Wenn ein Mieter in Portugal keine Miete mehr zahlt: vom Rückstand bis zur Räumung

Das portugiesische Recht bietet Ihnen einen klaren, aber langsamen Weg. Sie können auf verspätete Miete eine Entschädigung von 20 % verlangen; sobald drei Monatsmieten geschuldet sind, können Sie den Mietvertrag durch förmliche Mitteilung kündigen; wenn der Mieter weder zahlt noch auszieht, beantragen Sie die Räumung über den Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, die nationale Stelle für Mieter und Vermieter). Nach amtlichen Zahlen dauert ein Räumungsverfahren durchschnittlich etwa zehn Monate, und diese Uhr beginnt erst zu laufen, nachdem sich die Rückstände angesammelt haben. Wechseln Sie unter keinen Umständen selbst die Schlösser aus oder stellen Sie die Versorgung ab.

Was das Gesetz in den ersten Wochen erlaubt

• Die ersten 8 Tage. Zahlt der Mieter innerhalb von 8 Tagen nach Fälligkeit, haben Sie keinen weiteren Anspruch (Art. 1041 Abs. 2 Zivilgesetzbuch).
• Nach 8 Tagen die Entschädigung von 20 %. Sie können die überfällige Miete zuzüglich einer Entschädigung von 20 % des geschuldeten Betrags verlangen (Art. 1041 Abs. 1). Bis Lei 13/2019 waren es 50 %. Die Entschädigung ist nicht geschuldet, wenn Sie den Mietvertrag wegen Nichtzahlung kündigen.
• Zuerst sprechen, schriftlich. Eine schriftliche Erinnerung und dann, wenn realistisch, ein schriftlicher Ratenplan kosten nichts und halten Ihre Beweise geordnet. Die Annahme späterer Mieten lässt Ihre Rechte wegen früherer Rückstände nicht entfallen (Art. 1041).
• Bürge: Benachrichtigung innerhalb von 90 Tagen. Enthält der Mietvertrag einen fiador (persönlicher Bürge), müssen Sie den Bürgen innerhalb von 90 Tagen nach Ablauf der 8-Tage-Frist über die Rückstände und die geschuldeten Beträge informieren. Versäumen Sie diese Frist, können Sie den Bürgen nicht in Anspruch nehmen (Art. 1041 Abs. 5 und 6).
• Quittungen. Stellen Sie eine elektronische Mietquittung nur für tatsächlich erhaltene Miete aus und datieren Sie sie auf den Tag des Eingangs.

Wann Sie den Mietvertrag wegen Nichtzahlung beenden können

Das Zivilgesetzbuch nennt zwei mit der Miete verbundene Gründe (Art. 1083):

1. Rückstände von drei Monaten oder mehr. Unbezahlte Miete, Nebenkosten oder Ausgaben, für die der Mieter verantwortlich ist (Art. 1083 Abs. 3).
2. Wiederholte Verspätung. Miete, die innerhalb von 12 Monaten mehr als viermal mit mehr als 8 Tagen Verspätung gezahlt wird. Dieser Grund greift nur, wenn Sie nach der dritten verspäteten Zahlung ein Einschreiben gesendet haben, in dem Sie ankündigen, den Mietvertrag aus diesem Grund zu beenden (Art. 1083 Abs. 4 und 6).

In beiden Fällen endet der Mietvertrag durch eine schriftliche Mitteilung an den Mieter, in der die von ihm verletzte Pflicht dargelegt wird (Art. 1084 Abs. 2). Für diesen Schritt brauchen Sie kein Gericht.

Die einmonatige Heilungsfrist. Kündigen Sie wegen Rückständen, ist die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter innerhalb eines Monats alles Geschuldete zahlt. Ein Mieter kann diese Heilung nur einmal pro Mietvertrag nutzen (Art. 1084 Abs. 3 und 4).

Warten Sie nicht zu lange. Das Kündigungsrecht unterliegt Fristen (Art. 1085). Lassen Sie sich beraten, sobald die Rückstände drei Monate erreichen; lassen Sie sie nicht ein Jahr lang auflaufen.

