Kun vuokralainen lakkaa maksamasta vuokraa Portugalissa: maksurästeistä häätöön

Portugalin laki antaa teille selkeän mutta hitaan tien. Voitte vaatia 20 %:n korvauksen myöhästyneestä vuokrasta; kun kolmen kuukauden vuokra on maksamatta, voitte päättää vuokrasopimuksen muodollisella ilmoituksella; jos vuokralainen ei maksa eikä muuta pois, haette häätöä Balcão do Arrendatário e do Senhorio -palvelun (BAS, kansallinen vuokranantajien ja vuokralaisten palvelupiste) kautta. Virallisten lukujen mukaan häätömenettely kestää keskimäärin noin kymmenen kuukautta, ja tuo aika alkaa kulua vasta, kun rästit ovat kertyneet. Älkää missään olosuhteissa vaihtako lukkoja tai katkaisko käyttöpalveluja itse.

Mitä laki sallii ensimmäisten viikkojen aikana

• Ensimmäiset 8 päivää. Jos vuokralainen maksaa 8 päivän kuluessa eräpäivästä, teillä ei ole muita vaatimuksia (siviililain art. 1041(2)).
• 8 päivän jälkeen 20 %:n korvaus. Voitte vaatia erääntyneen vuokran sekä korvauksen, joka on 20 % velkamäärästä (art. 1041(1)). Se oli 50 % ennen lakia Lei 13/2019. Korvausta ei makseta, jos päätätte vuokrasopimuksen maksamattomuuden vuoksi.
• Keskustelkaa ensin, kirjallisesti. Kirjallinen muistutus ja sen jälkeen kirjallinen maksusuunnitelma, jos se on realistinen, ei maksa mitään ja pitää todisteenne järjestyksessä. Myöhemmän vuokran vastaanottaminen ei kumoa oikeuksianne aiempiin rästeihin (art. 1041).
• Takaaja: ilmoitus 90 päivän kuluessa. Jos vuokrasopimuksessa on fiador (henkilötakaaja), teidän on ilmoitettava takaajalle rästeistä ja velkamääristä 90 päivän kuluessa 8 päivän jakson päättymisestä. Jos laiminlyötte tämän määräajan, ette voi vaatia suoritusta takaajalta (art. 1041(5) ja (6)).
• Kuitit. Antakaa sähköinen vuokrakuitti vain tosiasiallisesti saamastanne vuokrasta ja päivätkää se vastaanottopäivälle.

Milloin voitte päättää vuokrasopimuksen maksamattomuuden vuoksi

Siviililaki antaa kaksi vuokraan liittyvää perustetta (art. 1083):

1. Vähintään kolmen kuukauden rästit. Maksamaton vuokra, maksut tai kulut, joista vuokralainen vastaa (art. 1083(3)).
2. Toistuva myöhästely. Vuokra on maksettu yli 8 päivää myöhässä useammin kuin neljä kertaa 12 kuukauden aikana. Tämä peruste toimii vain, jos lähetitte kolmannen myöhästyneen maksun jälkeen kirjatun kirjeen, jossa ilmoititte aikovanne päättää vuokrasopimuksen tällä perusteella (art. 1083(4) ja (6)).

Kummallakin perusteella vuokrasopimus päättyy vuokralaiselle annettavalla kirjallisella ilmoituksella, jossa esitetään velvoite, jota vuokralainen on rikkonut (art. 1084(2)). Tähän vaiheeseen ette tarvitse tuomioistuinta.

Kuukauden korjausaika. Jos päätätte sopimuksen rästien vuoksi, päättämisellä ei ole vaikutusta, jos vuokralainen maksaa kaiken velkansa kuukauden kuluessa. Vuokralainen voi käyttää tätä korjausmahdollisuutta vain kerran vuokrasuhteen aikana (art. 1084(3) ja (4)).

Älkää odottako liian kauan. Oikeuteen päättää sopimus liittyy määräaikoja (art. 1085). Hankkikaa neuvontaa, kun rästit ovat kolme kuukautta; älkää antako niiden kertyä vuoden ajan.

