Когато наемателят спре да плаща наема в Португалия: от просрочието до извеждането

Португалското право Ви предлага ясен, но бавен път. Можете да претендирате обезщетение от 20% за закъснелия наем; след като се дължи наем за три месеца, можете да прекратите договора с официално уведомление; ако наемателят нито плати, нито напусне, подавате заявление за извеждане чрез Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, националното гише за наемодатели и наематели). Според официалните данни средната продължителност на процедурата по извеждане е около десет месеца, а този срок започва да тече едва след като просрочията са се натрупали. При никакви обстоятелства не сменяйте сами ключалките и не спирайте комуналните услуги.

Какво позволява законът през първите седмици

• Първите 8 дни. Ако наемателят плати в рамките на 8 дни от датата на падежа, нямате допълнителни претенции (чл. 1041, ал. 2 от Гражданския кодекс).
• След 8 дни — обезщетението от 20%. Можете да поискате просрочения наем плюс обезщетение в размер на 20% от дължимата сума (чл. 1041, ал. 1). До Lei 13/2019 то беше 50%. Обезщетението не се дължи, ако прекратите договора поради неплащане.
• Първо разговаряйте, писмено. Писмено напомняне, а след това писмен погасителен план, ако е реалистичен, не струват нищо и поддържат доказателствата Ви подредени. Приемането на по-късен наем не отменя правата Ви по отношение на по-ранните просрочия (чл. 1041).
• Поръчител: уведомете в рамките на 90 дни. Ако договорът има fiador (поръчител), трябва да уведомите поръчителя за просрочията и дължимите суми в рамките на 90 дни след изтичането на 8-дневния срок. Ако пропуснете този срок, не можете да предявите претенция към поръчителя (чл. 1041, ал. 5 и 6).
• Разписки. Издавайте електронна разписка за наем само за действително получен наем и я датирайте с деня, в който сте го получили.

Кога можете да прекратите договора поради неплащане

Гражданският кодекс предвижда две основания, свързани с наема (чл. 1083):

1. Просрочие от три или повече месеца. Неплатен наем, такси или разходи, за които отговаря наемателят (чл. 1083, ал. 3).
2. Многократно закъснение. Наем, платен с повече от 8 дни закъснение повече от четири пъти в рамките на 12 месеца. Това основание действа само ако сте изпратили препоръчано писмо след третото закъсняло плащане, в което посочвате, че възнамерявате да прекратите договора на това основание (чл. 1083, ал. 4 и 6).

И на двете основания договорът се прекратява с писмено съобщение до наемателя, в което се посочва задължението, което наемателят е нарушил (чл. 1084, ал. 2). За тази стъпка не е необходим съд.

Едномесечният срок за поправяне. Ако прекратите договора поради просрочие, прекратяването няма действие, ако наемателят плати всичко дължимо в рамките на един месец. Наемателят може да използва тази възможност само веднъж за срока на договора (чл. 1084, ал. 3 и 4).

Не чакайте твърде дълго. Правото на прекратяване е обвързано със срокове (чл. 1085). Потърсете съвет, щом просрочието достигне три месеца; не го оставяйте да продължи цяла година.

Правилно връчване на уведомлението

Тук опитите да се справите сами често се провалят: обикновеното препоръчано писмо често не е достатъчно. Съгласно чл. 9, ал. 7 NRAU уведомлението трябва да бъде връчено по един от следните начини:

• notificação avulsa (уведомление, връчено чрез съда);
• лично връчване от упълномощен от Вас адвокат, solicitador или agente de execução (съдебен изпълнител), като наемателят подписва оригинала;
• препоръчано писмо с обратна разписка, но само ако писменият договор съдържа договорен адрес за уведомления (domicílio convencionado).

Без договорен адрес отказано или непотърсено писмо не се счита за получено (чл. 10, ал. 2, буква b) NRAU). Ако връчването не успее, все пак можете да започнете процедурата по извеждане (чл. 15, ал. 4); тогава наемателят може да погаси просрочието в срока за възражение. За бъдещите договори включете клауза за адрес за уведомления.

