Årlig lejeforhøjelse i Portugal og koefficienten for 2027 forklaret

Én gang om året må du hæve lejen i en portugisisk boliglejekontrakt med en officiel koefficient, medmindre din kontrakt har sin egen reguleringsregel. For 2027 er koefficienten 1,0256, altså en forhøjelse på højst 2,56 %. Du kan kun anvende den, når der er gået 12 måneder siden lejekontraktens start eller siden den seneste regulering. Du skal give lejeren skriftlig besked mindst 30 dage i forvejen med anbefalet brev med modtagelsesbevis. Forhøjelser, du aldrig har gjort krav på, kan ikke opkræves bagefter. Du kan dog lægge oversprungne koefficienter oven i en senere regulering, så længe der ikke er gået mere end tre år, siden hver af dem tidligst kunne have været anvendt.

Sådan virker den officielle koefficient

Det nationale statistikinstitut, INE (Instituto Nacional de Estatística), beregner koefficienten (coeficiente de atualização anual de renda). Den svarer til den samlede ændring i forbrugerprisindekset eksklusive bolig over de seneste 12 måneder, for hvilke der foreligger tal pr. 31. august. INE skal offentliggøre den som en meddelelse (aviso) i Diário da República senest 30. oktober hvert år (NRAU, Lei 6/2006, art. 24). Det tal, der offentliggøres om efteråret, gælder for reguleringer med virkning i det følgende kalenderår.

Tallet for 2027 er endeligt. INE offentliggjorde inflationstallene for august den 10. september 2026, og meddelelsen blev bragt i Diário da República (2. serie, nr. 191) den 1. oktober 2026.

Den nye leje beregnes ved at gange den nuværende leje med koefficienten. Resultatet rundes op til nærmeste hele cent (NRAU art. 25). For eksempel er 1.000 € × 1,0256 = 1.025,60 €, og 850 € × 1,0256 = 871,776 €, som bliver til 871,78 €.

Koefficienten er et loft, ikke en pligt. Du må hæve lejen med mindre eller slet ikke.

Hvornår du må hæve lejen

Har din kontrakt ikke sin egen reguleringsregel, gælder standardreglerne i civillovbogens (Código Civil) art. 1077(2):

• Kun én gang om året. Du kan kræve den første regulering et år efter lejekontraktens start. Derefter kan hver regulering ske et år efter den foregående.
• Ingen forhøjelse i det første år. For en lejekontrakt, der begyndte 1. marts 2026, er den tidligste dato for en ny leje 1. marts 2027.
• Årsdagen behøver ikke at ligge i januar. Du bruger koefficienten for det år, hvor den nye leje får virkning. En regulering med virkning i maj 2027 bruger 1,0256. Leje, der forfalder sidst i 2026, kan ikke bruge koefficienten for 2027.
• Fornyelse nulstiller ikke uret. Etårsperioden regnes fra lejekontraktens start eller fra den seneste regulering.

Lejekontrakter med egen reguleringsklausul

Efter art. 1077(1) kan parterne skriftligt aftale, om og hvordan lejen skal reguleres. En klausul som "lejen stiger med 3 % hvert år" eller en trappeleje træder i stedet for den officielle koefficient. En klausul om, at lejen "reguleres efter loven", betyder, at den officielle koefficient gælder.

Loftet i 2023 viste, hvordan det fungerer. Lei 19/2022 begrænsede koefficienten for 2023 til 2 % "med forbehold for en anden aftale mellem parterne". Kontrakter, der henviste til den lovbestemte koefficient eller den officielle meddelelse, blev holdt på 2 %.

Er din klausul uklar, så søg rådgivning, før du sender noget.

Ældre lejekontrakter

Lejekontrakter indgået før 1990 følger overgangsregler. Siden Mais Habitação (Lei 56/2023) kan de ikke længere overføres til NRAU-ordningen. De kan stadig reguleres med den almindelige årlige koefficient. Denne guide dækker lejekontrakter under den gældende ordning.

Sådan giver du lejeren besked

Meddelelsen skal være skriftlig og angive koefficienten og den nye leje, der følger af den. Den skal nå frem til lejeren mindst 30 dage, før den nye leje gælder. Uden en sådan meddelelse har forhøjelsen ingen retsvirkning.

