Годишно увеличение на наема в Португалия и коефициентът за 2027 г. — обяснение

Веднъж годишно можете да увеличите наема по португалски договор за жилищен наем с официален коефициент, освен ако договорът Ви не предвижда собствено правило за актуализиране. За 2027 г. коефициентът е 1,0256, т.е. максимално увеличение от 2,56%. Можете да го приложите само след като са изминали 12 месеца от началото на договора или от последната актуализация. Трябва да уведомите наемателя писмено поне 30 дни предварително с препоръчано писмо с доказателство за получаване. Увеличения, които никога не сте поискали, не могат да бъдат начислени впоследствие. Можете обаче да добавите пропуснатите коефициенти към по-късна актуализация, стига от датата, на която всеки от тях е могъл да бъде приложен за първи път, да не са изминали повече от три години.

Как действа официалният коефициент

Националният статистически институт INE (Instituto Nacional de Estatística) изчислява коефициента (coeficiente de atualização anual de renda). Той представлява цялото изменение на индекса на потребителските цени без жилищните разходи за последните 12 месеца, за които има данни към 31 август. INE трябва да го обнародва като известие (aviso) в Diário da República до 30 октомври всяка година (NRAU, Lei 6/2006, чл. 24). Стойността, обнародвана през есента, се прилага за актуализации, които влизат в сила през следващата календарна година.

Стойността за 2027 г. е окончателна. INE публикува данните за инфлацията за август на 10 септември 2026 г., а известието беше обнародвано в Diário da República (2-ра серия, бр. 191) на 1 октомври 2026 г.

За да изчислите новия наем, умножете текущия наем по коефициента. Закръглете резултата нагоре до следващия цент (NRAU, чл. 25). Например 1000 € × 1,0256 = 1025,60 €, а 850 € × 1,0256 = 871,776 €, което става 871,78 €.

Коефициентът е таван, а не задължение. Можете да увеличите наема с по-малко или изобщо да не го увеличавате.

Кога можете да увеличите наема

Ако договорът Ви не предвижда собствено правило за актуализиране, се прилагат правилата по подразбиране на чл. 1077, ал. 2 от Гражданския кодекс:

• Само веднъж годишно. Можете да поискате първата актуализация една година след началото на договора. След това всяка следваща актуализация може да бъде една година след предишната.
• Без увеличение през първата година. При договор, започнал на 1 март 2026 г., най-ранната дата за нов наем е 1 март 2027 г.
• Годишнината не е задължително да е през януари. Използвате коефициента за годината, в която новият наем влиза в сила. Актуализация, влизаща в сила през май 2027 г., използва 1,0256. Наеми, дължими в края на 2026 г., не могат да използват коефициента за 2027 г.
• Подновяването не нулира срока. Едногодишният срок тече от началото на договора или от последната актуализация.

Договори със собствена клауза за актуализиране

Съгласно чл. 1077, ал. 1 страните могат писмено да договорят дали и как ще се актуализира наемът. Клауза като „наемът се увеличава с 3% всяка година“ или стъпаловиден график на наема заменя официалния коефициент. Клауза, според която наемът „се актуализира съгласно закона“, означава, че се прилага официалният коефициент.

Таванът за 2023 г. показа как действа това. Lei 19/2022 ограничи коефициента за 2023 г. до 2% „без да се засяга различно споразумение между страните“. За договорите, които препращаха към законовия коефициент или към официалното известие, беше приложен таван от 2%.

Ако клаузата Ви не е ясна, потърсете съвет, преди да изпратите каквото и да било.

По-стари договори

Договорите, сключени преди 1990 г., се подчиняват на преходни правила. След Mais Habitação (Lei 56/2023) те вече не могат да бъдат прехвърлени към режима на NRAU. Към тях все пак може да се прилага обичайният годишен коефициент. Това ръководство обхваща договорите по действащия режим.

Как да уведомите наемателя

Уведомлението трябва да е писмено и да посочва коефициента и произтичащия от него нов наем. То трябва да достигне до наемателя поне 30 дни преди новият наем да започне да се прилага. Без такова уведомление увеличението няма правно действие.

