Éarlaisí, cíos roimh ré agus ráthóirí sa Phortaingéil (rialacha 2026)

Maidir le léas cónaithe sa Phortaingéil, is féidir leat éarlais suas le cíos dhá mhí a iarraidh agus, trí chomhaontú i scríbhinn, suas le cíos dhá mhí roimh ré. Tá na teorainneacha seo i bhfeidhm ón 1 Eanáir 2023 agus tá siad fós i bhfeidhm i nDeireadh Fómhair 2026. Chomh maith leo sin is féidir leat ráthóir, ráthaíocht bhainc nó árachas in aghaidh mainneachtana cíosa a iarraidh. Scaoilfeadh bille a ceadaíodh i bprionsabal an 30 Meán Fómhair 2026 na teorainneacha, ach níl sé ina dhlí fós.

Cad is féidir leat a iarraidh nuair a shínítear an léas

Tá na rialacha in alt 1076 den Chód Sibhialta (Código Civil). D'athscríobh Dlí Bhuiséad an Stáit do 2023 (Lei n.º 24-D/2022, an 30 Nollaig) an t-alt sin le héifeacht ón 1 Eanáir 2023. Is minic a thugtar creidiúint do Mais Habitação (Lei 56/2023) as na teorainneacha seo, ach níor athraigh sé alt 1076.

Roimh 2023, d'fhéadfadh cíos roimh ré suas le trí mhí a chlúdach agus ní raibh aon uasteorainn dhlíthiúil leis an éarlais.

Is éard is cíos roimh ré ann cíos a íoctar go luath agus a úsáidtear mí ar mhí; is urrús é éarlais a thugann tú ar ais ag an deireadh, lúide asbhaintí a bhfuil údar leo. Mar shampla: le cíos €1,000, is é €2,000 an éarlais is mó, agus is féidir leat suas le €2,000 de chíos roimh ré a chomhaontú chomh maith le cíos na chéad mhí.

Tá sé dleathach é seo go léir a iarraidh ag an am céanna ach cúngaíonn sé an líon tionóntaí a bheidh ar fáil duit.

Ráthóirí (fiador): cad a bhfuil siad faoi dhliteanas ina leith

Tugann ráthóir ráthaíocht phearsanta (fiança, ailt 627–654 den Chód Sibhialta). Éiríonn siad faoi dhliteanas pearsanta as oibleagáidí an tionónta. Faoi alt 634, clúdaíonn ráthaíocht gach a bhfuil dlite ag an tionónta, lena n-áirítear iarmhairtí dlíthiúla agus conarthacha íocaíochta déanaí nó locht. D'fhéadfadh sé seo cíos gan íoc, an slánaíocht um íocaíocht dhéanach agus damáiste don mhaoin a chiallú, má deir an conradh amhlaidh.

An renúncia ao benefício da excussão prévia

De réir réamhshocraithe, is féidir le ráthóir diúltú íoc go dtí go mbeidh iarracht déanta agat ar dtús, gan rath, sócmhainní an tionónta féin a shaothrú. Is é seo an benefício da excussão prévia (sochar an fhorfheidhmithe roimh ré, alt 638).

Is beag ráthaíocht léasa nach bhfuil clásal inti ina dtarscaoileann an ráthóir an sochar seo, nó ina nglacann sé le dliteanas mar principal pagador (príomhíocóir). Cuireann alt 640 cosc air ansin é a agairt. Go praiticiúil, is féidir leat éileamh a dhéanamh ar an tionónta agus ar an ráthóir le chéile ansin, gan sócmhainní an tionónta a ídiú ar dtús.

