasta otsa kesta.

Teate nõuetekohane kätteandmine

Siin lähevad omal käel tehtud katsed sageli valesti: tavaline tähitud kiri sageli ei piisa. NRAU art. 9(7) kohaselt tuleb teade anda ühel järgmistest viisidest:

• notificação avulsa (kohtu kaudu kätte toimetatud teade);
• Teie volitatud advokaadi, solicitador'i või agente de execução (kohtutäitur) isiklik kätteandmine, kusjuures üürnik allkirjastab originaali;
• tähitud kiri koos kättesaamisteatega, kuid ainult siis, kui kirjalikus üürilepingus on kokkulepitud aadress teadete jaoks (domicílio convencionado).

Kokkulepitud aadressi puudumisel ei loeta tagasilükatud või välja võtmata kirja kättesaaduks (NRAU art. 10(2)(b)). Kui kätteandmine ebaõnnestub, võite siiski alustada väljatõstmismenetlust (art. 15(4)); üürnik võib siis võlgnevuse vastuväite esitamise tähtaja jooksul heastada. Tulevaste üürilepingute puhul lisage teadete aadressi tingimus.

Kuidas BAS-i väljatõstmismenetlus toimib

Procedimento especial de despejo't (PED, eriväljatõstmismenetlus) on alates 2024. aasta veebruarist menetlenud BAS (Lei 56/2023 ja Portaria 49/2024).

Mida vajate

• Kirjalikku üürilepingut.
• Tõendit, et üürilepingult on tempelmaks tasutud või et üür on tulumaksu jaoks deklareeritud. Deklaratsiooni tee nõuab viimase nelja aasta IRS-i (või IRC) maksuotsuseid, kui üürileping ei ole hilisem (NRAU art. 15(5) ja 15-B(2)(h)). Registreerimata üürileping sulgeb Teile selle tee.
• Tõendit, et lõpetamisteade on kätte toimetatud.

Sammud

1. Esitage taotlus ametlikul vormil, veebis BAS-is (sisselogimine kodaniku kaardi või Chave Móvel Digital'iga) või paberil. Võite selle esitada ise. Lisage nõue tasumata üüri kohta, tingimusel et teatasite üürnikule võlgnetava summa (art. 15(6)).
2. Tasuge lõiv. Õigusemõistmise lõiv on 25,50 €, kui menetluse väärtus on kuni 30 000 €, ja 51 €, kui sellest suurem. Väärtus on 2,5 aasta üür pluss võlgnevus.
3. Üürnikku teavitatakse. BAS teavitab üürnikku tähitud kirjaga. Üürnikul on seejärel 15 päeva, et lahkuda (ja maksta, kui nõudsite üüri), esitada vastuväide või taotleda väljakolimise edasilükkamist (art. 15-D).
4. Kui vastuväidet ei esitata, läheb toimik otse kohtunikule, kes annab määruse, mis lubab koju viivitamata siseneda (art. 15-EA). Sama juhtub, kui üürnik lõpetab menetluse ajal tasumisele kuuluva üüri maksmise (art. 15(10)).
5. Kinnisvara antakse tagasi. Agente de execução või notar võtab valduse üle, vajaduse korral politsei abiga, kui uks tuleb avada. See võib toimuda ainult kell 7.00–21.00 (art. 15-J).

Kui üürnik on haavatav. BAS kontrollib automaatselt, kas üürnik saab toetusi, näiteks töötushüvitist või sotsiaalse integratsiooni sissetulekut, ja kui jah, suunab juhtumi kohalikule omavalitsusele (Portaria 50/2024). Üürnik võib taotleda väljakolimise peatamist (näiteks ägeda haiguse tõttu) või edasilükkamist kuni viieks kuuks; kui edasilükkamine antakse vahendite puudumise tõttu, peab sotsiaalkindlustuse fond maksma Teile selle perioodi eest üüri (tsiviilkohtumenetluse seadustiku art. 863–865).

Mis juhtub, kui üürnik esitab vastuväite, ja kohtutee

• Vastuväite esitamise tingimused. Üürnik vajab advokaati ning võlgnevuse või korduva hilinemise korral peab ta maksma kohtulõivu ja deposiidi, mis võrdub võlgnevusega, kuni kuue kuu üürini, välja arvatud riigi õigusabi korral. Vastasel juhul loetakse vastuväide esitamata jäänuks (NRAU art. 15-F(5) ja (6), 15-S(3)).
• Kohtus. Asi läheb kohalikku kohtusse ja ka Teil on vaja advokaati. Kohtuistung peaks toimuma 20 päeva jooksul; kui vastuväide ei õnnestu, peab üürnik kinnisvara üle andma 30 päeva jooksul (art. 15-I). Õigusabi taotlused ja kohtute ülekoormus pikendavad neid tähtaegu sageli.
• Üür. Kohtuotsust, mis kohustab tasuma ka võlgnevuse, saab otse täitmisele pöörata (art. 15-J(5)). Raha kättesaamine sõltub sellest, kas üürnikul on sissetulek või vara.

Piiratud riigi garantii. NRAU art. 15-LA kohaselt (lisatud Lei 56/2023-ga), kui nõudsite eluruumi väljatõstmisel võlgnevuse tõttu üüri ja üürnik ei heasta ega lahku, maksab riik (IHRU) pärast vastuväite tähtaega tasumisele kuuluvad üürid, piiratud 1,5-kordse miinimumpalgaga kuus ja kokku üheksakordsega. Seda kasutatakse vähe: 2026. aasta juulini 185 juhtumit ja 571 200 € väljamakseid.

