Coroczna podwyżka czynszu w Portugalii i współczynnik na 2027 rok — wyjaśnienie

Raz w roku mogą Państwo podnieść czynsz z portugalskiej umowy najmu lokalu mieszkalnego o oficjalny współczynnik, chyba że umowa przewiduje własną zasadę waloryzacji. Na 2027 rok współczynnik wynosi 1,0256, co oznacza podwyżkę maksymalnie o 2,56%. Można go zastosować dopiero po upływie 12 miesięcy od rozpoczęcia najmu lub od ostatniej waloryzacji. Najemcę trzeba poinformować na piśmie co najmniej 30 dni wcześniej, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Podwyżek, których Państwo nigdy nie zażądali, nie można pobrać wstecz. Pominięte współczynniki można jednak doliczyć do późniejszej waloryzacji, o ile od chwili, w której każdy z nich można było zastosować po raz pierwszy, nie minęły więcej niż trzy lata.

Jak działa oficjalny współczynnik

Współczynnik (coeficiente de atualização anual de renda) oblicza krajowy urząd statystyczny INE (Instituto Nacional de Estatística). Odpowiada on pełnej zmianie wskaźnika cen konsumpcyjnych, z wyłączeniem mieszkalnictwa, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, za które dane są dostępne na dzień 31 sierpnia. INE musi opublikować go w formie obwieszczenia (aviso) w Diário da República do 30 października każdego roku (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Wartość ogłoszona jesienią dotyczy waloryzacji, które wchodzą w życie w następnym roku kalendarzowym.

Wartość na 2027 rok jest ostateczna. INE opublikował dane o inflacji za sierpień 10 września 2026 r., a obwieszczenie ukazało się w Diário da República (seria 2, nr 191) 1 października 2026 r.

Aby obliczyć nowy czynsz, należy pomnożyć obecny czynsz przez współczynnik. Wynik zaokrągla się w górę do pełnego centa (NRAU art. 25). Przykładowo: 1000 € × 1,0256 = 1025,60 €, a 850 € × 1,0256 = 871,776 €, co daje 871,78 €.

Współczynnik jest górną granicą, a nie obowiązkiem. Mogą Państwo podnieść czynsz o mniej albo wcale.

Kiedy można podnieść czynsz

Jeżeli umowa nie przewiduje własnej zasady waloryzacji, zastosowanie mają przepisy domyślne z art. 1077 ust. 2 Kodeksu cywilnego:

• Tylko raz w roku. O pierwszą waloryzację można wystąpić rok po rozpoczęciu najmu. Każda kolejna może nastąpić rok po poprzedniej.
• Brak podwyżki w pierwszym roku. Przy najmie rozpoczętym 1 marca 2026 r. najwcześniejszy termin nowego czynszu to 1 marca 2027 r.
• Rocznica nie musi przypadać w styczniu. Stosuje się współczynnik z roku, w którym nowy czynsz wchodzi w życie. Waloryzacja obowiązująca od maja 2027 r. korzysta ze współczynnika 1,0256. Do czynszów wymagalnych pod koniec 2026 r. nie można zastosować współczynnika na 2027 rok.
• Przedłużenie umowy nie zeruje licznika. Roczny okres liczy się od rozpoczęcia najmu lub od ostatniej waloryzacji.

Umowy z własną klauzulą waloryzacyjną

Zgodnie z art. 1077 ust. 1 strony mogą uzgodnić na piśmie, czy i w jaki sposób czynsz będzie waloryzowany. Klauzula w rodzaju „czynsz wzrasta co roku o 3%” albo stopniowy harmonogram czynszu zastępuje oficjalny współczynnik. Klauzula stanowiąca, że czynsz „jest waloryzowany zgodnie z prawem”, oznacza zastosowanie oficjalnego współczynnika.

Pokazał to limit z 2023 r. Lei 19/2022 ograniczyła współczynnik na 2023 rok do 2% „bez uszczerbku dla odmiennego porozumienia stron”. Umowy odsyłające do ustawowego współczynnika lub oficjalnego obwieszczenia zostały objęte limitem 2%.

Jeżeli Państwa klauzula jest niejasna, prosimy zasięgnąć porady, zanim cokolwiek Państwo wyślą.

Starsze umowy

Umowy zawarte przed 1990 r. podlegają przepisom przejściowym. Od wejścia w życie pakietu Mais Habitação (Lei 56/2023) nie można ich już przenieść do reżimu NRAU. Nadal może jednak być do nich stosowany zwykły coroczny współczynnik. Niniejszy poradnik dotyczy umów objętych obecnym reżimem.

Jak powiadomić najemcę

Zawiadomienie musi mieć formę pisemną i zawierać współczynnik oraz wynikający z niego nowy czynsz. Musi dotrzeć do najemcy co najmniej 30 dni przed datą, od której obowiązuje nowy czynsz. Bez takiego zawiadomienia podwyżka nie wywołuje skutków prawnych.

