Ardú bliantúil cíosa sa Phortaingéil agus comhéifeacht 2027 mínithe

Uair sa bhliain, is féidir leat an cíos ar léas cónaithe Portaingéalach a ardú de réir comhéifeacht oifigiúil, mura leagann do chonradh síos a riail nuashonraithe féin. Do 2027 is é 1.0256 an chomhéifeacht, ardú 2.56% ar a mhéad. Ní féidir leat í a chur i bhfeidhm go dtí go mbeidh 12 mhí caite ó thosaigh an léas nó ón nuashonrú deireanach. Ní mór duit an tionónta a chur ar an eolas i scríbhinn 30 lá roimh ré ar a laghad, trí litir chláraithe le cruthúnas glactha. Ní féidir ardaithe nár éiligh tú riamh a ghearradh ina dhiaidh sin. Is féidir leat, áfach, comhéifeachtaí a scipeáladh a chur le nuashonrú níos déanaí, chomh fada agus nach bhfuil níos mó ná trí bliana caite ón uair a bhféadfaí gach ceann acu a úsáid den chéad uair.

Conas a oibríonn an chomhéifeacht oifigiúil

Is í an institiúid náisiúnta staitisticí, INE (Instituto Nacional de Estatística), a ríomhann an chomhéifeacht (coeficiente de atualização anual de renda). Is é atá ann an t-athrú iomlán ar an innéacs praghsanna do thomhaltóirí, gan tithíocht san áireamh, thar an tréimhse 12 mhí is déanaí a bhfuil figiúirí ar fáil ina leith ar 31 Lúnasa. Ní mór do INE í a fhoilsiú mar fhógra (aviso) sa Diário da República faoin 30 Deireadh Fómhair gach bliain (NRAU, Lei 6/2006, alt 24). Baineann an figiúr a fhoilsítear san fhómhar le nuashonruithe a thagann i bhfeidhm sa bhliain féilire dár gcionn.

Is figiúr críochnaitheach é figiúr 2027. D'eisigh INE sonraí boilscithe mhí Lúnasa an 10 Meán Fómhair 2026, agus foilsíodh an fógra sa Diário da República (2ú sraith, uimh. 191) an 1 Deireadh Fómhair 2026.

Chun an cíos nua a ríomh, iolraigh an cíos reatha faoin gcomhéifeacht. Slánaigh an toradh suas go dtí an chéad cheint eile (NRAU alt 25). Mar shampla, €1,000 × 1.0256 = €1,025.60, agus €850 × 1.0256 = €871.776, a éiríonn €871.78.

Uasteorainn í an chomhéifeacht, ní oibleagáid. Is féidir leat an cíos a ardú níos lú ná sin, nó gan é a ardú ar chor ar bith.

Cathain is féidir leat an cíos a ardú

Mura leagann do chonradh síos a riail nuashonraithe féin, tá feidhm ag na rialacha réamhshocraithe in alt 1077(2) den Chód Sibhialta:

• Uair sa bhliain amháin. Is féidir leat an chéad nuashonrú a iarraidh bliain tar éis thús an léasa. Ina dhiaidh sin, is féidir gach nuashonrú a dhéanamh bliain tar éis an cheann roimhe.
• Gan ardú sa chéad bhliain. Ar léas a thosaigh an 1 Márta 2026, is é an 1 Márta 2027 an dáta is luaithe do chíos nua.
• Ní gá go mbeadh an cothrom lae i mí Eanáir. Úsáideann tú comhéifeacht na bliana ina dtagann an cíos nua i bhfeidhm. Úsáideann nuashonrú a thagann i bhfeidhm i mBealtaine 2027 an chomhéifeacht 1.0256. Ní féidir comhéifeacht 2027 a úsáid do chíosanna atá dlite go déanach in 2026.
• Ní chuireann athnuachan tús nua leis an gclog. Áirítear an bhliain ó thús an léasa nó ón nuashonrú deireanach.

