Do theach sa Phortaingéil a ligean ón iasacht, céim ar chéim

Is féidir leat teach sa Phortaingéil a ligean go fadtéarmach ón iasacht, agus déantar beagnach gach céim ar líne nuair is féidir leat logáil isteach sa Portal das Finanças. Tá an t-ord tábhachtach: socraigh do rochtain chánach ar dtús, ansin doiciméid an tí, agus ansin an conradh scríofa. Tar éis don tionónta bogadh isteach, cláraíonn tú an conradh agus íocann tú dleacht stampála faoi dheireadh na míosa dár gcionn, eisíonn tú admháil leictreonach do gach íocaíocht cíosa, agus dearbhaíonn tú an t-ioncam gach earrach.

Céim 1: faigh d'uimhir chánach agus rochtain ar an tairseach ag obair

Ritheann gach rud tríd an údarás cánach (Autoridade Tributária, AT) agus tríd an Portal das Finanças. Sula bhfógraíonn tú, seiceáil go bhfuil na nithe seo agat:

• NIF (número de identificação fiscal, uimhir chánach). Beidh ceann agat ó cheannach an tí; seiceáil gurb é do sheoladh cánach do sheoladh reatha thar lear. Má bhog tú thar lear tar éis an cheannaigh, ní mór duit an t-athrú cónaithe a chur in iúl don AT laistigh de 60 lá (Lei Geral Tributária, alt 19(5)).
• Pasfhocal don tairseach. Iarrann tú ar líne é agus postáiltear é chuig do sheoladh cánach cláraithe; ní féidir é a sheoladh trí ríomhphost, mar sin iarr go luath é.
• Nó Chave Móvel Digital (CMD). Seo logáil isteach dhigiteach an stáit, nasctha le d'fhón póca. Is féidir le saoránaigh eachtracha í a ghníomhachtú le pas agus NIF, ach gan Cárta Saoránaigh Portaingéalach ní mór é seo a dhéanamh go pearsanta, ag deasc seirbhíse sa Phortaingéil nó ag consalachtaí Portaingéalacha áirithe.

Ionadaí fioscach nó fógraí leictreonacha

Mar chónaitheoir lasmuigh den Phortaingéil ní mór duit, mar riail, ionadaí fioscach (representante fiscal) a chónaíonn sa Phortaingéil a cheapadh (LGT alt 19(6)). Tá dhá bhealach timpeall air:

• Má chónaíonn tú san AE nó sa LEE, tá an ceapachán roghnach.
• Má chónaíonn tú in áit eile (an Ríocht Aontaithe, SAM nó an Bhrasaíl, mar shampla), is féidir leat é a sheachaint trí chlárú le haghaidh fógraí leictreonacha ar an Portal das Finanças (LGT alt 19(14)–(15)). Tagann litreacha an AT isteach i do bhosca isteach sa tairseach ansin, mar sin seiceáil go rialta é. Pléann ár dtreoir ar ionadaithe fioscacha é seo go mion.

Céim 2: bailigh na doiciméid a theastaíonn don teach

Tá an teastas fuinnimh éigeantach sula gcuireann tú an teach ar an margadh le ligean. Ní mór d'fhógraí a aicme fuinnimh a thaispeáint, agus faigheann an tionónta cóip. Tá teastas cónaithe bailí ar feadh 10 mbliana. Is ó €250 go €3,740 na fíneálacha do dhaoine aonair (Decreto-Lei 101-D/2020, ailt 18, 23 agus 35).

Tá an ceadúnas úsáide fós tábhachtach do léasanna. Stop athchóiriú Simplex 2024 (DL 10/2024) ag éileamh an cheadúnais ag gníomhas an díolacháin, ach níor athraigh sé na rialacha ligin. Ní féidir teach a ligean le haghaidh tithíochta ach amháin má dheimhníonn ceadúnas úsáide go bhfuil sé oiriúnach don chuspóir sin. Is í an eisceacht foirgneamh a tógadh roimh rialacháin tógála 1951; sa chás sin ceanglaíonn tú doiciméad oifigiúil a chruthaíonn dáta na tógála (DL 160/2006, alt 5). Má tá an ceadúnas in easnamh trí do locht féin:

• beidh fíneáil bhardasach de chíos bliana ar a laghad ort;
• is féidir leis an tionónta deireadh a chur leis an gconradh agus damáistí a éileamh.

