Quand un locataire cesse de payer son loyer au Portugal, des impayés à l’expulsion

Le droit portugais vous offre une voie claire mais lente. Vous pouvez réclamer une indemnité de 20 % sur les loyers en retard ; dès que trois mois de loyer sont dus, vous pouvez résilier le bail par notification formelle ; si le locataire ne paie pas et ne part pas, vous demandez l’expulsion par l’intermédiaire du Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, le guichet national des locataires et des bailleurs). Selon les chiffres officiels, la procédure d’expulsion dure en moyenne une dizaine de mois, et ce délai ne commence à courir qu’une fois les impayés accumulés. En aucun cas vous ne devez changer les serrures ou couper vous-même les fournitures.

Ce que la loi permet au cours des premières semaines

• Les 8 premiers jours. Si le locataire paie dans les 8 jours suivant l’échéance, vous n’avez aucune autre prétention (art. 1041(2) du Code civil).
• Après 8 jours, l’indemnité de 20 %. Vous pouvez exiger le loyer en retard majoré d’une indemnité de 20 % du montant dû (art. 1041(1)). Elle était de 50 % jusqu’à la Lei 13/2019. L’indemnité n’est pas due si vous résiliez le bail pour défaut de paiement.
• Discutez d’abord, par écrit. Un rappel écrit, puis un échéancier écrit s’il est réaliste, ne coûte rien et garde vos preuves en ordre. Accepter des loyers ultérieurs n’annule pas vos droits sur les arriérés antérieurs (art. 1041).
• Garant : informez-le dans les 90 jours. Si le bail prévoit un fiador (garant personnel), vous devez lui notifier les arriérés et les montants dus dans les 90 jours suivant la fin du délai de 8 jours. Si vous laissez passer ce délai, vous ne pouvez rien réclamer au garant (art. 1041(5) et (6)).
• Quittances. N’émettez une quittance de loyer électronique que pour les loyers effectivement perçus, et datez-la du jour de leur réception.

Quand vous pouvez mettre fin au bail pour défaut de paiement

Le Code civil prévoit deux motifs liés au loyer (art. 1083) :

1. Des arriérés de trois mois ou plus. Loyers, charges ou frais impayés incombant au locataire (art. 1083(3)).
2. Des retards répétés. Un loyer payé avec plus de 8 jours de retard, plus de quatre fois en 12 mois. Ce motif ne peut être invoqué que si vous avez envoyé, après le troisième retard de paiement, une lettre recommandée indiquant votre intention de mettre fin au bail pour ce motif (art. 1083(4) et (6)).

Dans les deux cas, le bail prend fin par une communication écrite adressée au locataire qui expose l’obligation qu’il n’a pas respectée (art. 1084(2)). Vous n’avez pas besoin d’un tribunal pour cette étape.

La régularisation dans le mois. Si vous résiliez pour arriérés, la résiliation est sans effet si le locataire paie l’intégralité des sommes dues dans un délai d’un mois. Un locataire ne peut user de cette faculté qu’une seule fois par bail (art. 1084(3) et (4)).

N’attendez pas trop longtemps. Le droit de résilier est soumis à des délais (art. 1085). Faites-vous conseiller dès que les arriérés atteignent trois mois ; ne les laissez pas courir pendant un an.

Signifier correctement la notification

C’est là que les démarches menées seul échouent souvent : une simple lettre recommandée ne suffit fréquemment pas. En vertu de l’art. 9(7) du NRAU, la notification doit être faite par l’un des moyens suivants :

• une notificação avulsa (notification signifiée par l’intermédiaire du tribunal) ;
• une remise en main propre par un avocat, un solicitador ou un agente de execução (agent d’exécution) mandaté par vous, le locataire signant l’original ;
• une lettre recommandée avec accusé de réception, mais uniquement si le bail écrit comporte une adresse convenue pour les notifications (domicílio convencionado).

En l’absence d’adresse convenue, une lettre refusée ou non retirée n’est pas réputée reçue (NRAU art. 10(2)(b)). Si la signification échoue, vous pouvez tout de même engager la procédure d’expulsion (art. 15(4)) ; le locataire peut alors régulariser les arriérés dans le délai d’opposition. Pour vos futurs baux, prévoyez une clause d’adresse pour les notifications.

Le fonctionnement de la procédure d’expulsion via le BAS

Le procedimento especial de despejo (PED, procédure spéciale d’expulsion) est traité par le BAS depuis février 2024 (Lei 56/2023 et Portaria 49/2024).