Léasanna a bhfuil a gclásal nuashonraithe féin acu

Faoi alt 1077(1), is féidir leis na páirtithe comhaontú i scríbhinn an ndéanfar an cíos a nuashonrú agus conas. Glacann clásal ar nós "ardaíonn an cíos 3% gach bliain" nó sceideal cíosa céimnithe áit na comhéifeachta oifigiúla. Má deir clásal go "ndéantar an cíos a nuashonrú de réir an dlí", ciallaíonn sé sin go bhfuil feidhm ag an gcomhéifeacht oifigiúil.

Léirigh uasteorainn 2023 conas a oibríonn sé seo. Chuir Lei 19/2022 teorainn 2% le comhéifeacht 2023 "gan dochar do chomhaontú difriúil idir na páirtithe". Coinníodh conarthaí a thagair don chomhéifeacht dhlíthiúil nó don fhógra oifigiúil ag 2%.

Más doiléir do chlásal, faigh comhairle sula seolann tú aon rud.

Léasanna níos sine

Leanann léasanna a síníodh roimh 1990 rialacha idirthréimhseacha. Ó tháinig Mais Habitação (Lei 56/2023) i bhfeidhm, ní féidir iad a aistriú go córas an NRAU a thuilleadh. Is féidir an ghnáthchomhéifeacht bhliantúil a chur i bhfeidhm orthu fós. Clúdaíonn an treoir seo léasanna faoin gcóras reatha.

Conas fógra a thabhairt do do thionónta

Ní mór an fógra a bheith i scríbhinn agus an chomhéifeacht agus an cíos nua dá bharr a lua. Ní mór dó an tionónta a shroicheadh 30 lá ar a laghad sula mbeidh feidhm ag an gcíos nua. Gan fógra den sórt sin, níl aon éifeacht dhlíthiúil ag an ardú.

Leagann an NRAU (alt 9) síos foirm an fhógra:

1. Scríobh agus sínigh litir. Cuir do sheoladh iomlán agus seoladh na maoine san áireamh.
2. Seol í trí litir chláraithe le admháil glactha (carta registada com aviso de receção). Seol chuig an teach ar cíos í mura bhfuil seoladh eile tugtha duit ag an tionónta i scríbhinn. Mar rogha eile, tabhair di/dó í go pearsanta agus iarr ar an tionónta do chóip a shíniú agus a dhátú mar chruthúnas glactha.
3. Má tá roinnt tiarnaí talún ann, ní mór dóibh go léir síniú, nó duine amháin a dhéanann ionadaíocht orthu go léir (alt 11). Má tá roinnt tionóntaí ann, seol an litir chuig an duine a ainmnítear ar dtús sa chonradh.
4. Áirigh na 30 lá ón dáta glactha, ní ón dáta postála. Fág corrlach don phost, go háirithe má sheolann tú an litir ón iasacht.
5. Má thagann an litir ar ais gan éileamh, seol an dara litir chláraithe 30 go 60 lá tar éis na chéad cheann. Má thagann an ceann sin ar ais freisin, meastar an fógra a bheith faighte ar an 10ú lá tar éis é a sheoladh (alt 10). Má dhiúltaítear glacadh leis an litir, nó má shíníonn duine eile an admháil, áirítear fós gur seachadadh í.
6. Eisigh admhálacha cíosa don mhéid nua ón gcéad chíos lena mbaineann an t-ardú.

Ní chomhlíonann ríomhphost, WhatsApp ná gnáthphost an fhoirm dhlíthiúil. Ritheadh bille um athchóiriú cíosa sa chéad vóta parlaiminte an 30 Meán Fómhair 2026 agus cheadódh sé fógraí leictreonacha i gcásanna áirithe. Níl sé ina dhlí fós.

Litir fhógra shamplach

Cuir in oiriúint do do léas í, agus seol í ansin trí litir chláraithe le admháil glactha. Is ciallmhar an fhoclaíocht Phortaingéilise a choinneáil sa litir.