Как действа процедурата по извеждане чрез BAS

Procedimento especial de despejo (PED, специалната процедура по извеждане) се води от BAS от февруари 2024 г. (Lei 56/2023 и Portaria 49/2024).

Какво Ви е нужно

• Писмен договор за наем.
• Доказателство, че гербовият налог върху договора е платен или че наемът е деклариран за целите на данъка върху доходите. Пътят чрез декларирането изисква данъчните актове по IRS (или IRC) за последните четири години, освен ако договорът не е по-скорошен (чл. 15, ал. 5 и чл. 15-B, ал. 2, буква h) NRAU). Нерегистриран договор Ви затваря този път.
• Доказателство, че уведомлението за прекратяване е връчено.

Стъпки

1. Подайте заявлението по официалния образец онлайн в BAS (вход с Cartão de Cidadão или Chave Móvel Digital) или на хартия. Можете да го подадете сами. Добавете претенция за неплатения наем, при условие че сте съобщили на наемателя дължимата сума (чл. 15, ал. 6).
2. Платете таксата. Съдебната такса е 25,50 €, ако цената на процедурата е до 30 000 €, и 51 € над тази сума. Цената е наемът за 2,5 години плюс просрочията.
3. Наемателят бива уведомен. BAS уведомява наемателя с препоръчано писмо. След това наемателят има 15 дни да напусне (и да плати, ако сте претендирали наема), да възрази или да поиска отлагане на изнасянето (чл. 15-D).
4. Ако няма възражение, преписката отива директно при съдия за разпореждане, разрешаващо незабавно влизане в жилището (чл. 15-EA). Същото се случва, ако наемателят спре да плаща наема, който става дължим, докато процедурата тече (чл. 15, ал. 10).
5. Имотът се връща. Agente de execução или нотариус встъпва във владение, с помощта на полицията, ако трябва да се отвори врата. Това може да стане само между 7:00 и 21:00 ч. (чл. 15-J).

Ако наемателят е уязвим. BAS автоматично проверява дали наемателят получава помощи като обезщетение за безработица или социален доход за интеграция и, ако е така, препраща случая към местната община (Portaria 50/2024). Наемателят може да поиска изнасянето да бъде спряно (например поради остро заболяване) или отложено за до пет месеца; когато отлагането се допусне поради липса на средства, фонд на Социалното осигуряване следва да Ви плаща наема за този период (чл. 863 до 865 от Гражданския процесуален кодекс).

Какво става, ако наемателят възрази, и съдебният път

• Условия за възражение. На наемателя е нужен адвокат и, при просрочие или многократно закъснение, той трябва да плати съдебната такса плюс депозит, равен на просрочията, до шестмесечния наем, освен ако не ползва правна помощ. В противен случай възражението се счита за неподадено (чл. 15-F, ал. 5 и 6, чл. 15-S, ал. 3 NRAU).
• В съда. Делото отива в местния съд и на Вас също Ви е нужен адвокат. Заседанието следва да се проведе в рамките на 20 дни; ако възражението бъде отхвърлено, наемателят трябва да предаде имота в рамките на 30 дни (чл. 15-I). Молбите за правна помощ и натовареността на съдилищата често удължават тези срокове.
• Наемът. Решение, което разпорежда и плащането на просрочията, може да бъде изпълнено пряко (чл. 15-J, ал. 5). Получаването на парите зависи от това дали наемателят има доходи или имущество.

Ограничена държавна гаранция. Съгласно чл. 15-LA NRAU (добавен с Lei 56/2023), ако сте претендирали наема в процедура по извеждане от жилище поради просрочие и наемателят нито погаси задължението, нито напусне, държавата (IHRU) плаща наемите, ставащи дължими след срока за възражение, с таван 1,5 пъти минималната работна заплата месечно и общо девет пъти. Тя се използва рядко: 185 случая и 571 200 € изплатени до юли 2026 г.

Колко време отнема и колко струва

На практика

• Данните на BAS, съобщени през септември 2026 г., показват средна продължителност на процедурата от 293 дни (около 10 месеца).
• Добавете просрочието и срока на уведомлението, преди да можете да подадете заявление, и обичайно е да минат година или повече от първия пропуснат наем до връщането на ключовете — още повече, ако делото е оспорено или отложено.
• През 2025 г. BAS получи 2530 заявления за извеждане. Просрочието беше най-честото основание.

