När en hyresgäst slutar betala hyran i Portugal, från hyresskuld till vräkning

Portugisisk lag ger dig en tydlig men långsam väg. Du kan kräva en ersättning på 20 % vid försenad hyra; när tre månadshyror är obetalda kan du säga upp hyresavtalet genom ett formellt meddelande; om hyresgästen varken betalar eller flyttar ansöker du om vräkning via Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, den nationella kontaktpunkten för hyresgäster och hyresvärdar). Enligt officiella siffror tar ett vräkningsförfarande i genomsnitt omkring tio månader, och den klockan börjar ticka först när hyresskulden har byggts upp. Du får under inga omständigheter byta lås eller stänga av el, vatten eller gas själv.

Vad lagen tillåter under de första veckorna

• De första 8 dagarna. Om hyresgästen betalar inom 8 dagar från förfallodagen har du inga ytterligare krav (Código Civil art. 1041(2)).
• Efter 8 dagar, ersättningen på 20 %. Du får kräva den förfallna hyran plus en ersättning på 20 % av det skuldsatta beloppet (art. 1041(1)). Den var 50 % fram till Lei 13/2019. Ersättningen utgår inte om du säger upp hyresavtalet på grund av utebliven betalning.
• Prata först, skriftligen. En skriftlig påminnelse, och därefter en skriftlig avbetalningsplan om en sådan är realistisk, kostar ingenting och håller ordning på din bevisning. Att du tar emot senare hyra innebär inte att du förlorar dina rättigheter avseende den tidigare skulden (art. 1041).
• Borgensman: underrätta inom 90 dagar. Om hyresavtalet har en fiador (personlig borgensman) måste du underrätta borgensmannen om skulden och de belopp som ska betalas inom 90 dagar efter att 8-dagarsperioden har löpt ut. Om du missar det fönstret kan du inte kräva borgensmannen (art. 1041(5) och (6)).
• Kvitton. Utfärda ett elektroniskt hyreskvitto endast för hyra som du faktiskt tar emot, och datera det den dag du tog emot den.

När du kan säga upp hyresavtalet på grund av utebliven betalning

Civilrättslagen anger två grunder kopplade till hyran (art. 1083):

1. Hyresskuld på tre månader eller mer. Obetald hyra, avgifter eller kostnader som hyresgästen ansvarar för (art. 1083(3)).
2. Upprepade förseningar. Hyra som betalas mer än 8 dagar för sent, mer än fyra gånger under 12 månader. Denna grund fungerar bara om du skickade ett rekommenderat brev efter den tredje försenade betalningen, där du angav att du avser att säga upp hyresavtalet på denna grund (art. 1083(4) och (6)).

På båda grunderna upphör hyresavtalet genom ett skriftligt meddelande till hyresgästen som anger den förpliktelse som hyresgästen har brutit mot (art. 1084(2)). Du behöver ingen domstol för detta steg.

Möjligheten att rätta till inom en månad. Om du säger upp avtalet på grund av hyresskuld har uppsägningen ingen verkan om hyresgästen betalar allt som är skuldsatt inom en månad. En hyresgäst kan bara använda denna möjlighet en gång per hyresavtal (art. 1084(3) och (4)).

Vänta inte för länge. Rätten att säga upp avtalet är föremål för tidsfrister (art. 1085). Sök rådgivning när skulden når tre månader; låt den inte löpa i ett år.

Att delge meddelandet korrekt

Det är här försök att sköta saken själv ofta går fel: ett vanligt rekommenderat brev räcker ofta inte. Enligt NRAU art. 9(7) måste meddelandet lämnas på något av följande sätt:

• en notificação avulsa (ett meddelande som delges via domstolen);
• personlig överlämning av en advokat, solicitador eller agente de execução (verkställighetsombud) som du har anlitat, där hyresgästen undertecknar originalet;
• ett rekommenderat brev med mottagningsbevis, men endast om det skriftliga hyresavtalet innehåller en avtalad adress för meddelanden (domicílio convencionado).

Utan en avtalad adress anses ett brev som vägrats eller inte hämtats ut inte som mottaget (NRAU art. 10(2)(b)). Om delgivningen misslyckas kan du ändå inleda vräkningsförfarandet (art. 15(4)); hyresgästen kan då betala skulden inom fristen för bestridande. För framtida hyresavtal bör du ta med en klausul om adress för meddelanden.

