Roční zvýšení nájemného v Portugalsku a koeficient pro rok 2027

Jednou ročně smíte nájemné z portugalské nájemní smlouvy k bydlení zvýšit o oficiální koeficient, pokud Vaše smlouva nestanoví vlastní pravidlo valorizace. Pro rok 2027 činí koeficient 1,0256, tedy maximální zvýšení o 2,56 %. Uplatnit jej můžete teprve poté, co od začátku nájmu nebo od poslední valorizace uplynulo 12 měsíců. Nájemce musíte písemně informovat nejméně 30 dní předem, a to doporučeným dopisem s potvrzením o doručení. Zvýšení, která jste nikdy neuplatnili, nelze dodatečně vyúčtovat. Vynechané koeficienty však můžete připojit k pozdější valorizaci, pokud od okamžiku, kdy bylo možné každý z nich poprvé použít, neuplynuly více než tři roky.

Jak funguje oficiální koeficient

Koeficient (coeficiente de atualização anual de renda) vypočítává národní statistický úřad INE (Instituto Nacional de Estatística). Odpovídá celkové změně indexu spotřebitelských cen bez bydlení za posledních 12 měsíců, za něž jsou k 31. srpnu k dispozici údaje. INE jej musí každoročně do 30. října zveřejnit jako oznámení (aviso) v Diário da República (NRAU, Lei 6/2006, čl. 24). Hodnota zveřejněná na podzim se vztahuje na valorizace, které nabývají účinnosti v následujícím kalendářním roce.

Hodnota pro rok 2027 je konečná. INE zveřejnil údaje o srpnové inflaci 10. září 2026 a oznámení vyšlo v Diário da República (2. série, č. 191) dne 1. října 2026.

Nové nájemné vypočítáte tak, že stávající nájemné vynásobíte koeficientem. Výsledek zaokrouhlete nahoru na celé centy (NRAU čl. 25). Například 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 € a 850 € × 1,0256 = 871,776 €, z čehož se stane 871,78 €.

Koeficient je horní hranice, nikoli povinnost. Nájemné můžete zvýšit o méně, nebo vůbec.

Kdy smíte nájemné zvýšit

Pokud Vaše smlouva nestanoví vlastní pravidlo valorizace, uplatní se výchozí pravidla podle čl. 1077 odst. 2 občanského zákoníku:

• Pouze jednou ročně. O první valorizaci můžete požádat rok po začátku nájmu. Poté může každá další valorizace přijít rok po té předchozí.
• V prvním roce žádné zvýšení. U nájmu, který začal 1. března 2026, je nejbližším možným datem pro nové nájemné 1. března 2027.
• Výročí nemusí připadat na leden. Použijete koeficient pro rok, ve kterém nové nájemné nabývá účinnosti. Valorizace účinná v květnu 2027 používá 1,0256. Nájemné splatné koncem roku 2026 nemůže koeficient pro rok 2027 použít.
• Prodloužení smlouvy lhůtu nenuluje. Roční lhůta běží od začátku nájmu nebo od poslední valorizace.

Smlouvy s vlastní valorizační doložkou

Podle čl. 1077 odst. 1 se strany mohou písemně dohodnout, zda a jak bude nájemné valorizováno. Doložka typu „nájemné se každoročně zvyšuje o 3 %“ nebo odstupňovaný harmonogram nájemného nahrazuje oficiální koeficient. Doložka, podle níž se nájemné „valorizuje podle zákona“, znamená, že se uplatní oficiální koeficient.

Jak to funguje, ukázal strop pro rok 2023. Lei 19/2022 omezil koeficient pro rok 2023 na 2 % „aniž je dotčena odlišná dohoda stran“. Smlouvy odkazující na zákonný koeficient nebo na oficiální oznámení byly omezeny na 2 %.

Pokud je Vaše doložka nejasná, nechte si poradit dříve, než cokoli odešlete.

Starší smlouvy

Nájemní smlouvy uzavřené před rokem 1990 se řídí přechodnými pravidly. Od přijetí balíčku Mais Habitação (Lei 56/2023) je již nelze převést do režimu NRAU. Běžný roční koeficient se na ně však uplatnit stále může. Tento průvodce se zabývá smlouvami podle současného režimu.

Jak informovat nájemce

Oznámení musí být písemné a musí uvádět koeficient a výsledné nové nájemné. Nájemci musí být doručeno nejméně 30 dní předtím, než se nové nájemné začne uplatňovat. Bez takového oznámení nemá zvýšení žádný právní účinek.

