Kauce, nájemné předem a ručitelé v Portugalsku (pravidla pro rok 2026)

U nájemní smlouvy k bydlení v Portugalsku můžete požadovat kauci až do výše dvou měsíčních nájemných a na základě písemné dohody až dvě měsíční nájemná předem. Tyto limity platí od 1. ledna 2023 a jsou v účinnosti i v říjnu 2026. Nad jejich rámec můžete požadovat ručitele, bankovní záruku nebo pojištění proti neplacení nájemného. Návrh zákona schválený v prvním čtení 30. září 2026 by limity zmírnil, zatím však není zákonem.

Co můžete požadovat při podpisu smlouvy

Pravidla obsahuje článek 1076 občanského zákoníku (Código Civil). Zákon o státním rozpočtu na rok 2023 (Lei n.º 24-D/2022 ze dne 30. prosince) tento článek s účinností od 1. ledna 2023 přepsal. Tyto limity se často připisují balíčku Mais Habitação (Lei 56/2023), ten však článek 1076 neměnil.

Před rokem 2023 mohlo nájemné předem pokrývat až tři měsíce a kauce neměla žádný zákonný strop.

Nájemné předem je nájemné zaplacené dříve a spotřebovávané měsíc po měsíci; kauce je jistota, kterou na konci vracíte po odečtení oprávněných srážek. Například: při nájemném 1 000 € může kauce činit nejvýše 2 000 € a navíc k nájemnému za první měsíc se můžete dohodnout až na 2 000 € nájemného předem.

Požadovat toto vše najednou je legální, ale zužuje to okruh Vašich nájemců.

Ručitelé (fiador): za co ručí

Ručitel poskytuje osobní záruku (fiança, čl. 627–654 občanského zákoníku). Stává se osobně odpovědným za závazky nájemce. Podle čl. 634 se ručení vztahuje na vše, co nájemce dluží, včetně zákonných a smluvních důsledků prodlení nebo zavinění. To může zahrnovat neuhrazené nájemné, náhradu za prodlení a škody na nemovitosti, pokud to smlouva stanoví.

Renúncia ao benefício da excussão prévia

Ve výchozím stavu může ručitel odmítnout plnit, dokud jste se neúspěšně nepokusili vymoci pohledávku z majetku samotného nájemce. Jde o benefício da excussão prévia (výhoda předchozího vymáhání, čl. 638).

Ručení k nájemním smlouvám téměř vždy obsahuje doložku, v níž se ručitel této výhody vzdává nebo přijímá odpovědnost jako principal pagador (hlavní plátce). Čl. 640 mu pak brání se jí dovolávat. V praxi pak můžete pohledávku uplatnit vůči nájemci i ručiteli společně, aniž byste nejprve vyčerpali majetek nájemce.

Pravidla, na která majitelé doplácejí

• Včas ručitele informujte o dlužném nájemném. Pokud nájemce dluh neuhradil, musíte ručiteli oznámit dluh a dlužné částky v průběhu následujících 90 dní (čl. 1041 odst. 5, doplněný zákonem Lei 13/2019). Platbu od ručitele můžete požadovat až po tomto oznámení. Soudy dovodily, že pokud tuto lhůtu zmeškáte, ztrácíte právo požadovat po ručiteli dluhy starší 90 dní. Oznámení zašlete doporučeným dopisem, jakmile nájemné zůstane nezaplacené, a znovu, pokud dluh naroste.
• Výslovně uveďte, jak dlouho ručení trvá. Od roku 2006 neexistuje pro ručení k nájemním smlouvám žádná zvláštní zákonná úprava, ručení tedy pokrývá to, co stanoví listina.
  • Uveďte, zda se vztahuje na prodloužení smlouvy, valorizace nájemného a škody a že trvá až do vrácení klíčů.
  • Soudy vykládají neurčité doložky o „všech prodlouženích“ restriktivně.
  • U dlouhodobých smluv zvažte, aby ručitel při prodloužení podepsal znovu.
• Ověřte si, že ručitel skutečně může platit. Požadujte stejné doklady o příjmech jako u nájemce. Ručitele v zahraničí bez majetku v Portugalsku je obtížnější vymáhat.

Mezi právníky se vede debata, zda se ručitel započítává do dvouměsíčního limitu, protože čl. 1076 odst. 2 připouští jistotu „kteroukoli ze zákonem stanovených forem“. Běžnou praxí je dvouměsíční kauce plus ručitel; než budete kombinovat více záruk, nechte si poradit.

