Депозити, авансов наем и поръчители в Португалия (правила за 2026 г.)

При договор за жилищен наем в Португалия можете да поискате депозит в размер до двумесечен наем и, по писмено споразумение, авансово плащане на наем за до два месеца. Тези лимити се прилагат от 1 януари 2023 г. и са все още в сила през октомври 2026 г. Освен тях можете да поискате поръчител, банкова гаранция или застраховка срещу неплащане на наема. Законопроект, приет на първо четене на 30 септември 2026 г., би облекчил лимитите, но все още не е закон.

Какво можете да поискате при подписване на договора

Правилата се съдържат в член 1076 от Гражданския кодекс (Código Civil). Законът за държавния бюджет за 2023 г. (Lei n.º 24-D/2022 от 30 декември) преформулира този член, считано от 1 януари 2023 г. Често се смята, че тези лимити са въведени с Mais Habitação (Lei 56/2023), но той не промени член 1076.

Преди 2023 г. авансовият наем можеше да покрива до три месеца, а депозитът нямаше законов таван.

Авансовият наем е наем, платен предварително и изразходван месец по месец; депозитът е обезпечение, което връщате в края, след приспадане на обосновани удръжки. Например при наем от 1000 € депозитът може да бъде най-много 2000 €, а освен наема за първия месец можете да договорите и до 2000 € авансов наем.

Да поискате всичко това наведнъж е законно, но стеснява кръга на потенциалните наематели.

Поръчители (fiador): за какво отговарят

Поръчителят дава лична гаранция (fiança, чл. 627–654 от Гражданския кодекс). Той става лично отговорен за задълженията на наемателя. Съгласно чл. 634 поръчителството покрива всичко, което наемателят дължи, включително законовите и договорните последици от забавено плащане или виновно поведение. Това може да включва неплатен наем, обезщетението за забава и щетите по имота, ако договорът го предвижда.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

По подразбиране поръчителят може да откаже да плати, докато първо не сте се опитали безуспешно да се удовлетворите от имуществото на самия наемател. Това е benefício da excussão prévia (облагата на предварителното изпълнение, чл. 638).

Поръчителствата по договори за наем почти винаги съдържат клауза, с която поръчителят се отказва от тази облага или приема отговорност като principal pagador (главен платец). Тогава чл. 640 не му позволява да се позовава на нея. На практика можете да предявите претенция едновременно към наемателя и поръчителя, без първо да изчерпвате имуществото на наемателя.

Правила, които затрудняват собствениците

• Уведомете своевременно поръчителя за просрочията. Ако наемателят не е погасил просрочията, трябва да уведомите поръчителя за тях и за дължимите суми в рамките на следващите 90 дни (чл. 1041, ал. 5, добавена с Lei 13/2019). Можете да поискате плащане от поръчителя само след това уведомление. Съдилищата са приемали, че ако пропуснете това, губите правото да претендирате от поръчителя просрочия, по-стари от 90 дни. Изпратете уведомлението с препоръчано писмо веднага щом наемът остане неплатен и отново, ако дългът нарасне.
• Посочете ясно колко дълго действа поръчителството. От 2006 г. няма специален законов режим за поръчителствата по договори за наем, така че поръчителството покрива това, което е записано в документа.
  • Посочете дали то покрива подновявания, актуализации на наема и щети и че действа до връщането на ключовете.
  • Съдилищата тълкуват стеснително неопределени клаузи за „всички подновявания“.
  • При дългосрочни договори помислете поръчителят да подпише отново при подновяването.
• Проверете дали поръчителят действително може да плаща. Поискайте същите доказателства за доходи, както от наемателя. Поръчител в чужбина без имущество в Португалия е по-трудно да бъде преследван.

Има правен спор дали поръчителят се включва в двумесечния лимит, тъй като чл. 1076, ал. 2 допуска обезпечение „във всяка от предвидените в закона форми“. Обичайната практика е двумесечен депозит плюс поръчител; потърсете съвет, преди да комбинирате няколко обезпечения.