NRAU (art. 9) fastsætter meddelelsens form:

1. Skriv og underskriv et brev. Angiv din fulde adresse og ejendommens adresse.
2. Send det som anbefalet brev med modtagelsesbevis (carta registada com aviso de receção). Send det til den lejede bolig, medmindre lejeren skriftligt har opgivet en anden adresse. Du kan også aflevere det personligt og lade lejeren underskrive og datere din kopi som bevis for modtagelsen.
3. Er der flere udlejere, skal alle underskrive, eller én person, der repræsenterer dem alle (art. 11). Er der flere lejere, adresseres brevet til den, der er nævnt først i kontrakten.
4. Regn de 30 dage fra modtagelsen, ikke fra afsendelsen. Beregn god tid til postgangen, især hvis du sender brevet fra udlandet.
5. Kommer brevet retur uafhentet, så send et nyt anbefalet brev 30 til 60 dage efter det første. Kommer også det retur, anses meddelelsen for modtaget på 10. dagen efter afsendelsen (art. 10). Afvisning af brevet eller en kvittering underskrevet af en anden tæller stadig som levering.
6. Udsted lejekvitteringer for det nye beløb fra den første leje, som forhøjelsen gælder for.

E-mail, WhatsApp og almindelig post opfylder ikke lovens formkrav. Et lovforslag om reform af lejeretten blev vedtaget ved første afstemning i parlamentet den 30. september 2026 og ville i visse tilfælde tillade elektroniske meddelelser. Det er endnu ikke lov.

Eksempel på varslingsbrev

Tilpas dette til din lejekontrakt, og send det som anbefalet brev med modtagelsesbevis. Det er fornuftigt at bevare den portugisiske ordlyd i brevet.

Emne: Årlig lejeregulering (Atualização anual da renda), [ejendommens adresse]

Kære [lejerens navn],

I henhold til artikel 1077 i civillovbogen (Código Civil) og artikel 24 i NRAU (Lei 6/2006) meddeler jeg hermed den årlige regulering af lejen for ovennævnte ejendom i henhold til lejekontrakten dateret [dato].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Nuværende månedlig leje (renda atual): [beløb] € Anvendt koefficient (coeficiente aplicado): 1,0256 Ny månedlig leje (nova renda): [beløb] € Med virkning fra (com efeitos a partir de): den leje, der forfalder den [dato], hvilket er mindst 30 dage efter, at du modtager dette brev, og mindst et år efter [lejekontraktens start / seneste regulering].

Betalingsoplysningerne er uændrede.

[Sted, dato, udlejers navn, underskrift og fulde adresse]

Anvender du også oversprungne koefficienter (se nedenfor), så angiv hvert år og dets koefficient for sig. Vis beregningen, så lejeren kan kontrollere den.

Hvad der sker, hvis du springer et år over

Art. 1077(2)(d) har to dele:

• Tabte penge forbliver tabt. Har du ikke reguleret lejen, kan du ikke opkræve forskellen for tidligere måneder hos lejeren. Manglende forhøjelser bliver aldrig til en gæld, som lejeren skylder.
• Oversprungne koefficienter kan lægges oven i en senere regulering, så længe der ikke er gået mere end tre år fra den dato, hvor hver af dem tidligst kunne have været anvendt.

Koefficienter kombineres ved at gange dem, ikke ved at lægge dem sammen.

Regneeksempel. En lejekontrakt begyndte 1. oktober 2023 med en leje på 900 € om måneden. Den første regulering var mulig 1. oktober 2024, og udlejeren har aldrig hævet lejen. I oktober 2026 sender udlejeren et anbefalet brev om ny leje fra 1. december 2026:

• Koefficient for 2024 på 1,0694: kunne tidligst bruges 1. oktober 2024, stadig inden for tre år.
• Koefficient for 2025 på 1,0216.
• Koefficient for 2026 på 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1.005,2739 €, som rundes op til 1.005,28 €. Det er omkring 11,7 % mere end nu.

Den næste regulering vil være mulig fra 1. december 2027 med koefficienten for 2027. Ventede udlejeren til efter 1. oktober 2027, ville koefficienten for 2024 på 6,94 % falde bort.

