Kaucja, czynsz z góry i poręczyciele w Portugalii (zasady na 2026 rok)

Przy umowie najmu lokalu mieszkalnego w Portugalii mogą Państwo żądać kaucji w wysokości do dwóch miesięcznych czynszów oraz, na podstawie pisemnego porozumienia, czynszu z góry za maksymalnie dwa miesiące. Limity te obowiązują od 1 stycznia 2023 r. i nadal są w mocy w październiku 2026 r. Dodatkowo mogą Państwo żądać poręczyciela, gwarancji bankowej lub ubezpieczenia od niepłacenia czynszu. Projekt ustawy przyjęty w pierwszym czytaniu 30 września 2026 r. złagodziłby te limity, ale nie jest jeszcze obowiązującym prawem.

Czego można żądać przy podpisaniu umowy

Zasady określa art. 1076 Kodeksu cywilnego (Código Civil). Ustawa budżetowa na 2023 rok (Lei n.º 24-D/2022 z 30 grudnia) nadała temu artykułowi nowe brzmienie ze skutkiem od 1 stycznia 2023 r. Limity te często przypisuje się pakietowi Mais Habitação (Lei 56/2023), ale nie zmienił on art. 1076.

Przed 2023 r. czynsz z góry mógł obejmować do trzech miesięcy, a kaucja nie miała ustawowego limitu.

Czynsz z góry to czynsz zapłacony wcześniej i rozliczany miesiąc po miesiącu; kaucja to zabezpieczenie zwracane na koniec, po potrąceniu uzasadnionych kwot. Przykład: przy czynszu 1000 € kaucja może wynosić najwyżej 2000 €, a dodatkowo można uzgodnić do 2000 € czynszu z góry oprócz czynszu za pierwszy miesiąc.

Żądanie wszystkiego naraz jest zgodne z prawem, ale zawęża grono potencjalnych najemców.

Poręczyciele (fiador): za co odpowiadają

Poręczyciel udziela poręczenia osobistego (fiança, art. 627–654 Kodeksu cywilnego). Staje się osobiście odpowiedzialny za zobowiązania najemcy. Zgodnie z art. 634 poręczenie obejmuje wszystko, co jest winien najemca, w tym ustawowe i umowne skutki opóźnienia w płatności lub winy. Może to oznaczać niezapłacony czynsz, odszkodowanie za opóźnienie oraz szkody w nieruchomości, jeżeli tak stanowi umowa.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Co do zasady poręczyciel może odmówić zapłaty, dopóki nie przeprowadzą Państwo najpierw bezskutecznej egzekucji z majątku najemcy. Jest to benefício da excussão prévia (przywilej uprzedniej egzekucji, art. 638).

Poręczenia do umów najmu niemal zawsze zawierają klauzulę, w której poręczyciel zrzeka się tego przywileju lub przyjmuje odpowiedzialność jako principal pagador (główny płatnik). Art. 640 uniemożliwia mu wówczas powołanie się na ten przywilej. W praktyce mogą Państwo wtedy dochodzić roszczeń od najemcy i poręczyciela łącznie, bez uprzedniego wyczerpania majątku najemcy.

Zasady, które zaskakują właścicieli

• Proszę w porę zawiadomić poręczyciela o zaległościach. Jeżeli najemca nie uregulował zaległości, muszą Państwo zawiadomić poręczyciela o zaległościach i należnych kwotach w ciągu kolejnych 90 dni (art. 1041 ust. 5, dodany przez Lei 13/2019). Zapłaty od poręczyciela można żądać dopiero po takim zawiadomieniu. Sądy orzekały, że w razie niedotrzymania tego terminu traci się prawo do dochodzenia od poręczyciela zaległości starszych niż 90 dni. Zawiadomienie należy wysłać listem poleconym, gdy tylko czynsz nie zostanie zapłacony, i ponownie, jeżeli dług wzrośnie.
• Proszę jasno określić czas trwania poręczenia. Od 2006 r. nie istnieje szczególny ustawowy reżim poręczeń do umów najmu, więc poręczenie obejmuje to, co stanowi dokument.
  • Proszę wskazać, czy obejmuje ono przedłużenia, waloryzacje czynszu i szkody oraz że obowiązuje do zwrotu kluczy.
  • Sądy interpretowały otwarte klauzule dotyczące „wszystkich przedłużeń” zawężająco.
  • Przy długich umowach warto rozważyć ponowne podpisanie poręczenia przy przedłużeniu.
• Proszę sprawdzić, czy poręczyciel rzeczywiście jest w stanie zapłacić. Proszę żądać takich samych dowodów dochodów jak od najemcy. Od poręczyciela mieszkającego za granicą, który nie ma majątku w Portugalii, trudniej jest dochodzić należności.