Så fungerar vräkningsförfarandet via BAS

Procedimento especial de despejo (PED, det särskilda vräkningsförfarandet) har hanterats av BAS sedan februari 2024 (Lei 56/2023 och Portaria 49/2024).

Vad du behöver

• Ett skriftligt hyresavtal.
• Bevis på att stämpelskatt har betalats på hyresavtalet, eller att hyran har deklarerats för inkomstskatt. Vägen via deklarationen kräver skattebesluten för IRS (eller IRC) för de senaste fyra åren, om inte hyresavtalet är nyare (NRAU art. 15(5) och 15-B(2)(h)). Ett oregistrerat hyresavtal stänger dig ute från denna väg.
• Bevis på att uppsägningsmeddelandet har delgivits.

Steg

1. Lämna in ansökan på den officiella blanketten, digitalt hos BAS (inloggning med medborgarkort eller Chave Móvel Digital) eller på papper. Du kan lämna in den själv. Lägg till ett krav på den obetalda hyran, förutsatt att du har meddelat hyresgästen det skuldsatta beloppet (art. 15(6)).
2. Betala avgiften. Domstolsavgiften är 25,50 € om förfarandets värde är upp till 30 000 €, och 51 € över det. Värdet är 2,5 års hyra plus skulden.
3. Hyresgästen underrättas. BAS underrättar hyresgästen med rekommenderat brev. Hyresgästen har sedan 15 dagar på sig att flytta (och betala, om du har krävt hyran), bestrida eller begära att avflyttningen skjuts upp (art. 15-D).
4. Om inget bestridande görs går ärendet direkt till en domare för ett beslut som tillåter omedelbart tillträde till bostaden (art. 15-EA). Detsamma gäller om hyresgästen slutar betala den hyra som förfaller medan förfarandet pågår (art. 15(10)).
5. Bostaden lämnas tillbaka. Ett agente de execução eller en notarie tar bostaden i besittning, med polisens hjälp om en dörr behöver öppnas. Detta får endast ske mellan kl. 7:00 och 21:00 (art. 15-J).

Om hyresgästen är i en utsatt situation. BAS kontrollerar automatiskt om hyresgästen får förmåner som arbetslöshetsersättning eller inkomst för social integration och hänvisar i så fall ärendet till den lokala kommunen (Portaria 50/2024). Hyresgästen kan begära att avflyttningen avbryts (till exempel vid akut sjukdom) eller skjuts upp i upp till fem månader; om uppskov beviljas på grund av bristande betalningsförmåga ska en fond inom socialförsäkringen betala dig hyran för den perioden (civilprocesslagen art. 863 till 865).

Vad som händer om hyresgästen bestrider, och domstolsvägen

• Villkor för att bestrida. Hyresgästen behöver en advokat och måste, vid hyresskuld eller upprepade förseningar, betala domstolsavgiften plus en deposition motsvarande skulden, upp till sex månadshyror, om inte hyresgästen har rättshjälp. Annars anses bestridandet inte ha lämnats in (NRAU art. 15-F(5) och (6), 15-S(3)).
• I domstol. Ärendet går till den lokala domstolen, och även du behöver en advokat. Förhandlingen bör äga rum inom 20 dagar; om bestridandet inte vinner framgång måste hyresgästen lämna över bostaden inom 30 dagar (art. 15-I). Ansökningar om rättshjälp och balanser i domstolarna förlänger ofta dessa perioder.
• Hyran. En dom som även förpliktar till betalning av skulden kan verkställas direkt (art. 15-J(5)). Om du får pengarna beror på om hyresgästen har inkomster eller tillgångar.

En begränsad statlig garanti. Enligt NRAU art. 15-LA (som infördes genom Lei 56/2023) gäller att om du har krävt hyran i ett vräkningsärende avseende bostad på grund av hyresskuld och hyresgästen varken betalar eller flyttar, betalar staten (IHRU) de hyror som förfaller efter fristen för bestridande, begränsat till 1,5 gånger minimilönen per månad och nio gånger sammanlagt. Den används sällan: 185 ärenden och 571 200 € utbetalda fram till juli 2026.

Hur lång tid det tar och vad det kostar

I praktiken

• Uppgifter från BAS som rapporterades i september 2026 angav det genomsnittliga förfarandet till 293 dagar (omkring 10 månader).
• Lägg till hyresskulden och uppsägningstiden innan du kan lämna in ansökan, så är ett år eller mer från den första uteblivna hyran till att du får tillbaka nycklarna vanligt, och längre om ärendet bestrids eller skjuts upp.
• BAS tog emot 2 530 ansökningar om vräkning 2025. Hyresskuld var den vanligaste grunden.