Céim 3: árachas, comhúinéireacht agus fóntais

• Árachas. I bhfoirgneamh árasán faoi úinéireacht ar leith (propriedade horizontal), tá árachas dóiteáin a chlúdaíonn d'árasán agus na codanna comhchoiteanna éigeantach (Código Civil, alt 1429). Seiceáil go gceadaíonn do pholasaí ligean; tá clúdach dliteanais agus clúdach in aghaidh mainneachtana cíosa roghnach.
• Comhúinéireacht. Fanann tú faoi dhliteanas don chumann úinéirí. Mura ndeir an conradh a mhalairt, is costas don tiarna talún iad táillí comhúinéireachta do na codanna comhchoiteanna (Código Civil, alt 1078(3)). Tabhair do shonraí teagmhála thar lear don riarthóir.
• Fóntais. Mura gcomhaontaítear a mhalairt, íocann an tionónta as leictreachas, uisce, gás agus idirlíon, agus ba cheart na conarthaí a bheith in ainm cibé duine a íocann (alt 1078(2) agus (4)). An bealach is simplí: glacann an tionónta na conarthaí ag bogadh isteach, ag úsáid na léamh méadair i d'fhardal.

Céim 4: cuir an conradh i scríbhinn

Ní mór léas cónaithe a bheith i scríbhinn (Código Civil, alt 1069). Ní mór don chonradh na nithe seo a lua (DL 160/2006, alt 2):

1. Ainmneacha, uimhreacha aitheantais agus NIFanna an dá pháirtí (agus, más infheidhme, áit bhreithe, dáta breithe agus stádas pósta).
2. Seoladh an tiarna talún. Duitse, is é seo do sheoladh thar lear.
3. Seoladh agus cur síos ar an teach.
4. Gur le haghaidh tithíochta atá sé. Murab é buanteach é, an chúis.
5. Uimhir, dáta agus bardas eisiúna an cheadúnais úsáide, nó ráiteas nach bhfuil ceann ag teastáil.
6. An cíos.
7. An dáta a shínítear an conradh.

Nuair is ábhartha ba cheart dó freisin an artigo matricial, an fad, conas a nuashonraítear an cíos, rialacháin an fhoirgnimh agus seoladh comhaontaithe d'fhógraí a lua (alt 3). Ceangail taifead sínithe ar riocht an tí; is é fardal le grianghraif dhátaithe an bealach praiticiúil chun é seo a dhéanamh.

• Fad. Ní mór do théarma seasta a bheith bliain amháin ar a laghad, mura bhfuil an fanacht sealadach (Código Civil, alt 1095). Déantar an léas a athnuachan go huathoibríoch mura bhforálann an conradh a mhalairt. Ní féidir le d'agóid in aghaidh na chéad athnuachana teacht i bhfeidhm roimh thrí bliana ón tús (alt 1097(3)).
• Airgead roimh ré. Mar atá an dlí faoi láthair, ní féidir leat níos mó ná cíos dhá mhí roimh ré agus éarlais nach mó ná cíos dhá mhí a iarraidh (alt 1076, arna leasú le Buiséad an Stáit 2023).
• Cíos tosaigh. Má síníodh léas ar an teach sna cúig bliana roimh Dheireadh Fómhair 2023, cuireann dlí Mais Habitação 2023 (Lei 56/2023) uasteorainn leis an gcíos nua ag an gcíos deireanach móide 2%, móide aon nuashonruithe bliantúla a d'fhéadfá a chur i bhfeidhm ach nár chuir. Ritheadh athchóiriú ar an dlí cíosa sa chéad vóta parlaiminte an 30 Meán Fómhair 2026. Chuirfeadh sé deireadh leis an uasteorainn seo agus scaoilfeadh sé na teorainneacha éarlaise, ach níl sé ina dhlí fós, mar sin seiceáil a stádas sula síníonn tú.

Céim 5: cláraigh an conradh agus íoc dleacht stampála

Ní mór duit an conradh a thuairisciú don AT ar an dearbhú Modelo 2, a chomhdaítear ar líne ar an Portal das Finanças. Beidh na nithe seo uait:

• NIF an tionónta;
• artigo matricial na maoine;
• an dáta tosaigh agus an cíos;
• cóip PDF den chonradh sínithe.

Spriocdháta: deireadh na míosa tar éis na míosa a dtosaíonn an léas. I gcás léasa a thosaíonn an 15 Márta, comhdaigh faoin 30 Aibreán.

Nuair a chuirtear isteach é, gearrann an AT imposto do selo (dleacht stampála) de 10% de chíos míosa amháin (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Íocann an tiarna talún é, agus ní mór an duillín íocaíochta a íoc faoin spriocdháta céanna, deireadh na míosa dár gcionn. Ar chíos €1,000, is ionann sin agus €100, íoctha uair amháin in aghaidh an chonartha.

Úsáid Modelo 2 arís, faoin gcineál céanna spriocdháta, chun athruithe ar an gconradh agus a dheireadh a thuairisciú. Is féidir fíneáil €150 go €3,750 a ghearradh as comhdú déanach (RGIT alt 117(1)).