Ilmoituksen asianmukainen tiedoksianto

Tässä kohdassa omatoimiset yritykset usein epäonnistuvat: tavallinen kirjattu kirje ei useinkaan riitä. NRAU:n art. 9(7) mukaan ilmoitus on annettava jollakin seuraavista tavoista:

• notificação avulsa (tuomioistuimen kautta toimitettava tiedoksianto);
• antamanne toimeksiannon perusteella asianajajan, lakiasiamiehen tai agente de execuçãon (ulosottomies) suorittama henkilökohtainen luovutus, jolloin vuokralainen allekirjoittaa alkuperäiskappaleen;
• kirjattu kirje vastaanottotodistuksin, mutta vain jos kirjallisessa vuokrasopimuksessa on sovittu osoite ilmoituksia varten (domicílio convencionado).

Ilman sovittua osoitetta kieltäydyttyä tai noutamatta jäänyttä kirjettä ei katsota vastaanotetuksi (NRAU art. 10(2)(b)). Jos tiedoksianto epäonnistuu, voitte silti aloittaa häätömenettelyn (art. 15(4)); vuokralainen voi silloin maksaa rästit vastustamismääräajan kuluessa. Lisätkää tuleviin vuokrasopimuksiin ehto ilmoitusosoitteesta.

Miten BAS-häätömenettely toimii

Procedimento especial de despejo -menettelyä (PED, erityinen häätömenettely) on käsitellyt BAS helmikuusta 2024 lähtien (Lei 56/2023 ja Portaria 49/2024).

Mitä tarvitsette

• Kirjallisen vuokrasopimuksen.
• Todisteen siitä, että vuokrasopimuksesta on maksettu leimavero tai että vuokra on ilmoitettu tuloverotuksessa. Ilmoitusvaihtoehto edellyttää viimeisten neljän vuoden IRS- (tai IRC-) verotuspäätöksiä, ellei vuokrasopimus ole tuoreempi (NRAU art. 15(5) ja 15-B(2)(h)). Rekisteröimätön vuokrasopimus sulkee teidät tämän menettelyn ulkopuolelle.
• Todisteen siitä, että päättämisilmoitus on annettu tiedoksi.

Vaiheet

1. Jättäkää hakemus virallisella lomakkeella verkossa BAS:ssa (kirjautuminen Citizen Card -henkilökortilla tai Chave Móvel Digitalilla) tai paperilla. Voitte jättää sen itse. Lisätkää vaatimus maksamattomasta vuokrasta, edellyttäen että ilmoititte vuokralaiselle velkamäärän (art. 15(6)).
2. Maksakaa maksu. Oikeudenkäyntimaksu on 25,50 €, jos menettelyn arvo on enintään 30 000 €, ja 51 € sen yli. Arvo on 2,5 vuoden vuokra lisättynä rästeillä.
3. Vuokralaiselle ilmoitetaan. BAS ilmoittaa vuokralaiselle kirjatulla kirjeellä. Vuokralaisella on sitten 15 päivää aikaa muuttaa pois (ja maksaa, jos vaaditte vuokraa), vastustaa tai pyytää poismuuton lykkäämistä (art. 15-D).
4. Jos vastustusta ei ole, asiakirjat menevät suoraan tuomarille määräystä varten, joka valtuuttaa välittömään pääsyyn asuntoon (art. 15-EA). Sama tapahtuu, jos vuokralainen lakkaa maksamasta menettelyn aikana erääntyvää vuokraa (art. 15(10)).
5. Kiinteistö luovutetaan takaisin. Agente de execução tai notaari ottaa kiinteistön haltuun, tarvittaessa poliisin avustuksella, jos ovi on avattava. Tämä voi tapahtua vain klo 7.00–21.00 (art. 15-J).

Jos vuokralainen on haavoittuvassa asemassa. BAS tarkistaa automaattisesti, saako vuokralainen etuuksia, kuten työttömyyskorvausta tai sosiaalista integraatiotuloa, ja jos saa, se ohjaa asian paikalliselle kunnalle (Portaria 50/2024). Vuokralainen voi pyytää poismuuton keskeyttämistä (esimerkiksi akuutin sairauden vuoksi) tai lykkäämistä enintään viidellä kuukaudella; jos lykkäys myönnetään varattomuuden vuoksi, sosiaaliturvarahaston on määrä maksaa teille vuokra tältä ajalta (siviiliprosessilain art. 863–865).

