Kada najmoprimac u Portugalu prestane plaćati najamninu, od dugovanja do iseljenja

Portugalsko pravo daje Vam jasan, ali spor put. Na zakašnjelu najamninu možete potraživati naknadu od 20 %; kada dug dosegne tri mjesečne najamnine, ugovor o najmu možete raskinuti formalnom obaviješću; ako najmoprimac niti plati niti se iseli, podnosite zahtjev za iseljenje putem Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS, nacionalni šalter za najmodavce i najmoprimce). Prema službenim podacima prosječni postupak iseljenja traje oko deset mjeseci, a taj rok počinje teći tek nakon što se dug nakupi. Ni pod kojim uvjetima ne smijete sami mijenjati brave ili isključivati režije.

Što zakon dopušta u prvim tjednima

• Prvih 8 dana. Ako najmoprimac plati u roku od 8 dana od dospijeća, nemate daljnjih potraživanja (čl. 1041. st. 2. Građanskog zakonika).
• Nakon 8 dana, naknada od 20 %. Možete zahtijevati dospjelu najamninu uvećanu za naknadu od 20 % dugovanog iznosa (čl. 1041. st. 1.). Do zakona Lei 13/2019 iznosila je 50 %. Naknada se ne duguje ako ugovor raskinete zbog neplaćanja.
• Najprije razgovarajte, pisano. Pisani podsjetnik, a zatim pisani plan otplate ako je realan, ne košta ništa i održava Vaše dokaze urednima. Prihvaćanje kasnije najamnine ne poništava Vaša prava u pogledu ranijih dugovanja (čl. 1041.).
• Jamac: obavijest u roku od 90 dana. Ako ugovor ima fiador (osobnog jamca), morate ga obavijestiti o dugovanju i dugovanim iznosima u roku od 90 dana nakon isteka razdoblja od 8 dana. Ako propustite taj rok, ne možete potraživati od jamca (čl. 1041. st. 5. i 6.).
• Potvrde. Elektroničku potvrdu o najamnini izdajte samo za najamninu koju ste stvarno primili i datirajte je danom primitka.

Kada možete raskinuti ugovor zbog neplaćanja

Građanski zakonik predviđa dva razloga povezana s najamninom (čl. 1083.):

1. Dugovanje od tri mjeseca ili više. Neplaćena najamnina, troškovi ili izdaci za koje odgovara najmoprimac (čl. 1083. st. 3.).
2. Opetovano kašnjenje. Najamnina plaćena s više od 8 dana zakašnjenja više od četiri puta u 12 mjeseci. Ovaj razlog vrijedi samo ako ste nakon trećeg zakašnjelog plaćanja poslali preporučeno pismo u kojem navodite da namjeravate raskinuti ugovor iz tog razloga (čl. 1083. st. 4. i 6.).

Iz bilo kojeg od tih razloga ugovor prestaje pisanom obaviješću najmoprimcu u kojoj se navodi obveza koju je najmoprimac povrijedio (čl. 1084. st. 2.). Za taj korak ne trebate sud.

Jednomjesečno otklanjanje. Ako raskinete ugovor zbog dugovanja, raskid nema učinka ako najmoprimac u roku od mjesec dana plati sve što duguje. Najmoprimac to otklanjanje može iskoristiti samo jednom po ugovoru (čl. 1084. st. 3. i 4.).

Ne čekajte predugo. Pravo na raskid podliježe rokovima (čl. 1085.). Zatražite savjet kada dug dosegne tri mjeseca; ne dopustite da traje godinu dana.

Ispravna dostava obavijesti

Ovdje pokušaji „uradi sam” često pođu po zlu: obično preporučeno pismo često nije dovoljno. Prema čl. 9. st. 7. NRAU-a obavijest se mora dati na jedan od sljedećih načina:

• notificação avulsa (obavijest dostavljena putem suda);
• osobna dostava putem odvjetnika, solicitadora ili agente de execução (ovršnog agenta) kojeg ste angažirali, pri čemu najmoprimac potpisuje izvornik;
• preporučeno pismo s povratnicom, ali samo ako pisani ugovor o najmu sadrži ugovorenu adresu za obavijesti (domicílio convencionado).

Bez ugovorene adrese odbijeno ili nepreuzeto pismo ne smatra se primljenim (čl. 10. st. 2. toč. b) NRAU-a). Ako dostava ne uspije, i dalje možete pokrenuti postupak iseljenja (čl. 15. st. 4.); najmoprimac tada može podmiriti dug unutar roka za prigovor. Za buduće ugovore uključite odredbu o adresi za obavijesti.