NRAU (чл. 9) определя формата на уведомлението:

1. Напишете и подпишете писмо. Посочете пълния си адрес и адреса на имота.
2. Изпратете го с препоръчано писмо с обратна разписка (carta registada com aviso de receção). Изпратете го на адреса на наетото жилище, освен ако наемателят не Ви е посочил писмено друг адрес. Като алтернатива можете да го връчите лично и да помолите наемателя да подпише и датира Вашето копие като доказателство за получаване.
3. Ако наемодателите са няколко, всички трябва да подпишат или едно лице, което представлява всички тях (чл. 11). Ако наемателите са няколко, адресирайте писмото до посочения първи в договора.
4. Броете 30-те дни от получаването, а не от изпращането. Оставете резерв за пощата, особено ако изпращате писмото от чужбина.
5. Ако писмото се върне непотърсено, изпратете второ препоръчано писмо 30 до 60 дни след първото. Ако и то се върне, уведомлението се счита за получено на 10-ия ден след изпращането му (чл. 10). Отказът да се приеме писмото или разписка, подписана от друго лице, също се считат за връчване.
6. Издавайте разписки за наем за новата сума от първия наем, за който се прилага увеличението.

Имейл, WhatsApp и обикновената поща не отговарят на законовата форма. Законопроект за реформа на наемите беше приет на първо четене в парламента на 30 септември 2026 г. и би позволил електронни уведомления в някои случаи. Той все още не е закон.

Примерно писмо за уведомление

Адаптирайте го към Вашия договор и го изпратете с препоръчано писмо с обратна разписка. Разумно е да запазите португалския текст в писмото.

Относно: Годишна актуализация на наема (Atualização anual da renda), [адрес на имота]

Уважаеми/Уважаема [име на наемателя],

Съгласно член 1077 от Гражданския кодекс и член 24 от NRAU (Lei 6/2006) с настоящото Ви уведомявам за годишната актуализация на наема за горепосочения имот по договора за наем от [дата].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Текущ месечен наем (renda atual): [сума] € Приложен коефициент (coeficiente aplicado): 1,0256 Нов месечен наем (nova renda): [сума] € В сила от (com efeitos a partir de): наема, дължим на [дата], която е поне 30 дни след получаването на това писмо и поне една година след [началото на договора / последната актуализация].

Данните за плащане остават непроменени.

[Място, дата, име на наемодателя, подпис и пълен адрес]

Ако прилагате и пропуснати коефициенти (вижте по-долу), посочете всяка година и нейния коефициент поотделно. Покажете изчислението, за да може наемателят да го провери.

Какво става, ако пропуснете година

Чл. 1077, ал. 2, буква d) има две части:

• Пропуснатите пари са загубени. Ако не сте актуализирали наема, не можете да начислите на наемателя разликата за минали месеци. Пропуснатите увеличения никога не се превръщат в дълг на наемателя.
• Пропуснатите коефициенти могат да бъдат добавени към по-късна актуализация, стига от датата, на която всеки от тях е могъл да бъде приложен за първи път, да не са изминали повече от три години.

Коефициентите се комбинират чрез умножаване, а не чрез събиране.

Пример с изчисление. Договор е започнал на 1 октомври 2023 г. с наем 900 € месечно. Първата актуализация е била възможна на 1 октомври 2024 г., а наемодателят никога не е увеличавал наема. През октомври 2026 г. наемодателят изпраща препоръчано писмо за нов наем от 1 декември 2026 г.:

• Коефициент за 2024 г. 1,0694: приложим за първи път на 1 октомври 2024 г., все още в рамките на три години.
• Коефициент за 2025 г. 1,0216.
• Коефициент за 2026 г. 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1005,2739 €, което се закръгля нагоре до 1005,28 €. Това е с около 11,7% повече от сега.

Следващата актуализация би била възможна от 1 декември 2027 г. с коефициента за 2027 г. Ако наемодателят беше изчакал след 1 октомври 2027 г., коефициентът за 2024 г. от 6,94% щеше да отпадне.

