Sådan udlejer du din portugisiske bolig fra udlandet, trin for trin

Du kan godt udleje en portugisisk bolig på lang sigt fra udlandet, og næsten alle trin foregår online, når først du kan logge ind på Portal das Finanças. Rækkefølgen er vigtig: Få først styr på din skatteadgang, derefter boligens dokumenter og så den skriftlige kontrakt. Når lejeren er flyttet ind, registrerer du kontrakten og betaler stempelafgift inden udgangen af den følgende måned, udsteder en elektronisk kvittering for hver lejebetaling og angiver indtægten hvert forår.

Trin 1: få dit skattenummer og din adgang til portalen på plads

Alt foregår via skattemyndigheden (Autoridade Tributária, AT) og Portal das Finanças. Før du annoncerer, så kontrollér, at du har:

• Et NIF (número de identificação fiscal, skattenummer). Du har fået et, da du købte boligen; kontrollér, at din skatteadresse er din nuværende udenlandske adresse. Er du flyttet til udlandet efter købet, skal du meddele AT ændringen af bopæl inden for 60 dage (Lei Geral Tributária, art. 19(5)).
• En adgangskode til portalen. Du bestiller den online, og den sendes med posten til din registrerede skatteadresse; den kan ikke sendes pr. e-mail, så bestil den i god tid.
• Eller en Chave Móvel Digital (CMD). Det er statens digitale login, knyttet til din mobiltelefon. Udenlandske statsborgere kan aktivere den med pas og NIF, men uden et portugisisk borgerkort skal det ske personligt ved en borgerservice i Portugal eller på visse portugisiske konsulater.

Skatterepræsentant eller elektroniske meddelelser

Som resident uden for Portugal skal du som hovedregel udpege en skatterepræsentant (representante fiscal) med bopæl i Portugal (LGT art. 19(6)). Der er to undtagelser:

• Bor du i EU eller EØS, er udpegningen valgfri.
• Bor du et andet sted (f.eks. i Storbritannien, USA eller Brasilien), kan du undgå det ved at tilmelde dig elektroniske meddelelser på Portal das Finanças (LGT art. 19(14)–(15)). AT's breve kommer så i din indbakke på portalen, så tjek den jævnligt. Vores guide om skatterepræsentanter går i dybden med dette.

Trin 2: saml de dokumenter, boligen skal have

Energimærket er obligatorisk, før du sætter boligen til leje. Annoncer skal vise energiklassen, og lejeren modtager en kopi. Et energimærke for en bolig er gyldigt i 10 år. Bøder for privatpersoner ligger fra 250 € til 3.740 € (Decreto-Lei 101-D/2020, art. 18, 23 og 35).

Ibrugtagningstilladelsen har stadig betydning for lejekontrakter. Simplex-reformen fra 2024 (DL 10/2024) fjernede kravet om tilladelsen ved skødet, men ændrede ikke reglerne for udlejning. En bolig må kun udlejes til beboelse, hvis en ibrugtagningstilladelse bekræfter, at den er egnet til formålet. Undtagelsen er en bygning opført før bygningsreglementet fra 1951; i så fald vedlægger du et officielt dokument, der beviser opførelsesdatoen (DL 160/2006, art. 5). Mangler tilladelsen på grund af dig:

• risikerer du en kommunal bøde på mindst et års leje;
• kan lejeren ophæve kontrakten og kræve erstatning.

Trin 3: forsikring, ejerforening og forsyninger

• Forsikring. I en bygning med separat ejede lejligheder (propriedade horizontal) er brandforsikring, der dækker din lejlighed og fællesarealerne, obligatorisk (Código Civil, art. 1429). Kontrollér, at din police tillader udlejning; ansvars- og lejetabsdækning er valgfri.
• Ejerforening. Du hæfter fortsat over for ejerforeningen. Medmindre kontrakten bestemmer andet, er ejerforeningens udgifter til fællesarealerne udlejerens omkostning (Código Civil, art. 1078(3)). Giv administrator dine kontaktoplysninger i udlandet.
• Forsyninger. Medmindre andet er aftalt, betaler lejeren for el, vand, gas og internet, og kontrakterne bør stå i navnet på den, der betaler (art. 1078(2) og (4)). Det enkleste er, at lejeren overtager kontrakterne ved indflytningen med udgangspunkt i målerstandene i din indflytningsrapport.

Trin 4: lav kontrakten skriftligt

En boliglejekontrakt skal være skriftlig (Código Civil, art. 1069). Kontrakten skal angive (DL 160/2006, art. 2):

1. Begge parters navne, ID-numre og NIF-numre (og hvor det er relevant fødested, fødselsdato og civilstand).
2. Udlejerens adresse. For dig er det din adresse i udlandet.
3. Boligens adresse og beskrivelse.
4. At den er til beboelse. Er det ikke en fast bolig, grunden hertil.
5. Ibrugtagningstilladelsens nummer, dato og udstedende kommune eller en erklæring om, at der ikke kræves en.
6. Lejen.
7. Datoen for kontraktens underskrivelse.

Hvor det er relevant, bør den også angive artigo matricial, varigheden, hvordan lejen reguleres, bygningens husorden og en aftalt adresse for meddelelser (art. 3). Vedlæg en underskrevet beskrivelse af boligens stand; en indflytningsrapport med daterede fotos er den praktiske måde at gøre det på.

