Når en lejer holder op med at betale husleje i Portugal: fra restance til udsættelse

Portugisisk ret giver dig en klar, men langsom vej. Du kan kræve en godtgørelse på 20 % af forsinket leje; når der skyldes tre måneders leje, kan du ophæve lejekontrakten ved formel meddelelse; og hvis lejeren hverken betaler eller flytter, ansøger du om udsættelse via Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, den nationale skranke for udlejere og lejere). Officielle tal angiver den gennemsnitlige udsættelsessag til ca. ti måneder, og det ur begynder først at gå, efter at restancen er opstået. Du må under ingen omstændigheder selv skifte låsene eller afbryde forsyningerne.

Hvad loven tillader i de første uger

• De første 8 dage. Betaler lejeren inden for 8 dage efter forfaldsdatoen, har du intet yderligere krav (civillovbogens art. 1041(2)).
• Efter 8 dage: godtgørelsen på 20 %. Du kan kræve den forfaldne leje plus en godtgørelse på 20 % af det skyldige beløb (art. 1041(1)). Den var 50 % indtil Lei 13/2019. Godtgørelsen skal ikke betales, hvis du ophæver lejekontrakten på grund af manglende betaling.
• Tal sammen først, skriftligt. En skriftlig påmindelse og derefter en skriftlig betalingsplan, hvis en sådan er realistisk, koster intet og holder din dokumentation i orden. At modtage senere leje ophæver ikke dine rettigheder vedrørende den tidligere restance (art. 1041).
• Kautionist: underret inden for 90 dage. Har lejekontrakten en fiador (personlig kautionist), skal du underrette kautionisten om restancen og de skyldige beløb inden for 90 dage efter udløbet af 8-dagesperioden. Overser du denne frist, kan du ikke rette krav mod kautionisten (art. 1041(5) og (6)).
• Kvitteringer. Udsted kun en elektronisk lejekvittering for leje, du faktisk modtager, og datér den på den dag, du modtog den.

Hvornår du kan ophæve lejekontrakten på grund af manglende betaling

Civillovbogen giver to grunde knyttet til lejen (art. 1083):

1. Restance på tre måneder eller mere. Ubetalt leje, afgifter eller udgifter, som lejeren er ansvarlig for (art. 1083(3)).
2. Gentagen forsinkelse. Leje betalt mere end 8 dage for sent mere end fire gange inden for 12 måneder. Denne grund kan kun bruges, hvis du efter den tredje forsinkede betaling sendte et anbefalet brev om, at du agter at ophæve lejekontrakten på dette grundlag (art. 1083(4) og (6)).

På begge grundlag ophører lejekontrakten ved en skriftlig meddelelse til lejeren, der angiver den forpligtelse, lejeren har misligholdt (art. 1084(2)). Du behøver ikke en domstol til dette skridt.

Afhjælpning inden for en måned. Ophæver du på grund af restance, har ophævelsen ingen virkning, hvis lejeren betaler alt det skyldige inden for en måned. En lejer kan kun bruge denne afhjælpning én gang pr. lejekontrakt (art. 1084(3) og (4)).

Vent ikke for længe. Retten til at ophæve er underlagt tidsfrister (art. 1085). Søg rådgivning, når restancen når tre måneder; lad den ikke løbe i et år.

Korrekt forkyndelse af meddelelsen

Det er her, gør-det-selv-forsøg ofte går galt: Et almindeligt anbefalet brev er ofte ikke nok. Efter NRAU art. 9(7) skal meddelelsen gives på en af følgende måder:

• en notificação avulsa (en meddelelse forkyndt via retten);
• personlig aflevering ved en advokat, solicitador eller agente de execução (fogedagent), som du har instrueret, hvor lejeren underskriver originalen;
• et anbefalet brev med modtagelsesbevis, men kun hvis den skriftlige lejekontrakt indeholder en aftalt adresse for meddelelser (domicílio convencionado).

Uden en aftalt adresse anses et afvist eller uafhentet brev ikke for modtaget (NRAU art. 10(2)(b)). Mislykkes forkyndelsen, kan du stadig indlede udsættelsessagen (art. 15(4)); lejeren kan så betale restancen inden for fristen for indsigelse. I fremtidige lejekontrakter bør du medtage en klausul om adresse for meddelelser.