Законът не посочва точно кога спира да тече тригодишният срок: когато изпратите уведомлението или когато новият наем влезе в сила. Уверете се, че и двете попадат в рамките на срока.

Чести недоразумения

• Mais Habitação (Lei 56/2023) не ограничи годишната актуализация за 2024 г. Пълните 6,94% бяха на разположение. Вместо това правителството предостави допълнителна помощ за наем на наемателите с по-ниски доходи. Повече от един на всеки петима наемодатели предпочете да не приложи увеличението за 2024 г., а много от тях все още могат да си го възстановят в рамките на тригодишния срок.
• Лимитът от 2% по Mais Habitação се отнася до нещо друго. Той ограничава началния наем по нов договор за жилище, което е било отдавано под наем през предходните пет години. Той не се прилага за годишната актуализация на съществуващ договор. Това правило отчита коефициента за 2023 г. като 1,0543. За годишните актуализации на съществуващи договори коефициентът за 2023 г. е 1,02 (Lei 19/2022).
• Увеличаване на наема с по-малко от коефициента. Не е изяснено дали неизползваната част от коефициента за дадена година може да бъде възстановена по-късно. Потърсете съвет, ако смятате да разчитате на това.

Под 2300 € за данъчната ставка от 10%

От 1 януари 2026 г. до 31 декември 2029 г. Декрет-закон 97/2026 добавя член 45-C към Устава за данъчните облекчения (EBF). Той облага наема с единна ставка от 10% вместо 25%, при условие че договорът е изключително за жилищни нужди и месечният наем не надвишава лимита за „умерен наем“. Този лимит е 2,5 пъти минималната месечна работна заплата за 2026 г., т.е. 2300 €. Лимитът е фиксиран на стойността за 2026 г. Той може да бъде увеличен с министерска наредба (portaria) в съответствие с коефициента за наема, но не се увеличава автоматично. Проверете дали такава наредба е обнародвана, преди да разчитате на по-висока стойност.

Две разпоредби на декрет-закона (чл. 3) са важни за годишните актуализации:

• Наемът включва всичко, платено по договора. Това обхваща мебели, оборудване и услуги, дори ако се фактурират отделно.
• Проверката използва годишния наем, разделен на броя месеци в годината. Затова увеличение в средата на годината се осреднява.

Пример. Наемът е 2250 € и го увеличавате с 2,56% от 1 март 2027 г. до 2307,60 €. Средно за 2027 г.: (2 × 2250 € + 10 × 2307,60 €) ÷ 12 = 2298 €, малко под лимита. През 2028 г. цяла година при 2307,60 € би надхвърлила 2300 €, освен ако дотогава лимитът не е бил актуализиран.

Ако дадено увеличение би изкарало договора над границата, сравнете допълнителния наем с данъчните разходи. Загубата на ставката от 10% означава плащане на 25% (или на по-ниска ставка според срока на договора) върху целия наем по този договор. Можете просто да увеличите наема с по-малко от коефициента. Нашето тълкуване на правилото за осредняване следва да бъде потвърдено от данъчен консултант за Вашия конкретен случай.

Контролен списък

• Проверете дали договорът съдържа собствена клауза за актуализиране. Ако няма такава, се прилага официалният коефициент.
• Запишете датата на започване на договора и датата на последната актуализация. Трябва да са изминали дванадесет месеца.
• Намерете коефициента за годината, в която новият наем влиза в сила: 1,0256 за 2027 г.
• Добавете пропуснатите коефициенти, които все още са в рамките на три години, като ги умножите един с друг.
• Изчислете новия наем и го закръглете нагоре до цент.
• Сравнете резултата с лимита от 2300 €, ако използвате ставката от 10%.
• Погрижете се всички наемодатели да подпишат писмото. Изпратете го с препоръчана поща с обратна разписка поне 30 дни преди датата на влизане в сила, плюс времето за доставка.
• Запазете писмото, пощенската квитанция и подписаната обратна разписка.
• Издавайте разписки за наем за новата сума от датата на влизане в сила.