Loven siger ikke præcist, hvornår de tre år stopper med at løbe: når du sender meddelelsen, eller når den nye leje får virkning. Sørg for, at begge dele falder inden for perioden.

Almindelige misforståelser

• Mais Habitação (Lei 56/2023) satte ikke loft over den årlige regulering for 2024. Hele forhøjelsen på 6,94 % kunne bruges. Regeringen gav i stedet lejere med lavere indkomst ekstra boligstøtte. Mere end hver femte udlejer valgte ikke at gennemføre forhøjelsen for 2024, og mange af dem kan stadig indhente den inden for treårsperioden.
• Grænsen på 2 % i Mais Habitação handler om noget andet. Den begrænser startlejen i en ny lejekontrakt for en bolig, der har været udlejet inden for de foregående fem år. Den gælder ikke for den årlige regulering af en eksisterende lejekontrakt. Den regel regner koefficienten for 2023 som 1,0543. For årlige reguleringer af eksisterende lejekontrakter er koefficienten for 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• At hæve lejen med mindre end koefficienten. Det er ikke afklaret, om den ubrugte del af et års koefficient kan indhentes senere. Søg rådgivning, hvis du vil regne med det.

Hold dig under 2.300 € for skattesatsen på 10 %

Fra 1. januar 2026 til 31. december 2029 tilføjer lovdekret 97/2026 artikel 45-C til statutten om skattefordele (EBF). Den beskatter leje med en fast sats på 10 % i stedet for 25 %, forudsat at lejekontrakten udelukkende gælder beboelse, og at den månedlige leje ikke overstiger grænsen for "moderat leje". Grænsen er 2,5 gange mindstelønnen for 2026, dvs. 2.300 €. Grænsen er fastlåst på tallet for 2026. Den kan hæves ved ministeriel bekendtgørelse (portaria) i takt med lejekoefficienten, men den stiger ikke automatisk. Undersøg, om en sådan bekendtgørelse er offentliggjort, før du regner med et højere tal.

To punkter i lovdekretet (art. 3) har betydning for årlige reguleringer:

• Lejen omfatter alt, hvad der betales i henhold til lejekontrakten. Det dækker møbler, udstyr og tjenester, selv hvis de faktureres særskilt.
• Testen bruger årslejen divideret med antallet af måneder i året. En forhøjelse midt i året bliver derfor udjævnet.

Eksempel. Lejen er 2.250 €, og du hæver den med 2,56 % fra 1. marts 2027 til 2.307,60 €. Gennemsnit for 2027: (2 × 2.250 € + 10 × 2.307,60 €) ÷ 12 = 2.298 €, lige under grænsen. I 2028 vil et helt år med 2.307,60 € ligge over 2.300 €, medmindre grænsen er opdateret til den tid.

Hvis en forhøjelse vil skubbe en lejekontrakt over grænsen, så sammenlign den ekstra leje med skatteomkostningen. Mister du satsen på 10 %, skal du betale 25 % (eller en lavere sats baseret på lejeperiodens længde) af hele lejen fra den lejekontrakt. Du kan blot hæve lejen med mindre end koefficienten. Vores fortolkning af gennemsnitsreglen bør bekræftes af en skatterådgiver i din konkrete situation.

Tjekliste

• Tjek, om lejekontrakten har sin egen reguleringsklausul. Har den ikke det, gælder den officielle koefficient.
• Notér lejekontraktens startdato og datoen for den seneste regulering. Der skal være gået tolv måneder.
• Find koefficienten for det år, hvor den nye leje får virkning: 1,0256 for 2027.
• Læg eventuelle oversprungne koefficienter, der stadig er inden for tre år, til ved at gange dem sammen.
• Beregn den nye leje, og rund op til hele cent.
• Kontrollér resultatet mod grænsen på 2.300 €, hvis du bruger satsen på 10 %.
• Lad alle udlejere underskrive brevet. Send det som anbefalet brev med modtagelsesbevis mindst 30 dage før virkningsdatoen plus tid til postgang.
• Gem brevet, postkvitteringen og det underskrevne modtagelsesbevis.
• Udsted lejekvitteringer for det nye beløb fra virkningsdatoen.