Mitä tapahtuu, jos vuokralainen vastustaa, ja tuomioistuinmenettely

• Vastustamisen edellytykset. Vuokralainen tarvitsee asianajajan, ja rästien tai toistuvan myöhästelyn osalta hänen on maksettava oikeudenkäyntimaksu sekä rästejä vastaava vakuus, enintään kuuden kuukauden vuokra, ellei hän saa oikeusapua. Muuten vastustusta pidetään jättämättömänä (NRAU art. 15-F(5) ja (6), 15-S(3)).
• Tuomioistuimessa. Asia siirtyy paikalliseen tuomioistuimeen, ja tarvitsette myös asianajajan. Käsittelyn pitäisi tapahtua 20 päivän kuluessa; jos vastustus hylätään, vuokralaisen on luovutettava kiinteistö 30 päivän kuluessa (art. 15-I). Oikeusapuhakemukset ja tuomioistuinten ruuhkat pidentävät usein näitä aikoja.
• Vuokra. Tuomio, jossa määrätään myös rästien maksamisesta, voidaan panna suoraan täytäntöön (art. 15-J(5)). Rahojen saaminen riippuu siitä, onko vuokralaisella tuloja tai varallisuutta.

Rajoitettu valtion takuu. NRAU:n art. 15-LA:n (lisätty lailla Lei 56/2023) mukaan, jos vaaditte vuokraa rästien vuoksi tapahtuvassa asuinhuoneiston häätömenettelyssä eikä vuokralainen maksa eikä muuta pois, valtio (IHRU) maksaa vastustamismääräajan jälkeen erääntyvät vuokrat, enintään 1,5 kertaa vähimmäispalkka kuukaudessa ja yhteensä yhdeksän kertaa. Sitä käytetään vähän: 185 tapausta ja 571 200 € maksettu heinäkuuhun 2026 mennessä.

Kuinka kauan se kestää ja mitä se maksaa

Käytännössä

• Syyskuussa 2026 raportoitujen BAS:n tietojen mukaan menettely kesti keskimäärin 293 päivää (noin 10 kuukautta).
• Kun tähän lisätään rästit ja irtisanomisaika ennen kuin voitte jättää hakemuksen, vuosi tai enemmän ensimmäisestä maksamatta jääneestä vuokrasta avainten takaisin saamiseen on tavallista, ja pidempään, jos asia riitautetaan tai lykätään.
• BAS vastaanotti 2 530 häätöhakemusta vuonna 2025. Rästit olivat yleisin peruste.

Kulut. BAS:n maksu on pieni; todellinen kustannus on asianajaja, ulosottomies ja lukkoseppä, joiden hinnat määräytyvät vapaasti ja jotka ovat paljon korkeammat, jos asia riitautetaan. Pyytäkää ensin kirjallinen tarjous.

Tuomioistuinmenettely. Tarvitsette tavallisen häätökanteen (ação de despejo) tuomioistuimessa, kun BAS-menettely ei ole käytettävissä. Tämä koskee vuokrasopimuksia, jotka eivät ole kirjallisia tai joista ei ole maksettu veroa, sekä perusteita, jotka edellyttävät tuomioistuimen päätöstä, kuten vakavaa häiriötä tai luvatonta edelleenvuokrausta (art. 1083(2) ja 1084(1)). Pelkästään rahan perimiseksi vuokrasopimus sekä todiste siitä, että ilmoititte vuokralaiselle velkamäärän, on jo täytäntöönpanokelpoinen peruste (NRAU art. 14-A).

Vakuus, takaaja tai vakuutus sekä vuokralaisten valinta

Lukekaa vakuutusehdot huolellisesti. Jotkin ”vuokraturva”-tuotteet vakuuttavat vuokralaisen työpaikan menetyksen tai sairauden varalta eivätkä teitä maksamattomuuden varalta, ja kotivakuutuksen ”vuokratulon menetys” -turva koskee yleensä vain vahinkoja, kuten tulipaloa tai tulvaa. On keskusteltu siitä, voiko takaajan yhdistää kahden kuukauden vakuuteen; useimmat ammattilaiset sanovat kyllä, mutta varmistakaa asia vuokrasopimusta laatiessanne.