Bankovní záruky a pojištění proti neplacení nájemného

Bankovní záruka (garantia bancária). Banka nájemce se zavazuje, že Vám v případě jeho neplnění zaplatí až do stanovené částky. Ideálně je splatná „na první výzvu“. Poplatky bance hradí nájemce a banky od nájemce často požadují zastavení úspor ve stejné výši.

Bankovní záruka poskytnutá jako kauce se započítává do dvouměsíčního limitu. Zkontrolujte v listině tři věci: datum platnosti (mělo by přesahovat konec nájmu), částku a způsob uplatnění nároku.

Pojištění proti neplacení nájemného (seguro de renda nebo proteção de rendas). Tuto pojistku si sjednáváte sami. Hradí neuhrazené nájemné v rámci limitů pojistky a často pokrývá i právní náklady vystěhování.

Podmínky se u jednotlivých pojišťoven liší. Například produkt jednoho portugalského makléře kryje až 12 měsíčních nájemných, omezuje pojištěné nájemné na 3 000 € měsíčně a uplatňuje dvouměsíční spoluúčast, než začne plnění. Vztahuje se pouze na nájemní smlouvy k bydlení podle NRAU (režimu nájmu městských nemovitostí), sezonní pronájmy a pronájmy pokojů jsou tedy vyloučeny.

Pojišťovny obvykle nájemce nejprve prověřují; pozorně si přečtěte čekací dobu, spoluúčast a lhůty pro uplatnění nároku. Nezaměňujte to s krytím „ztráty nájemného“ v pojištění budovy. To plní, pokud se byt po požáru nebo povodni stane neobyvatelným, nikoli když nájemce přestane platit.

Uschování kauce a její přiznání

Portugalsko nemá systém ochrany kaucí, jaký existuje v Anglii a Walesu. Kauci uschováváte sami a zákon nestanoví žádné pravidlo ohledně úroků ani místa uložení. Osvědčenou praxí je držet ji na samostatném účtu, abyste ji mohli včas vrátit.

Daňová správa považuje kauci za příjem z pronájmu (rendimento predial, kategorie F). Podle FAQ 1910 na Portal das Finanças:

• Zahrňte kauci do elektronického potvrzení o nájemném a jako období uveďte datum začátku a konce nájmu.
• Při jejím vrácení vrácení doložte a uveďte je v Anexo F svého přiznání k IRS jako náklad, který jste nesli a zaplatili.

Předávací protokol: fotografie, stav a stavy měřidel

Podle čl. 1043 musí nájemce vrátit nemovitost ve stavu, v jakém ji převzal, s výjimkou opotřebení odpovídajícího řádnému užívání. Čl. 1043 odst. 2 doplňuje domněnku: neexistuje-li listina popisující stav nemovitosti při předání, má se za to, že byt byl předán v dobrém stavu.

Podepsaný předávací protokol chrání obě strany: zaznamenává skutečný výchozí stav.

Při nastěhování:

1. Projděte místnost po místnosti a sepište veškeré vybavení, spotřebiče a nábytek včetně jejich stavu.
2. Pořiďte datované fotografie nebo video, včetně detailních záběrů stávajících vad.
3. Zaznamenejte stavy měřidel elektřiny, vody a plynu a každé měřidlo vyfoťte.
4. Sepište předané klíče, ovladače a přístupové karty.
5. Nechte obě strany podepsat a datovat každou stránku a poté protokol připojte ke smlouvě.

Při vystěhování zopakujte stejnou prohlídku podle původního seznamu, s novými fotografiemi a stavy měřidel, a obě strany podepíší. Cokoli sporného si poznamenejte na místě.

Vrácení kauce a srážky

Občanský zákoník ani NRAU nestanoví pevnou lhůtu pro vrácení kauce. Zapište ji do smlouvy, například určitý počet dní po vrácení klíčů. Pak potřebujete pouze čas na prohlídku nemovitosti, získání cenových nabídek a kontrolu konečných vyúčtování energií.

Srazit si můžete:

• neuhrazené nájemné;
• neuhrazené energie nebo poplatky, které nájemce podle smlouvy dlužil;
• náklady na opravu škod přesahujících běžné opotřebení.

Běžné opotřebení nesete Vy. Příkladem je vybledlá výmalba po několika letech, drobné odřeniny a malé otvory po háčcích na obrazy.

Každou srážku podložte předávacím protokolem, fotografiemi a cenovými nabídkami nebo fakturami a zašlete nájemci písemný rozpis. Zůstatek vraťte bez zbytečného odkladu.

Pokud smlouva nestanoví jinak, kauce nenahrazuje nájemné za poslední měsíce. Nájemce, který na konci přestane platit, je stále v prodlení. Můžete pak požadovat i náhradu za prodlení ve výši 20 % dlužných částek (čl. 1041 odst. 1; před rokem 2019 činila 50 %).