Céim 6: eisigh admháil leictreonach do gach íocaíocht cíosa

Gach uair a fhaigheann tú cíos, eisíonn tú recibo de renda eletrónico (admháil leictreonach cíosa) ar an Portal das Finanças. Taifeadann sé íocaíocht a fuarthas i ndáiríre, mar sin eisigh é tar éis don airgead teacht, riamh roimh ré agus riamh mar admháil bhliantúil amháin. Taispeánann sé an tréimhse a chlúdaíonn an cíos agus an dáta a fuair tú é. Is féidir fíneáil €150 go €3,750 a ghearradh as gan admhálacha a eisiúint, nó as iad a eisiúint go déanach (RGIT alt 123).

Tá tú díolmhaithe má bhaineann ceachtar díobh seo leat:

• Bhí tú 65 bliain d'aois nó níos sine ar an 31 Nollaig den bhliain roimhe sin.
• Níl bosca poist leictreonach agat leis an AT agus ní raibh d'ioncam cíosa sa bhliain roimhe sin níos mó ná dhá oiread an IAS (indexante dos apoios sociais, figiúr tagarmhairc an stáit). Is beag tiarna talún a chomhlíonann é seo.

Má tá tú díolmhaithe, ní mór duit an Modelo 44 bliantúil a chomhdú ina ionad sin, ag liostú na gcíosanna a fuair tú, faoi dheireadh mhí Feabhra.

Céim 7: dearbhaigh an t-ioncam, sa Phortaingéil agus sa bhaile

Sa Phortaingéil, comhdaíonn tú an tuairisceán IRS (Modelo 3) le Anexo F (ioncam cíosa) idir an 1 Aibreán agus an 30 Meitheamh na bliana dár gcionn (CIRS alt 60). Comhdaíonn neamhchónaitheoirí ar an mbealach céanna, ag tuairisciú cíosanna a fuarthas agus costas in-asbhainte ar nós IMI (an cháin bhliantúil mhaoine), táillí comhúinéireachta, deisiúcháin agus árachas.

Braitheann an ráta ar an gconradh:

• 10% ón 1 Eanáir 2026 go dtí an 31 Nollaig 2029, do chonarthaí do thithíocht amháin le cíos míosúil nach mó ná €2,300 in 2026 (DL 97/2026, a chuireann alt 45-C le Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% i gcásanna eile (CIRS alt 72), le rátaí níos ísle do léasanna cúig bliana nó níos faide.
• Is féidir le cónaitheoirí an AE nó an LEE roghnú cáin a íoc ag rátaí forchéimnitheacha na gcónaitheoirí ina ionad sin (alt 72(15)).

Ní leagann riail an 10% aon choinníoll síos maidir leis an áit a gcónaíonn an tiarna talún, ach is í 2026 a chéad bhliain, mar sin deimhnigh do chás le comhairleoir cánach. Coinníonn tionónta ar cuideachta é a bhfuil cuntais eagraithe aici an cháin siar ón gcíos; tugann tú creidmheas ina leith ar do thuairisceán. Pléann ár dtreoir chánach na rátaí go mion.

Sa bhaile, is beag nach cinnte go mbeidh ort an cíos a dhearbhú freisin. Faoi chonarthaí cánach na Portaingéile, is féidir leis an bPortaingéil cáin a ghearradh ar ioncam ó mhaoin atá suite ann, agus díolmhaíonn do thír chónaithe é ansin nó tugann sí creidmheas don cháin Phortaingéalach; athraíonn an mheicníocht (Box 3 san Ísiltír, Schedule E le creidmheas cánach eachtrach i SAM). Coinnigh do mheasúnú Portaingéalach (nota de liquidação) mar chruthúnas.

Príomhspriocdhátaí

Seicliosta

• NIF le seoladh reatha thar lear
• Pasfhocal don Portal das Finanças nó Chave Móvel Digital ag obair
• Ionadaí fioscach nó fógraí leictreonacha (lasmuigh den AE/LEE)
• Teastas fuinnimh bailí; aicme i ngach fógra
• Ceadúnas úsáide, caderneta predial agus certidão permanente ar comhad
• Árachas deimhnithe; comhúinéireacht curtha ar an eolas
• Conradh scríofa leis na sonraí riachtanacha agus fardal
• Éarlais, cíos roimh ré agus cíos tosaigh laistigh de theorainneacha
• Modelo 2 comhdaithe agus dleacht stampála íoctha
• Admháil leictreonach eisithe do gach íocaíocht
• Nuashonrú cíosa curtha in iúl 30 lá roimh ré
• Modelo 3 le Anexo F comhdaithe faoin 30 Meitheamh
• Cíos dearbhaithe i do thír dhúchais