Kui kaua see aega võtab ja mis see maksab

Praktikas

• 2026. aasta septembris avaldatud BAS-i andmetel kestis menetlus keskmiselt 293 päeva (umbes 10 kuud).
• Lisage võlgnevus ja etteteatamisperiood enne, kui saate taotluse esitada, ning aasta või rohkem esimesest tasumata üürist kuni võtmete tagasisaamiseni on tavaline, kauem, kui asi on vaidlustatud või edasi lükatud.
• BAS sai 2025. aastal 2530 väljatõstmistaotlust. Võlgnevus oli kõige levinum alus.

Kulud. BAS-i lõiv on väike; tegelik kulu on advokaat, kohtutäitur ja lukksepp, kelle hinnad on eraõiguslikud ja vaidlustamise korral palju kõrgemad. Küsige esmalt kirjalikku hinnapakkumist.

Kohtutee. Tavalist väljatõstmishagi (ação de despejo) kohtus vajate siis, kui BAS-i tee ei ole saadaval. See hõlmab üürilepinguid, mis ei ole kirjalikud või maksustatud, ja aluseid, mis nõuavad kohtuotsust, näiteks tõsine häirimine või lubamatu allüürimine (art. 1083(2) ja 1084(1)). Ainult raha sissenõudmiseks on üürileping koos tõendiga, et teatasite üürnikule võlgnetava summa, juba täitedokument (NRAU art. 14-A).

Tagatisraha, käendaja või kindlustus ja taustakontroll

Lugege kindlustustingimusi hoolikalt. Mõned „üürikaitse“ tooted kindlustavad üürnikku töö kaotuse või haiguse vastu, mitte Teid maksmata jätmise vastu, ja kodukindlustuse „üüritulu kaotuse“ kaitse kehtib tavaliselt ainult pärast kahjustusi, nagu tulekahju või üleujutus. Selle üle, kas käendajat võib kombineerida kahe kuu tagatisrahaga, on vaieldud; enamik praktikuid ütleb jah, kuid kontrollige seda üürilepingu koostamisel.

Ennetamine: taustakontroll ja kindel üürileping

• Küsige isikut ja sissetulekut tõendavaid dokumente (hiljutised palgalehed, tööleping või viimane maksuotsus) ja eelmise üürileandja soovitust.
• Isikuandmete kaitse üldmääruse (GDPR, ELi andmekaitsereeglid) kohaselt koguge ainult seda, mida vajate, hoidke seda turvaliselt ja kustutage edutute taotlejate andmed.
• Paljud üürileandjad püüavad, et üür ei ületaks umbes kolmandikku leibkonna netosissetulekust. See on rusikareegel, mitte õigusnorm.
• Registreerige üürileping maksuametis ja tasuge tempelmaks. Ilma selleta on BAS-i tee Teile suletud.
• Märkige üürilepingusse teadete aadress, võimalik käendaja ja tagatisraha.
• Tegutsege varakult: saatke meeldetuletus pärast 8 päeva ja teavitage käendajat aegsasti enne 90 päeva möödumist.

2026. aasta reform: põhimõtteliselt heaks kiidetud, kuid veel mitte seadus

Parlament kiitis 30. septembril 2026 üldhääletusel heaks valitsuse eelnõu NRAU muutmiseks (PSD, IL ja CDS-PP poolt, Chega erapooletu, vasakpoolsed vastu). Nüüd läheb see komisjoni, kus Chega on saavutanud neli muudatust, sealhulgas tahtliku maksmata jätmise eristamise tegelikust maksejõuetusest ning tagatisraha ja ettemaksuüüri piiramise. Lõpphääletus ja avaldamine on veel vajalikud. Seni kehtib kõik eespool toodu.

Avaldatud kujul eelnõu:

• lubaks lõpetamist pärast 2 kuu võlgnevust 3 kuu asemel;
• käsitleks üle 8 päeva hilinenud maksmist alusena, kui see juhtub rohkem kui kolm korda 12 kuu jooksul või rohkem kui neli korda 18 kuu jooksul;
• laseks esimesel kohtuotsusel viia otse väljatõstmiseni, ilma eraldi täitemenetluse etapita;
• lubaks kuni 3 kuu ettemaksuüüri ja kaotaks tagatisraha ülempiiri;
• tõstaks riigi üürigarantii 2,5-kordse miinimumpalgani kuus (2026. aastal 2300 €);
• looks väljatõstetud leibkondade jaoks hädaabifondi.

Mis tahes neist võib enne lõpphääletust muutuda.

Kontrollnimekiri

• 9. päev: kirjalik meeldetuletus; märkige üles 20% hüvitis, kui jätate üürilepingu kehtima
• Enne 90. päeva pärast 8-päevast perioodi: teavitage käendajat võlgnevusest ja summadest
• 3 kuu võlgnevus: volitage advokaati või solicitador'it; toimetage lõpetamisteade nõuetekohaselt kätte
• Kuu aega hiljem, endiselt tasumata: esitage taotlus BAS-is, lisades üürinõude
• Hoidke alles üürilepingu, tempelmaksu tõendi, kviitungite, kirjade ja pangaväljavõtete koopiad
• Ärge kunagi vahetage ise lukke, eemaldage asju ega lülitage kommunaalteenuseid välja
• Pärast kinnisvara tagasisaamist: registreerige üürilepingu lõppemine Portal das Finanças'is