Trwa dyskusja prawnicza, czy poręczyciel wlicza się do limitu dwóch miesięcy, ponieważ art. 1076 ust. 2 dopuszcza zabezpieczenie „w każdej z form przewidzianych przez prawo”. Powszechną praktyką jest kaucja za dwa miesiące plus poręczyciel; przed łączeniem kilku zabezpieczeń warto zasięgnąć porady.

Gwarancje bankowe i ubezpieczenie od niepłacenia czynszu

Gwarancja bankowa (garantia bancária). Bank najemcy zobowiązuje się zapłacić Państwu do określonej kwoty, jeżeli najemca nie wywiąże się z zobowiązań. Najlepiej, aby była płatna „na pierwsze żądanie”. Opłaty bankowe ponosi najemca, a banki często wymagają od niego zablokowania oszczędności w tej samej wysokości.

Gwarancja bankowa udzielona jako kaucja wlicza się do limitu dwóch miesięcy. Proszę sprawdzić w dokumencie trzy rzeczy: termin ważności (powinien wykraczać poza koniec najmu), kwotę oraz sposób zgłoszenia roszczenia.

Ubezpieczenie od niepłacenia czynszu (seguro de renda lub proteção de rendas). Tę polisę wykupują Państwo sami. Zwraca ona niezapłacony czynsz w granicach polisy i często pokrywa koszty prawne eksmisji.

Warunki różnią się w zależności od ubezpieczyciela. Przykładowo produkt jednego z portugalskich brokerów pokrywa do 12 miesięcy czynszu, ogranicza ubezpieczony czynsz do 3000 € miesięcznie i stosuje udział własny w wysokości dwóch miesięcy przed rozpoczęciem wypłat. Obejmuje wyłącznie umowy najmu lokali mieszkalnych objęte NRAU (reżimem najmu miejskiego), więc najem sezonowy i najem pokoi są wyłączone.

Ubezpieczyciele zwykle najpierw weryfikują najemcę; proszę uważnie przeczytać postanowienia o okresie karencji, udziale własnym i terminach zgłaszania szkód. Proszę nie mylić tego z ochroną „utraty czynszu” w polisie ubezpieczenia budynku. Ta wypłaca świadczenie, gdy mieszkanie staje się niezdatne do zamieszkania po pożarze lub zalaniu, a nie gdy najemca przestaje płacić.

Przechowywanie kaucji i jej wykazywanie

Portugalia nie ma systemu ochrony kaucji podobnego do tych w Anglii i Walii. Kaucję przechowują Państwo sami, a prawo nie określa zasad dotyczących odsetek ani miejsca jej przechowywania. Dobrą praktyką jest trzymanie jej na osobnym rachunku, aby móc ją niezwłocznie zwrócić.

Organ podatkowy traktuje kaucję jako dochód z najmu (rendimento predial, kategoria F). Zgodnie z FAQ 1910 na Portal das Finanças:

• Kaucję należy ująć w elektronicznym pokwitowaniu czynszu, podając jako okres datę rozpoczęcia i zakończenia najmu.
• Przy jej zwrocie należy udokumentować zwrot i wpisać go w Anexo F zeznania IRS jako koszt poniesiony i zapłacony.