Kostnader. BAS-avgiften är liten; den verkliga kostnaden är advokaten, verkställighetsombudet och låssmeden, som prissätts privat och blir mycket dyrare om ärendet bestrids. Begär en skriftlig offert först.

Domstolsvägen. Du behöver en vanlig vräkningstalan (ação de despejo) i domstol när vägen via BAS inte är tillgänglig. Det gäller hyresavtal som inte är skriftliga eller inte har beskattats, och grunder som kräver ett domstolsbeslut, till exempel allvarliga störningar eller otillåten andrahandsuthyrning (art. 1083(2) och 1084(1)). För att enbart driva in pengar utgör hyresavtalet tillsammans med bevis på att du har meddelat hyresgästen det skuldsatta beloppet redan en exekutionstitel (NRAU art. 14-A).

Deposition, borgensman eller försäkring, och granskning

Läs försäkringsvillkoren noga. Vissa produkter för ”hyresskydd” försäkrar hyresgästen mot arbetslöshet eller sjukdom snarare än dig mot utebliven betalning, och skydd för ”hyresförlust” i en hemförsäkring gäller vanligtvis bara efter skador som brand eller översvämning. Huruvida en borgensman får kombineras med en deposition på två månader har diskuterats; de flesta praktiker säger ja, men kontrollera det när du upprättar hyresavtalet.

Förebyggande: granskning och ett gediget hyresavtal

• Begär bevis på identitet och inkomst (aktuella lönebesked, ett anställningsavtal eller det senaste skattebeslutet) och en referens från en tidigare hyresvärd.
• Enligt GDPR (EU:s dataskyddsregler) ska du bara samla in det du behöver, förvara det säkert och radera uppgifterna om sökande som inte fick bostaden.
• Många hyresvärdar eftersträvar en hyra som inte överstiger ungefär en tredjedel av hushållets nettoinkomst. Detta är en tumregel, inte en rättsregel.
• Registrera hyresavtalet hos skattekontoret och betala stämpelskatten. Utan det är vägen via BAS stängd för dig.
• Ange i hyresavtalet adressen för meddelanden, eventuell borgensman och depositionen.
• Agera tidigt: skicka en påminnelse efter 8 dagar och underrätta borgensmannen i god tid inom 90 dagar.

2026 års reform: godkänd i princip, ännu inte lag

Den 30 september 2026 godkände parlamentet regeringens lagförslag om översyn av NRAU i den allmänna omröstningen (PSD, IL och CDS-PP för, Chega nedlagd röst, vänstern emot). Det går nu till utskott, där Chega har säkrat fyra ändringar, bland annat att skilja avsiktlig utebliven betalning från verklig oförmåga att betala och att begränsa depositioner och förskottshyror. En slutomröstning och offentliggörande krävs fortfarande. Fram till dess gäller allt ovan fortfarande.

I sin offentliggjorda form skulle lagförslaget:

• tillåta uppsägning efter 2 månaders hyresskuld i stället för 3;
• behandla betalning som är mer än 8 dagar försenad som en grund när det sker mer än tre gånger under 12 månader, eller mer än fyra gånger under 18 månader;
• låta det första domstolsbeslutet leda direkt till vräkningen, utan ett separat verkställighetsskede;
• tillåta upp till 3 månaders förskottshyra och ta bort taket för depositioner;
• höja den statliga hyresgarantin till 2,5 gånger minimilönen per månad (2 300 € 2026);
• inrätta en nödfond för vräkta hushåll.

Vilken som helst av dessa punkter kan ändras före slutomröstningen.

Checklista

• Dag 9: skriftlig påminnelse; notera ersättningen på 20 % om du behåller hyresavtalet
• Före dag 90 efter 8-dagarsperioden: underrätta borgensmannen om skulden och beloppen
• 3 månaders hyresskuld: anlita en advokat eller solicitador; delge uppsägningsmeddelandet korrekt
• En månad senare, fortfarande obetalt: lämna in ansökan hos BAS och lägg till kravet på hyran
• Spara kopior av hyresavtalet, beviset på stämpelskatt, kvitton, brev och kontoutdrag
• Byt aldrig lås, flytta inte bort tillhörigheter och stäng aldrig av el, vatten eller gas själv
• När du har fått tillbaka bostaden: registrera att hyresavtalet har upphört på Portal das Finanças