Ábhar: Nuashonrú bliantúil cíosa (Atualização anual da renda), [seoladh na maoine]

A [ainm an tionónta], a chara,

Faoi alt 1077 den Chód Sibhialta agus alt 24 den NRAU (Lei 6/2006), tugaim fógra duit leis seo faoin nuashonrú bliantúil ar an gcíos don mhaoin thuasluaite, faoin léas dar dáta [dáta].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Cíos míosúil reatha (renda atual): €[méid] Comhéifeacht curtha i bhfeidhm (coeficiente aplicado): 1.0256 Cíos míosúil nua (nova renda): €[méid] I bhfeidhm ó (com efeitos a partir de): an cíos atá dlite ar [dáta], ar a laghad 30 lá tar éis duit an litir seo a fháil agus bliain ar a laghad tar éis [thús an léasa / an nuashonraithe dheireanaigh].

Níl aon athrú ar na sonraí íocaíochta.

[Áit, dáta, ainm an tiarna talún, síniú agus seoladh iomlán]

Má tá comhéifeachtaí scipeáilte á gcur i bhfeidhm agat freisin (féach thíos), liostaigh gach bliain agus a comhéifeacht ar leithligh. Taispeáin an ríomh, ionas gur féidir leis an tionónta é a sheiceáil.

Cad a tharlaíonn má scipeálann tú bliain

Tá dhá chuid in alt 1077(2)(d):

• Fanann airgead caillte caillte. Mura ndearna tú an cíos a nuashonrú, ní féidir leat an difríocht do mhíonna atá thart a ghearradh ar an tionónta. Ní éiríonn ardaithe caillte riamh ina bhfiach atá dlite ag an tionónta.
• Is féidir comhéifeachtaí scipeáilte a chur le nuashonrú níos déanaí, chomh fada agus nach bhfuil níos mó ná trí bliana caite ón dáta a bhféadfaí gach ceann acu a chur i bhfeidhm den chéad uair.

Comhcheangail comhéifeachtaí trína n-iolrú, ní trína suimiú.

Sampla oibrithe. Thosaigh léas an 1 Deireadh Fómhair 2023 ar €900 sa mhí. Bhí an chéad nuashonrú indéanta an 1 Deireadh Fómhair 2024, agus níor ardaigh an tiarna talún an cíos riamh. I nDeireadh Fómhair 2026 seolann an tiarna talún litir chláraithe le haghaidh cíosa nua ón 1 Nollaig 2026:

• Comhéifeacht 2024 1.0694: inúsáidte den chéad uair an 1 Deireadh Fómhair 2024, fós laistigh de thrí bliana.
• Comhéifeacht 2025 1.0216.
• Comhéifeacht 2026 1.0224.
• €900 × 1.0694 × 1.0216 × 1.0224 = €1,005.2739, a shlánaítear suas go €1,005.28. Is ionann sin agus thart ar 11.7% níos mó ná mar atá anois.

Bheadh an chéad nuashonrú eile indéanta ón 1 Nollaig 2027, ag úsáid chomhéifeacht 2027. Dá bhfanfadh an tiarna talún níos faide ná an 1 Deireadh Fómhair 2027, thitfeadh comhéifeacht 2024 de 6.94% amach.

Ní deir an dlí go beacht cathain a stopann na trí bliana ag rith: nuair a sheolann tú an fógra, nó nuair a thagann an cíos nua i bhfeidhm. Déan cinnte go dtiteann an dá dháta laistigh den tréimhse.

Míthuiscintí coitianta

• Níor chuir Mais Habitação (Lei 56/2023) uasteorainn le nuashonrú bliantúil 2024. Bhí an 6.94% iomlán ar fáil. Thug an rialtas tacaíocht bhreise cíosa do thionóntaí ar ioncam níos ísle ina ionad sin. Shocraigh níos mó ná tiarna talún amháin as gach cúigear gan ardú 2024 a chur i bhfeidhm, agus is féidir le go leor acu é a ghnóthú fós laistigh den tréimhse trí bliana.
• Baineann teorainn 2% Mais Habitação le rud eile. Cuireann sí teorainn le cíos tosaigh léasa nua ar theach a ligeadh sna cúig bliana roimhe sin. Níl feidhm aici maidir le nuashonrú bliantúil léasa atá ann cheana. Áiríonn an riail sin comhéifeacht 2023 mar 1.0543. Maidir le nuashonruithe bliantúla ar léasanna atá ann cheana, is é 1.02 comhéifeacht 2023 (Lei 19/2022).
• An cíos a ardú níos lú ná an chomhéifeacht. Níl sé socraithe an féidir an chuid neamhúsáidte de chomhéifeacht bliana a ghnóthú níos déanaí. Faigh comhairle má tá sé ar intinn agat brath air sin.