Protokół: zdjęcia, stan techniczny i odczyty liczników

Zgodnie z art. 1043 najemca musi zwrócić nieruchomość w stanie, w jakim ją otrzymał, z wyjątkiem zużycia wynikającego ze starannego używania. Art. 1043 ust. 2 wprowadza domniemanie: jeżeli brak jest dokumentu opisującego stan nieruchomości przy przekazaniu, domniemywa się, że mieszkanie zostało wydane w dobrym stanie.

Podpisany protokół chroni obie strony: dokumentuje rzeczywisty stan wyjściowy.

Przy wprowadzeniu się najemcy:

1. Proszę przejść przez każde pomieszczenie i spisać wszystkie elementy wyposażenia, urządzenia i meble wraz z ich stanem.
2. Proszę zrobić zdjęcia lub nagrać wideo z datą, w tym zbliżenia istniejących śladów.
3. Proszę zapisać odczyty liczników prądu, wody i gazu oraz sfotografować każdy licznik.
4. Proszę spisać przekazane klucze, piloty i karty dostępu.
5. Obie strony powinny podpisać i opatrzyć datą każdą stronę, a protokół należy dołączyć do umowy najmu.

Przy wyprowadzce proszę powtórzyć ten sam obchód, porównując stan z pierwotnym spisem, z nowymi zdjęciami i odczytami liczników, a obie strony podpisują protokół. Wszelkie sporne kwestie należy odnotować na miejscu.

Zwrot kaucji i potrącenia

Ani Kodeks cywilny, ani NRAU nie określa stałego terminu zwrotu kaucji. Proszę wpisać go do umowy, na przykład określoną liczbę dni od zwrotu kluczy. Wtedy potrzebują Państwo jedynie czasu na obejrzenie nieruchomości, uzyskanie wycen i sprawdzenie końcowych rachunków za media.

Można potrącić:

• niezapłacony czynsz;
• niezapłacone media lub opłaty, które najemca był winien na podstawie umowy;
• koszt naprawy szkód wykraczających poza normalne zużycie.

Normalne zużycie obciąża Państwa. Przykładami są wyblakła farba po kilku latach, drobne otarcia i małe otwory po haczykach na obrazy.

Każde potrącenie proszę poprzeć protokołem, zdjęciami oraz wycenami lub fakturami, a najemcy przesłać pisemne zestawienie. Pozostałą kwotę należy niezwłocznie zwrócić.

Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, kaucja nie zastępuje czynszu za ostatnie miesiące. Najemca, który przestaje płacić pod koniec najmu, nadal pozostaje w zwłoce. Mogą Państwo wówczas żądać również odszkodowania za opóźnienie w wysokości 20% należnych kwot (art. 1041 ust. 1; przed 2019 r. wynosiło ono 50%).

Typowe spory

• Brak protokołu lub protokół zbyt ogólnikowy, by wykazać zmianę stanu.
• Potrącenia za zwykłe zużycie lub bez wycen czy faktur.
• Końcowe rachunki za media przychodzące po zwrocie kaucji.
• Najemca wstrzymujący ostatni czynsz „na poczet kaucji”.

Jeżeli sporu nie da się rozwiązać, a w danej gminie działa Julgado de Paz (sąd ds. drobnych roszczeń), może on rozpoznawać roszczenia z najmu do 15 000 €, z wyjątkiem powództw o eksmisję. W przeciwnym razie sprawa trafia do sądów powszechnych.

Weryfikacja najemców: o co można zgodnie z prawem prosić

Sprawdzenie zdolności płatniczej najemcy jest uzasadnione. Nadal obowiązuje jednak RODO: należy zbierać wyłącznie dane potrzebne do tego celu, poinformować kandydata, dlaczego są potrzebne, i bezpiecznie je przechowywać.

Na etapie poważnego zainteresowania lub negocjacji umowy rozsądne jest żądanie:

• dokumentu tożsamości;
• portugalskiego numeru podatkowego (NIF), potrzebnego do umowy i pokwitowań;
• dowodu dochodów, takiego jak ostatnie odcinki wypłat, umowa o pracę lub ostatnia decyzja w sprawie IRS;
• referencji od poprzedniego wynajmującego, jeżeli są dostępne.