Die Mitteilung ordnungsgemäß zustellen

Hier scheitern Versuche in Eigenregie oft: Ein gewöhnliches Einschreiben reicht häufig nicht aus. Nach NRAU Art. 9 Abs. 7 muss die Mitteilung auf einem der folgenden Wege erfolgen:

• durch eine notificação avulsa (eine über das Gericht zugestellte Mitteilung);
• durch persönliche Übergabe durch einen von Ihnen beauftragten Rechtsanwalt, solicitador oder agente de execução (Vollstreckungsbeamter), wobei der Mieter das Original unterschreibt;
• per Einschreiben mit Rückschein, aber nur, wenn der schriftliche Mietvertrag eine vereinbarte Zustelladresse (domicílio convencionado) enthält.

Ohne vereinbarte Adresse gilt ein abgelehntes oder nicht abgeholtes Schreiben nicht als zugegangen (NRAU Art. 10 Abs. 2 Buchst. b). Scheitert die Zustellung, können Sie dennoch das Räumungsverfahren einleiten (Art. 15 Abs. 4); der Mieter kann die Rückstände dann innerhalb der Widerspruchsfrist begleichen. Nehmen Sie in künftige Mietverträge eine Klausel über die Zustelladresse auf.

Wie das Räumungsverfahren beim BAS funktioniert

Das procedimento especial de despejo (PED, besonderes Räumungsverfahren) wird seit Februar 2024 vom BAS abgewickelt (Lei 56/2023 und Portaria 49/2024).

Was Sie benötigen

• Einen schriftlichen Mietvertrag.
• Einen Nachweis, dass die Stempelsteuer auf den Mietvertrag gezahlt oder die Miete für die Einkommensteuer erklärt wurde. Für den Weg über die Erklärung sind die IRS- (oder IRC-)Steuerbescheide der letzten vier Jahre erforderlich, sofern der Mietvertrag nicht jünger ist (NRAU Art. 15 Abs. 5 und 15-B Abs. 2 Buchst. h). Ein nicht registrierter Mietvertrag schließt Sie von diesem Weg aus.
• Einen Nachweis, dass die Kündigung zugestellt wurde.

Schritte

1. Reichen Sie den Antrag auf dem amtlichen Formular ein, online beim BAS (Anmeldung mit Bürgerausweis oder Chave Móvel Digital) oder auf Papier. Sie können ihn selbst einreichen. Fügen Sie einen Antrag auf Zahlung der unbezahlten Miete hinzu, sofern Sie dem Mieter den geschuldeten Betrag mitgeteilt haben (Art. 15 Abs. 6).
2. Zahlen Sie die Gebühr. Die Justizgebühr beträgt 25,50 €, wenn der Verfahrenswert bis 30.000 € beträgt, und 51 € darüber. Der Wert entspricht 2,5 Jahresmieten zuzüglich der Rückstände.
3. Der Mieter wird benachrichtigt. Das BAS benachrichtigt den Mieter per Einschreiben. Der Mieter hat dann 15 Tage, um auszuziehen (und zu zahlen, wenn Sie die Miete geltend gemacht haben), Widerspruch einzulegen oder einen Aufschub des Auszugs zu beantragen (Art. 15-D).
4. Gibt es keinen Widerspruch, geht die Akte direkt an einen Richter, der einen Beschluss über den sofortigen Zutritt zur Wohnung erlässt (Art. 15-EA). Dasselbe gilt, wenn der Mieter die während des Verfahrens fällig werdende Miete nicht zahlt (Art. 15 Abs. 10).
5. Die Immobilie wird zurückgegeben. Ein agente de execução oder Notar nimmt sie in Besitz, mit polizeilicher Hilfe, falls eine Tür geöffnet werden muss. Dies ist nur zwischen 7:00 und 21:00 Uhr möglich (Art. 15-J).

Wenn der Mieter schutzbedürftig ist. Das BAS prüft automatisch, ob der Mieter Leistungen wie Arbeitslosengeld oder das Sozialeingliederungseinkommen bezieht, und verweist den Fall in diesem Fall an die Gemeinde (Portaria 50/2024). Der Mieter kann beantragen, dass der Auszug ausgesetzt (zum Beispiel bei akuter Krankheit) oder um bis zu fünf Monate aufgeschoben wird; wird ein Aufschub wegen Mittellosigkeit gewährt, soll ein Fonds der Sozialversicherung Ihnen die Miete für diesen Zeitraum zahlen (Zivilprozessordnung Art. 863 bis 865).