Fanacht faoi €2,300 don ráta cánach 10%

Ón 1 Eanáir 2026 go dtí an 31 Nollaig 2029, cuireann Foraithne-Dlí 97/2026 alt 45-C le Reacht na Sochar Cánach (EBF). Gearrann sé cáin ar chíos ar ráta comhréidh 10% in ionad 25%, ar choinníoll gur chun tithíochta amháin atá an léas agus nach sáraíonn an cíos míosúil an teorainn "cíosa mheasartha". Is í an teorainn sin 2.5 oiread íosphá mhíosúil 2026, is é sin €2,300. Tá an teorainn socraithe ag figiúr 2026. Is féidir í a ardú le hordú aireachta (portaria) i gcomhréir leis an gcomhéifeacht cíosa, ach ní ardaíonn sí go huathoibríoch. Seiceáil ar foilsíodh ordú den sórt sin sula mbraitheann tú ar fhigiúr níos airde.

Tá dhá phointe san fhoraithne-dlí (alt 3) atá tábhachtach do nuashonruithe bliantúla:

• Cuimsíonn an cíos gach a n-íoctar faoin léas. Clúdaíonn sé sin troscán, trealamh agus seirbhísí, fiú má ghearrtar iad ar leithligh.
• Úsáideann an tástáil an cíos bliantúil roinnte ar líon na míonna sa bhliain. Dá bhrí sin déantar meán d'ardú i lár na bliana.

Sampla. Is é €2,250 an cíos agus ardaíonn tú é 2.56% ón 1 Márta 2027, go €2,307.60. Meán thar 2027: (2 × €2,250 + 10 × €2,307.60) ÷ 12 = €2,298, díreach faoin teorainn. In 2028 bheadh bliain iomlán ag €2,307.60 os cionn €2,300, mura mbeidh an teorainn nuashonraithe faoin am sin.

Dá gcuirfeadh ardú léas thar an teorainn, cuir an cíos breise i gcomparáid leis an gcostas cánach. Má chailleann tú an ráta 10%, íocfaidh tú 25% (nó ráta níos ísle bunaithe ar fhad an léasa) ar an gcíos iomlán ón léas sin. Is féidir leat an cíos a ardú níos lú ná an chomhéifeacht. Ba cheart an léamh atá againne ar riail an mheáin a dheimhniú le comhairleoir cánach i do chás féin.

Seicliosta

• Seiceáil an bhfuil a chlásal nuashonraithe féin sa léas. Mura bhfuil, tá feidhm ag an gcomhéifeacht oifigiúil.
• Breac síos dáta tosaigh an léasa agus dáta an nuashonraithe dheireanaigh. Ní mór dhá mhí dhéag a bheith caite.
• Faigh amach an chomhéifeacht don bhliain ina dtagann an cíos nua i bhfeidhm: 1.0256 do 2027.
• Cuir leis aon chomhéifeachtaí scipeáilte atá fós laistigh de thrí bliana, á n-iolrú le chéile.
• Ríomh an cíos nua agus slánaigh suas go dtí an cheint.
• Seiceáil an toradh i gcoinne na teorann €2,300 má úsáideann tú an ráta 10%.
• Iarr ar gach tiarna talún an litir a shíniú. Seol í trí phost cláraithe le admháil glactha 30 lá ar a laghad roimh an dáta éifeachta, móide am postála.
• Coinnigh an litir, an admháil phoist agus an admháil shínithe.
• Eisigh admhálacha cíosa don mhéid nua ón dáta éifeachta.