Kai nuomininkas Portugalijoje nustoja mokėti nuomos mokestį: nuo įsiskolinimo iki iškeldinimo

Portugalijos įstatymai Jums suteikia aiškų, bet lėtą kelią. Už pavėluotą nuomos mokestį galite reikalauti 20 % kompensacijos; kai skola pasiekia trijų mėnesių nuomos mokestį, sutartį galite nutraukti oficialiu pranešimu; jei nuomininkas nei sumoka, nei išsikrausto, dėl iškeldinimo kreipiatės į Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, nacionalinę nuomotojų ir nuomininkų tarnybą). Oficialiais duomenimis, iškeldinimo procedūra vidutiniškai trunka apie dešimt mėnesių, o šis laikas pradedamas skaičiuoti tik susikaupus įsiskolinimui. Jokiomis aplinkybėmis patys nekeiskite spynų ir neatjunkite komunalinių paslaugų.

Ką įstatymas leidžia pirmosiomis savaitėmis

• Pirmosios 8 dienos. Jei nuomininkas sumoka per 8 dienas nuo mokėjimo termino, daugiau reikalavimų neturite (Civilinio kodekso 1041 str. 2 d.).
• Po 8 dienų – 20 % kompensacija. Galite reikalauti pradelsto nuomos mokesčio ir 20 % skolingos sumos kompensacijos (1041 str. 1 d.). Iki Lei 13/2019 ji buvo 50 %. Kompensacija nemokama, jei sutartį nutraukiate dėl nemokėjimo.
• Pirmiausia kalbėkitės, raštu. Rašytinis priminimas, o tada, jei realu, rašytinis mokėjimo planas nieko nekainuoja ir padeda tvarkingai kaupti įrodymus. Vėlesnio nuomos mokesčio priėmimas nepanaikina Jūsų teisių dėl ankstesnio įsiskolinimo (1041 str.).
• Laiduotojas: praneškite per 90 dienų. Jei sutartyje yra fiador (asmeninis laiduotojas), per 90 dienų nuo 8 dienų laikotarpio pabaigos privalote pranešti laiduotojui apie įsiskolinimą ir skolingas sumas. Praleidę šį terminą, iš laiduotojo reikalauti negalite (1041 str. 5 ir 6 d.).
• Kvitai. Elektroninį nuomos kvitą išrašykite tik už faktiškai gautą nuomos mokestį ir nurodykite gavimo dienos datą.

Kada galite nutraukti sutartį dėl nemokėjimo

Civilinis kodeksas nustato du su nuomos mokesčiu susijusius pagrindus (1083 str.):

1. Trijų mėnesių ar didesnis įsiskolinimas. Nesumokėtas nuomos mokestis, mokesčiai ar išlaidos, už kurias atsako nuomininkas (1083 str. 3 d.).
2. Pasikartojantis vėlavimas. Nuomos mokestis sumokamas vėluojant daugiau nei 8 dienas, daugiau nei keturis kartus per 12 mėnesių. Šis pagrindas veikia tik tuo atveju, jei po trečiojo pavėluoto mokėjimo išsiuntėte registruotą laišką, kuriame nurodėte ketinimą šiuo pagrindu nutraukti sutartį (1083 str. 4 ir 6 d.).

Bet kuriuo pagrindu sutartis nutraukiama rašytiniu pranešimu nuomininkui, kuriame nurodoma, kokią prievolę nuomininkas pažeidė (1084 str. 2 d.). Šiam žingsniui teismo nereikia.

Vieno mėnesio ištaisymo galimybė. Jei sutartį nutraukiate dėl įsiskolinimo, nutraukimas neturi galios, jei nuomininkas per vieną mėnesį sumoka visą skolą. Nuomininkas šia galimybe gali pasinaudoti tik kartą per sutartį (1084 str. 3 ir 4 d.).

