Отдаване на Вашето жилище в Португалия от чужбина — стъпка по стъпка

Можете да отдавате жилище в Португалия дългосрочно от чужбина и почти всяка стъпка се извършва онлайн, след като можете да влизате в Portal das Finanças. Редът е важен: първо уредете данъчния си достъп, след това документите на жилището и накрая писмения договор. След като наемателят се нанесе, регистрирате договора и плащате гербовия налог до края на следващия месец, издавате електронна разписка за всяко плащане на наем и декларирате дохода всяка пролет.

Стъпка 1: осигурете си данъчен номер и работещ достъп до портала

Всичко минава през данъчната администрация (Autoridade Tributária, AT) и Portal das Finanças. Преди да публикувате обява, проверете дали имате:

• NIF (número de identificação fiscal, данъчен номер). Ще имате такъв от покупката на жилището; проверете дали данъчният Ви адрес е текущият Ви адрес в чужбина. Ако сте се преместили в чужбина след покупката, трябва да съобщите на AT за промяната на пребиваването в рамките на 60 дни (Lei Geral Tributária, чл. 19, ал. 5).
• Парола за портала. Заявявате я онлайн и тя се изпраща по пощата на регистрирания Ви данъчен адрес; тя не може да бъде изпратена по имейл, затова я заявете навреме.
• Или Chave Móvel Digital (CMD). Това е държавният цифров вход, свързан с мобилния Ви телефон. Чуждите граждани могат да го активират с паспорт и NIF, но без португалска лична карта (Cartão de Cidadão) това трябва да стане лично — в гише за обслужване в Португалия или в някои португалски консулства.

Данъчен представител или електронни известия

Като пребиваващ извън Португалия по правило трябва да назначите данъчен представител (representante fiscal), живеещ в Португалия (чл. 19, ал. 6 LGT). Има два изхода:

• Ако живеете в ЕС или ЕИП, назначаването е по избор.
• Ако живеете другаде (например в Обединеното кралство, САЩ или Бразилия), можете да го избегнете, като се регистрирате за електронни известия в Portal das Finanças (чл. 19, ал. 14–15 LGT). Тогава писмата от AT пристигат във входящата Ви кутия в портала, затова я проверявайте редовно. Нашето ръководство за данъчните представители разглежда това подробно.

Стъпка 2: съберете документите, необходими за жилището

Енергийният сертификат е задължителен, преди да предложите жилището под наем на пазара. Обявите трябва да показват енергийния му клас, а наемателят получава копие. Сертификатът за жилище е валиден 10 години. Глобите за физически лица са от 250 € до 3740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, чл. 18, 23 и 35).

Разрешението за ползване все още е важно за договорите за наем. Реформата Simplex от 2024 г. (DL 10/2024) премахна изискването за разрешението при нотариалния акт за продажба, но не промени правилата за отдаване под наем. Жилището може да бъде отдадено за живеене само ако разрешение за ползване потвърждава, че е годно за тази цел. Изключение прави сграда, построена преди строителния правилник от 1951 г.; в този случай прилагате официален документ, доказващ датата на построяване (DL 160/2006, чл. 5). Ако разрешението липсва по Ваша вина:

• рискувате общинска глоба в размер на поне едногодишния наем;
• наемателят може да прекрати договора и да претендира обезщетение.

Стъпка 3: застраховка, етажна собственост и комунални услуги

• Застраховка. В сграда с апартаменти в индивидуална собственост (propriedade horizontal) застраховката срещу пожар, покриваща Вашия апартамент и общите части, е задължителна (Código Civil, чл. 1429). Проверете дали полицата Ви допуска отдаване под наем; покритията за отговорност и срещу неплащане на наема са по избор.
• Етажна собственост. Вие оставате отговорни пред сдружението на собствениците. Освен ако договорът не предвижда друго, таксите за общите части са за сметка на наемодателя (Código Civil, чл. 1078, ал. 3). Предоставете на управителя данните си за контакт в чужбина.
• Комунални услуги. Освен ако не е договорено друго, наемателят плаща електричеството, водата, газа и интернета, а договорите следва да са на името на този, който плаща (чл. 1078, ал. 2 и 4). Най-просто: наемателят поема договорите при нанасянето, като използва показанията на уредите от Вашия опис.

Стъпка 4: сключете писмен договор

Договорът за жилищен наем трябва да е в писмена форма (Código Civil, чл. 1069). Договорът трябва да съдържа (DL 160/2006, чл. 2):

1. Имената, номерата на документите за самоличност и NIF на двете страни (и, когато е приложимо, място на раждане, дата на раждане и семейно положение).
2. Адреса на наемодателя. За Вас това е адресът Ви в чужбина.
3. Адреса и описанието на жилището.
4. Че то е за жилищни нужди. Ако не е за постоянно жилище — причината за това.
5. Номера, датата и издаващата община на разрешението за ползване или декларация, че такова не се изисква.
6. Наема.
7. Датата на подписване на договора.

Когато е приложимо, той следва да посочва също artigo matricial, срока, начина на актуализиране на наема, вътрешния правилник на сградата и договорен адрес за уведомления (чл. 3). Приложете подписан протокол за състоянието на жилището; опис с датирани снимки е практичният начин да направите това.