Typické spory

• Žádný předávací protokol, nebo protokol příliš neurčitý na to, aby prokázal změnu.
• Srážky za běžné opotřebení, nebo bez cenových nabídek či faktur.
• Konečná vyúčtování energií přicházející až po vrácení kauce.
• Nájemce zadržující poslední nájemné „proti kauci“.

Pokud spor nelze urovnat a pro danou obec působí Julgado de Paz (soud pro drobné nároky), může projednávat spory z nájmu do 15 000 €, s výjimkou žalob na vyklizení. Jinak se nárok podává u obecných soudů.

Prověřování nájemců: co smíte legálně požadovat

Ověřování platební schopnosti nájemce je legitimní. GDPR však platí i zde: shromažďujte jen to, co k tomuto účelu potřebujete, sdělte žadateli, proč to potřebujete, a údaje bezpečně uchovávejte.

Přiměřené požadavky ve fázi vážného zájmu nebo jednání o smlouvě jsou:

• doklad totožnosti;
• portugalské daňové identifikační číslo (NIF), které potřebujete pro smlouvu a potvrzení o nájemném;
• doklad o příjmu, například nedávné výplatní pásky, pracovní smlouva nebo poslední vyměření IRS;
• reference od předchozího pronajímatele, je-li k dispozici.

DECO kritizovalo požadavky na výplatní pásky a daňová přiznání jen kvůli domluvení prohlídky. Tyto dokumenty požadujte až ve chvíli, kdy žadatel chce pokračovat.

Limity, které je třeba dodržovat:

• Kopie průkazů totožnosti. Zákon 7/2007 zakazuje kopírovat portugalský Cartão de Cidadão bez souhlasu držitele. Úřad pro ochranu osobních údajů (CNPD) uvádí, že souhlas je platný pouze tehdy, je-li držiteli nabídnuta skutečná alternativa, například předložení průkazu osobně.
• Citlivé údaje. Neptejte se na zdraví, náboženství, politické názory a podobně.
• Diskriminace. Zákon 93/2017 zakazuje odmítnout pronájem nebo jej podmiňovat z důvodů, jako je státní příslušnost, etnický původ nebo náboženství. To platí i pro znění inzerátů.
• Uchovávání. Jakmile si vyberete nájemce, dokumenty neúspěšných žadatelů smažte nebo vraťte. Dokumenty vybraného nájemce uchovávejte jen po dobu, kterou vyžaduje nájemní smlouva a Vaše daňové povinnosti.

Co by změnila reforma schválená 30. září 2026

Vládní návrh zákona revidující režim nájmu (Proposta de Lei 103/XVII) byl předložen parlamentu 12. srpna 2026. V prvním čtení byl schválen 30. září 2026. V předloženém znění by:

• zrušil dvouměsíční strop kauce;
• umožnil až tři měsíční nájemná předem.

PSD a Chega téhož dne podepsaly dohodu o omezení těchto ustanovení o kauci a nájemném předem ve výborové fázi. Konečná pravidla se proto pravděpodobně budou od návrhu lišit. Návrh ještě musí projít projednáním ve výboru, závěrečným hlasováním, vyhlášením a zveřejněním.

Dokud nebude nový zákon zveřejněn v Diário da República, platí dvouměsíční limity pro každou smlouvu, kterou uzavřete. Než se budete na jakoukoli změnu spoléhat, prostudujte si přechodná ustanovení konečného znění.

Kontrolní seznam

• Nepožadujte více než dvouměsíční kauci a dvě měsíční nájemná předem a nájemné předem sjednejte písemně.
• Zvolte jednu nebo dvě záruky (ručitel, bankovní záruka nebo pojištění nájemného), místo abyste kombinovali všechny možnosti.
• Do ručení zahrňte vzdání se benefício da excussão prévia a uveďte, že se vztahuje na prodloužení smlouvy, valorizace nájemného a škody.
• Pokud nájemné zůstane nezaplacené, informujte ručitele doporučeným dopisem v rámci 90denní lhůty.
• Zahrňte kauci do elektronického potvrzení o nájemném a případné vrácení zaznamenejte v Anexo F.
• Při nastěhování i vystěhování pořiďte podepsaný předávací protokol s datovanými fotografiemi a stavy měřidel.
• Stanovte ve smlouvě lhůtu pro vrácení kauce a srážky rozepište a doložte.
• Doklady o příjmech požadujte jen od vážných zájemců, nikdy nekopírujte průkaz totožnosti bez souhlasu a smažte soubory žadatelů, které si nevyberete.
• Než změníte svůj vzor smlouvy, počkejte na konečné znění reformy z roku 2026.