Nelaukite per ilgai. Teisei nutraukti sutartį taikomi terminai (1085 str.). Kai įsiskolinimas pasiekia tris mėnesius, pasikonsultuokite; neleiskite jam tęstis metus.

Tinkamas pranešimo įteikimas

Būtent čia savarankiški bandymai dažnai nepavyksta: įprasto registruoto laiško dažnai nepakanka. Pagal NRAU 9 str. 7 d. pranešimas turi būti įteiktas vienu iš šių būdų:

• notificação avulsa (per teismą įteikiamu pranešimu);
• asmeniškai įteikiant Jūsų įgaliotam advokatui, solicitadorui ar agente de execução (antstoliui), nuomininkui pasirašant originalą;
• registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu, bet tik tuo atveju, jei rašytinėje sutartyje yra sutartas adresas pranešimams (domicílio convencionado).

Jei sutarto adreso nėra, atsisakytas priimti ar neatsiimtas laiškas nelaikomas gautu (NRAU 10 str. 2 d. b p.). Jei įteikti nepavyksta, vis tiek galite pradėti iškeldinimo procedūrą (15 str. 4 d.); tada nuomininkas gali padengti įsiskolinimą iki prieštaravimo termino. Būsimose sutartyse numatykite sąlygą dėl adreso pranešimams.

Kaip veikia iškeldinimo procedūra per BAS

Procedimento especial de despejo (PED, specialiąją iškeldinimo procedūrą) nuo 2024 m. vasario vykdo BAS (Lei 56/2023 ir Portaria 49/2024).

Ko Jums reikia

• Rašytinės nuomos sutarties.
• Įrodymo, kad už sutartį sumokėtas žyminis mokestis arba kad nuomos pajamos deklaruotos pajamų mokesčiui. Deklaravimo keliu reikia pastarųjų ketverių metų IRS (ar IRC) mokesčio apskaičiavimų, nebent sutartis naujesnė (NRAU 15 str. 5 d. ir 15-B str. 2 d. h p.). Neužregistruota sutartis šį kelią Jums uždaro.
• Įrodymo, kad pranešimas apie nutraukimą įteiktas.

Žingsniai

1. Pateikite prašymą oficialia forma internetu BAS (prisijungiant su piliečio kortele ar Chave Móvel Digital) arba popieriuje. Galite jį pateikti patys. Pridėkite reikalavimą dėl nesumokėto nuomos mokesčio, jei nuomininkui pranešėte skolingą sumą (15 str. 6 d.).
2. Sumokėkite mokestį. Teisingumo mokestis yra 25,50 €, jei procedūros vertė iki 30 000 €, ir 51 €, jei didesnė. Vertė – 2,5 metų nuomos mokestis plius įsiskolinimas.
3. Nuomininkui pranešama. BAS nuomininkui praneša registruotu laišku. Tada nuomininkas turi 15 dienų išsikraustyti (ir sumokėti, jei reikalavote nuomos mokesčio), pateikti prieštaravimą arba paprašyti atidėti išsikraustymą (15-D str.).
4. Jei prieštaravimo nėra, byla iš karto perduodama teisėjui, kad šis išduotų nutartį, leidžiančią nedelsiant patekti į būstą (15-EA str.). Tas pats nutinka, jei nuomininkas nustoja mokėti procedūros metu mokėtiną nuomos mokestį (15 str. 10 d.).
5. Turtas grąžinamas. Agente de execução arba notaras perima valdymą, prireikus su policijos pagalba, jei reikia atidaryti duris. Tai galima tik nuo 7:00 iki 21:00 (15-J str.).

Jei nuomininkas pažeidžiamas. BAS automatiškai patikrina, ar nuomininkas gauna išmokas, tokias kaip nedarbo išmoka ar socialinės integracijos pajamos, ir, jei taip, perduoda bylą vietos savivaldybei (Portaria 50/2024). Nuomininkas gali prašyti sustabdyti išsikraustymą (pavyzdžiui, dėl ūmios ligos) arba atidėti jį iki penkių mėnesių; kai atidėjimas suteikiamas dėl lėšų stokos, Socialinės apsaugos fondas turi Jums mokėti nuomos mokestį už tą laikotarpį (Civilinio proceso kodekso 863–865 str.).