Formu oznámení stanoví NRAU (čl. 9):

1. Sepište a podepište dopis. Uveďte svou úplnou adresu a adresu nemovitosti.
2. Odešlete jej doporučeně s dodejkou (carta registada com aviso de receção). Pošlete jej na adresu pronajatého bytu, pokud Vám nájemce písemně nesdělil jinou adresu. Případně jej předejte osobně a nechte nájemce podepsat a datovat Vaši kopii jako potvrzení o převzetí.
3. Je-li pronajímatelů více, musí podepsat všichni, nebo jedna osoba, která je všechny zastupuje (čl. 11). Je-li více nájemců, adresujte dopis tomu, kdo je ve smlouvě uveden jako první.
4. Počítejte 30 dní od doručení, nikoli od odeslání. Ponechte si rezervu na poštu, zejména pokud dopis posíláte ze zahraničí.
5. Pokud se dopis vrátí nevyzvednutý, pošlete 30 až 60 dní po prvním dopisu druhý doporučený dopis. Vrátí-li se i ten, považuje se oznámení za doručené 10. dnem po jeho odeslání (čl. 10). Odmítnutí převzetí dopisu nebo dodejka podepsaná jinou osobou se rovněž považují za doručení.
6. Vystavujte potvrzení o nájemném na novou částku počínaje prvním nájemným, na které se zvýšení vztahuje.

E-mail, WhatsApp a obyčejná pošta zákonnou formu nesplňují. Návrh reformy nájemního práva prošel 30. září 2026 prvním čtením v parlamentu a v některých případech by umožnil elektronická oznámení. Zatím však není zákonem.

Vzor oznámení

Upravte jej podle své smlouvy a poté odešlete doporučeným dopisem s dodejkou. Je rozumné ponechat v dopise portugalské znění.

Věc: Roční valorizace nájemného (Atualização anual da renda), [adresa nemovitosti]

Vážený/á [jméno nájemce],

podle článku 1077 občanského zákoníku a článku 24 NRAU (Lei 6/2006) Vám tímto oznamuji roční valorizaci nájemného za výše uvedenou nemovitost na základě nájemní smlouvy ze dne [datum].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Stávající měsíční nájemné (renda atual): [částka] € Použitý koeficient (coeficiente aplicado): 1,0256 Nové měsíční nájemné (nova renda): [částka] € S účinností od (com efeitos a partir de): nájemného splatného dne [datum], tedy nejméně 30 dní po doručení tohoto dopisu a nejméně jeden rok po [začátku nájmu / poslední valorizaci].

Platební údaje zůstávají beze změny.

[Místo, datum, jméno pronajímatele, podpis a úplná adresa]

Pokud uplatňujete i vynechané koeficienty (viz níže), uveďte každý rok a jeho koeficient zvlášť. Uveďte výpočet, aby si jej nájemce mohl ověřit.

Co se stane, když některý rok vynecháte

Čl. 1077 odst. 2 písm. d) má dvě části:

• Ušlé peníze jsou ztracené. Pokud jste nájemné nevalorizovali, nemůžete po nájemci požadovat rozdíl za uplynulé měsíce. Zmeškaná zvýšení se nikdy nestanou dluhem nájemce.
• Vynechané koeficienty lze připojit k pozdější valorizaci, pokud od data, kdy bylo možné každý z nich poprvé uplatnit, neuplynuly více než tři roky.

Koeficienty kombinujte jejich násobením, nikoli sčítáním.

Modelový příklad. Nájem začal 1. října 2023 s nájemným 900 € měsíčně. První valorizace byla možná 1. října 2024 a pronajímatel nájemné nikdy nezvýšil. V říjnu 2026 pronajímatel zašle doporučený dopis s novým nájemným od 1. prosince 2026:

• Koeficient 2024 ve výši 1,0694: poprvé použitelný 1. října 2024, stále v rámci tří let.
• Koeficient 2025 ve výši 1,0216.
• Koeficient 2026 ve výši 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, což se zaokrouhlí nahoru na 1 005,28 €. To je zhruba o 11,7 % více než nyní.

Další valorizace by byla možná od 1. prosince 2027 s použitím koeficientu pro rok 2027. Pokud by pronajímatel čekal déle než do 1. října 2027, koeficient 2024 ve výši 6,94 % by propadl.