• Срок. Определеният срок трябва да е поне една година, освен ако престоят не е временен (Código Civil, чл. 1095). Договорът се подновява автоматично, освен ако не предвижда друго. Вашето противопоставяне на първото подновяване не може да породи действие преди изтичането на три години от началото (чл. 1097, ал. 3).
• Предварителни плащания. Съгласно действащия закон можете да поискате не повече от двумесечен наем авансово и депозит не повече от двумесечния наем (чл. 1076, изменен със Закона за държавния бюджет за 2023 г.).
• Начален наем. Ако договор за наем на жилището е бил подписан през петте години преди октомври 2023 г., законът Mais Habitação от 2023 г. (Lei 56/2023) ограничава новия наем до последния наем плюс 2%, плюс годишните актуализации, които сте могли да приложите, но не сте приложили. Реформа на законодателството за наемите беше приета на първо четене в парламента на 30 септември 2026 г. Тя би премахнала този таван и облекчила лимитите за депозитите, но все още не е закон, затова проверете статуса ѝ, преди да подпишете.

Стъпка 5: регистрирайте договора и платете гербовия налог

Трябва да съобщите договора на AT с декларацията Modelo 2, подавана онлайн в Portal das Finanças. Ще Ви трябват:

• NIF на наемателя;
• artigo matricial на имота;
• началната дата и наемът;
• PDF копие на подписания договор.

Срок: до края на месеца, следващ месеца на започване на договора. За договор, започващ на 15 март, подайте до 30 април.

При подаването AT начислява imposto do selo (гербов налог) в размер на 10% от едномесечния наем (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Наемодателят го плаща, а документът за плащане трябва да бъде платен в същия срок — до края на следващия месец. При наем от 1000 € това са 100 €, платени еднократно за договор.

Използвайте отново Modelo 2, в същия вид срок, за да съобщавате промени в договора и неговото прекратяване. Закъснялото подаване може да доведе до глоба от 150 € до 3750 € (чл. 117, ал. 1 RGIT).

Стъпка 6: издавайте електронна разписка за всяко плащане на наем

Всеки път, когато получите наем, издавате recibo de renda eletrónico (електронна разписка за наем) в Portal das Finanças. Тя отразява действително получено плащане, затова я издавайте, след като парите пристигнат, никога предварително и никога като една годишна разписка. Тя показва периода, който наемът покрива, и датата, на която сте го получили. Неиздаването на разписки или издаването им със закъснение може да бъде наказано с глоба от 150 € до 3750 € (чл. 123 RGIT).

Освободени сте, ако е налице едно от следните:

• Към 31 декември на предходната година сте били на 65 или повече години.
• Нямате електронна пощенска кутия в AT и доходите Ви от наем през предходната година не са надвишавали двойния размер на IAS (indexante dos apoios sociais, държавния референтен показател). Малко наемодатели отговарят на това условие.

Ако сте освободени, вместо това трябва да подадете годишната Modelo 44, в която се посочват получените наеми, до края на февруари.

Стъпка 7: декларирайте дохода — в Португалия и у дома

В Португалия подавате декларацията по IRS (Modelo 3) с Anexo F (доходи от наем) между 1 април и 30 юни на следващата година (чл. 60 CIRS). Нерезидентите подават по същия начин, като декларират получените наеми и приспадаемите разходи като IMI (годишния данък върху имотите), таксите за етажна собственост, ремонтите и застраховките.

Ставката зависи от договора:

• 10% от 1 януари 2026 г. до 31 декември 2029 г. за договори изключително за жилищни нужди с месечен наем не повече от 2300 € през 2026 г. (DL 97/2026, с който се добавя чл. 45-C към Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25% в останалите случаи (чл. 72 CIRS), с по-ниски ставки за договори от пет или повече години.
• Пребиваващите в ЕС или ЕИП могат да изберат вместо това облагане по прогресивните ставки за резиденти (чл. 72, ал. 15).

Правилото за 10% не поставя условие за това къде живее наемодателят, но 2026 г. е първата година на прилагането му, затова потвърдете своя случай с данъчен консултант. Наемател дружество с организирано счетоводство удържа данъка от наема; Вие го приспадате в декларацията си. Нашето данъчно ръководство разглежда ставките подробно.

У дома почти сигурно ще трябва да декларирате наема и там. Съгласно данъчните спогодби на Португалия Португалия може да облага доходите от имоти, намиращи се на нейна територия, а държавата Ви на пребиваване след това ги освобождава или приспада португалския данък; механизмите се различават (Box 3 в Нидерландия, Schedule E с кредит за чуждестранен данък в САЩ). Пазете португалския си данъчен акт (nota de liquidação) като доказателство.

Основни срокове

Контролен списък

• NIF с актуален адрес в чужбина
• Работеща парола за Portal das Finanças или Chave Móvel Digital
• Данъчен представител или електронни известия (извън ЕС/ЕИП)
• Валиден енергиен сертификат; класът е посочен във всяка обява
• Разрешение за ползване, caderneta predial и certidão permanente в наличност
• Потвърдена застраховка; уведомена етажна собственост
• Писмен договор с изискваните данни и опис
• Депозит, авансов наем и начален наем в рамките на лимитите
• Подадена Modelo 2 и платен гербов налог
• Издадена електронна разписка за всяко плащане
• Актуализацията на наема е съобщена 30 дни предварително
• Modelo 3 с Anexo F подадена до 30 юни
• Наемът е деклариран в родната Ви държава