Kas nutinka, jei nuomininkas prieštarauja, ir teismo kelias

• Prieštaravimo sąlygos. Nuomininkui reikia advokato, o dėl įsiskolinimo ar pasikartojančio vėlavimo jis turi sumokėti žyminį mokestį ir įsiskolinimo dydžio užstatą, iki šešių mėnesių nuomos mokesčio, nebent jam suteikta teisinė pagalba. Kitu atveju prieštaravimas laikomas nepateiktu (NRAU 15-F str. 5 ir 6 d., 15-S str. 3 d.).
• Teisme. Byla perduodama vietos teismui, ir Jums taip pat reikia advokato. Posėdis turėtų įvykti per 20 dienų; jei prieštaravimas nepasiteisina, nuomininkas turi perduoti turtą per 30 dienų (15-I str.). Teisinės pagalbos prašymai ir teismų užimtumas šiuos terminus dažnai pailgina.
• Nuomos mokestis. Teismo sprendimas, kuriuo taip pat priteisiamas įsiskolinimas, gali būti vykdomas tiesiogiai (15-J str. 5 d.). Pinigų atgavimas priklauso nuo to, ar nuomininkas turi pajamų ar turto.

Ribota valstybės garantija. Pagal NRAU 15-LA str. (įtrauktą Lei 56/2023), jei gyvenamojo būsto iškeldinimo dėl įsiskolinimo byloje reikalavote nuomos mokesčio, o nuomininkas nei padengia skolos, nei išsikrausto, valstybė (IHRU) moka po prieštaravimo termino mokėtinus nuomos mokesčius, ne daugiau kaip 1,5 minimaliojo atlyginimo per mėnesį ir iš viso ne daugiau kaip devynis kartus. Ja naudojamasi retai: iki 2026 m. liepos – 185 atvejai ir išmokėta 571 200 €.

Kiek tai trunka ir kiek kainuoja

Praktiškai

• 2026 m. rugsėjį paskelbtais BAS duomenimis, procedūra vidutiniškai trunka 293 dienas (apie 10 mėnesių).
• Pridėkite įsiskolinimo ir pranešimo laikotarpį iki prašymo pateikimo – ir dažnai nuo pirmojo nesumokėto nuomos mokesčio iki raktų atgavimo praeina metai ar daugiau, o jei byla ginčijama ar atidedama – dar ilgiau.
• 2025 m. BAS gavo 2 530 prašymų dėl iškeldinimo. Dažniausias pagrindas buvo įsiskolinimas.

Išlaidos. BAS mokestis nedidelis; tikrosios išlaidos – advokatas, antstolis ir šaltkalvis, kurių kainos privačios ir gerokai didesnės, jei byla ginčijama. Pirmiausia gaukite rašytinį pasiūlymą.

Teismo kelias. Įprasto iškeldinimo ieškinio (ação de despejo) teisme reikia, kai BAS kelias neprieinamas. Tai apima nerašytines ar neapmokestintas sutartis ir pagrindus, kuriems reikia teismo sprendimo, pavyzdžiui, rimtus trikdžius ar neleistiną subnuomą (1083 str. 2 d. ir 1084 str. 1 d.). Norint atgauti tik pinigus, sutartis kartu su įrodymu, kad pranešėte nuomininkui skolingą sumą, jau yra vykdomasis dokumentas (NRAU 14-A str.).

Užstatas, laiduotojas ar draudimas ir atranka

Draudimo sąlygas skaitykite atidžiai. Kai kurie „nuomos apsaugos“ produktai draudžia nuomininką nuo darbo netekimo ar ligos, o ne Jus nuo nemokėjimo, o „nuomos pajamų praradimo“ draudimas būsto draudimo sutartyje paprastai taikomas tik po žalos, tokios kaip gaisras ar potvynis. Buvo diskutuojama, ar laiduotoją galima derinti su dviejų mėnesių užstatu; dauguma praktikų teigia, kad taip, tačiau rengdami sutartį tai pasitikrinkite.