Rialacha a mbaineann siad geit as úinéirí

• Cuir riaráistí in iúl don ráthóir in am. Mura bhfuil na riaráistí glanta ag an tionónta, ní mór duit na riaráistí agus na méideanna atá dlite a chur in iúl don ráthóir laistigh de na 90 lá ina dhiaidh sin (alt 1041(5), a cuireadh leis le Lei 13/2019). Ní féidir leat íocaíocht a éileamh ón ráthóir ach tar éis an fhógra sin. Tá sé rialaithe ag cúirteanna go gcailleann tú an ceart aon riaráistí atá níos sine ná 90 lá a éileamh ón ráthóir má chailleann tú an spriocdháta seo. Seol an fógra trí litir chláraithe chomh luath agus a fhanann cíos gan íoc, agus arís má mhéadaíonn an fiach.
• Sonraigh go soiléir cá fhad a mhaireann an ráthaíocht. Ó 2006 níl aon chóras reachtúil speisialta ann do ráthaíochtaí léasa, mar sin clúdaíonn an ráthaíocht a bhfuil sa doiciméad.
  • Luaigh an gclúdaíonn sé athnuachain, nuashonruithe cíosa agus damáiste, agus go maireann sé go dtí go dtugtar na heochracha ar ais.
  • Léigh cúirteanna clásail oscailte faoi "gach athnuachan" go cúng.
  • Ar léasanna fada, smaoinigh ar iarraidh ar an ráthóir síniú arís ag an athnuachan.
• Seiceáil gur féidir leis an ráthóir íoc i ndáiríre. Iarr an fhianaise ioncaim chéanna agus a iarrann tú ar an tionónta. Is deacra ráthóir thar lear nach bhfuil sócmhainní aige sa Phortaingéil a shaothrú.

Tá díospóireacht dhlíthiúil ann faoi cé acu an áirítear ráthóir i dtreo na teorann dhá mhí, toisc go gceadaíonn alt 1076(2) urrús "trí aon cheann de na foirmeacha dlíthiúla". Is gnáthchleachtas éarlais dhá mhí móide ráthóir; faigh comhairle sula gcomhcheanglaíonn tú roinnt ráthaíochtaí.

Ráthaíochtaí bainc agus árachas in aghaidh mainneachtana cíosa

Ráthaíocht bhainc (garantia bancária). Geallann banc an tionónta suim sheasta ar a mhéad a íoc leat má mhainníonn an tionónta. Go hidéalach bíonn sé iníoctha "ar an gcéad éileamh". Íocann an tionónta táillí an bhainc, agus is minic a éilíonn bainc ar an tionónta coigilteas den luach céanna a ghealladh.

Áirítear ráthaíocht bhainc a thugtar mar éarlais i dtreo na teorann dhá mhí. Seiceáil trí rud sa doiciméad: an dáta éaga (ba cheart dó leanúint thar dheireadh an léasa), an méid, agus conas éileamh a dhéanamh.

Árachas in aghaidh mainneachtana cíosa (seguro de renda nó proteção de rendas). Glacann tú féin an polasaí seo. Aisíocann sé cíos gan íoc laistigh de theorainneacha an pholasaí agus is minic a chlúdaíonn sé costais dlí díshealbhaithe.

Athraíonn na téarmaí ó árachóir go hárachóir. Mar shampla, clúdaíonn táirge bróicéara Portaingéalach amháin suas le cíos 12 mhí, cuireann sé uasteorainn €3,000 sa mhí leis an gcíos árachaithe, agus cuireann sé barrachas dhá mhí i bhfeidhm sula dtosaíonn íocaíochtaí. Ní chlúdaíonn sé ach léasanna cónaithe faoin NRAU (córas na léasanna uirbeacha), mar sin tá ligean séasúrach agus ligean seomraí eisiata.

De ghnáth déanann árachóirí grinnfhiosrú ar an tionónta ar dtús; léigh an tréimhse feithimh, an barrachas agus na spriocdhátaí éilimh go cúramach. Ná measc é seo le clúdach "cailleadh cíosa" i bpolasaí foirgnimh. Íocann sé sin nuair a éiríonn an teach do-áitrithe tar éis dóiteáin nó tuile, ní nuair a stopann an tionónta ag íoc.

An éarlais a choinneáil agus a dhearbhú

Níl aon scéim cosanta éarlaise ag an bPortaingéil cosúil leis na scéimeanna i Sasana agus sa Bhreatain Bheag. Coinníonn tú féin an éarlais, agus ní leagann an dlí síos aon riail maidir le hús nó maidir le cá gcoinníonn tú í. Is dea-chleachtas í a choinneáil i gcuntas ar leith ionas gur féidir leat í a aisíoc go pras.

Déileálann an t-údarás cánach leis an éarlais mar ioncam cíosa (rendimento predial, catagóir F). De réir CCanna 1910 an Portal das Finanças:

• Cuir an éarlais san áireamh in admháil leictreonach cíosa, ag tabhairt dhátaí tosaigh agus deiridh an léasa mar an tréimhse.
• Nuair a aisíocann tú í, doiciméadaigh an aisíocaíocht agus iontráil í in Anexo F de do thuairisceán IRS mar chostas a d'iompair tú agus a d'íoc tú.