Банкови гаранции и застраховка срещу неплащане на наема

Банкова гаранция (garantia bancária). Банката на наемателя обещава да Ви плати до определена сума, ако наемателят не изпълни задълженията си. В идеалния случай тя е платима „при първо поискване“. Наемателят плаща таксите на банката, а банките често изискват наемателят да блокира спестявания в същия размер.

Банкова гаранция, дадена като депозит, се включва в двумесечния лимит. Проверете три неща в документа: срока на валидност (той трябва да надхвърля края на договора), сумата и начина, по който предявявате претенция.

Застраховка срещу неплащане на наема (seguro de renda или proteção de rendas). Вие сами сключвате тази застраховка. Тя възстановява неплатения наем в границите на полицата и често покрива съдебните разноски по извеждане.

Условията се различават според застрахователя. Например продуктът на един португалски брокер покрива наем за до 12 месеца, ограничава застрахования наем до 3000 € месечно и прилага самоучастие от два месеца, преди да започнат плащанията. Той покрива само договори за жилищен наем по NRAU (режима за градските наеми), така че сезонните наеми и наемите на стаи са изключени.

Застрахователите обикновено първо проверяват наемателя; прочетете внимателно чакащия период, самоучастието и сроковете за предявяване на претенции. Не бъркайте това с покритието за „загуба на наем“ в застраховката на сградата. То плаща, когато жилището стане негодно за обитаване след пожар или наводнение, а не когато наемателят спре да плаща.

Съхраняване и деклариране на депозита

В Португалия няма схема за защита на депозитите като тези в Англия и Уелс. Вие сами съхранявате депозита, а законът не съдържа правила за лихвата или за мястото, където да го държите. Добра практика е да го държите в отделна сметка, за да можете да го върнете своевременно.

Данъчната администрация третира депозита като доход от наем (rendimento predial, категория F). Съгласно FAQ 1910 на Portal das Finanças:

• Включете депозита в електронна разписка за наем, като посочите за период началната и крайната дата на договора.
• Когато го върнете, документирайте възстановяването и го впишете в Anexo F на декларацията си по IRS като разход, който сте понесли и платили.

Описът: снимки, състояние и показания на уредите

Съгласно чл. 1043 наемателят трябва да върне имота в състоянието, в което го е получил, с изключение на износването, присъщо на грижливото ползване. Чл. 1043, ал. 2 добавя презумпция: ако няма документ, описващ състоянието на имота при предаването, се предполага, че жилището е предадено в добро състояние.

Подписаният опис защитава и двете страни: той отразява действителната изходна точка.

При нанасяне:

1. Обходете стая по стая и опишете всяко обзавеждане, уред и мебел заедно със състоянието му.
2. Направете датирани снимки или видео, включително отблизо на съществуващите следи.
3. Запишете показанията на електромера, водомера и газомера и снимайте всеки уред.
4. Опишете предадените ключове, дистанционни управления и карти за достъп.
5. Нека двете страни подпишат и датират всяка страница, след което приложете описа към договора.

При изнасяне повторете същия оглед спрямо първоначалния опис, с нови снимки и показания на уредите, и двете страни подписват. Отбележете на място всичко, което е спорно.

Връщане на депозита и удръжки

Нито Гражданският кодекс, нито NRAU определят фиксиран срок за връщане на депозита. Впишете такъв в договора, например определен брой дни след връщането на ключовете. Тогава Ви е нужно време само за да огледате имота, да получите оферти и да проверите окончателните сметки за комунални услуги.

Можете да удържите:

• неплатен наем;
• неплатени комунални услуги или такси, дължими от наемателя по договора;
• разходите за отстраняване на щети извън нормалното износване.

Нормалното износване остава за Ваша сметка. Примери са избледняла боя след няколко години, леки драскотини и малки дупки от закачалки за картини.

Подкрепяйте всяка удръжка с описа, снимките и оферти или фактури и изпратете на наемателя писмена разбивка. Върнете остатъка своевременно.

Освен ако договорът не предвижда друго, депозитът не замества наема за последните месеци. Наемател, който спре да плаща в края, все пак е в просрочие. Тогава можете да претендирате и обезщетението за забава в размер на 20% от дължимите суми (чл. 1041, ал. 1; преди 2019 г. то беше 50%).