Formę zawiadomienia określa NRAU (art. 9):

1. Proszę napisać i podpisać list. Należy podać swój pełny adres oraz adres nieruchomości.
2. Proszę wysłać go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (carta registada com aviso de receção). List wysyła się na adres wynajmowanego lokalu, chyba że najemca wskazał Państwu na piśmie inny adres. Alternatywnie można wręczyć go osobiście i poprosić najemcę o podpisanie i opatrzenie datą Państwa egzemplarza jako potwierdzenia odbioru.
3. Jeżeli wynajmujących jest kilku, wszyscy muszą podpisać list, albo jedna osoba, która reprezentuje ich wszystkich (art. 11). Jeżeli najemców jest kilku, list adresuje się do osoby wymienionej w umowie jako pierwsza.
4. 30 dni liczy się od doręczenia, a nie od nadania. Proszę zostawić zapas czasu na pocztę, zwłaszcza przy wysyłce z zagranicy.
5. Jeżeli list wróci nieodebrany, należy wysłać drugi list polecony w terminie od 30 do 60 dni po pierwszym. Jeżeli i on wróci, zawiadomienie uważa się za doręczone dziesiątego dnia po jego wysłaniu (art. 10). Odmowa przyjęcia listu lub potwierdzenie odbioru podpisane przez inną osobę również oznacza doręczenie.
6. Proszę wystawiać pokwitowania czynszu na nową kwotę od pierwszego czynszu, którego dotyczy podwyżka.

E-mail, WhatsApp i zwykły list nie spełniają wymogów ustawowej formy. Projekt reformy najmu przeszedł pierwsze głosowanie w parlamencie 30 września 2026 r. i w niektórych przypadkach dopuszczałby zawiadomienia elektroniczne. Nie jest to jeszcze obowiązujące prawo.

Wzór zawiadomienia

Proszę dostosować wzór do swojej umowy, a następnie wysłać go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Rozsądnie jest zachować w liście sformułowania w języku portugalskim.

Dotyczy: Coroczna waloryzacja czynszu (Atualização anual da renda), [adres nieruchomości]

Szanowna Pani / Szanowny Panie [imię i nazwisko najemcy],

Na podstawie art. 1077 Kodeksu cywilnego oraz art. 24 NRAU (Lei 6/2006) niniejszym zawiadamiam o corocznej waloryzacji czynszu za powyższą nieruchomość na podstawie umowy najmu z dnia [data].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Obecny czynsz miesięczny (renda atual): [kwota] € Zastosowany współczynnik (coeficiente aplicado): 1,0256 Nowy czynsz miesięczny (nova renda): [kwota] € Obowiązuje od (com efeitos a partir de): czynszu wymagalnego w dniu [data], co następuje co najmniej 30 dni po otrzymaniu niniejszego listu i co najmniej rok po [rozpoczęciu najmu / ostatniej waloryzacji].

Dane do płatności pozostają bez zmian.

[Miejscowość, data, imię i nazwisko wynajmującego, podpis i pełny adres]

Jeżeli stosują Państwo również pominięte współczynniki (zob. niżej), proszę wymienić osobno każdy rok i jego współczynnik. Proszę pokazać obliczenie, aby najemca mógł je sprawdzić.

Co się dzieje, gdy pominie się rok

Art. 1077 ust. 2 lit. d składa się z dwóch części:

• Utracone pieniądze przepadają. Jeżeli nie zwaloryzowali Państwo czynszu, nie mogą Państwo żądać od najemcy różnicy za minione miesiące. Niezastosowane podwyżki nigdy nie stają się długiem najemcy.
• Pominięte współczynniki można doliczyć do późniejszej waloryzacji, o ile od dnia, w którym każdy z nich można było zastosować po raz pierwszy, nie minęły więcej niż trzy lata.

Współczynniki łączy się przez ich mnożenie, a nie dodawanie.

Przykład obliczeniowy. Najem rozpoczął się 1 października 2023 r. z czynszem 900 € miesięcznie. Pierwsza waloryzacja była możliwa 1 października 2024 r., a wynajmujący nigdy nie podniósł czynszu. W październiku 2026 r. wynajmujący wysyła list polecony z nowym czynszem od 1 grudnia 2026 r.:

• Współczynnik na 2024 rok 1,0694: możliwy do zastosowania od 1 października 2024 r., nadal w okresie trzech lat.
• Współczynnik na 2025 rok 1,0216.
• Współczynnik na 2026 rok 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1005,2739 €, co po zaokrągleniu w górę daje 1005,28 €. To około 11,7% więcej niż obecnie.

Kolejna waloryzacja byłaby możliwa od 1 grudnia 2027 r. ze współczynnikiem na 2027 rok. Gdyby wynajmujący czekał dłużej niż do 1 października 2027 r., współczynnik na 2024 rok w wysokości 6,94% przepadłby.