Was passiert, wenn der Mieter Widerspruch einlegt, und der Gerichtsweg

• Voraussetzungen für den Widerspruch. Der Mieter braucht einen Rechtsanwalt und muss bei Rückständen oder wiederholter Verspätung die Gerichtsgebühr sowie eine Sicherheit in Höhe der Rückstände zahlen, bis zu sechs Monatsmieten, sofern er keine Prozesskostenhilfe erhält. Andernfalls gilt der Widerspruch als nicht eingelegt (NRAU Art. 15-F Abs. 5 und 6, 15-S Abs. 3).
• Vor Gericht. Der Fall geht an das örtliche Gericht, und auch Sie benötigen einen Rechtsanwalt. Die Verhandlung soll innerhalb von 20 Tagen stattfinden; scheitert der Widerspruch, muss der Mieter die Immobilie innerhalb von 30 Tagen herausgeben (Art. 15-I). Anträge auf Prozesskostenhilfe und die Überlastung der Gerichte verlängern diese Fristen oft.
• Die Miete. Ein Urteil, das auch die Zahlung der Rückstände anordnet, kann direkt vollstreckt werden (Art. 15-J Abs. 5). Ob Sie das Geld erhalten, hängt davon ab, ob der Mieter Einkommen oder Vermögen hat.

Eine begrenzte staatliche Garantie. Nach NRAU Art. 15-LA (eingefügt durch Lei 56/2023) zahlt der Staat (IHRU), wenn Sie bei einer Räumung von Wohnraum wegen Rückständen die Miete geltend gemacht haben und der Mieter weder heilt noch auszieht, die nach Ablauf der Widerspruchsfrist fällig werdenden Mieten, begrenzt auf das 1,5-Fache des Mindestlohns pro Monat und insgesamt neunmal. Sie wird kaum genutzt: bis Juli 2026 185 Fälle und 571.200 € ausgezahlt.

Wie lange es dauert und was es kostet

In der Praxis

• Im September 2026 veröffentlichte Daten des BAS bezifferten die durchschnittliche Verfahrensdauer auf 293 Tage (etwa 10 Monate).
• Rechnen Sie die Rückstände und die Kündigungsfrist vor der Antragstellung hinzu, dann ist ein Jahr oder mehr von der ersten versäumten Miete bis zur Rückgabe der Schlüssel üblich, länger, wenn der Fall streitig ist oder aufgeschoben wird.
• Das BAS erhielt 2025 2.530 Räumungsanträge. Rückstände waren der häufigste Grund.

Kosten. Die Gebühr des BAS ist gering; die eigentlichen Kosten sind Rechtsanwalt, Vollstreckungsbeamter und Schlüsseldienst, die privat abgerechnet werden und bei einem streitigen Verfahren deutlich höher sind. Holen Sie vorab ein schriftliches Angebot ein.

Der Gerichtsweg. Eine ordentliche Räumungsklage (ação de despejo) vor Gericht benötigen Sie, wenn der Weg über das BAS nicht offensteht. Das betrifft Mietverträge, die nicht schriftlich geschlossen oder nicht versteuert sind, sowie Gründe, die eine gerichtliche Entscheidung erfordern, etwa schwere Störungen oder unerlaubte Untervermietung (Art. 1083 Abs. 2 und 1084 Abs. 1). Wenn Sie nur Geld zurückfordern wollen, ist der Mietvertrag zusammen mit dem Nachweis, dass Sie dem Mieter den geschuldeten Betrag mitgeteilt haben, bereits ein vollstreckbarer Titel (NRAU Art. 14-A).