Разходи. Таксата в BAS е малка; истинският разход са адвокатът, съдебният изпълнител и ключарят, чиито цени са частни и много по-високи при оспорване. Първо поискайте писмена оферта.

Съдебният път. Нужен Ви е обикновен иск за извеждане (ação de despejo) пред съда, когато пътят чрез BAS не е достъпен. Това обхваща договори, които не са в писмена форма или не са обложени, и основания, които изискват съдебно решение, като сериозни безпокойства или неразрешено преотдаване (чл. 1083, ал. 2 и чл. 1084, ал. 1). Само за събиране на пари договорът плюс доказателство, че сте съобщили на наемателя дължимата сума, вече е изпълнително основание (чл. 14-A NRAU).

Депозит, поръчител или застраховка и проверка на наемателите

Четете внимателно условията на застраховките. Някои продукти за „защита на наема“ застраховат наемателя срещу загуба на работа или заболяване, а не Вас срещу неплащане, а покритието за „загуба на наем“ в застраховката на жилището обикновено се прилага само след щети като пожар или наводнение. Дали поръчител може да се комбинира с двумесечен депозит е било предмет на спор; повечето практикуващи юристи казват „да“, но го потвърдете при изготвянето на договора.

Превенция: проверка и солиден договор

• Поискайте доказателство за самоличност и доходи (последни фишове за заплата, трудов договор или последния данъчен акт) и препоръка от предишен наемодател.
• Съгласно GDPR (правилата на ЕС за защита на данните) събирайте само необходимото, съхранявайте го сигурно и изтривайте данните на неодобрените кандидати.
• Много наемодатели се стремят наемът да не надвишава около една трета от нетния доход на домакинството. Това е практическо правило, а не законово.
• Регистрирайте договора в данъчната служба и платете гербовия налог. Без това пътят чрез BAS е затворен за Вас.
• Впишете в договора адреса за уведомления, поръчителя, ако има такъв, и депозита.
• Действайте рано: изпратете напомняне след 8 дни и уведомете поръчителя доста преди изтичането на 90-те дни.

Реформата от 2026 г.: приета на първо четене, но още не е закон

На 30 септември 2026 г. парламентът прие на първо четене законопроекта на правителството за преразглеждане на NRAU (PSD, IL и CDS-PP „за“, Chega се въздържа, левицата „против“). Сега той отива в комисия, където Chega си е осигурила четири промени, включително разграничаване на умишленото неплащане от действителната невъзможност за плащане и ограничаване на депозитите и авансовите наеми. Все още са необходими окончателно гласуване и обнародване. Дотогава всичко описано по-горе продължава да се прилага.

Във вида, в който е публикуван, законопроектът би:

• позволил прекратяване след 2 месеца просрочие вместо 3;
• третирал плащането с повече от 8 дни закъснение като основание, когато се случва повече от три пъти в рамките на 12 месеца или повече от четири пъти в рамките на 18 месеца;
• позволил първото съдебно решение да води директно до извеждането, без отделен изпълнителен етап;
• позволил авансов наем до 3 месеца и премахнал тавана за депозитите;
• увеличил държавната гаранция за наема до 2,5 пъти минималната работна заплата месечно (2300 € през 2026 г.);
• създал авариен фонд за изведените домакинства.

Всяко от тези положения може да се промени преди окончателното гласуване.

Контролен списък

• Ден 9: писмено напомняне; отбележете обезщетението от 20%, ако запазвате договора
• Преди ден 90 след 8-дневния срок: уведомете поръчителя за просрочията и сумите
• Просрочие от 3 месеца: упълномощете адвокат или solicitador; връчете правилно уведомлението за прекратяване
• Месец по-късно, все още неплатено: подайте заявление в BAS, като добавите претенцията за наема
• Пазете копия от договора, доказателството за гербовия налог, разписките, писмата и банковите извлечения
• Никога не сменяйте сами ключалките, не изнасяйте вещи и не спирайте комуналните услуги
• След като си върнете имота: отбележете прекратяването на договора в Portal das Finanças