An fardal: grianghraif, riocht agus léamha méadair

Faoi alt 1043, ní mór don tionónta an mhaoin a thabhairt ar ais sa riocht inar fuarthas í, seachas an meath a thagann le húsáid chúramach. Cuireann alt 1043(2) toimhde leis: mura bhfuil doiciméad ann a dhéanann cur síos ar riocht na maoine ag an aistriú, toimhdítear gur seachadadh an teach i riocht maith.

Cosnaíonn fardal sínithe sibh beirt: taifeadann sé an fíorphointe tosaigh.

Ag bogadh isteach:

1. Téigh ó sheomra go seomra agus liostaigh gach feisteas, fearas agus ball troscáin, lena riocht.
2. Tóg grianghraif nó físeán dátaithe, lena n-áirítear grianghraif gharbhshonraithe de mharcanna atá ann cheana.
3. Taifead léamha mhéadair an leictreachais, an uisce agus an gháis, agus tóg grianghraf de gach méadar.
4. Liostaigh na heochracha, na cianrialtáin agus na cártaí rochtana a tugadh.
5. Iarr ar an dá pháirtí gach leathanach a shíniú agus a dhátú, agus ceangail an fardal leis an léas ansin.

Ag bogadh amach, déan an siúl tríd céanna arís i gcomparáid leis an liosta bunaidh, le grianghraif agus léamha méadair nua, agus síníonn an dá pháirtí. Breac síos aon rud atá faoi dhíospóid ar an láthair.

An éarlais a thabhairt ar ais agus asbhaintí a dhéanamh

Ní leagann an Cód Sibhialta ná an NRAU síos spriocdháta seasta chun an éarlais a thabhairt ar ais. Scríobh ceann isteach sa léas, mar shampla líon socraithe laethanta tar éis na heochracha a thabhairt ar ais. Ansin ní bheidh uait ach am chun an mhaoin a iniúchadh, meastacháin a fháil agus billí deiridh fóntas a sheiceáil.

Is féidir leat iad seo a asbhaint:

• cíos gan íoc;
• fóntais nó táillí gan íoc a bhí dlite ag an tionónta faoin léas;
• costas deisithe damáiste thar ghnáthchaitheamh.

Fanann gnáthchaitheamh ort féin. I measc na samplaí tá péint a d'éirigh tréigthe tar éis roinnt blianta, scríobaí éadroma agus poill bheaga ó chrúcaí pictiúr.

Tacaigh le gach asbhaint leis an bhfardal, le grianghraif agus le meastacháin nó sonraisc, agus seol miondealú i scríbhinn chuig an tionónta. Tabhair an t-iarmhéid ar ais go pras.

Mura ndeir an léas a mhalairt, ní ionadaí í an éarlais do chíos na míonna deiridh. Tá tionónta a stopann ag íoc ag an deireadh fós i riaráiste. Is féidir leat ansin an slánaíocht um íocaíocht dhéanach de 20% de na méideanna dlite a éileamh freisin (alt 1041(1); bhí sé 50% roimh 2019).

Díospóidí tipiciúla

• Gan fardal, nó fardal atá ró-dhoiléir chun athrú a léiriú.
• Asbhaintí as gnáthchaitheamh, nó gan meastacháin ná sonraisc.
• Billí deiridh fóntas a thagann tar éis an éarlais a aisíoc.
• An tionónta ag coinneáil siar an chíosa dheireanaigh "in aghaidh na héarlaise".

Mura féidir díospóid a réiteach agus má fhreastalaíonn Julgado de Paz (cúirt mhionéileamh) ar an mbardas, is féidir leis éilimh léasa suas le €15,000 a éisteacht, seachas caingne díshealbhaithe. Seachas sin téann an t-éileamh chuig na gnáthchúirteanna.

Grinnfhiosrú tionóntaí: cad is féidir leat a iarraidh go dleathach

Tá sé dlisteanach cumas tionónta íoc a sheiceáil. Tá feidhm ag an GDPR fós: ná bailigh ach a bhfuil uait chun na críche sin, inis don iarratasóir cén fáth a bhfuil sé uait, agus coinnigh go slán é.