Sådan foregår udsættelsessagen via BAS

Procedimento especial de despejo (PED, den særlige udsættelsesprocedure) er siden februar 2024 blevet behandlet af BAS (Lei 56/2023 og Portaria 49/2024).

Det skal du bruge

• En skriftlig lejekontrakt.
• Dokumentation for, at der er betalt stempelafgift af lejekontrakten, eller at lejen er angivet til indkomstbeskatning. Ved angivelsesvejen kræves IRS- (eller IRC-) ansættelserne for de seneste fire år, medmindre lejekontrakten er nyere (NRAU art. 15(5) og 15-B(2)(h)). En uregistreret lejekontrakt udelukker dig fra denne vej.
• Dokumentation for, at ophævelsesmeddelelsen er forkyndt.

Trin

1. Indgiv ansøgningen på den officielle blanket online hos BAS (login med borgerkort eller Chave Móvel Digital) eller på papir. Du kan selv indgive den. Tilføj et krav om den ubetalte leje, forudsat at du har oplyst lejeren om det skyldige beløb (art. 15(6)).
2. Betal gebyret. Retsafgiften er 25,50 €, hvis sagens værdi er op til 30.000 €, og 51 € derover. Værdien er 2,5 års leje plus restancen.
3. Lejeren underrettes. BAS underretter lejeren med anbefalet brev. Lejeren har derefter 15 dage til at flytte (og betale, hvis du har krævet lejen), gøre indsigelse eller anmode om udsættelse af fraflytningen (art. 15-D).
4. Gøres der ikke indsigelse, går sagen direkte til en dommer for en kendelse, der giver tilladelse til øjeblikkelig adgang til boligen (art. 15-EA). Det samme sker, hvis lejeren holder op med at betale den leje, der forfalder, mens sagen kører (art. 15(10)).
5. Ejendommen tilbageleveres. En agente de execução eller notar tager boligen i besiddelse, med politiets hjælp hvis en dør skal åbnes. Det kan kun ske mellem kl. 7:00 og 21:00 (art. 15-J).

Hvis lejeren er sårbar. BAS kontrollerer automatisk, om lejeren modtager ydelser som arbejdsløshedsdagpenge eller den sociale integrationsydelse, og henviser i så fald sagen til kommunen (Portaria 50/2024). Lejeren kan anmode om, at fraflytningen suspenderes (f.eks. ved akut sygdom) eller udsættes i op til fem måneder; hvor udsættelse gives på grund af manglende midler, skal en fond under Social Security betale dig lejen for perioden (retsplejelovens art. 863 til 865).

Hvad der sker, hvis lejeren gør indsigelse, og retsvejen

• Betingelser for indsigelse. Lejeren skal have en advokat og skal ved restance eller gentagen forsinkelse betale retsafgiften plus et depositum svarende til restancen, op til seks måneders leje, medmindre vedkommende har fri proces. Ellers anses indsigelsen for ikke indgivet (NRAU art. 15-F(5) og (6), 15-S(3)).
• I retten. Sagen går til den lokale domstol, og du skal også have en advokat. Retsmødet bør finde sted inden for 20 dage; får indsigelsen ikke medhold, skal lejeren aflevere ejendommen inden for 30 dage (art. 15-I). Ansøgninger om fri proces og sagspukler ved domstolene forlænger ofte disse perioder.
• Lejen. En dom, der også pålægger betaling af restancen, kan fuldbyrdes direkte (art. 15-J(5)). Om du får pengene, afhænger af, om lejeren har indtægt eller aktiver.

En begrænset statsgaranti. Efter NRAU art. 15-LA (indført ved Lei 56/2023) betaler staten (IHRU), hvis du har krævet lejen i en udsættelsessag om en bolig på grund af restance, og lejeren hverken betaler eller flytter, de lejer, der forfalder efter fristen for indsigelse, med et loft på 1,5 gange mindstelønnen om måneden og ni gange i alt. Den bruges sjældent: 185 sager og 571.200 € udbetalt frem til juli 2026.

Hvor lang tid det tager, og hvad det koster

I praksis

• BAS-data offentliggjort i september 2026 angav den gennemsnitlige sag til 293 dage (ca. 10 måneder).
• Læg restancen og varselsperioden, før du kan indgive ansøgningen, til, og et år eller mere fra den første manglende leje, til du får nøglerne tilbage, er almindeligt – længere, hvis sagen er omtvistet eller udsat.
• BAS modtog 2.530 ansøgninger om udsættelse i 2025. Restance var den hyppigste grund.