Ustawa nie określa dokładnie, kiedy przestaje biec trzyletni termin: w chwili wysłania zawiadomienia czy w chwili wejścia w życie nowego czynszu. Proszę zadbać o to, by oba te momenty mieściły się w tym okresie.

Częste nieporozumienia

• Mais Habitação (Lei 56/2023) nie ograniczyła corocznej waloryzacji za 2024 rok. Dostępne było pełne 6,94%. Rząd przyznał natomiast najemcom o niższych dochodach dodatkowe wsparcie w opłacaniu czynszu. Ponad jeden na pięciu wynajmujących zrezygnował z podwyżki za 2024 rok, a wielu z nich nadal może ją odzyskać w trzyletnim okresie.
• Limit 2% z pakietu Mais Habitação dotyczy czegoś innego. Ogranicza on czynsz początkowy w nowej umowie najmu lokalu, który był wynajmowany w ciągu poprzednich pięciu lat. Nie dotyczy corocznej waloryzacji istniejącej umowy. Ta zasada przyjmuje współczynnik na 2023 rok jako 1,0543. Przy corocznej waloryzacji istniejących umów współczynnik na 2023 rok wynosi 1,02 (Lei 19/2022).
• Podwyżka o mniej niż współczynnik. Nie jest przesądzone, czy niewykorzystaną część rocznego współczynnika można odzyskać później. Jeżeli zamierzają Państwo na tym polegać, warto zasięgnąć porady.

Jak zmieścić się poniżej 2300 € przy stawce podatku 10%

W okresie od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2029 r. Decreto-Lei 97/2026 dodaje art. 45-C do Statutu Ulg Podatkowych (EBF). Przewiduje on opodatkowanie czynszu zryczałtowaną stawką 10% zamiast 25%, pod warunkiem że najem służy wyłącznie celom mieszkaniowym, a czynsz miesięczny nie przekracza limitu „umiarkowanego czynszu”. Limit ten wynosi 2,5-krotność minimalnego wynagrodzenia miesięcznego z 2026 r., czyli 2300 €. Jest on ustalony na poziomie z 2026 r. Może zostać podwyższony rozporządzeniem ministra (portaria) zgodnie ze współczynnikiem waloryzacji czynszu, ale nie rośnie automatycznie. Zanim oprą się Państwo na wyższej kwocie, proszę sprawdzić, czy takie rozporządzenie zostało opublikowane.

Przy corocznej waloryzacji znaczenie mają dwa punkty dekretu z mocą ustawy (art. 3):

• Czynsz obejmuje wszystko, co jest płacone na podstawie umowy najmu. Dotyczy to mebli, wyposażenia i usług, nawet jeżeli są fakturowane osobno.
• Test opiera się na czynszu rocznym podzielonym przez liczbę miesięcy w roku. Podwyżka w trakcie roku jest więc uśredniana.

Przykład. Czynsz wynosi 2250 €, a Państwo podnoszą go o 2,56% od 1 marca 2027 r. do 2307,60 €. Średnia za 2027 rok: (2 × 2250 € + 10 × 2307,60 €) ÷ 12 = 2298 €, czyli tuż poniżej limitu. W 2028 r. pełny rok przy czynszu 2307,60 € przekroczyłby 2300 €, chyba że limit zostanie do tego czasu zaktualizowany.

Jeżeli podwyżka spowodowałaby przekroczenie tej granicy, proszę porównać dodatkowy czynsz z kosztem podatkowym. Utrata stawki 10% oznacza zapłatę 25% (lub niższej stawki zależnej od okresu najmu) od całego czynszu z tej umowy. Mogą Państwo po prostu podnieść czynsz o mniej niż współczynnik. Naszą interpretację zasady uśredniania warto potwierdzić u doradcy podatkowego w odniesieniu do własnej sytuacji.

Lista kontrolna

• Proszę sprawdzić, czy umowa zawiera własną klauzulę waloryzacyjną. Jeżeli nie, stosuje się oficjalny współczynnik.
• Proszę zanotować datę rozpoczęcia najmu i datę ostatniej waloryzacji. Musi upłynąć dwanaście miesięcy.
• Proszę sprawdzić współczynnik na rok, w którym nowy czynsz wchodzi w życie: 1,0256 na 2027 rok.
• Proszę doliczyć pominięte współczynniki, które nadal mieszczą się w okresie trzech lat, mnożąc je przez siebie.
• Proszę obliczyć nowy czynsz i zaokrąglić go w górę do pełnego centa.
• Jeżeli korzystają Państwo ze stawki 10%, proszę porównać wynik z limitem 2300 €.
• List muszą podpisać wszyscy wynajmujący. Proszę wysłać go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru co najmniej 30 dni przed datą wejścia w życie, z doliczeniem czasu doręczenia.
• Proszę zachować list, dowód nadania i podpisane potwierdzenie odbioru.
• Proszę wystawiać pokwitowania czynszu na nową kwotę od daty wejścia w życie.