Is iarratais réasúnta iad seo ag céim iarratais thromchúisigh nó idirbheartaíochta conartha:

• aitheantas;
• an uimhir chánach Phortaingéalach (NIF), atá uait don léas agus do na hadmhálacha;
• cruthúnas ioncaim, ar nós duillíní pá le déanaí, conradh fostaíochta nó an measúnú IRS is déanaí;
• teistiméireacht ó thiarna talún roimhe sin, más ann di.

Cháin DECO éilimh ar dhuillíní pá agus ar thuairisceáin chánach díreach chun cuairt ar an teach a chur in áirithe. Ná hiarr na doiciméid seo ach nuair is mian le hiarratasóir dul ar aghaidh.

Teorainneacha le hurramú:

• Cóipeanna de chártaí aitheantais. Toirmisceann Dlí 7/2007 an Cartão de Cidadão Portaingéalach a chóipeáil gan toiliú an tsealbhóra. Deir an t-údarás cosanta sonraí (CNPD) nach bhfuil toiliú bailí ach amháin má thairgtear fíor-rogha eile don sealbhóir, ar nós an cárta a thaispeáint go pearsanta.
• Sonraí íogaire. Ná fiafraigh faoi shláinte, faoi reiligiún, faoi thuairimí polaitiúla ná a leithéid.
• Idirdhealú. Toirmisceann Dlí 93/2017 ligean a dhiúltú nó coinníollacha a chur leis ar fhoras ar nós náisiúntachta, bunadh eitneach nó reiligiúin. Baineann sé seo freisin le foclaíocht na bhfógraí.
• Coinneáil. Scrios nó tabhair ar ais doiciméid na n-iarratasóirí nár éirigh leo nuair a bheidh tionónta roghnaithe agat. Ná coinnigh doiciméid an tionónta roghnaithe ach chomh fada agus a éilíonn an léas agus d'oibleagáidí cánach.

Cad a d'athródh an t-athchóiriú a ceadaíodh an 30 Meán Fómhair 2026

Tháinig bille an Rialtais a athbhreithníonn an córas cíosa (Proposta de Lei 103/XVII) isteach sa Pharlaimint an 12 Lúnasa 2026. Ceadaíodh i bprionsabal é an 30 Meán Fómhair 2026. Mar a cuireadh síos é, dhéanfadh sé:

• an uasteorainn dhá mhí ar éarlaisí a bhaint;
• suas le trí mhí de chíos roimh ré a cheadú.

Shínigh PSD agus Chega comhaontú an lá céanna chun teorainn a chur leis na forálacha sin maidir le héarlaisí agus cíos roimh ré ag céim an choiste. Is dócha dá bhrí sin go mbeidh na rialacha deiridh difriúil ón mbille. Tá obair choiste, vóta deiridh, fógairt agus foilsiú fós de dhíth ar an mbille.

Go dtí go bhfoilseofar dlí nua sa Diário da República, tá feidhm ag na teorainneacha dhá mhí maidir le gach léas a shíníonn tú. Seiceáil rialacha idirthréimhseacha an téacs deiridh sula mbraitheann tú ar aon athrú.

Seicliosta

• Ná hiarr níos mó ná éarlais dhá mhí agus cíos dhá mhí roimh ré, agus cuir an cíos roimh ré i scríbhinn.
• Roghnaigh ráthaíocht amháin nó dhó (ráthóir, ráthaíocht bhainc nó árachas cíosa) in ionad gach rogha a charnadh.
• I ráthaíocht, cuir tarscaoileadh an benefício da excussão prévia san áireamh agus luaigh go gclúdaíonn sí athnuachain, nuashonruithe cíosa agus damáiste.
• Má fhanann cíos gan íoc, cuir an ráthóir ar an eolas trí litir chláraithe laistigh den tréimhse 90 lá.
• Cuir an éarlais san áireamh in admháil leictreonach cíosa, agus taifead aon aisíocaíocht in Anexo F.
• Déan fardal sínithe le grianghraif dhátaithe agus léamha méadair ag bogadh isteach agus ag bogadh amach.
• Socraigh spriocdháta aisíoca sa léas, agus mionsonraigh asbhaintí le fianaise.
• Ná hiarr doiciméid ioncaim ach ar iarratasóirí tromchúiseacha, ná cóipeáil cárta aitheantais riamh gan toiliú, agus scrios comhaid na n-iarratasóirí nach roghnaíonn tú.
• Fan le téacs deiridh athchóiriú 2026 sula n-athraíonn tú do theimpléad léasa.