Типични спорове

• Липсва опис или той е твърде неясен, за да покаже промяна.
• Удръжки за обичайно износване или без оферти или фактури.
• Окончателни сметки за комунални услуги, пристигащи след връщането на депозита.
• Наемателят задържа последния наем „срещу депозита“.

Ако спорът не може да бъде уреден и за общината има Julgado de Paz (мирови съд за малки искове), той може да разглежда искове по договори за наем до 15 000 €, с изключение на искове за извеждане. В противен случай искът се предявява пред общите съдилища.

Проверка на наемателите: какво можете законно да поискате

Проверката на платежоспособността на наемателя е законна. Общият регламент относно защитата на данните (GDPR) все пак се прилага: събирайте само необходимото за тази цел, обяснете на кандидата защо Ви е нужно и го съхранявайте сигурно.

Разумни искания на етапа на сериозна кандидатура или на преговори по договора са:

• документ за самоличност;
• португалският данъчен номер (NIF), който Ви е нужен за договора и разписките;
• доказателство за доходи, например последни фишове за заплата, трудов договор или последния данъчен акт по IRS;
• препоръка от предишен наемодател, ако има такава.

DECO критикува изискването на фишове за заплата и данъчни декларации само за да се запише оглед. Искайте тези документи едва когато кандидатът желае да продължи.

Ограничения, които трябва да спазвате:

• Копия на лични карти. Закон 7/2007 забранява копирането на португалската Cartão de Cidadão без съгласието на притежателя. Органът за защита на данните (CNPD) посочва, че съгласието е валидно само ако на притежателя е предложена реална алтернатива, например да покаже картата лично.
• Чувствителни данни. Не питайте за здраве, религия, политически възгледи или подобни.
• Дискриминация. Закон 93/2017 забранява отказ или поставяне на условия за наем на основания като националност, етнически произход или религия. Това се отнася и до формулировката на обявите.
• Срок на съхранение. Изтрийте или върнете документите на неодобрените кандидати, след като изберете наемател. Пазете документите на избрания наемател само толкова дълго, колкото изискват договорът и данъчните Ви задължения.

Какво би променила реформата, приета на 30 септември 2026 г.

Законопроектът на правителството за преразглеждане на режима на наемите (Proposta de Lei 103/XVII) беше внесен в парламента на 12 август 2026 г. Той беше приет на първо четене на 30 септември 2026 г. Във внесения си вид той би:

• премахнал двумесечния таван за депозитите;
• позволил авансов наем за до три месеца.

PSD и Chega подписаха в същия ден споразумение да ограничат тези разпоредби за депозитите и авансовия наем на етап комисия. Поради това окончателните правила вероятно ще се различават от законопроекта. Законопроектът все още трябва да премине през комисия, окончателно гласуване, обнародване и публикуване.

Докато нов закон не бъде обнародван в Diário da República, двумесечните лимити се прилагат за всеки договор, който подписвате. Проверете преходните разпоредби на окончателния текст, преди да разчитате на някаква промяна.

Контролен списък

• Искайте не повече от двумесечен депозит и двумесечен авансов наем и уговорете авансовия наем писмено.
• Изберете едно или две обезпечения (поръчител, банкова гаранция или застраховка за наем), вместо да трупате всички варианти.
• В поръчителството включете отказа от benefício da excussão prévia и посочете, че то покрива подновявания, актуализации на наема и щети.
• Ако наемът остане неплатен, уведомете поръчителя с препоръчано писмо в рамките на 90-дневния срок.
• Включете депозита в електронна разписка за наем и отразете всяко възстановяване в Anexo F.
• Съставете подписан опис с датирани снимки и показания на уредите при нанасяне и при изнасяне.
• Определете срок за връщане в договора и опишете поотделно удръжките с доказателства.
• Искайте документи за доходи само от сериозни кандидати, никога не копирайте лична карта без съгласие и изтривайте досиетата на кандидатите, които не изберете.
• Изчакайте окончателния текст на реформата от 2026 г., преди да промените образеца на договора си.