Prevencija: atranka ir patikima sutartis

• Paprašykite asmens tapatybės ir pajamų įrodymų (naujausių darbo užmokesčio lapelių, darbo sutarties ar naujausio mokesčio apskaičiavimo) ir ankstesnio nuomotojo rekomendacijos.
• Pagal BDAR (ES duomenų apsaugos taisykles) rinkite tik tai, ko reikia, saugokite duomenis saugiai ir ištrinkite nepasirinktų kandidatų duomenis.
• Daugelis nuomotojų siekia, kad nuomos mokestis neviršytų maždaug trečdalio namų ūkio grynųjų pajamų. Tai nykščio taisyklė, o ne teisinė taisyklė.
• Užregistruokite sutartį mokesčių inspekcijoje ir sumokėkite žyminį mokestį. Be to BAS kelias Jums uždarytas.
• Į sutartį įrašykite adresą pranešimams, laiduotoją, jei yra, ir užstatą.
• Veikite anksti: po 8 dienų išsiųskite priminimą ir laiduotojui praneškite gerokai anksčiau nei per 90 dienų.

2026 m. reforma: pritarta iš esmės, bet dar ne įstatymas

2026 m. rugsėjo 30 d. Parlamentas bendruoju balsavimu pritarė Vyriausybės įstatymo projektui, kuriuo peržiūrimas NRAU (PSD, IL ir CDS-PP – už, Chega susilaikė, kairieji – prieš). Dabar jis perduodamas komitetui, kuriame Chega užsitikrino keturis pakeitimus, įskaitant tyčinio nemokėjimo atskyrimą nuo tikro negalėjimo mokėti ir užstatų bei išankstinių nuomos mokesčių ribojimą. Dar reikia galutinio balsavimo ir paskelbimo. Iki tol viskas, kas aprašyta pirmiau, tebegalioja.

Paskelbtos redakcijos projektas:

• leistų nutraukti sutartį po 2 mėnesių įsiskolinimo vietoj 3;
• mokėjimą vėluojant daugiau nei 8 dienas laikytų pagrindu, kai tai nutinka daugiau nei tris kartus per 12 mėnesių arba daugiau nei keturis kartus per 18 mėnesių;
• leistų pirmajam teismo sprendimui tiesiogiai lemti iškeldinimą, be atskiro vykdymo etapo;
• leistų iki 3 mėnesių išankstinio nuomos mokesčio ir panaikintų užstato ribą;
• padidintų valstybės nuomos garantiją iki 2,5 minimaliojo atlyginimo per mėnesį (2 300 € 2026 m.);
• sukurtų skubios pagalbos fondą iškeldintiems namų ūkiams.

Bet kuris iš šių dalykų iki galutinio balsavimo gali pasikeisti.

Kontrolinis sąrašas

• 9 diena: rašytinis priminimas; jei sutartį išlaikote, užfiksuokite 20 % kompensaciją
• Iki 90-osios dienos po 8 dienų laikotarpio: praneškite laiduotojui apie įsiskolinimą ir sumas
• 3 mėnesių įsiskolinimas: įgaliokite advokatą ar solicitadorą; tinkamai įteikite pranešimą apie nutraukimą
• Po mėnesio, jei vis dar nesumokėta: pateikite prašymą BAS, pridėdami reikalavimą dėl nuomos mokesčio
• Saugokite sutarties, žyminio mokesčio įrodymo, kvitų, laiškų ir banko išrašų kopijas
• Niekada patys nekeiskite spynų, neišneškite daiktų ir neatjunkite komunalinių paslaugų
• Atgavę turtą: Portal das Finanças užregistruokite sutarties pabaigą