Kaution, Bürge oder Versicherung und Mieterprüfung

Lesen Sie die Versicherungsbedingungen genau. Manche Produkte zum „Mietschutz“ versichern den Mieter gegen Arbeitsplatzverlust oder Krankheit statt Sie gegen Nichtzahlung, und die Deckung für „Mietverlust“ in einer Wohngebäudeversicherung gilt in der Regel nur nach Schäden wie Feuer oder Überschwemmung. Ob ein Bürge mit einer Kaution von zwei Monatsmieten kombiniert werden darf, ist umstritten; die meisten Praktiker bejahen dies, klären Sie es aber bei der Gestaltung des Mietvertrags.

Vorbeugung: Mieterprüfung und ein solider Mietvertrag

• Verlangen Sie einen Identitäts- und Einkommensnachweis (aktuelle Gehaltsabrechnungen, einen Arbeitsvertrag oder den letzten Steuerbescheid) und eine Referenz eines früheren Vermieters.
• Erheben Sie nach der DSGVO (Datenschutzvorschriften der EU) nur, was Sie benötigen, bewahren Sie es sicher auf und löschen Sie die Daten abgelehnter Bewerber.
• Viele Vermieter streben eine Miete von höchstens etwa einem Drittel des Nettoeinkommens des Haushalts an. Das ist eine Faustregel, keine gesetzliche Vorschrift.
• Registrieren Sie den Mietvertrag beim Finanzamt und zahlen Sie die Stempelsteuer. Ohne dies ist Ihnen der Weg über das BAS verschlossen.
• Nehmen Sie die Zustelladresse, einen etwaigen Bürgen und die Kaution in den Mietvertrag auf.
• Handeln Sie früh: Senden Sie nach 8 Tagen eine Erinnerung und benachrichtigen Sie den Bürgen deutlich innerhalb der 90 Tage.

Die Reform 2026: grundsätzlich gebilligt, noch kein Gesetz

Am 30. September 2026 hat das Parlament den Gesetzentwurf der Regierung zur Überarbeitung des NRAU in der Grundsatzabstimmung angenommen (PSD, IL und CDS-PP dafür, Chega mit Enthaltung, die Linke dagegen). Er geht nun in den Ausschuss, wo Chega vier Änderungen durchgesetzt hat, darunter die Unterscheidung zwischen vorsätzlicher Nichtzahlung und echter Zahlungsunfähigkeit sowie die Begrenzung von Kautionen und Mietvorauszahlungen. Eine Schlussabstimmung und die Veröffentlichung stehen noch aus. Bis dahin gilt alles oben Gesagte weiterhin.

In der veröffentlichten Fassung würde der Entwurf:

• die Kündigung nach 2 Monaten Rückstand statt nach 3 erlauben;
• Zahlungen mit mehr als 8 Tagen Verspätung als Kündigungsgrund behandeln, wenn sie innerhalb von 12 Monaten mehr als dreimal oder innerhalb von 18 Monaten mehr als viermal vorkommen;
• die erste Gerichtsentscheidung direkt zur Räumung führen lassen, ohne gesonderte Vollstreckungsphase;
• bis zu 3 Monatsmieten Vorauszahlung erlauben und die Obergrenze für Kautionen abschaffen;
• die staatliche Mietgarantie auf das 2,5-Fache des Mindestlohns pro Monat anheben (2.300 € im Jahr 2026);
• einen Notfallfonds für geräumte Haushalte schaffen.

Jeder dieser Punkte kann sich vor der Schlussabstimmung noch ändern.

Checkliste

• Tag 9: schriftliche Erinnerung; die Entschädigung von 20 % festhalten, wenn Sie den Mietvertrag fortführen
• Vor Tag 90 nach Ablauf der 8-Tage-Frist: den Bürgen über die Rückstände und Beträge informieren
• 3 Monate Rückstand: einen Rechtsanwalt oder solicitador beauftragen; die Kündigung ordnungsgemäß zustellen
• Einen Monat später, weiterhin unbezahlt: Antrag beim BAS stellen, mit dem Antrag auf Zahlung der Miete
• Kopien von Mietvertrag, Nachweis der Stempelsteuer, Quittungen, Schreiben und Kontoauszügen aufbewahren
• Niemals selbst die Schlösser auswechseln, Gegenstände entfernen oder die Versorgung abstellen
• Nach Rückerhalt der Immobilie: das Ende des Mietverhältnisses im Portal das Finanças melden