Omkostninger. BAS-gebyret er lille; den reelle omkostning er advokaten, fogedagenten og låsesmeden, som prissættes privat og er meget højere, hvis sagen er omtvistet. Få et skriftligt tilbud først.

Retsvejen. Du skal anlægge en almindelig udsættelsessag (ação de despejo) ved retten, når BAS-vejen ikke er tilgængelig. Det gælder lejekontrakter, der ikke er skriftlige eller ikke er beskattet, og grunde, der kræver en retsafgørelse, f.eks. alvorlige gener eller uautoriseret fremleje (art. 1083(2) og 1084(1)). Vil du kun inddrive penge, er lejekontrakten plus dokumentation for, at du har oplyst lejeren om det skyldige beløb, allerede et eksigibelt fundament (NRAU art. 14-A).

Depositum, kautionist eller forsikring, og screening

Læs forsikringsbetingelserne omhyggeligt. Nogle produkter til "lejebeskyttelse" forsikrer lejeren mod jobtab eller sygdom i stedet for dig mod manglende betaling, og dækning for "lejetab" i en husforsikring gælder som regel kun efter skader som brand eller oversvømmelse. Der har været debat om, hvorvidt en kautionist kan kombineres med et depositum på to måneder; de fleste praktikere siger ja, men få det bekræftet, når lejekontrakten udarbejdes.

Forebyggelse: screening og en solid lejekontrakt

• Bed om dokumentation for identitet og indkomst (nylige lønsedler, en ansættelseskontrakt eller den seneste skatteansættelse) og en reference fra en tidligere udlejer.
• Efter GDPR (EU's databeskyttelsesregler) må du kun indsamle det, du har brug for, skal opbevare det sikkert og slette oplysningerne om ansøgere, der ikke blev valgt.
• Mange udlejere sigter efter en leje på højst omkring en tredjedel af husstandens nettoindkomst. Det er en tommelfingerregel, ikke en lovregel.
• Registrer lejekontrakten hos skattekontoret, og betal stempelafgiften. Uden det er BAS-vejen lukket for dig.
• Angiv i lejekontrakten adressen for meddelelser, en eventuel kautionist og depositummet.
• Handl tidligt: Send en påmindelse efter 8 dage, og underret kautionisten i god tid inden for 90 dage.

Reformen fra 2026: vedtaget i princippet, endnu ikke lov

Den 30. september 2026 vedtog parlamentet ved den generelle afstemning regeringens lovforslag om revision af NRAU (PSD, IL og CDS-PP for, Chega undlod at stemme, venstrefløjen imod). Det går nu i udvalg, hvor Chega har sikret sig fire ændringer, herunder at skelne mellem bevidst manglende betaling og reel betalingsudygtighed og at begrænse depositum og forudbetalt leje. Der mangler stadig en endelig afstemning og offentliggørelse. Indtil da gælder alt ovenstående fortsat.

I sin offentliggjorte form ville lovforslaget:

• tillade ophævelse efter 2 måneders restance i stedet for 3;
• behandle betaling mere end 8 dage for sent som en grund, når det sker mere end tre gange inden for 12 måneder eller mere end fire gange inden for 18 måneder;
• lade den første retsafgørelse føre direkte til udsættelsen uden en særskilt fuldbyrdelsesfase;
• tillade op til 3 måneders forudbetalt leje og fjerne loftet over depositum;
• hæve statens lejegaranti til 2,5 gange mindstelønnen om måneden (2.300 € i 2026);
• oprette en nødfond for udsatte husstande.

Alt dette kan ændre sig før den endelige afstemning.

Tjekliste

• Dag 9: skriftlig påmindelse; notér godtgørelsen på 20 %, hvis du beholder lejekontrakten
• Før dag 90 efter 8-dagesperioden: underret kautionisten om restancen og beløbene
• 3 måneders restance: instruér en advokat eller solicitador; forkynd ophævelsesmeddelelsen korrekt
• En måned senere, stadig ubetalt: indgiv ansøgning hos BAS med kravet om lejen
• Gem kopier af lejekontrakten, dokumentation for stempelafgift, kvitteringer, breve og kontoudtog
• Skift aldrig selv låsene, fjern ikke ejendele, og afbryd ikke selv forsyningerne
• Når du har fået ejendommen tilbage: registrer lejekontraktens ophør på Portal das Finanças