Ce dont vous avez besoin

• Un bail écrit.
• La preuve du paiement du droit de timbre sur le bail, ou de la déclaration du loyer à l’impôt sur le revenu. La voie de la déclaration nécessite les avis d’imposition à l’IRS (ou à l’IRC) des quatre dernières années, sauf si le bail est plus récent (NRAU art. 15(5) et 15-B(2)(h)). Un bail non enregistré vous ferme cette voie.
• La preuve de la signification de la notification de résiliation.

Étapes

1. Déposez la demande sur le formulaire officiel, en ligne auprès du BAS (connexion par carte de citoyen ou Chave Móvel Digital) ou sur papier. Vous pouvez la déposer vous-même. Ajoutez une demande de paiement des loyers impayés, à condition d’avoir informé le locataire du montant dû (art. 15(6)).
2. Payez la taxe. La taxe de justice est de 25,50 € si la valeur de la procédure ne dépasse pas 30 000 €, et de 51 € au-delà. La valeur correspond à 2,5 années de loyer plus les arriérés.
3. Le locataire est notifié. Le BAS notifie le locataire par lettre recommandée. Le locataire dispose alors de 15 jours pour quitter les lieux (et payer, si vous avez réclamé les loyers), pour former opposition ou pour demander le report de son départ (art. 15-D).
4. En l’absence d’opposition, le dossier est transmis directement à un juge pour une ordonnance autorisant l’entrée immédiate dans le logement (art. 15-EA). Il en va de même si le locataire cesse de payer les loyers qui viennent à échéance pendant la procédure (art. 15(10)).
5. Le bien est restitué. Un agente de execução ou un notaire en prend possession, avec l’aide de la police s’il faut ouvrir une porte. Cela ne peut avoir lieu qu’entre 7 h et 21 h (art. 15-J).

Si le locataire est vulnérable. Le BAS vérifie automatiquement si le locataire perçoit des prestations telles que l’allocation chômage ou le revenu d’insertion sociale et, si c’est le cas, transmet le dossier à la municipalité (Portaria 50/2024). Le locataire peut demander la suspension de son départ (par exemple en cas de maladie aiguë) ou un report allant jusqu’à cinq mois ; lorsque le report est accordé faute de ressources, un fonds de la Sécurité sociale doit vous verser le loyer pour cette période (Code de procédure civile, art. 863 à 865).

Ce qui se passe si le locataire forme opposition, et la voie judiciaire

• Conditions de l’opposition. Le locataire doit être assisté d’un avocat et, en cas d’arriérés ou de retards répétés, doit payer la taxe judiciaire ainsi qu’un dépôt égal aux arriérés, dans la limite de six mois de loyer, sauf s’il bénéficie de l’aide juridictionnelle. À défaut, l’opposition est réputée non formée (NRAU art. 15-F(5) et (6), 15-S(3)).
• Au tribunal. L’affaire est portée devant le tribunal local, et vous avez également besoin d’un avocat. L’audience devrait avoir lieu dans les 20 jours ; si l’opposition est rejetée, le locataire doit restituer le bien dans les 30 jours (art. 15-I). Les demandes d’aide juridictionnelle et l’engorgement des tribunaux allongent souvent ces délais.
• Le loyer. Un jugement qui condamne également au paiement des arriérés peut être exécuté directement (art. 15-J(5)). Le recouvrement dépend de l’existence de revenus ou de biens du locataire.

Une garantie de l’État limitée. En vertu de l’art. 15-LA du NRAU (ajouté par la Lei 56/2023), si vous avez réclamé les loyers dans le cadre d’une expulsion d’un logement pour arriérés et que le locataire ne régularise pas et ne part pas, l’État (IHRU) paie les loyers échus après l’expiration du délai d’opposition, dans la limite de 1,5 fois le salaire minimum par mois et de neuf fois au total. Elle est peu utilisée : 185 dossiers et 571 200 € versés jusqu’en juillet 2026.

Combien de temps cela prend et ce que cela coûte

En pratique

• Les données du BAS publiées en septembre 2026 situaient la durée moyenne de la procédure à 293 jours (environ 10 mois).
• Si l’on ajoute les arriérés et le délai de préavis avant de pouvoir déposer la demande, il n’est pas rare qu’il s’écoule un an ou plus entre le premier loyer impayé et la récupération des clés, davantage encore si l’affaire est contestée ou reportée.
• Le BAS a reçu 2 530 demandes d’expulsion en 2025. Les arriérés en constituaient le motif le plus fréquent.