Zákon přesně neuvádí, kdy tříletá lhůta přestává běžet: zda okamžikem odeslání oznámení, nebo okamžikem, kdy nové nájemné nabývá účinnosti. Zajistěte, aby obojí spadalo do této lhůty.

Časté omyly

• Mais Habitação (Lei 56/2023) roční valorizaci pro rok 2024 neomezil. K dispozici bylo celých 6,94 %. Vláda místo toho poskytla nájemcům s nižšími příjmy dodatečný příspěvek na nájemné. Více než každý pátý pronajímatel se rozhodl zvýšení pro rok 2024 neuplatnit a mnozí z nich jej mohou v rámci tříleté lhůty stále získat zpět.
• Dvouprocentní limit z Mais Habitação se týká něčeho jiného. Omezuje počáteční nájemné u nové nájemní smlouvy k bytu, který byl pronajímán v předchozích pěti letech. Na každoroční valorizaci stávající smlouvy se nevztahuje. Toto pravidlo počítá koeficient pro rok 2023 jako 1,0543. Pro roční valorizace stávajících smluv činí koeficient pro rok 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• Zvýšení nájemného o méně, než umožňuje koeficient. Není ustáleno, zda lze nevyužitou část koeficientu daného roku později dočerpat. Pokud s tím hodláte počítat, nechte si poradit.

Jak zůstat pod hranicí 2 300 € pro 10% sazbu daně

Od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2029 doplňuje Decree-Law 97/2026 do zákona o daňových výhodách (EBF) článek 45-C. Ten zdaňuje nájemné jednotnou sazbou 10 % místo 25 %, pokud je nájem určen výhradně k bydlení a měsíční nájemné nepřesahuje limit „přiměřeného nájemného“. Tento limit činí 2,5násobek minimální měsíční mzdy pro rok 2026, tedy 2 300 €. Limit je pevně stanoven na úrovni roku 2026. Může být zvýšen ministerskou vyhláškou (portaria) v souladu s koeficientem valorizace nájemného, automaticky se však nezvyšuje. Než budete počítat s vyšší částkou, ověřte si, zda taková vyhláška byla vydána.

Pro roční valorizace jsou důležité dva body tohoto decree-law (čl. 3):

• Nájemné zahrnuje vše, co se platí na základě nájemní smlouvy. To se týká nábytku, vybavení a služeb, i když jsou účtovány zvlášť.
• Test vychází z ročního nájemného vyděleného počtem měsíců v roce. Zvýšení v průběhu roku se proto zprůměruje.

Příklad. Nájemné činí 2 250 € a od 1. března 2027 jej zvýšíte o 2,56 % na 2 307,60 €. Průměr za rok 2027: (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, tedy těsně pod limitem. V roce 2028 by celý rok s nájemným 2 307,60 € hranici 2 300 € překročil, pokud do té doby nebude limit aktualizován.

Pokud by zvýšení posunulo smlouvu přes hranici, porovnejte dodatečné nájemné s daňovými náklady. Ztráta 10% sazby znamená platit 25 % (nebo nižší sazbu odvozenou od délky nájmu) z celého nájemného z dané smlouvy. Nájemné můžete jednoduše zvýšit o méně, než umožňuje koeficient. Náš výklad pravidla o průměrování by si měl pro Váš konkrétní případ potvrdit daňový poradce.

Kontrolní seznam

• Zkontrolujte, zda smlouva obsahuje vlastní valorizační doložku. Pokud ne, uplatní se oficiální koeficient.
• Poznamenejte si datum začátku nájmu a datum poslední valorizace. Musí uplynout dvanáct měsíců.
• Zjistěte koeficient pro rok, ve kterém nové nájemné nabývá účinnosti: 1,0256 pro rok 2027.
• Připojte případné vynechané koeficienty, které jsou stále v rámci tří let, a vzájemně je vynásobte.
• Vypočítejte nové nájemné a zaokrouhlete jej nahoru na celé centy.
• Pokud využíváte 10% sazbu, porovnejte výsledek s limitem 2 300 €.
• Nechte dopis podepsat všechny pronajímatele. Odešlete jej doporučeně s dodejkou nejméně 30 dní před datem účinnosti, k nimž připočtěte dobu doručení poštou.
• Uschovejte dopis, podací lístek a podepsanou dodejku.
• Od data účinnosti vystavujte potvrzení o nájemném na novou částku.