Ennaltaehkäisy: vuokralaisten valinta ja vankka vuokrasopimus

• Pyytäkää henkilöllisyys- ja tulotodistus (tuoreet palkkalaskelmat, työsopimus tai viimeisin verotuspäätös) sekä aiemman vuokranantajan suositus.
• GDPR:n (EU:n tietosuojasäännöt) mukaisesti kerätkää vain tarvitsemanne, säilyttäkää tiedot turvallisesti ja poistakaa valitsematta jääneiden hakijoiden tiedot.
• Monet vuokranantajat pyrkivät siihen, että vuokra on enintään noin kolmasosa kotitalouden nettotuloista. Tämä on nyrkkisääntö, ei lakisääteinen sääntö.
• Rekisteröikää vuokrasopimus verotoimistoon ja maksakaa leimavero. Ilman sitä BAS-menettely on teiltä suljettu.
• Kirjatkaa vuokrasopimukseen ilmoitusosoite, mahdollinen takaaja ja vakuus.
• Toimikaa ajoissa: lähettäkää muistutus 8 päivän jälkeen ja ilmoittakaa takaajalle hyvissä ajoin ennen 90 päivän määräaikaa.

Vuoden 2026 uudistus: hyväksytty periaatteessa, ei vielä laki

Parlamentti hyväksyi 30.9.2026 hallituksen NRAU:n uudistamista koskevan lakiesityksen yleisäänestyksessä (PSD, IL ja CDS-PP puolesta, Chega pidättäytyi äänestämästä, vasemmisto vastaan). Se siirtyy nyt valiokuntaan, jossa Chega on saanut läpi neljä muutosta, muun muassa tahallisen maksamatta jättämisen erottamisen todellisesta maksukyvyttömyydestä sekä vakuuksien ja ennakkovuokrien rajoittamisen. Lopullinen äänestys ja julkaiseminen ovat vielä tarpeen. Siihen asti kaikki edellä kerrottu on edelleen voimassa.

Julkaistussa muodossaan lakiesitys:

• sallisi sopimuksen päättämisen 2 kuukauden rästien jälkeen 3 kuukauden sijaan;
• pitäisi yli 8 päivää myöhässä tapahtuvaa maksamista perusteena, kun sitä tapahtuu useammin kuin kolme kertaa 12 kuukauden aikana tai useammin kuin neljä kertaa 18 kuukauden aikana;
• antaisi ensimmäisen tuomioistuinratkaisun johtaa suoraan häätöön ilman erillistä täytäntöönpanovaihetta;
• sallisi enintään 3 kuukauden ennakkovuokran ja poistaisi vakuuksien enimmäismäärän;
• korottaisi valtion vuokratakuun 2,5 kertaa vähimmäispalkkaan kuukaudessa (2 300 € vuonna 2026);
• perustaisi hätärahaston häädetyille kotitalouksille.

Mikä tahansa näistä voi muuttua ennen lopullista äänestystä.

Tarkistuslista

• Päivä 9: kirjallinen muistutus; kirjatkaa 20 %:n korvaus, jos jatkatte vuokrasopimusta
• Ennen 90. päivää 8 päivän jakson jälkeen: ilmoittakaa takaajalle rästeistä ja määristä
• 3 kuukauden rästit: antakaa toimeksianto asianajajalle tai lakiasiamiehelle; antakaa päättämisilmoitus tiedoksi asianmukaisesti
• Kuukautta myöhemmin edelleen maksamatta: jättäkää hakemus BAS:iin ja lisätkää vuokravaatimus
• Säilyttäkää kopiot vuokrasopimuksesta, leimaverotositteesta, kuiteista, kirjeistä ja tiliotteista
• Älkää koskaan vaihtako lukkoja, poistako tavaroita tai katkaisko käyttöpalveluja itse
• Kun olette saanut kiinteistön takaisin: kirjatkaa vuokrasopimuksen päättyminen Portal das Finanças -palveluun