Coûts. La taxe du BAS est modeste ; le coût réel tient à l’avocat, à l’agent d’exécution et au serrurier, dont les tarifs sont libres et bien plus élevés en cas de contestation. Demandez d’abord un devis écrit.

La voie judiciaire. Vous devez engager une action d’expulsion ordinaire (ação de despejo) devant le tribunal lorsque la voie du BAS n’est pas ouverte. C’est le cas des baux non écrits ou non soumis à l’impôt, et des motifs qui exigent une décision judiciaire, comme des troubles graves ou une sous-location non autorisée (art. 1083(2) et 1084(1)). Pour le seul recouvrement des sommes dues, le bail accompagné de la preuve que vous avez informé le locataire du montant dû constitue déjà un titre exécutoire (NRAU art. 14-A).

Dépôt de garantie, garant ou assurance, et sélection des locataires

Lisez attentivement les conditions de l’assurance. Certains produits de « protection des loyers » assurent le locataire contre la perte d’emploi ou la maladie plutôt que vous contre le défaut de paiement, et la garantie « perte de loyers » d’une assurance habitation ne s’applique généralement qu’après un sinistre tel qu’un incendie ou une inondation. La possibilité de cumuler un garant et un dépôt de deux mois a fait débat ; la plupart des praticiens l’admettent, mais vérifiez-le lors de la rédaction du bail.

Prévention : sélection des locataires et bail solide

• Demandez un justificatif d’identité et de revenus (fiches de paie récentes, contrat de travail ou dernier avis d’imposition) ainsi qu’une référence d’un précédent bailleur.
• En vertu du RGPD (règles européennes de protection des données), ne collectez que ce dont vous avez besoin, conservez-le en lieu sûr et supprimez les données des candidats non retenus.
• De nombreux bailleurs visent un loyer ne dépassant pas environ un tiers des revenus nets du foyer. Il s’agit d’une règle empirique, et non d’une règle légale.
• Enregistrez le bail auprès de l’administration fiscale et payez le droit de timbre. À défaut, la voie du BAS vous est fermée.
• Inscrivez dans le bail l’adresse pour les notifications, l’éventuel garant et le dépôt de garantie.
• Agissez tôt : envoyez un rappel après 8 jours et informez le garant bien avant l’expiration des 90 jours.

La réforme de 2026 : adoptée en première lecture, pas encore en vigueur

Le 30 septembre 2026, le Parlement a adopté en première lecture le projet de loi du gouvernement révisant le NRAU (PSD, IL et CDS-PP pour, abstention de Chega, gauche contre). Il passe maintenant en commission, où Chega a obtenu quatre modifications, notamment la distinction entre le non-paiement délibéré et la véritable incapacité de payer, et la limitation des dépôts de garantie et des loyers d’avance. Un vote final et la publication restent nécessaires. D’ici là, tout ce qui précède continue de s’appliquer.

Dans sa version publiée, le projet :

• permettrait la résiliation après 2 mois d’arriérés au lieu de 3 ;
• ferait d’un paiement avec plus de 8 jours de retard un motif de résiliation lorsqu’il se produit plus de trois fois en 12 mois, ou plus de quatre fois en 18 mois ;
• permettrait que la première décision de justice conduise directement à l’expulsion, sans phase d’exécution distincte ;
• autoriserait jusqu’à 3 mois de loyers d’avance et supprimerait le plafond des dépôts de garantie ;
• porterait la garantie de loyer de l’État à 2,5 fois le salaire minimum par mois (2 300 € en 2026) ;
• créerait un fonds d’urgence pour les ménages expulsés.

Chacune de ces mesures pourrait évoluer avant le vote final.

Liste de contrôle

• Jour 9 : rappel écrit ; consignez l’indemnité de 20 % si vous conservez le bail
• Avant le 90e jour suivant le délai de 8 jours : notifiez au garant les arriérés et les montants
• 3 mois d’arriérés : mandatez un avocat ou un solicitador ; signifiez correctement la notification de résiliation
• Un mois plus tard, toujours impayé : déposez la demande auprès du BAS, en y ajoutant la demande de paiement des loyers
• Conservez des copies du bail, de la preuve du droit de timbre, des quittances, des lettres et des relevés bancaires
• Ne changez jamais les serrures, ne retirez pas les affaires du locataire et ne coupez pas vous-même les fournitures
• Après avoir récupéré le bien : déclarez la fin du bail sur le Portal das Finanças