DECO krytykuje żądanie odcinków wypłat i zeznań podatkowych już przy umawianiu oglądania. Proszę prosić o te dokumenty dopiero wtedy, gdy kandydat chce sfinalizować najem.

Granice, których należy przestrzegać:

• Kopie dowodu osobistego. Ustawa 7/2007 zakazuje kopiowania portugalskiego Cartão de Cidadão bez zgody posiadacza. Organ ochrony danych (CNPD) wskazuje, że zgoda jest ważna tylko wtedy, gdy posiadaczowi zaproponowano realną alternatywę, np. okazanie dokumentu osobiście.
• Dane wrażliwe. Proszę nie pytać o zdrowie, religię, poglądy polityczne ani podobne kwestie.
• Dyskryminacja. Ustawa 93/2017 zakazuje odmowy najmu lub uzależniania go od przesłanek takich jak obywatelstwo, pochodzenie etniczne czy religia. Dotyczy to również treści ogłoszeń.
• Przechowywanie. Po wybraniu najemcy proszę usunąć lub zwrócić dokumenty kandydatów, którzy nie zostali wybrani. Dokumenty wybranego najemcy należy przechowywać tylko tak długo, jak wymaga tego umowa najmu i Państwa obowiązki podatkowe.

Co zmieniłaby reforma przyjęta 30 września 2026 r.

Rządowy projekt nowelizacji reżimu najmu (Proposta de Lei 103/XVII) wpłynął do parlamentu 12 sierpnia 2026 r. Został przyjęty w pierwszym czytaniu 30 września 2026 r. W złożonej wersji:

• znosiłby limit dwóch miesięcy dla kaucji;
• dopuszczałby czynsz z góry za maksymalnie trzy miesiące.

Tego samego dnia PSD i Chega podpisały porozumienie o ograniczeniu tych przepisów dotyczących kaucji i czynszu z góry na etapie prac w komisji. Ostateczne zasady prawdopodobnie będą się więc różnić od projektu. Projekt wymaga jeszcze prac w komisji, głosowania końcowego, promulgacji i publikacji.

Dopóki nowa ustawa nie zostanie opublikowana w Diário da República, limity dwóch miesięcy obowiązują w każdej zawieranej przez Państwa umowie. Przed oparciem się na jakiejkolwiek zmianie proszę sprawdzić przepisy przejściowe w ostatecznym tekście.

Lista kontrolna

• Proszę żądać nie więcej niż dwóch miesięcy kaucji i dwóch miesięcy czynszu z góry, a czynsz z góry ująć na piśmie.
• Proszę wybrać jedno lub dwa zabezpieczenia (poręczyciel, gwarancja bankowa lub ubezpieczenie czynszu) zamiast łączyć wszystkie możliwości.
• W poręczeniu proszę zawrzeć zrzeczenie się benefício da excussão prévia i wskazać, że obejmuje ono przedłużenia, waloryzacje czynszu i szkody.
• Jeżeli czynsz nie zostanie zapłacony, proszę zawiadomić poręczyciela listem poleconym w terminie 90 dni.
• Proszę ująć kaucję w elektronicznym pokwitowaniu czynszu, a każdy zwrot wykazać w Anexo F.
• Proszę sporządzić podpisany protokół ze zdjęciami opatrzonymi datą i odczytami liczników przy wprowadzeniu się i wyprowadzce najemcy.
• Proszę określić w umowie termin zwrotu kaucji i wyszczególnić potrącenia wraz z dowodami.
• Proszę prosić o dokumenty dotyczące dochodów tylko poważnych kandydatów, nigdy nie kopiować dowodu osobistego bez zgody i usuwać dokumenty kandydatów, których Państwo nie wybrali.
• Przed zmianą wzoru umowy najmu proszę poczekać na ostateczny tekst reformy z 2026 r.