Kako funkcionira postupak iseljenja putem BAS-a

Procedimento especial de despejo (PED, posebni postupak iseljenja) od veljače 2024. vodi BAS (Lei 56/2023 i Portaria 49/2024).

Što Vam je potrebno

• Pisani ugovor o najmu.
• Dokaz da je za ugovor plaćena biljegovina ili da je najamnina prijavljena za porez na dohodak. Put prijave zahtijeva rješenja o IRS-u (ili IRC-u) za posljednje četiri godine, osim ako je ugovor noviji (čl. 15. st. 5. i čl. 15-B st. 2. toč. h) NRAU-a). Neprijavljen ugovor zatvara Vam ovaj put.
• Dokaz o dostavi obavijesti o raskidu.

Koraci

1. Podnesite zahtjev na službenom obrascu, online u BAS-u (prijava osobnom iskaznicom ili s Chave Móvel Digital) ili na papiru. Zahtjev možete podnijeti sami. Dodajte zahtjev za neplaćenu najamninu, pod uvjetom da ste najmoprimca obavijestili o dugovanom iznosu (čl. 15. st. 6.).
2. Platite pristojbu. Sudska pristojba iznosi 25,50 € ako je vrijednost postupka do 30.000 €, a 51 € iznad toga. Vrijednost je najamnina za 2,5 godine uvećana za dugovanje.
3. Najmoprimac se obavještava. BAS obavještava najmoprimca preporučenim pismom. Najmoprimac tada ima 15 dana da se iseli (i plati, ako ste zatražili najamninu), da podnese prigovor ili da zatraži odgodu iseljenja (čl. 15-D).
4. Ako nema prigovora, spis ide izravno sucu radi naloga kojim se odobrava trenutačni ulazak u stan (čl. 15-EA). Isto se događa ako najmoprimac prestane plaćati najamninu koja dospijeva tijekom postupka (čl. 15. st. 10.).
5. Nekretnina se vraća. Agente de execução ili javni bilježnik preuzima posjed, uz pomoć policije ako treba otvoriti vrata. To se može dogoditi samo između 7:00 i 21:00 (čl. 15-J).

Ako je najmoprimac ranjiv. BAS automatski provjerava prima li najmoprimac naknade kao što su naknada za nezaposlene ili prihod za socijalnu uključenost te, ako prima, predmet upućuje lokalnoj općini (Portaria 50/2024). Najmoprimac može zatražiti obustavu iseljenja (primjerice zbog akutne bolesti) ili odgodu do pet mjeseci; ako se odgoda odobri zbog nedostatka sredstava, fond socijalnog osiguranja treba Vam plaćati najamninu za to razdoblje (čl. 863. do 865. Zakona o parničnom postupku).

Što se događa ako najmoprimac podnese prigovor i sudski put

• Uvjeti za prigovor. Najmoprimac treba odvjetnika i, kod dugovanja ili opetovanog kašnjenja, mora platiti sudsku pristojbu i položiti iznos jednak dugovanju, do šest mjesečnih najamnina, osim ako ima pravnu pomoć. U suprotnom se smatra da prigovor nije podnesen (čl. 15-F st. 5. i 6., čl. 15-S st. 3. NRAU-a).
• Na sudu. Predmet ide pred lokalni sud, a i Vi trebate odvjetnika. Ročište bi se trebalo održati u roku od 20 dana; ako prigovor ne uspije, najmoprimac mora predati nekretninu u roku od 30 dana (čl. 15-I). Zahtjevi za pravnu pomoć i zaostaci na sudovima često produljuju ta razdoblja.
• Najamnina. Presuda kojom se nalaže i plaćanje dugovanja može se izravno ovršiti (čl. 15-J st. 5.). Naplata ovisi o tome ima li najmoprimac prihode ili imovinu.

Ograničeno državno jamstvo. Prema čl. 15-LA NRAU-a (dodan zakonom Lei 56/2023), ako ste u postupku iseljenja iz stambenog prostora zbog dugovanja zatražili najamninu, a najmoprimac niti podmiri dug niti se iseli, država (IHRU) plaća najamnine koje dospijevaju nakon isteka roka za prigovor, ograničeno na 1,5 minimalne plaće mjesečno i ukupno devet puta. Malo se koristi: do srpnja 2026. 185 predmeta i isplaćenih 571.200 €.

Koliko traje i koliko košta

U praksi

• Podaci BAS-a objavljeni u rujnu 2026. navode prosječno trajanje postupka od 293 dana (oko 10 mjeseci).
• Dodajte dugovanje i otkazni rok prije nego što možete podnijeti zahtjev, pa je godina dana ili više od prve propuštene najamnine do povrata ključeva uobičajeno, a dulje ako je predmet osporen ili odgođen.
• BAS je 2025. zaprimio 2.530 zahtjeva za iseljenje. Dugovanje je bilo najčešći razlog.