• Varighed. En tidsbegrænset periode skal være på mindst et år, medmindre opholdet er midlertidigt (Código Civil, art. 1095). Lejekontrakten fornyes automatisk, medmindre kontrakten bestemmer andet. Din modsættelse af den første fornyelse kan ikke få virkning før tre år efter starten (art. 1097(3)).
• Forudbetalinger. Efter gældende ret kan du højst kræve to måneders forudbetalt leje og et depositum på højst to måneders leje (art. 1076, som ændret ved finansloven for 2023).
• Startleje. Blev der indgået en lejekontrakt om boligen i de fem år før oktober 2023, begrænser Mais Habitação-loven fra 2023 (Lei 56/2023) den nye leje til den seneste leje plus 2 % plus eventuelle årlige reguleringer, du kunne have foretaget, men ikke gjorde. En reform af lejeloven blev vedtaget ved første afstemning i parlamentet den 30. september 2026. Den ville afskaffe dette loft og lempe grænserne for depositum, men den er endnu ikke lov, så tjek dens status, før du underskriver.

Trin 5: registrer kontrakten, og betal stempelafgift

Du skal indberette kontrakten til AT på erklæringen Modelo 2, som indsendes online på Portal das Finanças. Du skal bruge:

• lejerens NIF;
• ejendommens artigo matricial;
• startdatoen og lejen;
• en PDF-kopi af den underskrevne kontrakt.

Frist: udgangen af måneden efter den måned, hvor lejekontrakten begynder. For en lejekontrakt, der begynder den 15. marts, skal du indsende senest 30. april.

Ved indsendelsen opkræver AT imposto do selo (stempelafgift) på 10 % af en måneds leje (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Udlejeren betaler den, og indbetalingskortet skal betales inden for samme frist ved udgangen af den følgende måned. Ved en leje på 1.000 € er det 100 €, som betales én gang pr. kontrakt.

Brug Modelo 2 igen, med samme type frist, til at indberette ændringer af kontrakten og dens ophør. For sen indsendelse kan give en bøde på 150 € til 3.750 € (RGIT art. 117(1)).

Trin 6: udsted en elektronisk kvittering for hver lejebetaling

Hver gang du modtager leje, udsteder du en recibo de renda eletrónico (elektronisk lejekvittering) på Portal das Finanças. Den registrerer en faktisk modtaget betaling, så udsted den, efter at pengene er kommet, aldrig på forhånd og aldrig som én årlig kvittering. Den viser den periode, lejen dækker, og den dato, du modtog den. Manglende eller for sen udstedelse af kvitteringer kan give en bøde på 150 € til 3.750 € (RGIT art. 123).

Du er fritaget, hvis en af disse betingelser gælder:

• Du var 65 år eller ældre pr. 31. december året før.
• Du har ingen elektronisk postkasse hos AT, og din lejeindtægt året før var højst det dobbelte af IAS (indexante dos apoios sociais, statens referencebeløb). Få udlejere opfylder dette.

Er du fritaget, skal du i stedet indsende den årlige Modelo 44 med en oversigt over den leje, du har modtaget, inden udgangen af februar.

Trin 7: angiv indtægten i Portugal og derhjemme

I Portugal indsender du IRS-selvangivelsen (Modelo 3) med Anexo F (lejeindtægt) mellem 1. april og 30. juni året efter (CIRS art. 60). Ikke-residenter indsender på samme måde og angiver modtaget leje og fradragsberettigede udgifter som IMI (den årlige ejendomsskat), ejerforeningsbidrag, reparationer og forsikring.

Satsen afhænger af kontrakten:

• 10 % fra 1. januar 2026 til 31. december 2029 for kontrakter udelukkende til beboelse med en månedlig leje på højst 2.300 € i 2026 (DL 97/2026, som tilføjer art. 45-C til Estatuto dos Benefícios Fiscais).
• 25 % i øvrige tilfælde (CIRS art. 72) med lavere satser for lejekontrakter på fem år eller mere.
• Residenter i EU eller EØS kan i stedet vælge at blive beskattet efter de progressive satser for residenter (art. 72(15)).

Reglen om 10 % stiller ingen betingelse om, hvor udlejeren bor, men 2026 er dens første år, så få din situation bekræftet af en skatterådgiver. En lejer, der er et selskab med organiseret regnskab, indeholder skatten i lejen; du modregner den i din selvangivelse. Vores skatteguide gennemgår satserne i detaljer.

Derhjemme skal du næsten helt sikkert også angive lejen. Efter Portugals dobbeltbeskatningsoverenskomster må Portugal beskatte indtægt fra ejendom, der ligger der, og dit bopælsland fritager den derefter eller giver nedslag for den portugisiske skat; fremgangsmåden varierer (Box 3 i Nederlandene, Schedule E med foreign tax credit i USA). Gem din portugisiske skatteansættelse (nota de liquidação) som dokumentation.

Vigtige frister

Tjekliste

• NIF med aktuel udenlandsk adresse
• Adgangskode til Portal das Finanças eller Chave Móvel Digital virker
• Skatterepræsentant eller elektroniske meddelelser (uden for EU/EØS)
• Gyldigt energimærke; klassen i hver annonce
• Ibrugtagningstilladelse, caderneta predial og certidão permanente arkiveret
• Forsikring bekræftet; ejerforeningen orienteret
• Skriftlig kontrakt med de påkrævede oplysninger og indflytningsrapport
• Depositum, forudbetalt leje og startleje inden for grænserne
• Modelo 2 indsendt og stempelafgift betalt
• Elektronisk kvittering udstedt for hver betaling
• Lejeregulering meddelt 30 dage i forvejen
• Modelo 3 med Anexo F indsendt senest 30. juni
• Lejen angivet i dit hjemland