Troškovi. Pristojba BAS-a je mala; stvarni trošak su odvjetnik, ovršni agent i bravar, s privatno određenim cijenama i znatno višima ako je predmet osporen. Najprije zatražite pisanu ponudu.

Sudski put. Redovna tužba za iseljenje (ação de despejo) pred sudom potrebna Vam je kada put putem BAS-a nije dostupan. To obuhvaća ugovore koji nisu pisani ili nisu oporezovani te razloge koji zahtijevaju sudsku odluku, kao što su ozbiljno uznemiravanje ili neovlašteni podnajam (čl. 1083. st. 2. i čl. 1084. st. 1.). Za naplatu samo novca ugovor o najmu uz dokaz da ste najmoprimca obavijestili o dugovanom iznosu već je ovršna isprava (čl. 14-A NRAU-a).

Jamčevina, jamac ili osiguranje te provjera najmoprimaca

Pozorno pročitajte uvjete osiguranja. Neki proizvodi „zaštite najamnine” osiguravaju najmoprimca od gubitka posla ili bolesti, a ne Vas od neplaćanja, a pokriće za „gubitak najamnine” u polici osiguranja stana obično se primjenjuje samo nakon štete poput požara ili poplave. Raspravljalo se može li se jamac kombinirati s jamčevinom od dva mjeseca; većina stručnjaka kaže da može, ali to provjerite pri sastavljanju ugovora.

Prevencija: provjera i čvrst ugovor

• Zatražite dokaz o identitetu i prihodima (nedavne platne liste, ugovor o radu ili posljednje porezno rješenje) te preporuku prethodnog najmodavca.
• Prema GDPR-u (pravila EU-a o zaštiti podataka) prikupljajte samo ono što Vam je potrebno, čuvajte to sigurno i izbrišite podatke neuspješnih podnositelja.
• Mnogi najmodavci teže najamnini koja nije veća od otprilike trećine neto prihoda kućanstva. To je okvirno pravilo, a ne zakonsko.
• Prijavite ugovor poreznom uredu i platite biljegovinu. Bez toga Vam je put putem BAS-a zatvoren.
• U ugovor upišite adresu za obavijesti, eventualnog jamca i jamčevinu.
• Djelujte rano: pošaljite podsjetnik nakon 8 dana i obavijestite jamca znatno prije isteka 90 dana.

Reforma iz 2026.: prihvaćena u načelu, još nije zakon

Parlament je 30. rujna 2026. na općem glasovanju prihvatio Vladin prijedlog zakona o reviziji NRAU-a (PSD, IL i CDS-PP za, Chega suzdržana, ljevica protiv). Prijedlog sada ide u odbor, gdje je Chega osigurala četiri izmjene, uključujući razlikovanje namjernog neplaćanja od stvarne nemogućnosti plaćanja te ograničavanje jamčevina i unaprijed plaćenih najamnina. Još su potrebni završno glasovanje i objava. Do tada sve navedeno i dalje vrijedi.

U objavljenom obliku prijedlog bi:

• dopustio raskid nakon 2 mjeseca dugovanja umjesto 3;
• plaćanje s više od 8 dana zakašnjenja smatrao razlogom kada se dogodi više od tri puta u 12 mjeseci ili više od četiri puta u 18 mjeseci;
• omogućio da prva sudska odluka izravno dovede do iseljenja, bez zasebne ovršne faze;
• dopustio do 3 mjeseca unaprijed plaćene najamnine i ukinuo ograničenje jamčevine;
• povećao državno jamstvo najamnine na 2,5 minimalne plaće mjesečno (2.300 € u 2026.);
• osnovao fond za hitne slučajeve za iseljena kućanstva.

Bilo što od toga može se promijeniti prije završnog glasovanja.

Kontrolni popis

• 9. dan: pisani podsjetnik; zabilježite naknadu od 20 % ako zadržavate ugovor
• Prije 90. dana nakon razdoblja od 8 dana: obavijestite jamca o dugovanju i iznosima
• Dugovanje od 3 mjeseca: angažirajte odvjetnika ili solicitadora; ispravno dostavite obavijest o raskidu
• Mjesec dana kasnije, i dalje neplaćeno: podnesite zahtjev BAS-u, uz zahtjev za najamninu
• Sačuvajte preslike ugovora, dokaza o biljegovini, potvrda, pisama i bankovnih izvoda
• Nikada sami ne mijenjajte brave, ne uklanjajte stvari i ne isključujte režije
• Nakon što vratite nekretninu: prijavite prestanak najma na portalu Portal das Finanças